Il ruolo critico del disco di chiusura nel tuo acquisto a casa

Il viaggio verso la proprietà è pavimentato con documenti, ma nessuno è più importante del Closing Disclosure (CD). Questa forma federale, mandato dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) sotto il TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) rule[]], serve come dichiarazione finale e autorevole dei termini di prestito e dei costi di chiusura.

Il CD è progettato per proteggerti come acquirente. Standardizza le informazioni di prestito, rendendo più facile confrontare le offerte di ipoteca e gli errori di cattura. Hai diritto legalmente di ricevere questo documento almeno tre giorni lavorativi prima della data di chiusura. Questa finestra di revisione obbligatoria non è un suggerimento; è un diritto di protezione del consumatore. Utilizzando quel tempo saggiamente per rivedere ogni articolo di linea può salvare da errori costosi e garantire che l'accordo si ha stretto le mani su è l'accordo di essere chiuso.

Che cosa è esattamente la chiusura di divulgazione e perché si fa la materia?

Prima che il CFPB crei la regola TRID nel 2015, gli homebuyers dovettero affrontare più moduli di divulgazione, tra cui il Good Faith Estimate (GFE) e la Dichiarazione finale di regolamento HUD-1. Questi documenti spesso confusi mutuatari, mancanza di coerenza, e rendevano difficile individuare i cambiamenti dell'ultimo minuto delle tasse.

Il CD funziona a mano con il Loan Estimate (LE) che hai ricevuto dopo aver chiesto il mutuo. Il LE ha fornito una proiezione iniziale dei termini e dei costi del prestito. Il CD è la contabilità finale. Mentre il CFPB permette alcune fluttuazioni tra LE e il CD, cambiamenti significativi sono strettamente regolati.

Il controllo del CD non riguarda solo i numeri di controllo; si tratta di verificare l'integrità della vostra più grande transazione finanziaria. Un CD corretto assicura che non siete sovraccaricati per i servizi, che il tasso di interesse è bloccato come concordato, e che avete il denaro corretto richiesto di chiudere. Senza una recensione attenta, si rischia di accettare termini che differiscono dal vostro accordo originale o pagare per i servizi che non avete autorizzato.

Anatomia della chiusura della discolpa

La chiusura della distribuzione è lunga cinque pagine e ogni pagina serve uno scopo specifico: capire dove trovare informazioni critiche è il primo passo per padroneggiare la tua recensione.

Pagina 1: Termini e pagamenti pianificati

La prima pagina fornisce un riepilogo di alto livello della transazione. La sezione superiore, "Condizioni di prestito", visualizza l'importo del prestito, il tasso di interesse e il pagamento mensile principale e di interesse. Inoltre evidenzia se il prestito ha una penalità di pagamento anticipato o un pagamento in mongolfiera. Questi due elementi sono truffatori di accordi per molti mutuatari, quindi questo posizionamento di rilievo assicura che siano impossibili da perdere.

La sezione "Pagamenti Progettati" si interrompe il pagamento mensile totale. Mostra quanto il pagamento va verso il principale e l'interesse, l'assicurazione ipotecaria (se applicabile), e gli importi stimati per le imposte di proprietà e l'assicurazione di proprietari di casa detenuti in escrow. Questa sezione ti dà il vero "PITI" (Principal, Interessi, Tasse, Assicurazione) pagamento, che è probabilmente superiore al vostro principale base e solo interesse.

Infine, la casella "Costi a chiusura" fornisce una rapida istantanee di quanto denaro dovrai portare alla tabella, compreso il pagamento a discesa e i costi di chiusura totale, meno eventuali crediti o depositi già pagati.

Pagina 2: Ripartizione dei costi di prestito

La pagina 2 si immerge nelle tasse specifiche associate all'ottenimento del prestito.

