不動産がなぜ遅れるのか理解

不動産取引を閉鎖することは、売り手から買い手への所有権移転が最終的、重要なステップです。 それはエキサイティングなマイルストーンですが、クローズプロセスは、予定された日付を数日または数週間後にプッシュすることができる潜在的な落とし穴で頻繁に発生します。 遅延は、フラストレーションだけでなく、レートロックの有効期限、移動トラックのストレージ手数料、または一時的な住宅コストなど、金融結果を得ることができます。 遅延の最も一般的な原因によって、取引を追跡するために、あなたは、あなたの取引を追跡するために、積極的なステップを取ることができます。

不動産の閉鎖には、住宅ローンの引受、タイトル検索、検査、鑑定、法的文書の準備など、イベントの複雑なチェーンが含まれます。 そのチェーンの弱いリンクは、ホールドアップを引き起こす可能性があります。 以下、我々は遅延の最も頻繁なソースと、それらについてできることを破壊します。

1. モーゲージ・ファイナンス&アンダーライティング・ヒッコプス

遅延閉鎖の最も一般的な理由は、買い手の資金調達のスナッグです。事前承認後であっても、貸し手は、下書き段階の収入、資産、および信用履歴を検証しなければなりません。一般的な問題は次のとおりです。

  • 直前のクレジット変更:]買い手は新しいクレジットカードを開くか、大きな購入をすることで、債務対利益率が変化します。
  • 不完全な文書:]]]] 支払小切手、銀行明細、または税申告を欠損すると、下書き者のレビューを押下できます。
  • 鑑定の不足:[] 合意された購入価格より少しの財産鑑定がない場合、貸し手は交渉またはより大きな支払いを必要とする場合があります。
  • 雇用状況の変化:[] クローズ直前の雇用のギャップは追加のスクラッチを引き起こすことができます。

外部リンク:]]から住宅ローンプロセスの詳細を ]]Consumer Financial Protection Bureauの住宅所有者ガイド。

2. タイトルおよび所有権争訟

売り手が所有権をクリアし、財産に対する賠償やクレームがないことを確認するためにタイトル検索が行われます。 頻繁に遅延を引き起こす問題は次のとおりです。

  • 未払い償却:]契約者償還、未払い HOA手数料、または税制償還は、タイトル会社がきれいな方針を発行することができる前に解決する必要があります。
  • 公開レコードのエラー:[] ミススペルネーム、誤った小包の説明、または欠落した文書は、タイトル欠陥を作成できます。
  • []Heirship または divorce の問題:[]: プロパティがすべて販売に同意しない複数のパーティーによって所有されている場合、すべての署名まで閉じられます。
  • 条件または条件:[ 不開示緩和またはプロパティ行を横断する隣のフェンスは、法的解像度を必要とすることができます。

タイトルは、プロセスの初期に完成することが多いですが、問題は最後の分に直面することができます。契約締結直後にタイトル検索を注文すると、驚きのリスクが軽減されます。

3. 点検および鑑定書のスケジューリングのログジャム

検査と鑑定士の両方が、ライセンスされた専門家が宿泊施設を訪問する必要があります。 忙しい市場で、カレンダーはすぐに満たします。 遅延は、次の場合に発生します。

  • チェックの可用性は限られます: 特にピーク購入シーズン中に、それは家庭の検査をスケジュールするために週以上かかることがあります。
  • 鑑定バックログ:[ 管理会社による入札注文鑑定書、現地鑑定人が積み過ぎた場合、レポートは長くなります。
  • ]修理交渉:]]の点検の後で、重要な問題が発見されたら(漏れ、欠陥のある電気、金型)、買い手は修理または価格の減少を要求するかもしれません、新しいaddendaおよび多分別の鑑定。
  • 失敗した検査:[]]の基礎亀裂やセレンチなどの重要な問題は、閉鎖前に修正を必要とする、資金調達のために一時的に有資格を作ることができます。

遅延を避けるため、契約締結後すぐに点検をスケジュールし、修理依頼に迅速に対応します。

4. 数字を超えて行く鑑定問題

鑑定官が速やかに宿泊施設を訪問できる場合でも、評価自体は低い鑑定よりも問題を引き起こす可能性があります。例えば:

  • 実際の比較可能な販売:[ プロパティがユニークである場合(例えば、農村、歴史的、またはハイエンド)、鑑定人は、もはやかかる複雑なレポートにつながる、良い比較を見つけるのに苦労するかもしれません。
  • 融資の資格のための必須の修理:[ FHA、VA、およびUSDA融資は厳密な特性条件基準を持っています。 鑑定人は、塗料を剥離、手すりを欠落させる、または手術中のHVACを指摘した場合、貸し手は閉鎖前に修正を必要とするかもしれません。
  • [] 再評価料と遅延:[]] 最初の鑑定が低く、買い手がそれを課題にすると、または貸し手が2番目の鑑定を注文した場合、それはタイムラインに日を追加します。

5. 法的および弁護士の調整の失敗

弁護士が閉鎖を処理する状態(例えば、ニューヨーク、ニュージャージー、ジョージア)、プロセスには、文書の準備をしている複数の法律事務所が含まれます。 遅延は、次の場合に発生します。

