株式の理解: なぜ不動産が間違って行く

不動産取引を閉じることは、多くの場合、家を購入または販売する最もストレスの多い部分です。 交渉、点検、資金調達の取り組みの週後に、最終ステップは、貸し手、タイトル会社、弁護士、エージェント、および買い手と売り手のそれぞれの間で精密な調整を必要とします。 小さなミスでさえ、費用対効果の高い遅延、回復、または完全な取引崩壊を引き起こす可能性があります。 不動産の全国協会によると、5つの取引の1つは、または数の取引を制限する可能性があります。 または、あなたはそれらを制限することができないと、あなたは、それらをキャンセルすることができます。

このガイドでは、不動産の閉鎖中に行われた7つの最も頻繁にエラーを破り、取引を追跡するために実用的な戦略を提供します。 あなたが初めての住宅所有者やベテランの投資家であるかどうかにかかわらず、これらの洞察は、あなたが自信を持って閉鎖プロセスをナビゲートするのに役立ちます。 また、経験豊富なエージェントが時々見逃すような詳細なクローズタイムラインとアドレスを頻繁に見落とす。

不十分な契約見直しの期間

購入契約は、取引全体に関する法的基盤です。 多くのバイヤーと売り手は、契約をスキミングしたり、その内容を説明するために代理店にのみ頼る間違いを犯します。 このオーバーサイトは、後で驚きにつながることができます。 そのような発見など、コストのかかる修理のために責任があります。 閉鎖日は交渉不可能であり、またはその取引を無効にする可能性のある隠されているコントリビューションがあります。 不動産契約は密な法的文書であり、各条項は金融の合併症を運びます。

一般的に見栄えのクローゼ

標準的な不動産契約には、見逃すのが簡単な多数の規定が含まれます。 ファイナンスコンテンシビリティ、例えば、買い手が融資約束を得るために期限を設定します。 その期限がアクションなしで渡れば、売り手はキャンセルする権利を持つかもしれません。 同様に、 []]]鑑定コンチレンは、プロパティが購入価格の下にあるかどうかを保護しますが、それが適切に草案され、多くの買い手で練習される場合のみ。 別の理由は、彼らは、それが、その資産が、その日をチェックアウトするのに必要なすべての費用を払う必要があります。

契約エラーの防止方法

最高の防衛は、徹底的に方法的な見直しです。 不動産弁護士にすべての行を読み、曖昧な条件を説明してください。 []ノーロのクローズチェックリスト]は、契約と設定のカレンダーリマインダーからすべての重要な日付とコンピテンシーのリストを作成することを推奨しています。 完全に理解していない文書に署名し、常に書面で変更を交渉しないでください。 付随または修正を受けた場合は、その場合は、その決定書を事前に確認して、すべての責任を負い、すべての当事者が決定書を準備するかどうかを確かめてください。

タイトルと財産の問題 退役終了

タイトルの問題は、遅延閉鎖のための最も一般的な理由の一つです。 タイトル検索は、既存の償却、未払い税、緩和、または以前の所有者からのクレームを明らかにします。 買い手は、多くの場合、タイトル保険を取得することは十分であると仮定しますが、彼らは検索中に発見された問題に対処することができません。 売主は、一方、後で検査中に表面が露出した特性欠陥を開示することを忘れるかもしれません。 真実は、タイトル保険が閉鎖後の損失をカバーするが、トランザクション中に遅延を防ぐことはありません。

隠された罪と出入国

未払いの契約者法案、住宅所有者協会(HOA)手数料、または税務判断は、タイトルをクラウドすることができます。 場合によっては、以前の所有者の相続人が所有権の利益を主張する見込み客が来るかもしれません。 これらの問題は、常に最終日付自体まで発見されていません。 驚きを防ぐには、 タイトルレポートを早期]注文し、その到着直後に弁護士にそれを確認するように依頼してください。 どんなライアンが見つかったら、売り手が、そのリストを非表示にするために、そのリストを解除する前に、その権利を放棄する義務を保証するために、そのリストを放棄するかどうかを保証するために、あなたは、あなたの権利を放棄する。

物件の点検および開示の落とし穴

徹底したホーム検査を実施する失敗は、別の大きな間違いです。 あなたが新しい家を購入している場合でも、屋根の損傷、金型、または欠陥のある配線などの問題は隠すことができます。 検査レポートを受け取ると、各項目にあなたの代理店と売り手に迅速に対処します。 深刻な欠陥を発見するために最終的なウォークスルーまで待つしないでください。 ] 最後のウォークスルーチェックリストは、何も見落とされていないことを確認することができます。 特に、売り手は、売り手は、少なくとも、売り手は、少なくとも、少なくとも、少なくとも、過去の検査を区別することができます。