  • Sezione A: Spese di origine[[]] – Questo include le tasse addebitate dal prestatore per la lavorazione, la sottoscrizione e l'origine del prestito. I punti di sconto pagati per abbassare il tasso di interesse sono elencati qui. Questa è una zona ad alta percentuale, in quanto queste tasse sono soggette a una regola "to zero tolleranza", il che significa che non possono aumentare dal Loan Estimate a meno che non hai richiesto un cambiamento specifico.
  • Sezione B: Servizi che non hai acquistato[] – Questi sono servizi di terze parti che il prestatore selezionato, come la tassa di valutazione, la tassa di rapporto di credito e la tassa di certificazione di inondazione. Se il costo di questi servizi aumenta di oltre il 10%, il prestatore è tenuto a assorbire il costo in eccesso.
  • Sezione C: Servizi che hai acquistato[] – Questi sono servizi che ti è stato permesso di scegliere indipendentemente, come la polizza assicurativa del titolo, l'ispezione dei parassiti e l'indagine.

Pagina 3: Altri costi e calcolo dei contanti per chiudere

La pagina 3 copre i costi rimanenti che non sono direttamente legati all'origine del prestito ma sono essenziali per il trasferimento della proprietà.

  • Sezione D: Tasse e Commissioni governative[[] – Ciò include le tasse di registrazione e di trasferimento addebitate dal vostro governo locale e statale.
  • Sezione E: Prepagati[] – Questi sono i costi pagati in anticipo alla chiusura. I prepagati più comuni sono i premi di assicurazione dei proprietari di casa e gli interessi prepagati (per diem interesse) dalla data di chiusura alla fine del mese.
  • Sezione F: Pagamento iniziale del deposito al termine[ – Se il creditore richiede un conto di escrow, questa sezione mostra il deposito iniziale richiesto.
  • Sezione G: Altri costi[] – Questo può includere le spese HOA, le spese di garanzia per la casa, o qualsiasi altra spesa varie.
  • Sezione H: Crediti di credito di credito[[] – Qui vengono mostrati crediti dal creditore che riducono i costi di chiusura.

Il fondo della pagina 3 presenta la tabella "Calculating Cash to Close" che ti accompagna dal prezzo di acquisto e dal pagamento in giù, sottrae il tuo deposito di denaro e qualsiasi credito, e arriva alla quantità precisa che devi portare alla chiusura.

Pagina 4: Calcolazioni e Divulgazioni di prestiti

La pagina 4 contiene la stampa fine del prestito, inclusa la tariffa annuale per il percentuale (APR), il totale interesse per il TTIP e la tassa di finanziamento. L'APR riflette il costo totale del prestito, compreso l'interesse e la maggior parte delle tasse, espresso come un tasso annuale. Il TIP mostra l'importo totale di interesse che pagherai per la vita del prestito come percentuale dell'importo del prestito.

Pagina 5: Altre informazioni e informazioni di contatto

La pagina finale elenca importanti informazioni sul prestito, compreso se il mutuo può essere assunto da un altro acquirente, la politica di pagamento tardivo del prestatore, e i termini del vostro conto di deposito. Fornisce anche informazioni di contatto per il creditore, agente di regolamento e il funzionario di prestito. Se avete domande su qualcosa sul CD, questa pagina vi dice esattamente chi chiamare.

Strategie essenziali per la revisione della vostra divulgazione di chiusura

Una revisione approfondita del CD richiede pazienza e un approccio sistematico. Utilizzare le seguenti strategie per garantire che ogni dettaglio è corretto prima di impegnarsi al prestito.

1. Croce-riferimento con il Prestito di Loan

La vostra valutazione finale del prestito lato-by-side con il disco di chiusura. Le regole del CFPB stabiliscono tolleranze rigorose per quanto alcune tasse possono cambiare.

