Mentre molti conflitti possono essere risolti attraverso la comunicazione diretta o la mediazione informale, alcuni disaccordi escalano al punto in cui l'intervento legale formale diventa necessario. Il contenzioso civile fornisce un processo strutturato e supervisionato dal tribunale per risolvere queste controversie quando le parti non possono raggiungere un accordo volontario.

Il quadro giuridico delle relazioni inquilino-luglio

Il rapporto tra gli inquilini e i proprietari è regolato da un complesso gioco di leggi statali, ordinanze locali, principi di legge comuni e termini contrattuali specificati negli accordi di locazione. Negli Stati Uniti, ogni stato ha le proprie leggi di proprietà del proprietario, che in genere affrontano questioni fondamentali come i depositi di sicurezza, gli standard di abitudine, le procedure di evizione e le norme di affitto.

Fonti di diritti e obblighi legali

  • Accordo di locazione o di noleggio:[] Il contratto primario che definisce i termini come l'importo di affitto, la durata, le responsabilità di manutenzione e le regole per l'uso della proprietà.
  • Statuti dello stato:[] La maggior parte degli stati hanno adottato una versione della Legge di Landlord e di Tenant Uniform Residential (URLTA) o codici simili che stabiliscono standard minimi per l'abitudine, le procedure di evizione e la gestione dei depositi di sicurezza.
  • Ordinanze locali:[[] Le città e le contee possono imporre requisiti aggiuntivi, come le leggi sul controllo degli affitti, le protezioni per l'evizione, o i programmi di mediazione obbligatori.
  • Legge comune:[ Precedenti giudiziari che interpretano contratti e diritti di proprietà, compresa la garanzia implicita di abitudine e l'alleanza di godimento tranquillo.

Poiché il paesaggio legale varia in modo significativo dalla giurisdizione, la consulenza con un avvocato che si specializza in diritto proprietario-tenant è fortemente raccomandato prima di depositare una causa.

Quando considerare la litigazione civile

Prima di presentare un reclamo, le parti dovrebbero valutare se il problema può essere risolto attraverso la negoziazione, la mediazione, o l'arbitrato. Tuttavia, alcune circostanze possono richiedere l'intervento del tribunale:

  • Affitto non pagato:[] Quando un inquilino non paga l'affitto nonostante le richieste ripetute, e l'importo dovuto giustifica il costo del contenzioso.
  • Evizione illegale:[] Un inquilino è stato chiuso, le utilità si spegneno, o altrimenti evicted costruttivamente senza un ordine del tribunale.
  • Danni di proprietà sostanziali:[ Danni superiori al deposito di sicurezza che non è coperto da assicurazione.
  • Violazioni di abitabilità:[] Il padrone di casa rifiuta di riparare le condizioni che minacciano la salute o la sicurezza, come lo stampo, la vernice di piombo, o la mancanza di calore.
  • Breach of Lease:[ Ciascuno dei due viola un termine materiale del contratto di locazione, come subletting non autorizzato o rifiuto di consentire un accesso ragionevole.
  • Dispute di deposito di sicurezza:[ Il proprietario conserva tutto o parte del deposito senza fornire una dichiarazione di detrazioni di valore all'interno del periodo di tempo legale.

In molti stati, i piccoli reclami di tribunale gestisce le controversie fino a un certo importo di dollaro (ad esempio, $5,000 a $10,000), fornendo un processo più veloce e meno formale.

La fase di pre-ligazione: Lettere di richiesta e Requisiti di avviso

Prima di intentare una causa, la maggior parte delle giurisdizioni richiedono che la parte aggregata fornisca un avviso formale scritto all'altra parte.

Lettera di richiesta

Una lettera di richiesta delinea la natura della controversia, le specifiche violazioni legali assunte, e il rilievo richiesto (ad esempio, pagamento, riparazioni, restituzione del deposito). Deve essere inviato via posta certificata con ricevuta di ritorno richiesto per creare un record di consegna. Una lettera di richiesta ben costruita può talvolta richiedere un regolamento, evitando i costi e ritardi del tribunale.

