Capire perché le chiusure immobiliari vengono ritardate

Mentre si tratta di una pietra miliare emozionante, il processo di chiusura è spesso pieno di potenziali insidie che possono spingere la data prevista indietro di giorni o anche settimane. I ritardi non sono solo frustranti, ma possono anche avere conseguenze finanziarie, come le accelerazioni di blocco di tasso, le spese di stoccaggio per i camion in movimento, o i costi temporanei di alloggio.

Le chiusure immobiliari comportano una complessa catena di eventi, tra cui la sottoscrizione di ipoteca, ricerche di titoli, ispezioni, valutazioni e preparazione di documenti legali. Qualsiasi collegamento debole in quella catena può causare un fermo.

1. Impiegamento e sottoscrizione di prestiti

La ragione più comune per una chiusura ritardata è un snag nel finanziamento dell’acquirente. Anche dopo una pre-approvazione, i creditori devono verificare il reddito, le attività e la storia del credito durante la fase di sottoscrizione.

  • Modifiche di credito all'ultimo minuto:[] Un acquirente apre una nuova carta di credito o fa un grande acquisto, che cambia il loro rapporto debito-income.
  • Documentazione completa:[] Scompensi a pagamento, dichiarazioni bancarie o dichiarazioni fiscali possono bloccare la recensione del sottoscrittore.
  • Cari di valutazione:[] Se la proprietà valuta per meno del prezzo di acquisto concordato, il prestatore può richiedere la rinegoziazione o un pagamento più grande.
  • Modifiche dello stato di lavoro:[ Un cambiamento di lavoro o un divario nell'occupazione appena prima della chiusura può innescare un controllo aggiuntivo.

Link esterno:[] Per saperne di più sul processo di ipoteca dal [Consumer Financial Protection Bureau’s homeownership guide.

2. Titolo e proprietà

Una ricerca del titolo viene eseguita per garantire che il venditore abbia una chiara proprietà e nessun reclamo o reclamo contro la proprietà.

  • Leens non retribuiti:[] Le lenti contrattuali, le tasse HOA non retribuite, o le tasse devono essere risolte prima che la società del titolo possa emettere una politica pulita.
  • Errori nei registri pubblici:[ I nomi mancati, le descrizioni dei pacchetti errate, o i documenti mancanti possono creare difetti del titolo.
  • Eredienza o divorzi:[ Se una proprietà è di proprietà di più parti che non tutti accettano la vendita, la chiusura è bloccata fino a tutti i segni.
  • Assegni o incrostazioni:[] Una facilità non chiusa o una recinzione del vicino che attraversa la linea di proprietà può richiedere una risoluzione legale.

Il lavoro di titolo è spesso completato presto nel processo, ma i problemi possono uscire all'ultimo minuto. Ordinare una ricerca di titolo immediatamente dopo la firma di un contratto riduce il rischio di sorprese.

3. Ispezione e valutazione dei logjams

Sia le ispezioni che le valutazioni richiedono ai professionisti autorizzati di visitare la proprietà. Nei mercati occupati, i loro calendari si riempiono rapidamente.

  • La disponibilità di ispezioni è limitata:[ Soprattutto durante le stagioni di acquisto di picco, può richiedere una settimana o più per pianificare un'ispezione casa.
  • Risultati di valutazione:[ Lenders valuta l'ordine attraverso una società di gestione, e se gli valutatori locali sono sovraccaricati, il rapporto richiede più tempo.
  • Riparare i negoziati:[] Dopo un'ispezione, se si trovano problemi significativi (perdite di tetto, elettrico difettoso, stampo), l'acquirente può richiedere riparazioni o una riduzione dei prezzi, richiedendo nuovi addenda e possibilmente un'altra valutazione.
  • Ispezioni fallite:[ I problemi critici come le crepe di fondazione o i termiti possono rendere la proprietà temporaneamente ineleggibile per il finanziamento, che richiedono la bonifica prima della chiusura.

Per evitare ritardi, programmare ispezioni non appena il contratto è firmato e rispondere alle richieste di riparazione rapidamente.

4. Valutazione dei problemi che vanno oltre il numero

Anche quando l'estrattore può visitare la proprietà tempestivamente, la valutazione stessa può causare problemi al di là di una bassa valutazione.

  • Vendite paragonabili insolite:[] Se la proprietà è unica (ad esempio, rurale, storico o high-end), l'estrattore può lottare per trovare buoni comps, portando ad un rapporto complesso che dura più a lungo.
  • Riparazioni richieste per l'ammissibilità dei prestiti:[ FHA, VA e USDA prestiti hanno standard di condizioni di proprietà rigorosi. Se l'estrattore nota vernice peeling, corrimano mancante, o un HVAC inoperativo, il prestatore può richiedere correzioni prima della chiusura.
  • Revalutare le tasse e i ritardi:[] Se la prima valutazione viene in basso e l'acquirente lo sfida, o se il creditore ordina una seconda valutazione, che aggiunge giorni alla timeline.