資金調達失敗:事前承認から最終日まで

資金調達の問題は、遅延閉鎖のトップ原因です。 多くのバイヤーは、事前資格の手紙が前承認と同じであると主張する重要なエラーを作ります。 事前承認は、あなたのクレジット、収入、および資産の完全なレビューを含み、売り手と貸し手ではるかに多くの重量を運ぶ。 しかし、彼らが閉鎖する前に重要な財務変化をすることによって、事前承認されたバイヤーでさえトラブルに実行することができます。 アンダーライターはまた、あなたのクレジットを再検証し、資金を交換することができます。

共通の資金調達の間違い

  • []ジョブの整理や新規クレジットの受け取り - 新規クレジットカードの開設、レンタカーの貸出、または雇用主の切り替えは、債務対対利益比を交換し、融資承認を承認を消すことができます。小さなクレジットの問い合わせでも、スコアに影響を与えることができます。
  • - 買い手は、通常、購入価格の2%から5%に実行されることを忘れる - クローズコストを削減する - クローズコストを削減する - コストを削減する - 、貸し手手数料、鑑定コスト、タイトル保険、および前払い税および保険。 売り手は、手数料や手数料などの輸送コストに直面しています。
  • - 金利-ロックウィンドウをissing - 金利でロックする失敗は、早期に十分に変動を市場するためにあなたを暴露することができます。 レート-ロック条件と関連する手数料についてあなたの貸し手に尋ねてください。 30日ロックは一般的ですが、閉鎖が遅れた場合、60日ロックはより多くの安全を与えます。
  • []十分な予約権を持っていない[] - 多くの貸し手は、閉鎖後の予約時に2〜6ヶ月の住宅ローンの支払いを持っている必要があります。 あなたの節約があまりにも低い場合は、あなたの融資は拒否される可能性があります。

資金調達の問題を防止する方法

可能な限り早く融資承認を保ち、プロセス全体で貸し手とのオープンなコミュニケーションを維持します。 要求された文書をすぐに提供してください。 ジョブの変更、大きな購入、または融資の委託など、主要な財務省が重要な動きを避けてください。 クローズが完了するまで。 ]]: 財務保護局の住宅所有者リソースは、住宅ローンプロセスから何を期待するかについてのガイダンスを提供します。 また、すべての取引のコピーを3か月前に、すべての取引の正しいレポートにコピーします。

重要な締め切りとドキュメントの欠如

不動産のクローズは、多数の期限でタイトなスケジュールで実行されます。 買い手や売り手は、最も収益性の高い預金、検査期間、融資約束の手紙、および最終クローズの開示レビューの期限を頻繁に見逃します。 これらの見逃された日付は、預金、罰手数料、または契約終了に起因する可能性があります。 複数の同時タスクの圧力は、多くの場合、人々が1つにボールをドロップする原因をします。

3日閉館ディスクロージャールール

連邦法は、閉鎖する3営業日前に、閉鎖開示(CD)を提供するために貸し手が必要です。 買い手は、融資見積と実際の閉鎖コストの間の矛盾のためにこの文書を慎重に検討しなければなりません。 誤った融資額、誤った金利、または欠落手数料などのCDで間違いを犯すと、遅すぎると閉鎖を遅らせることができます。 エラーを見つけた場合は、すぐにあなたの貸し手に通知し、三日間レビュー期間を短くする任意の放棄に署名しないでください。 売り手は、彼らは、彼らがどれだけ多くのCDをコピーするかを正確に理解する必要があります。

組織の滞在

契約上の必要な日付でマスターカレンダーを作成します。ホーム検査の期限、検査レポート、資金調達の約束日、およびウォークスルー日付に対応する時間制限を含みます。各文書を追跡するためにチェックリストを使用して、必要な:ホームオーナーの保険の証明、署名された開示、およびあなたのダウン支払いのための配線の指示。一部のバイヤーや売り手は、プロセスを管理するために専用のアプリまたはスプレッドシートを使用するのに役立ちます。電子メールアラートを設定し、あなたのエージェントまたはあなたのレンタルを1週間に通知します。

あらゆる部分における貧しいコミュニケーション

不動産の閉鎖には、リストやバイヤーのエージェント、貸し手、鑑定士、検査員、タイトル会社の代表者、弁護士などの専門家の複雑なウェブが含まれます。コミュニケーションが切れるとき、指示が失われ、期限が欠落し、簡単な問題は大きな問題にエスカレートします。単一の欠落したメールまたは忘れられたボイスメールは、エラーのカスケードを引き起こす可能性があります。

ループにいる必要があるのは誰ですか?

