Le proprietà di locazione rappresentano uno degli interessi di proprietà più comuni ma spesso fraintesi nel settore immobiliare.A differenza delle proprietà di freehold, che trasmettono la piena proprietà di terreni e strutture per un periodo indefinito, un'azienda di locazione garantisce un inquilino il diritto di possedere e utilizzare immobili per una durata definita in base ad un contratto di locazione.

Comprendere le immobilizzazioni di locazione

Nel suo nucleo, un'azienda di locazione è un diritto contrattuale di occupare proprietà di un altro partito, il proprietario o il locatario. L'inquilino, o il lessee, detiene un interesse di possesso che è limitato dal tempo e dai termini stabiliti nel contratto di locazione. Questo è distinto da un immobile di proprietà di proprietà, dove il titolare possiede il proprietario di proprietà diritto (soggetto a qualsiasi licenza o ingombramenti) e può generalmente vedere indefinitamente l'appartamento di proprietà.

Legalmente, un immobile di locazione è classificato come proprietà immobiliare per determinati scopi (l'interesse del locatario può essere ipotecato, assegnato, o soggetto a dominio eminente) ma è trattato come un contratto di proprietà personale in altri aspetti. Questo duale crea sfide legali e procedurali durante la chiusura. La durata di un immobile di locazione può variare da un mese (o anche meno) a 99 anni o più, ma indipendentemente dalla lunghezza, l'interesse è intrinsecamente temporaneo.

Tipi di immobili di locazione

La legge comune riconosce quattro tipi principali di immobili di locazione, ciascuno con caratteristiche distinte che influiscono sui diritti, sulla risoluzione e sulle procedure di chiusura.

Estate per anni

Questo è un contratto di locazione con una data di inizio e fine fissa. Si termina automaticamente alla data di fine specificata senza alcun requisito di preavviso da parte di una parte. Esempi includono un contratto di locazione di un anno o un contratto commerciale di cinque anni. Poiché il termine è certo, questo tipo di proprietà di locazione offre la più grande prevedibilità sia per il proprietario che per l'inquilino.

Periodic Estate (periodica Tenancy)

Una tenuta periodica continua per intervalli successivi (ad esempio, settimana a settimana, mese a mese, anno a anno) fino a che una parte non dà un buon preavviso di terminare. Il periodo di preavviso è tipicamente uguale al periodo di noleggio (ad esempio, 30 giorni per un mese a mese di locazione). Questo tipo è comune in residenziale tenancies che continuano oltre il termine di locazione iniziale o in situazioni in cui non è firmato alcun contratto di locazione fisso, ma la data di affitto è accettata.

Tenuta a Will

Una tenuta a volontà esiste quando un inquilino occupa proprietà con il permesso del proprietario ma senza un termine fisso o un calendario di pagamento periodico. O parte può terminare in qualsiasi momento. Questo è raro in ambienti commerciali formali, ma può verificarsi in accordi informali o quando un inquilino si tiene dopo una locazione scade con il consenso del proprietario. A causa della sua natura indefinita, una proprietà a volontà è difficile da finanziare o assegnare e tipicamente richiede una conversione formale di locazione prima di chiudere una vendita.

Tenuta a Sufferance (Tenancy at Sufferance)

Questo si verifica quando un inquilino rimane in possesso dopo la scadenza del contratto di locazione senza il permesso del proprietario. L'inquilino è essenzialmente un detenuto, e il proprietario può trattarli come un trespasser o accettare l'affitto per creare una tenacia periodica. Un'affittuaria di proprietà crea complicazioni significative durante la chiusura perché il venditore non può consegnare il possesso vacante e l'acquirente può ereditare un inquilino problematico.

Come Leasehold Estates Affect Transazioni Immobiliari e Chiusura

Quando viene venduta una proprietà soggetta a un'immobile di locazione, l'acquirente acquista la proprietà soggetta al contratto di locazione esistente. Ciò significa che l'acquirente entra nel ruolo del proprietario e deve onorare i termini di locazione. Tuttavia, il processo di chiusura è molto più coinvolto di un semplice trasferimento di titolo di tassa.

Locazione Due Diligence

Il team dell’acquirente deve rivedere ogni termine materiale di ogni contratto di locazione che interessa la proprietà, includendo non solo il contratto di locazione attuale, ma anche qualsiasi sottoleases, modifiche, incarichi o certificati di estoppel.

