L'acquisto di una proprietà di vacanza è un sogno per molti - un ritiro in montagna, un condominio spiaggia, o una cabina a lago. Tuttavia, il processo di chiusura per una seconda casa può essere più complesso di un acquisto di residenza primaria. Requisiti di finanziamento unici, HOA alleanze, condizioni di proprietà stagionale, e potenziali considerazioni di noleggio tutti aggiungono strati di due diligence. Con una corretta preparazione dettagliata e una chiara comprensione di ogni passo, è possibile navigare la chiusura senza problemi e di costi.

Preparazione finanziaria Oltre all'approvazione

I prestiti per un'immobile di vacanza differiscono da un prestito casalingo primario. Lenders spesso considerano le seconde case come rischio più alto, con conseguente requisiti più severi. Iniziare ottenendo un pre-approvazione ipotecario specificamente per una vacanza o una seconda casa. Essere preparati per un più grande pagamento di down - circa il 20% al 25% per i prestiti convenzionali, e talvolta il 30% o più per i prestiti jumbo in aree ad alto costo.

Lenders spesso richiedono sei a dodici mesi di pagamenti ipotecari in riserva dopo la chiusura, soprattutto per le seconde case. Se si prevede di affittare la proprietà fuori, essere consapevoli che gli sottoscrittori possono considerarlo una proprietà di investimento e la domanda ancora più alte riserve. Ottenere tutta la documentazione finanziaria pronta presto: dichiarazioni fiscali, W-2, dichiarazioni bancarie, e la prova di fondi per il pagamento e costi di chiusura.

Per ulteriori informazioni sui requisiti di seconda casa ipotecario, fare riferimento a ] Guida di BAnkrate ai mutui di seconda casa[.

Legale e Documento di Provvidenza

Prima di chiudere, è necessario comprendere il quadro giuridico che governa la proprietà. L'accordo di acquisto è la fondazione - rivedere accuratamente per contingenze, scadenze e clausole speciali. Le contingenze comuni includono il finanziamento, l'ispezione, la valutazione e la revisione del titolo. In alcuni stati, un avvocato deve gestire la chiusura; in altri, un escrow o società del titolo gestisce il processo.

Inoltre, conferma che il venditore ha fornito informazioni legali, come la vernice a base di piombo (per le case costruite prima del 1978), rapporti di stato di proprietà, e qualsiasi difetto conosciuto. Le case di vacanza possono avere requisiti di divulgazione aggiuntivi relativi alle zone di inondazione, rischio di incendio, o sistemi settici condivisi.

L'Associazione American Land Title[] fornisce risorse per l'assicurazione e la protezione dei titoli.

Ispezione della proprietà: Più che i principi fondamentali

Se la proprietà è in una zona costiera, cercare la corrosione delle acque salate, lo stampo e i danni al vento. Nelle regioni montane, ispezionare per dighe di ghiaccio, congelare-disgelo danno, e la capacità di carico della neve sul tetto. In ambienti rurali, un'ispezione del sistema separato e settico è obbligatoria: questi sistemi sono costosi da riparare e non possono essere coperti da un tipico sistema di assicurazione.

Al di là degli elementi strutturali, testare tutti gli apparecchi, i dispositivi idraulici e i sistemi elettrici. Accendere ogni rubinetto, i servizi igienici a filo, eseguire la lavastoviglie e la lavatrice, e testare il sistema HVAC in entrambi i modi di riscaldamento e raffreddamento. Se la proprietà ha una piscina, spa, dock, o altre caratteristiche ricreative, questi devono essere ispezionati separatamente da uno specialista.

L'Associazione Internazionale di Ispettori Certificati di Casa (InterNACHI) offre una lista completa di controllo di ispezione domestica [] per guidarvi.

Titolo Ricerca e Assicurazione

Una ricerca completa del titolo è non negoziabile. Si conferma che il venditore ha una chiara proprietà e identifica eventuali incumbranze come lenti, tasse di proprietà non retribuite, facilitazioni, o l'associazione dei proprietari di casa (HOA) valutazioni. Le proprietà di vacanza spesso condividono aree comuni, strade di accesso, o diritti di utilizzo di amenity, che possono creare problemi di titolo unici.