理想的には、買い手と売り手は、更新と質問を中継するために連絡先(通常、各エージェント)の1つの第一次ポイントを指定する必要があります。 しかし、それはプリンシパルが黙ってはいけないという意味ではありません。 バイヤーは、キーマイルストーンのステータス更新のためにエージェントまたは貸し手に尋ねる権限を付与すべきだと感じるべきです。 売り手は、タイトル会社は、有料税領収書や修理請求書などのすべての必要な文書を受け取ったことを確認する必要があります。 貸し手、タイトル会社、および閉鎖弁護士は、すべての正確な連絡先情報を持っている必要がありますし、必須メッセージをコピーする必要があります。

コミュニケーションのベストプラクティス

  • 最終30日前までに週1回チェックインの電話を予約してください。
  • 重要なリクエストや確認を全て文書化するためにメールを使用します。
  • 貸し手やタイトル会社に連絡先情報を更新してもらう。
  • 署名や文書のリクエストは24時間以内に対応します。
  • クイックアップデートを共有するすべてのキーパーティー(許可)を含むグループチャットまたはメールスレッドを作成します。

誰もが情報開示を続けた場合、取引をする前に、小さな問題が解決できます。コミュニケーションに対する積極的なアプローチは、ストレスの多いものからスムーズなクローズを分離することが多いです。

ファイナル・ウォーク・スルーのネグレーション

最終的なウォークスルーは、通常、閉鎖前に24〜48時間行なわれ、そのプロパティが契約で指定された条件にあることを確認するためのバイヤーの最後の機会です。 多くのバイヤーは、このステップを、深刻な検査ではなく、カジュアルな見直しとして扱います。 これは、欠落した器具、破損した備品、または残骸などの閉鎖後の不快な驚きにつながることができます。 売り手は、プロパティがきれいであることを保証することによって、ウォークスルーのために準備する必要があります、すべての合意された修理が完了します。

ウォーク・スルーのチェック

  • 販売(冷蔵庫、食器洗浄機、ストーブ、洗濯機/乾燥機)に含まれているすべての器具が現在および働いています。
  • 最後の訪問(ひびの入った窓、水汚れ、壁に穴)以来、新しいダメージが発生しません。
  • プロパティは、個人所有物とゴミの清掃と無料です。
  • すべての光の備品、スイッチおよび出口機能。
  • 配管備品の実行と適切に排水します。
  • HVACシステムが稼働(気象がテストを許可する場合)。
  • ガレージのドアおよびオープナ機能。
  • メールボックス、キー、リモートコントロール、および付属の家具が提示されます。
  • スプリンクラー、ゲート、屋外照明などの外部機能。

検査報告書と購入契約のコピーを、ウォークスルー中に参照してください。問題を発見した場合は、直ちにエージェントに通知します。重度のによっては、問題が解決されるまで、クレジット、修理、またはさらには遅れを要求する場合があります。タイムスタンプされた写真ですべてを文書化します。

閉鎖コストと手数料の故障を調べる

買い手と売り手の両方が閉鎖による総コストを下げることもあります。 買い手は、多くの場合、ダウンペイメントに焦点を当てています。 閉じるコストもカバーする必要があることを忘れています。 売り手は、不動産手数料、送金税、弁護士手数料、および有給税を予測することはできません。 あなたが先に計画しない場合は、最終的な数字はショックになります。

典型的なバイヤーの閉鎖コスト

  • ローンのオリジン料金
  • 鑑定料
  • クレジット報告料
  • タイトル検索とタイトル保険
  • 記録費
  • プリペイドの利息
  • 資産税(エスクロー)
  • 住宅所有者保険料(初年度)
  • 将来の税金と保険のエスクロー預金
  • 支払いが20%未満の場合、プライベート抵当保険(PMI)

典型的な売り手の閉鎖コスト

  • 不動産業者の手数料(通常5%〜6%合計)
  • 税金・税金の送金
  • タイトル保険(所有者の方針)
  • 弁護士費用
  • 記録費
  • 税率の確定
  • 修理のためのバイヤーに与えられるあらゆるクレジット
  • ホーム保証(同意された場合)

閉鎖の少なくとも3日前に、より詳細な[を閉鎖し、あなたが以前に受け取ったロアン・エスティムトにそれを比較する]を要求してください。 手数料が変更された場合、説明を尋ねます。 典型的なコストに深くダイビングするために、 ] - コストを閉鎖するためのインベストediaガイドは、包括的な故障を提供します。 また、プリペイドの故障と驚きを避けるためにあなたの貸し手に尋ねてください。