Periodo di preavviso legale

Per i casi di evizione basati sul mancato pagamento del noleggio, la maggior parte degli Stati richiede al proprietario di dare un avviso di pagamento o di licenziamento, tipicamente che vanno da 3 a 14 giorni. Per le violazioni di locazione diverse dal mancato pagamento, un avviso di cura o di licenziamento dà al conduttore un numero di giorni impostato per rimediare al problema.

Diritto di inquilino a rifiutare noleggio o riparazione e detrazione

Alcuni stati permettono agli inquilini di sostenere i costi di riparazione di affitto o detrazione da affitto se il proprietario non riesce a mantenere le condizioni abitabili, ma solo dopo aver dato un avviso scritto corretto e una ragionevole opportunità di risolvere il problema.

Filare la causa: Giurisdizione e sede

La scelta del tribunale corretto è critica. Il tribunale di piccole rivendicazioni è progettato per i contenziosi auto-rappresentati e ha procedure semplificate, ma si applicano limiti monetari. Il tribunale superiore (o tribunale distrettuale) gestisce più grandi rivendicazioni e può coinvolgere giurie, ma richiede più pieghe e scoperta formali. La sede giusta è in genere la contea dove si trova la proprietà di noleggio.

Corte di giustizia

  • Limits:[] Normalmente $5.000 a $10.000, ma varia per Stato.
  • Procedure:[] Form semplificati, nessun avvocato richiesto (alcuni stati permettono avvocati), date di prova veloci.
  • Appeals:[] Limitato ad appelli sugli errori di legge, non le controversie di fatto.
  • Migliore per:] Le controversie sui depositi di sicurezza, le piccole rivendicazioni di affitto non retribuite, i danni di proprietà minori.

Corte Superiore

  • Limits:[] Qualsiasi importo, ma i minimi giurisdizionali possono applicarsi.
  • Procedure:[] Lamentela formale e risposta, scoperta estesa, mozioni, potenzialmente un processo di giuria.
  • Appeals:[] Recensione completa di novo in tribunale di appello.
  • Migliore per: Grandi rivendicazioni monetarie, evictions (azioni non legali dei detenuti), azioni di classe di abitudine, ingiunzioni.

In molti stati, i casi di evizione (unlawful detainer) devono essere depositati in tribunale superiore indipendentemente dall'importo in gioco perché comportano il possesso di proprietà reale.

Il processo di litigation passo per passo

1. Riflessioni

Il procedimento inizia quando il querelante (il soggetto che denuncia) deposita un reclamo presso il tribunale. La denuncia deve indicare la base giuridica per il reclamo, i fatti che lo sostengono e il rilievo specifico richiesto. Le cause comuni di azione in contenzioso di inquinamento includono violazione del contratto, violazione del trasgressore (per evizione illecita), negligenza (per danni di proprietà o lesioni personali), e violazioni legali (ad esempio, leggi sui depositi di sicurezza).

Dopo il deposito, il querelante deve servire l'imputato con una copia della convocazione e del reclamo. Il servizio deve rispettare le regole dello stato - consegna di tipo personale, servizio sostitutivo presso la residenza, o servizio via mail con riconoscimento.

La risposta deve ammettere o negare ogni accusa e può includere difese affermative, come il mancato mantenimento dei locali, l'evasione di rappresaglia o la rinuncia al noleggio. In casi di evizione, il tempo di risposta è solitamente più breve (5-10 giorni).

2. Discovery

La scoperta è lo scambio formale di informazioni e prove, che può essere la parte più lunga e costosa del contenzioso, soprattutto in tribunale superiore.

  • Interrogatori:[] Domande scritte che devono essere risolte sotto giuramento.
  • Richiesta per la produzione:[ Richieste di documenti come accordi di locazione, ricevute di affitto, fatture di riparazione, fotografie, dichiarazioni bancarie e record di comunicazione.
  • Deposizioni:[] Testimonianza orale data sotto giuramento, registrata da un reporter di corte. Le Depositioni permettono alle parti di esplorare la storia dell’altro lato e valutare la credibilità.
  • Richiesta di ammissione:[ Dichiarazioni che devono essere ricoverate o negate, utilizzate per restringere i problemi per il processo.