5. Ricorso legale e di coordinamento del procuratore

In stati in cui gli avvocati gestiscono le chiusure (ad esempio, New York, New Jersey, Georgia), il processo coinvolge più studi legali che preparano i documenti.

  • Attorney pianifica il conflitto:[] Trovare una data reciprocamente disponibile per gli avvocati del compratore e del venditore di rivedere e firmare documenti può essere difficile.
  • Le revisioni del documento richiedono tempo: Ogni revisione del contratto, atto o dichiarazione di chiusura richiede una revisione legale, e gli avvocati possono avere altri clienti con scadenze.
  • Le istruzioni per l'esame sono in ritardo:[] I prestatori inviano istruzioni di chiusura alla società del titolo o avvocato, ma se qualsiasi dettaglio è incompleto, l'insediamento non può procedere.

Prove strategie per accelerare il vostro chiusura immobiliare

Mentre non è possibile controllare ogni variabile, è possibile prendere misure concrete per ridurre la probabilità di ritardi. Queste strategie funzionano se sei un acquirente, un venditore o un agente.

1. Ottenere pre-approvato, non solo pre-qualificato

Una pre-approvazione, d'altra parte, comporta un controllo completo del credito e una revisione dei documenti. Dà la fiducia del venditore e identifica anche i potenziali problemi di credito in anticipo. Una volta sotto contratto, rimanere in contatto con il creditore e evitare di fare eventuali cambiamenti finanziari fino a dopo la chiusura.

Pro punta:[] Chiedi al tuo creditore una lettera di impegno di prestito non appena la sottoscrizione è completa.Questo è un passo più forte di un pre-approvazione e segnali a tutte le parti che il finanziamento è solido.

2. Ordinare il titolo di lavoro e di indagine immediatamente

Non aspettare che il contratto sia completamente eseguito per contattare una società di titolo. Non appena l'offerta è accettata, autorizzare la ricerca del titolo e pagare il rapporto preliminare. Se la proprietà richiede un nuovo sondaggio, ordinare che allo stesso tempo. Questo dà la società di titolo settimane per risolvere eventuali problemi prima della chiusura prevista.

  • Per gli acquirenti:[] Chiedete al vostro agente di includere una preferenza della società di titolo nell'offerta in modo che l'ordine può essere posizionato lo stesso giorno.
  • Per i venditori:[] Se hai già una recente indagine o politica del titolo dal tuo acquisto, forniscilo presto per risparmiare tempo.

3. Scegli un team esperto e responsabile

I professionisti con cui lavori puoi fare o rompere una timeline di chiusura. Cerca un agente immobiliare che ha un track record di chiusura in tempo, un prestatore noto per la scrittura veloce (alcuni sono noti per ritardi), e un avvocato immobiliare o agente di titolo che è reattivo alle e-mail e chiamate.

Quando assumete un agente o un prestatore, chiedete loro: “Qual è il vostro giorno medio per chiudere?” e “Come si affrontano i problemi dell’ultimo minuto?”

Un team che comunica bene e ha chiari processi interni navigarà problemi inaspettati più velocemente di uno che è disorganizzato.

4. Comunicare Chiaramente e frequentemente

Il silenzio è il nemico di una chiusura senza intoppi. Configurare un hub di comunicazione condiviso (un testo di gruppo, una catena di posta elettronica, o uno strumento di gestione del progetto dedicato) con tutte le parti: acquirente, venditore, entrambi gli agenti, prestatore, avvocato e società di titolo.

  • Termini di condivisione e conferma la ricezione dei documenti.
  • Avvertite tutti immediatamente quando sorge un problema.
  • Orari di chiusura data e ora non appena il prestatore dà la luce verde.
  • Seguire su elementi in sospeso (ad esempio, “Il rapporto di valutazione è arrivato ancora?”

Risposte prompt alle richieste di documentazione aggiuntiva o firme possono radere giorni fuori dalla linea temporale.

5. Preparare tutta la documentazione in anticipo

Per gli acquirenti, questo significa raccogliere il seguente prima di iniziare a cacciare casa:

  • Due anni di dichiarazioni fiscali e W-2
  • Recenti stipiti paga (ultimi 30 giorni)
  • Dichiarazioni bancarie per tutti i conti (ultimi 2-3 mesi)
  • ID foto (la patente o il passaporto)
  • Prova di qualsiasi deposito grande o regali (con una lettera regalo)

Per i venditori, raccogliere:

  • Existing titolo polizza assicurativa
  • Entrate fiscali e documenti HOA
  • Home dettagli di garanzia (se trasferite)
  • Ripristino record e ricevute per eventuali aggiornamenti recenti
  • Qualsiasi permesso per lavoro fatto sulla casa

Avere questi documenti pronti all'inizio del processo elimina la necessità di richieste di back-and-forth più tardi.

6. Rischi di ispezione mitigate con un'ispezione pre-visti

Quando si conosce già la condizione del tetto, HVAC, idraulico e fondazione, è possibile fare riparazioni in anticipo o rivelare problemi upfront. Questo evita il tipico 10--14 giorni di ispezione periodo di contingenza e impedisce le rinegoziazioni a sorpresa.