L'assicurazione sul titolo è divisa in due tipi: l'assicurazione sul titolo del creditore (richiesto dalla società di mutui) e l'assicurazione sul titolo del proprietario (opzionale ma altamente raccomandato). La politica del creditore protegge solo l'interesse del creditore, mentre la politica del proprietario protegge il vostro investimento contro crediti o spese legali da difetti del titolo.

Coordinamento con i professionisti

Una chiusura di successo dipende dalla collaborazione efficace tra il vostro agente immobiliare, prestatore, avvocato, ufficiale di escrow, e talvolta un contabile. Scegli un agente immobiliare che si specializza in proprietà di vacanza all'interno di quel mercato specifico. Essi comprendono le linee temporali locali di due diligence, le quirk stagionali come tubi di acqua congelati in inverno, e i migliori ispettori e appaltatori.

Il creditore dovrebbe avere familiarità con il secondo finanziamento casa e comunicare chiaramente circa le pietre miliari del prestito. Coordinare presto con la società del titolo escrow per garantire tutti i documenti sono preparati in tempo. Se si utilizza un avvocato, condividere tutti i contratti e le informazioni ben prima della data di chiusura per consentire una vasta revisione. Un unico punto di contatto - spesso l'ufficiale del credito - può aiutare a mantenere tutti allineati.

Passaggio finale Checklist

La procedura finale è la vostra ultima opportunità per verificare la condizione della proprietà prima di prendere la proprietà. Pianificarla 24 a 48 ore prima della chiusura, non la mattina di, per consentire il tempo di risolvere eventuali problemi. Portare una lista di controllo e uno smartphone per foto e video.

  • Stato generale:[] Confermare che la proprietà è nella stessa condizione di quando hai fatto l'offerta - nessun nuovo danno o mancanti dispositivi.
  • I repairs completati:[] Verificare che tutti gli elementi della contingenza di ispezione siano stati fissati.
  • Applianze e sistemi:[ Accendere la stufa, frigorifero, lavastoviglie, smaltimento rifiuti, forno, condizionatore d'aria, scaldabagno e ventilatori a soffitto. Assicurarsi che tutti lavorino.
  • Idraulica e acqua:[] Eseguire tutti i rubinetti (caldo e freddo), controllare le perdite sotto lavandini, i servizi igienici a filo e testare lo smaltimento della spazzatura. Se c'è un pozzo, confermare la pressione dell'acqua e la qualità.
  • Elettrico:[]] Interruttori Flip, prese di prova (soprattutto GFCI nei bagni e nelle cucine), e garantire la funzione di luci e ventole di scarico.
  • Esterno:[] Ispezionare il tetto, le grondaie, le finestre, i ponti e i patii.
  • Caratteristiche particolari:[] Se la proprietà ha una piscina, spa, sistema di sprinkler, ascensore, o generatore, testare o ispezionare ciascuno con uno specialista se necessario.
  • I suoi contenuti sono inclusi nella vendita:[] Controllare che tutta la proprietà personale elencata nel contratto—mobili, elettrodomestici, paddleboard, ecc.—è presente e in buone condizioni.
  • Accessori:[] Confermare che sono forniti remoti, manuali, chiavi, apriporta garage e codici di sicurezza.

Se si trova un problema, avvisare immediatamente il vostro agente. Problemi minori possono a volte essere gestiti con un credito o un fermo di svenimento, ma i difetti principali possono ritardare la chiusura.

Rivedere Documenti di chiusura con attenzione

È facile sentirsi affrettati quando si firma dozzine di pagine al tavolo di chiusura, ma resistere a quella pressione. Prendete il tempo di leggere ogni documento o richiedere una copia digitale al giorno in anticipo in modo da poter rivedere con il vostro avvocato o agente.