  • Zero Tolerance Fees:[] Le spese di origine, i punti e le tasse di trasferimento non possono aumentare affatto dalla LE al CD a meno che non abbia richiesto un cambiamento, come ad esempio la sostituzione dei prodotti di prestito.
  • 10% Tolerance Fees:[] Servizi per i quali non hai effettuato acquisti (come la valutazione) e le spese di registrazione non possono aumentare di oltre il 10% in totale.
  • Nessuna tolleranza:[[] I servizi che hai acquistato, come l'assicurazione del titolo, possono aumentare di qualsiasi importo, ma qualsiasi salto significativo garantisce una conversazione con il tuo creditore o società del titolo.

Se si vede un cambiamento, cercare la spiegazione "Changed Circumstance" nei documenti di prestito. Una ragione valida potrebbe essere un cambiamento del valore della proprietà, una modifica dell'importo del prestito, o un problema imprevisto come una disputa di confine che richiede una nuova indagine.

2. Verificare i dati personali e i dettagli della proprietà

Confermare che il vostro nome legale completo, il vostro numero di previdenza sociale (in particolare mascherato), e l'indirizzo della proprietà sono tutti accurati. Inoltre, verificare che la descrizione legale della proprietà corrisponde all'impegno del titolo. Un semplice typo qui può creare una nuvola sul vostro titolo più tardi.

3. Scrutinizzare la sezione Termini di prestito

Se hai pagato i punti di sconto per acquistare il tuo tasso, conferma che il tasso sul CD corrisponde al tasso che hai quotato per quel costo specifico. Assicurarsi che la penale di pagamento è accurata – se il tuo prestito non ha uno, la casella dovrebbe chiaramente dichiarare "Non ha una penalità di pagamento anticipato".

4. Analizzare il contante per chiudere la tabella

Questo è dove i costi astratti diventano concreti. Traccia il flusso dei tuoi soldi:

  • Inizia con il prezzo di acquisto e la percentuale di pagamento base.
  • Credito il deposito di denaro che è stato inviato alla società di titolo.
  • Aggiungi qualsiasi credito del venditore o credito del credito del credito.
  • Sottrarre i costi di chiusura totali (dalla pagina 2 e 3).

Il numero finale in fondo è l'importo esatto che è necessario portare alla chiusura, di solito sotto forma di assegno o bonifico bancario di un cassiere. Se questo numero differisce significativamente dalla stima fornita all'applicazione, chiedere una spiegazione dettagliata.

5. Esaminare i dettagli delle tasse

Guardare attentamente la sezione A per qualsiasi "tasse di credito". Molti servizi di bundle di finanziatori con nomi generici come "Processing Fee" o "Administration Fee". Mentre alcuni di questi sono standard, si ha il diritto di chiedere che cosa coprono. Allo stesso modo, rivedere le tasse di assicurazione del titolo nella sezione C. Se il creditore richiede di utilizzare la loro affiliazione per i servizi di titolo, il costo dovrebbe essere competitivo.

Terminologia del costo di chiusura comune che devi sapere

Comprendere la lingua utilizzata sul CD consente di porre le domande giuste. Ecco i termini chiave che incontrerai:

Tassa d'origine vs. Punti di sconto

I punti di sconto sono interessi prepagati che abbassa il tasso di interesse. Un punto solitamente costa l'1% dell'importo del prestito e riduce il tasso di una specifica percentuale. Il CD separa chiaramente questi due costi in modo da poter vedere esattamente quello che stai pagando per ottenere il tuo tasso.

Sottoscrittura, Elaborazione e Amministrazione

Una tassa di sottoscrizione copre il costo di valutare la vostra stima del credito e il valore della proprietà. Una tassa di elaborazione copre il costo di raccolta e verifica della vostra documentazione. Alcuni finanziatori li in bundle in un unico "onere di urgenza", mentre altri li precisano. La negoziazione aggressivo su queste tasse è comune, e sono considerati parte delle spese di origine zero-tolleranza.