7. Utilizzare la tecnologia per le e-signature e chiusure virtuali

Oggi, la maggior parte dei creditori e delle aziende del titolo supportano firme elettroniche attraverso piattaforme come DocuSign o Adobe Sign. Questo permette di firmare e restituire documenti in pochi minuti anziché durante la spedizione. Chiedi al tuo creditore e avvocato se possono ospitare la firma elettronica per i documenti preliminari. Per la chiusura finale, alcuni stati ora permettono la notarizzazione in linea remota (RON), il che significa che puoi chiudere da qualsiasi luogo.

Link esterno:[] Controllare la guida Associazione Nazionale dei Realtori al processo di chiusura[[] per suggerimenti sull'utilizzo della tecnologia.

Consigli avanzati per evitare le cadute comuni

1. Blocca il tuo tasso di interesse in anticipo e correttamente

Se la chiusura è ritardata oltre il periodo di blocco, si può pagare una tassa per estendere la serratura o accettare un tasso più alto. Lavorare con il vostro creditore per scegliere un periodo di blocco che realisticamente corrisponde alla data di chiusura prevista, aggiungendo un buffer di almeno 10 giorni. Se la serratura scade, chiedere circa opzioni “float-down” solo se le tariffe sono scese.

2. Verificare l'assicurazione dei proprietari di casa prima della settimana di chiusura

Molti acquirenti dimenticano che hanno bisogno di prova di assicurazione casa prima che il creditore fondi il prestito. Negozio per l'assicurazione presto e fornire il legante al creditore almeno 10 giorni prima della chiusura. Se la proprietà ha caratteristiche uniche (come un tetto piatto o cablaggio più vecchio), alcuni assicuratori possono richiedere un'ispezione, che aggiunge il tempo.

3. Capire cosa può causare un ciclo di “Cooling” del CFPB

Le regole TILA-RESPA Integrated Disclosure (TRID) richiedono che il Closing Disclosure (CD) venga consegnato all'acquirente almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. Se si verifica un cambiamento significativo (ad esempio, una nuova stima del prestito, una modifica in APR, o un cambiamento nel prodotto di prestito), viene attivata una nuova divulgazione, riavviando l'orologio di tre giorni.

4. Camminare attraverso la proprietà un giorno o due prima di chiusura

Se il passaggio rivela problemi (ad esempio, il venditore ha rimosso gli elettrodomestici che dovevano rimanere, o la casa non è pulita), potrebbe essere necessario rinviare la chiusura a negoziare.

5. Avere un piano B per il finanziamento se il prestito dell'Acquirente cade attraverso

In un mercato competitivo, alcuni acquirenti includono una contingenza che l'accordo viene annullato se il finanziamento fallisce. Ma se sei il venditore, è possibile ridurre i ritardi controllando la forza finanziaria del compratore presto. Richiedi la prova di pre-approvazione con un rapporto di credito prima di accettare un'offerta. Per gli acquirenti, prendere in considerazione un piano di backup, come un prestito ponte o un regalo di famiglia, se il vostro prestito primario colpisce un snag.

Link esterno:[] Per ulteriori informazioni sui rinunciamenti di contingenza dei prestiti, vedere l'articolo Bankrate sulle contingenze ipotecarie.

Quando i relè sono inevitabile: Come mantenere il vostro fresco

Anche con la migliore preparazione, alcuni ritardi sono semplicemente inevitabile — ad esempio, un improvviso disastro naturale che colpisce la valutazione, una fusione bancaria che ritarda il processo di prestito, o una morte nella famiglia di un partito chiave.

  • Comunicare immediatamente:[] Dite a tutti appena lo sapete.
  • Ottenete una nuova cronologia di scrittura:[ Chiedete alla società di credito o titolo di una nuova data di chiusura stimata.
  • Le estensioni negoziate con saggezza:[] Se siete il venditore, potete avere diritto ad una tassa di per-day per una chiusura ritardata (il termine contrattuale “è dell’essenza” clausole).Per gli acquirenti, chiedere al venditore di accettare un’estensione piuttosto che lasciare che il contratto scada.
  • Tenere sotto controllo le emozioni:[ Ricorda che la maggior parte dei ritardi sono dovuti a glitch amministrativi, non a una cattiva fede. Rimanere calmi e professionali aiuta a risolvere il problema più velocemente.

Pensieri finali: velocità e certezza sono realizzabili

Con la comprensione delle lacune comuni - problemi di finanziamento, problemi di titolo, collo di bottiglia di ispezione e guasti di comunicazione - si può prendere misure proattive per mantenere il processo in movimento. Iniziare presto, scegliere il vostro team con saggezza, e rimanere in cima a ogni scadenza. Con le strategie sopra descritte, è possibile ridurre il tipico 45-60-giorni di chiusura ciclo anche in modo significativo, spesso per meno di giorni.

Se si acquista la prima casa, vendendo per trasferirsi, o investire in immobili in affitto, una chiusura liscia e tempestiva ti dà la pace della mente e ti salva i soldi.