  • Attorneyは、競合をスケジュールします:[) 買い手および売り手の弁護士が文書を見直し、署名するために相互に利用可能な日付を見つけることは困難であることができます。
  • [ ドキュメントリビジョンは時間がかかります:[]) 契約のそれぞれのリビジョン、拒否、または終了ステートメントは法的レビューを必要とし、弁護士は期限を持つ他のクライアントを持っているかもしれません。
  • [] エスクローの指示が遅くなっています:[ レンダーは、タイトル会社や弁護士に最後の指示を送信しますが、詳細が不完全である場合は、決済は続行できません。

収益戦略をスピードアップして、不動産の閉鎖を加速

すべての変数を制御できない間、遅延の可能性を減らすために具体的なステップを取ることができます。 これらの戦略は、買い手、売り手、または代理店であるかどうかを動作します。

1. 事前承認された、ちょうど事前修飾される

事前資格は、自己報告された情報に基づいて簡単な見積もりです。 一方、事前承認は、完全なクレジットチェックと文書レビューを含みます。 それは売り手の自信を与え、また、潜在的な信用の問題を早期に識別します。 契約後、あなたの貸し手に触れて、終了まで任意の財務変更を行うのを避けます。

Pro tip:]] 借入金完了直後に融資約束書を貸してください。 これは、資金調達が固着しているすべての関係者に事前承認および信号よりも強力なステップです。

2. 注文タイトル 即刻の仕事および調査

契約が完全にタイトル会社に連絡するために実行されるまで待つしないでください。オファーが受け入れられるすぐに、タイトル検索を承認し、予備レポートの支払いを行います。プロパティが新しいアンケートを必要とする場合は、同時に注文してください。これは、スケジュールされた閉鎖の前に、任意の問題を解決するためにタイトル会社週を与えます。

  • 買い手の場合:]] 注文が同じ日に置くことができるように、あなたのエージェントにタイトル会社の設定を依頼してください。
  • 売り手:]]の場合、既に購入から最近のアンケートやタイトルポリシーがある場合は、早めに時間を節約します。

3. 経験豊かなチームを選ぶ

あなたが仕事をしている専門家は、閉鎖タイムラインを作るか、または破ることができます。 不動産エージェントは、時間に閉じるのトラックレコードを持っている、高速なアンダーライティング(遅延に悪名高い)で知られる貸し手、および不動産弁護士や電子メールや呼び出しに応答しているタイトルエージェントを参照してください。 最近の閉鎖した人々からの紹介をチェックし、オンラインでレビューをチェックしてください。

[]エージェントまたは貸し手を雇うときは、「あなたの平均日を閉じるとは何ですか?」と「最後の分の問題を処理する方法」を尋ねます

うまく通信し、内部プロセスが明確にしているチームは、組織化されているものよりも、予期しない問題を迅速に移動します。

4. 明確に、頻繁に伝達して下さい

サイレンスは、スムーズな閉鎖の敵です。すべての関係者と共有コミュニケーションハブ(グループテキスト、メールチェーン、または専用のプロジェクト管理ツール)を設定:買い手、売り手、エージェント、貸し手、弁護士、およびタイトル会社。それに使用します。

  • 期限をシェアし、書類の受領確認を行います。
  • 問題が発生したときにすぐに全員に警告します。
  • 貸し手が緑色の光を与えるとすぐに、日付と時刻を閉じるスケジュール。
  • 終了項目(例:「鑑定報告書がまだ到着したか?」)をフォローアップします。

追加の文書や署名のリクエストに対するプロンプト応答は、タイムラインを離れた日をシェーブすることができます。

5. Advance のすべてのドキュメントを用意する

最後の分紙のスクランブルを避けてください。 買い手にとって、これはあなたが家を狩猟を始める前に、次のものを収集することを意味します。

  • 納税申告2年とW-2年
  • 最近の支払の小切手(30日以上)
  • すべてのアカウントの銀行口座(2-3ヶ月以内)
  • 身分証明書(運転免許証またはパスポート)
  • 大きい沈殿物かギフト(ギフトの手紙と)の証拠

売り手のために、収集します:

  • 保険保険加入者
  • 不動産税の領収書およびHOA文書
  • ホーム保証の詳細(転送する場合)
  • 最近のアップグレードのレコードとレシートの修復
  • 自宅で作業する許可

プロセスの開始時にこれらの文書が準備できたので、後からバックアンドフォースリクエストの必要性がなくなります。

6. 事前審査による検査リスクの軽減

売り手は、プロパティをリストする前に、家内検査を注文することにより、プロセスを劇的にスピードアップすることができます。 すでに屋根、HVAC、配管、および基礎の状態を知っているとき、あなたはどちらかが事前に修理をしたり、問題を上方に開示したりすることができます。 これは、典型的な10〜14日間の検査のコンポジション期間を避け、驚きのレネゴシエーションを防ぐことができます。 バイヤーは、彼らが検査コンテンシーを放棄することができますので、事前に検査から利益を得ることができます(またはそれを短くするか)、より魅力的に提供する。