Titolo Assicurazione: Lender's vs. Politica del proprietario

L'assicurazione del titolo protegge contro le rivendicazioni o le lenti contro la proprietà che sono state perse durante la ricerca del titolo. La politica del titolo di Genere[] protegge l'investimento del prestatore. Il La politica del titolo di un proprietario]] protegge il vostro capitale nella proprietà.

Prepagati e Scadenza

I premi[]] sono le spese che pagate in anticipo alla chiusura, come le tasse di assicurazione e proprietà dei proprietari di casa. Questi sono depositati in un Corso di credito[, che il creditore gestisce. Il creditore detiene questi fondi e paga le bollette di assicurazione e di imposta sul vostro conto quando sono a pochi.

Per Diem Interessi e Assicurazione Mortgage

Per Diem Interest] è l'interesse quotidiano che matura sul vostro prestito dalla data di chiusura alla fine del mese. Si paga questo alla chiusura perché il vostro primo pagamento ipotecario non sarà dovuto fino al primo del mese successivo

Che cosa succede se il Chiusura Divulgazione ha errori?

Trovare un errore sul tuo Chiusura Disclosure può essere inquietante, ma la regola TRID ti fornisce specifiche protezioni. Se si identifica un errore, avvisa immediatamente il tuo creditore e agente di regolamento. In molti casi, il prestatore può emettere un CD corretto. Tuttavia, sotto TRID, viene attivato un nuovo periodo di attesa di tre giorni se:

  • Il tasso annuale di percensione (APR) aumenta di oltre 0,125% (o 0,25% per i prestiti a tasso variabile).
  • Il prodotto del prestito cambia (ad esempio, da un tasso fisso a un prestito a tasso regolabile).
  • Viene aggiunta una penale di pagamento anticipato.

Se l'errore comporta una tassa che supera la tolleranza consentita (come una tassa di tolleranza zero in aumento), il prestatore è generalmente tenuto a curare la violazione riempendo l'eccesso di carica o accreditando l'importo verso il prestito. Non si deve sentire costretto a procedere con una chiusura se il CD contiene errori non risolti. La chiusura non può avvenire legalmente fino a quando il CD corretto è stato fornito e il periodo di attesa è scaduto se i cambiamenti hanno raggiunto uno dei trigger sopra.

Per problemi più complessi, come una controversia sul valore della proprietà o un problema significativo del titolo, consultare il proprio agente immobiliare e un avvocato immobiliare. Essi possono guidarvi su se procedere, rinegoziare o ritardare la chiusura. Il CFPB fornisce anche risorse per i consumatori che credono che il loro creditore ha violato le regole del TRID. È possibile ] rilasciare più circa ogni dettaglio di chiusura direttamente sul modulo di visualizzazione CFPB[

Stimolare per la Giornata della Chiusura

Il Discorso di Chiusura è la vostra ultima opportunità per verificare che i termini del vostro mutuo siano corretti. Questo documento è il culmine di settimane di controllo finanziario e di negoziazione. Prendendo il tempo di rivedere ogni pagina contro il vostro Stimato di prestito, verificando i vostri dati personali e di proprietà, e comprendendo la terminologia, si trasforma da un partecipante passivo in un decisore informato.

Non esitate a porre le vostre domande di credito. Un ufficiale di prestito competente si aspetta una recensione dettagliata e dovrebbe essere in grado di spiegare ogni tassa sul documento. Se qualcosa si sente fuori, fidatevi del vostro istinto. Il periodo di revisione obbligatoria di tre giorni esiste per esattamente questo scopo. Camminare in chiusura con una chiara comprensione del vostro Chiusura Disclosure significa camminare nella vostra nuova casa con fiducia e pace finanziaria della mente.

Per ulteriori informazioni, utilizzare risorse come ] Guida di BAnkrate sulla chiusura delle informative[] per rimanere informato, o consultare il [ campione ufficiale di CFPB Chiusura Divulgazione[]] per confrontare con la propria forma. La vostra diligenza salvaguarda il vostro investimento e garantisce una solida base per il vostro viaggio di proprietà.