  • Termine di rilascio e data di scadenza:[ Assicurare che il termine rimanente si allinea con l'orizzonte di investimento dell'acquirente o i requisiti di finanziamento.
  • Opzioni di rinnovo e diritti di primo rifiuto:[ Questi possono influenzare la capacità dell'acquirente di riqualificare o occupare la proprietà.
  • I depositi di sicurezza e di rientro:[[] L'importo attuale dell'affitto, le escalation, le concessioni e la posizione dei depositi di sicurezza (in un conto che porta interessi, per esempio) devono essere confermati.
  • Abbisogni di manutenzione e riparazione:[ Molti locazioni richiedono al proprietario di mantenere aree comuni o elementi strutturali.
  • Requisiti di assicurazione:[[] Le offerte spesso mandano una certa copertura di responsabilità e assicurazione di proprietà. L'acquirente deve avere politiche appropriate in atto alla chiusura.
  • Utilizzare restrizioni e alleanze operative:[ Le locazioni commerciali possono limitare il tipo di attività o le ore di funzionamento dell'inquilino.
  • Disposizioni di default e periodi di cura:[ Eventuali predefiniti o ritardi di pagamento devono essere risolti prima della chiusura.

Assegnazione e clausole di subordinazione

La maggior parte dei contratti di locazione contengono restrizioni sulla capacità del locatario di assegnare il contratto o sottomettere i locali ad un'altra parte. Tuttavia, la capacità del venditore (il signore del paese) di trasferire la proprietà anche innesca le preoccupazioni di assegnazione. Molti locazioni richiedono il proprietario di ottenere il consenso inquilino prima di vendere la proprietà, soprattutto se la vendita risulterebbe in un cambiamento di controllo di proprietà.

Certificati di arresto

Un certificato estoppel è un documento firmato dall'inquilino che verifica lo stato attuale del contratto di locazione e che non ci sono predefiniti o accordi non chiusi. Lenders tipicamente richiedono certificati estoppel da tutti gli inquilini come condizione di finanziamento.

  • Il contratto di locazione è in piena vigore e non è stato modificato, salvo quanto indicato.
  • Gli importi di deposito di affitto e di sicurezza sono attuali.
  • Nessun affitto è stato pagato in anticipo oltre il mese corrente.
  • L'inquilino non ha rivendicazioni o compensazioni conosciute contro il proprietario.
  • L’inquilino riconosce i diritti dell’acquirente in base al contratto di locazione.

I certificati Estoppel proteggono l'acquirente e il creditore da passività nascoste, devono essere ottenuti prima della chiusura e devono essere esaminati con attenzione. Se un inquilino rifiuta di firmare o fornire qualifiche, può indicare una controversia che ha bisogno di risoluzione.

Contratti di subordinazione, non-disturbanizzazione e di ammortamento (SNDA)

Quando una proprietà è finanziata con un mutuo, il creditore richiederà che il suo lien sia più alto agli interessi del leasing. Questo è tipicamente ottenuto attraverso una clausola di subordinazione nel contratto di locazione o un SNDA separato.

  • Suborificazione:[[]] L'inquilino accetta che il mutuo prende la priorità sul contratto di locazione, il che significa che se il prestatore prevede, il contratto di locazione può essere interrotto a meno che il SNDA non fornisca altrimenti.
  • Non-Disturbance:[] Il prestatore accetta che finché l’inquilino non è in default, l’inquilino può rimanere in possesso anche se il prestatore chiude.
  • Attornment:[] L'inquilino accetta di riconoscere il prestatore o il nuovo proprietario dopo la preclusione del nuovo proprietario sotto gli stessi termini di contratto.

Durante la chiusura, il creditore del compratore richiederà SNDAs da tutti gli inquilini (o almeno grandi inquilini). Negoziare questi accordi può essere dispendioso, soprattutto se gli inquilini hanno leva.