  • Closing Disclosure (CD):[] Confrontare questo con il prestito stima che hai ricevuto prima. Cercare modifiche del tasso di interesse, termini di prestito, costi di chiusura e importi cash-to-close. Se i numeri differiscono significativamente, chiedere perché.
  • Nota di procedura:[ Questa è la vostra promessa di rimborsare il prestito. Verificare l'importo del prestito, il tasso di interesse, il programma di pagamento e le sanzioni di pagamento.
  • Deed of Trust or Mortgage:[] Questo dà al creditore un interesse di sicurezza nella proprietà. Verificare che la descrizione legale corrisponda al rapporto del titolo.
  • Dichiarazione di regolamento (ALTA o HUD-1): Questo significa che tutti i crediti e i crediti per l'acquirente e il venditore. Assicurare il deposito, il pagamento in contanti e i costi di chiusura sono correttamente contabilizzati.
  • Termini di assicurazione del titolo:[] Verificare i termini e la copertura delle politiche del prestatore e del proprietario.
  • Documenti di HOA:[] Se la proprietà è in un'associazione di proprietari di casa, è necessario firmare documenti che riconoscono le alleanze, condizioni e restrizioni (CC&Rs), così come il programma di tassa attuale e qualsiasi valutazione speciale in sospeso.
  • Affidavits e rivelazioni:[ Questi possono includere una condizione di proprietà affidavit, rivelazione di vernice basata sul piombo, o riconoscimento zona di inondazione.

Se un documento contiene errori o linguaggio non chiaro, chiedi chiarimenti o correzioni prima di firmare, è il tuo diritto e la tua responsabilità. Un errore nell'atto, per esempio, può creare mal di testa per anni.

Organizzazione e registrazione

Per tutto il processo di chiusura, mantenere un file organizzato di tutti i documenti, e-mail e ricevute. Utilizzare un legante fisico o un sistema di cartelle digitali. Importanti elementi da tenere includono: accordo di acquisto e tutti i addenda, rapporti di ispezione, valutazione, richiesta di prestito e lettere di approvazione, corrispondenza con il vostro agente e credito, ricevute per deposito di denaro serio e altri pagamenti, rapporto di titolo, e infine i documenti di chiusura eseguiti.

Trasferire le utilità nel vostro nome (elettrico, acqua, gas, spazzatura, internet) efficace la data di chiusura. Se la proprietà ha TV satellitare, sistema di sicurezza, o servizi di abbattimento, organizzare per la continuazione o la cancellazione secondo le necessità. Cambiare tutti i documenti di garage di riprogramma per la sicurezza. Se la proprietà è in una zona remota, prendere in considerazione l'installazione di un sistema di sicurezza intelligente che è possibile monitorare in remoto.

Considerazioni speciali per le proprietà delle vacanze

Le case vacanza sono dotate di un insieme di distinta di problemi che le residenze primarie non lo fanno. Innanzitutto, capire le regole HOA accuratamente. Molte comunità di resort hanno regole severe sui periodi di noleggio, rumore, parcheggio e modifiche esterne. Alcuni HOAs vietano affitti a breve termine interamente; altri li limitano a determinate stagioni. Se si intende affittare la proprietà per compensare i costi, verificare che la HOA lo permetta e controllare eventuali restrizioni come minimo condizioni di contratto di credito (come leasing) (come le riserve di bilancio di arrivo (come sono 30 giorni).

Assicurazione è un'altra area critica. Le politiche standard dei proprietari di casa non possono coprire le offerte lunghe o l'uso del noleggio. Potrebbe essere necessario una politica di incendio di abitazione per uso stagionale, una politica del proprietario se si affitta occasionalmente, o una politica di noleggio a breve termine specializzata da un assicuratore come Proper, Allstate, o Nationwide. Alcune politiche escludono i danni causati da blocchi se la casa è non occupata per più di pochi giorni.

I redditi da lavoro sono meno di 14 giorni di affitto. I redditi da lavoro sono meno di 14 giorni. L'interesse da un secondo posto è deducibile fino a $ 750.000 di debito di acquisizione, soggetto a limiti. Le tasse di proprietà sono deducibili fino a $ 10.000 combinato con le imposte statali e locali (Capo di SALT).

Per un'immersione più profonda nelle regole fiscali, vedere ] Guida di Nolo alle rotture fiscali per le seconde case.

Conclusioni

Con la preparazione finanziaria, conducendo ispezioni rigorose, lavorando con un team esperto, e attentamente rivedere tutti i documenti, si può tranquillamente passare da acquirente a proprietario. La chiave è di trattare il processo con la stessa serietà come un acquisto casa principale - e poi aggiungere un ulteriore strato di due diligenza per i fattori unici che vengono con una casa di vacanza.