不動産のクローズチェックリストの作成

間違いを避けるための最善の方法は、パーソナライズされたクローズチェックリストを作成することです。契約を開始し、すべての期限と要件をリストします。その後、資金調達、検査、タイトル作業、保険、最終ウォークスルーのための手順を追加します。このチェックリストをエージェント、貸し手、および弁護士と共有して、誰もが揃えられます。以下は、あなたが適応することができるより詳細なタイムラインです。

終了タイムライン完了

  • 60～90日前: 事前承認取得、早期に注文タイトル検索、書類(税金リターン、小切手、銀行明細)の収集を開始します。
  • [30日前:] スケジュールホーム検査(および任意の追加の検査)、融資約束を確定、保険の見積もりを収集し、契約期限を見直します。
  • [14日前:]]] 承認、レビュータイトルレポート、任意のコントリビューション(修理依頼、鑑定ギャップ)を解決し、必要に応じて調査を注文し、レートロックを確認します。
  • []7日前:[]]すべてのパーティーで終了日、時刻、および場所を確認し、クロージャの精度、署名予備文書、認定された資金またはワイヤの指示を確認します。
  • 1～2日前:最終歩行を行ない、ワイヤ転送指示(不正の監視)を確認し、自家所有者の保険バインダーが発行されることを確認します。有効なIDと資金を持参してください。
  • 休館日:[]]] 慎重にすべての文書を確認し、任意の手数料や条件について質問をし、キー、ガレージオープナー、コード、記録の送りと抵当を受け取ります。

構造チェックリストを追って、重要なステップを忘れるリスクを削減します。 それをプリントアウトし、アイテムを完成させるようにチェックします。

観るための追加のピッタフォール

上記の主要なカテゴリを超えて、買い手や売り手を旅行することが多い間違いがいくつかあります。 これらのことに注意して、あなたは最後の分混乱からあなたを救うことができます。

ワイヤー詐欺および支払詐欺

不動産取引は、サイバー犯罪者にとってプライムターゲットです。ハッカーは、あなたのタイトル会社やエージェントとしてポーズをしている電子メールの会話を傍受し、不正な配線の指示を送信することができます。 []常に、あなたが独立して知っている番号を使用して電話による配線の指示を検証します。同じメールスレッドから電話番号を使用することはありません。は、可能な場合は、ワイヤの代わりに認定チェックを使用して検討してください。 資金を送信するための安全なポータルについて、あなたのタイトル会社に尋ねてください。

Verbal協定を主張する 結合

不動産では、口頭の合意は、ほとんど執行できません。修理クレジットまたは終了日の延長に関する会話がある場合は、それを追加または電子メールの確認として書きます。ハンズレイクまたは「約束」に頼ることは、終了時に紛争につながる可能性があります。あなたの弁護士は、変更を正式にするための簡単な修正案を作成することができます。

バックアッププランがない

完璧な準備でも、閉じることができます。 買い手は、コンテンシブルプランを検討する必要があります。 ローンが最後の分に拒否されている場合はどうなりますか? 売り手がバックアップした場合はどうなりますか? バックアップ資金調達ソースまたは一時的な住宅計画を持つと、ストレスを軽減することができます。 売主は、取引が崩壊した場合、再リストするために準備する必要があります、したがって、資金が無効になるまで、あなたのホームショーの準備をしてください。

結論:あなたの閉鎖の制御を取りなさい

不動産の閉鎖は、本質的に複雑ですが、ほとんどの間違いは予測可能で予防可能です。契約を徹底的に見直し、タイトルとプロパティの問題を早期に解決し、期限の上部にとどまり、明確にコミュニケーションをとり、勤勉なウォークスルーを実行し、関与するすべてのコストを理解し、不正行為に対する警告を留まることで、スムーズな取引の可能性を劇的に高めることができます。閉鎖プロセスはチーム努力であることを覚えておいてください。あなたがすべての詳細を微小運転してはならないが、あなたがそれらを有能に保つために、潜在的な問題に知らせる前に、あなたは潜在的かつ有能な問題に役立ちます。

夢の家を購入したり、投資物件を販売している場合でも、適切な質問を準備して尋ねる時間がかかります。 あなたの将来の自己と銀行口座 - ありがとうございます。 追加のリソースについては、 U.S. 住宅と都市開発の住宅ポータルを購入します]は、初めての買い手のための公平なガイダンスを提供します。