Finanziamento di considerazioni

Lenders trattano le proprietà di locazione in modo diverso sulla base della struttura di locazione. Se la proprietà è soggetta a un contratto di locazione di terra (l'edificio è di proprietà dell'inquilino ma il terreno è affittato), il prestito è un mutuo di locazione. Lenders richiedono che il locazione di terra sia completamente rivisto e soddisfi determinati criteri: deve avere un termine residuo abbastanza ammort per ammortarsi il prestito (spesso almeno 10-20 anni dopo 10-20 anni dopo l'anno al termine di garanzia di garanzia di garanzia di garanzia di garanzia di garanzia di un prestito)

Titolo Assicurazione per gli interessi di locazione

Assicurazione titolo per un immobile di locazione protegge l'interesse del locatario contro i difetti del titolo o degli ingombri che potrebbero interferire con il contratto di locazione. L'acquirente (come nuovo proprietario) tipicamente otterrà una politica del proprietario che copre l'interesse di tassa, ma l'inquilino può anche richiedere una politica. Durante la chiusura, la società del titolo esaminerà se i reclami o le agevolazioni esistenti influiscono sulla proprietà e se il contratto di locazione è correttamente registrato.

Procedure di chiusura specifiche per le immobilizzazioni

Mentre ogni chiusura immobiliare è unica, i seguenti passaggi sono particolarmente importanti quando le proprietà di locazione sono coinvolti.

  1. Rivista di contratto di locazione [[]] da consulenza legale e squadra dell'acquirente.
  2. Obtain estoppel certificate[[]] da tutti gli inquilini ben in anticipo della data di chiusura.
  3. Negoziate SNDAs[[]] con gli inquilini e il lender, che possono richiedere più turni di revisioni.
  4. Verificare i depositi di sicurezza[[[]]] detenuti dal venditore. Confermare l'importo e la posizione. Al termine della chiusura, il venditore deve trasferire i fondi all'acquirente o fornire un credito contro il prezzo di acquisto.
  5. Provisione delle prorazioni[[]] di affitto, imposte immobiliari, utilità e spese di manutenzione dell'area comune (CAM).
  6. Indirizzi eventuali inquilini[[]] o controversie. Il venditore dovrebbe curare i default prima della chiusura, o l'acquirente può richiedere un fermo o un escrow.
  7. Registrare l'atto e qualsiasi memorandum of lease[[[] se richiesto dalla legge locale.
  8. Avviso di inquilino[] informandoli della nuova proprietà e dove inviare l'affitto.

Pitfalls comune e come evitare di loro

La complessità delle proprietà di locazione può portare a diversi insidie durante la chiusura. La consapevolezza può prevenire ritardi e controversie.

  • Emendamenti o accordi orali non chiariti:[] Gli inquilini possono affermare che il padrone di casa ha accettato di ridurre l'affitto o fornire spazio aggiuntivo.
  • Espersione di locazione troppo presto dopo la chiusura:[ Un nuovo proprietario potrebbe ereditare un edificio vacante poco dopo l'acquisto.
  • Failure per ottenere il consenso inquilino per l'assegnazione:[ Alcuni locazioni richiedono al proprietario di ottenere il consenso inquilino prima di vendere.
  • Gestione dei depositi di sicurezza non corretta:[[] Le leggi statali spesso richiedono che i depositi di sicurezza siano tenuti in un conto separato con interesse pagato all'inquilino. L'agente di chiusura deve garantire che il venditore trasferisca correttamente questi depositi.
  • Mancando SNDA da un inquilino chiave:[ Senza un accordo non-disturbance, un prestatore può rifiutare di finanziare il prestito.
  • I conflitti di eliminazione o di uso:[] L’attività dell’inquilino può violare le ordinanze di zonizzazione o le convenzioni restrittive. L’acquirente deve verificare che l’uso corrente sia legale e continuerà a essere di nuova proprietà.

Conclusioni

Le proprietà di locazione non sono solo un dettaglio in una transazione immobiliare - sono una considerazione legale e finanziaria fondamentale che può dettare il successo di una chiusura. Se sei un primo cliente che prende il sopravvento di un'unità di condominio, un investitore commerciale che acquista un edificio di ufficio con più inquilini, o un prestatore sottoscrive un prestito garantito da proprietà affittata, la dovuta diligenza che circonda interessi di locazione è di importanza fondamentale.

Per ulteriori informazioni, consultare le risorse della sezione American Bar Association di proprietà reale, fiducia e diritto immobiliare[[] e ] Guida Nolo alla legge proprietario-tenant. Inoltre, gli standard industriali per le clausole commerciali di locazione possono essere esplorati attraverso il Consiglio di broker e manager immobiliari [F.