7. E署名およびバーチャル クロージャのための技術を使用して下さい

誰かが、すべてのクローズド文書が濡れたインクで人の中に署名しなければならない日です。 今日、ほとんどの貸し手やタイトル会社は、DocuSignやAdobe Signなどのプラットフォームを通じて電子署名をサポートしています。 これは、文書が一晩の発送ではなく、数分で署名され、返されることを可能にします。 予備文書のための電子署名を収容できる場合は、貸し手と弁護士に尋ねてください。 最終閉鎖のために、一部の状態は現在、リモートオンラインの公証(RON)を許可します。つまり、物理的な存在せずにどこからでもクローズすることができます。

外部リンク:]]チェック]技術を使用するヒントのための閉鎖プロセス[[の国立研究開発法人。

一般的な落札を回避するための高度なヒント

1. 早期に利益率を締め、適切に締めて下さい

金利ロックは通常、30日、45日、60日です。ロック期間を超えて閉じる場合は、ロックを延長したり、より高いレートを受け入れるために手数料を支払う必要があります。あなたの貸し手と協力して、予想される閉鎖日と実質的に一致するロック期間を選択し、少なくとも10日間のバッファを追加します。ロックが期限切れた場合、料金が低下した場合にのみ「変動」オプションを尋ねます。

2. 閉館前の自家所有者保険の承認

多くのバイヤーは、貸し手が融資に資金を積む前に、住宅所有者の保険の証明を必要とすることを忘れています。 保険の早期に買い物をして、閉鎖する前に少なくとも10日前に貸し手にバインダーを提供します。 プロパティにはユニークな機能(フラット屋根や古い配線のような)がある場合、一部の保険者は、時間を追加する検査を必要とする場合があります。

3. CFPBのTRID「冷房」期間を引き起こすことができるものを理解する

TILA-RESPA 統合開示(TRID)規則は、クローズディスクロージャー(CD)が、クローズする前に少なくとも3営業日後に買い手に配信される必要がある。 重要な変更が発生した場合(例えば、新しいローンの見積もり、APRの変更、またはローン製品の変更)、新しい開示がトリガーされ、3日間のクロックを再起動します。 CDが発行された後の融資条件の変更を避けてください。 共同ボーダを追加したり、または調整したりするような小さな変更であっても、早期に支払いが遅くなる可能性があるため、事前に詳細が確認されます。

4. 終日又は2日前の物件を通る

最終的なウォークスルーは標準ですが、多くのバイヤーは閉鎖の朝にそれをスケジュールしています。 ウォークスルーが問題(例えば、売り手は滞在するはずだった家電を削除し、または家は掃除されていない)を明らかにした場合、あなたは交渉に閉じるポストポンをする必要があります。 クローズタイムを少なくとも24時間前にスケジュールして、自分自身とエージェントルームを閉じた日付を押しずに問題を解決する必要があります。

5. バイヤーズ・ローン・フォールズが通過する際の資金調達のための計画Bを持っている

競争市場では、一部の買い手は、資金調達が失敗した場合、取引がキャンセルされるというコンポジションを含みます。しかし、あなたが売り手であれば、買い手の財務力を早期に賭けることによって遅延を減らすことができます。オファーを受け入れる前に、クレジットレポートで事前承認の要求の証明。買い手にとって、あなたのプライマリローンがスナッグを打つ場合は、ブリッジローンや家族の贈り物などのバックアッププランを持っていることを検討してください。

外部リンク:]]] 融資コンピテンシーワイバーの詳細については、[]を参照してください。 抵当コンピテンシーに関する銀行記事]。

遅延が無効な場合: クールな状態を保つ方法

最善の準備であっても、一部の遅延は単に無効です。例えば、鑑定、融資処理を遅らせる銀行合併、または鍵の家族の死亡を遅らせる突然の自然災害。遅延が起こると、次の手順を実行します。

  • すぐにコミュニケーションをとります:[] 知っているとすぐにみんなに知らせます。 待つだけでは悪化します。
  • ] 書き換えにタイムラインをアップ: 新規見積りの締切日を貸与またはタイトル会社に依頼する。
  • [] 賢く拡張性:[]] 売り手であれば、遅延閉鎖(契約の「時間は本質」の条項)のための1日分の料金を受けることができます。 買い手は、契約が期限切れを許すのではなく、販売者に拡張に同意するように依頼してください。
  • ]:のKeep感情は、ほとんどの遅延は、管理の不具合によるものであり、信仰が悪いことではありません。 落ち着いて、専門家が問題をより迅速に解決するのに役立ちます。

最終的な思考:スピードと確実性が達成可能

不動産の閉鎖は複雑ですが、遅延の大部分は予測可能で予防可能です。一般的な落とし穴を理解することで、問題、タイトルの問題、検査ボトルネック、通信の故障を把握できます。プロセスの移動を継続するために、積極的な手順を実行できます。 最初から、チームを賢く選択し、すべての期限の上に滞在してください。 上記の戦略では、典型的な45〜60日閉鎖サイクルを大幅に削減できます。多くの場合、30日間または十分な取引を削減することもできます。

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