In un tribunale di piccole rivendicazioni, la scoperta è spesso limitata o informale, ma in tribunale superiore, può influenzare significativamente il risultato. Le parti dovrebbero essere preparate a raccogliere e produrre tutti i record rilevanti.

3. Mozioni pre-triali

Prima del processo, o parte può presentare mozioni volte a risolvere il caso o limitare i problemi.

  • Motion to Dismiss:[] Arga che il reclamo non ha la possibilità di dichiarare una valida domanda legale o che il tribunale non abbia giurisdizione.
  • Mozione del giudizio sommario:[] Previene che non ci sono vere controversie di fatto materiale, quindi il giudizio dovrebbe essere inserito come una questione di legge. Ad esempio, se l'inquilino ammette il mancato pagamento e non ha una difesa valida, il padrone di casa può vincere il giudizio sommario.
  • Motion to Compel:[ Cerca un ordine di tribunale che costringe l'altra parte a rispondere alle richieste di scoperta.

I movimenti di giudizio sommario di successo possono porre fine al caso senza un processo, risparmiando tempo e spese.

4. Prova

Se il caso non è risolto da movimento o regolamento, procede a processo. In prove di panchina (il più comune nei casi di proprietario-tenant), un giudice sente prove e decide il risultato.

Ogni lato presenta prove attraverso testimonianze, documenti e mostre fisiche, il querelante va prima, chiamando testimoni e introducendo prove. L'imputato presenta il suo caso. Entrambe le parti possono esaminare i testimoni. Dopo aver chiuso gli argomenti, il giudice (o la giuria) rende un verdetto.

5. Post-Trial e Appello

Dopo il verdetto, la parte perdente può presentare mozioni post-trial (come ad esempio una mozione per il nuovo processo o moto per vacare la sentenza) e poi appello.Appello non sono retrials; essi esaminano le decisioni della corte inferiore per gli errori legali. Il processo può richiedere mesi a anni. In casi di evizione, gli appelli spesso richiedono l'inquilino per inviare un legame per l'affitto per l'esecuzione dell'ordine di evizione.

Difesa comune in Contenitore-Landlord Litigation

Gli inquilini che si trovano ad affrontare evizione o rivendicazioni di affitto spesso sollevano difese affermative che possono ridurre o eliminare la loro responsabilità.

Breach della Garanzia di Abitabilità

Se l'unità ha gravi difetti (ad esempio, acqua corrente, riscaldamento rotto, infestazione da parassiti), l'inquilino può avere una difesa al mancato pagamento dell'affitto o anche un contrassegno per danni. Alcuni stati permettono agli inquilini di tenere il noleggio o fare causa per la differenza di valore.

Evizione di rappresaglia

Se un inquilino segnala violazioni del codice, si unisce all’unione di un inquilino, o esercita altri diritti legali, il proprietario non può ritrattare alzando l’affitto, diminuendo i servizi, o depositando per evizione entro un certo periodo (spesso sei mesi). L’inquilino può sollevare questo come una difesa, e il padrone di casa deve dimostrare che l’evizione è per una ragione legittima.

Waiver

Se un padrone di casa ha ripetutamente accettato l'affitto tardivo senza obiezioni, possono essere considerati di aver rinunciato al diritto di insistere sul pagamento tempestivo. Allo stesso modo, se un padrone di casa permette consapevolmente un animale domestico nonostante una clausola no-pets, possono rinunciare al diritto di applicare tale disposizione.

Evizione costruttiva

Quando le azioni del proprietario rendono la proprietà disabitabile (ad esempio, spegnendo le utilità, cambiando le serrature), l'inquilino può rivendicare evizione costruttiva, il che significa che l'inquilino è costretto a vacate.

Opzioni alternative di risoluzione delle controversie (ADR)

Le corti spesso incoraggiano o richiedono che le parti provvedano a tentare di mediazione o di arbitrato prima del processo.

Mediazione

La mediazione comporta un terzo neutrale che facilita la comunicazione e aiuta le parti a raggiungere un accordo reciprocamente accettabile. La mediazione non è vincolante e riservata, e può preservare le relazioni. Molti tribunali di piccola rivendicazione offrono servizi di mediazione gratuiti o a basso costo. Se il successo, l'accordo è ridotto a un ordine del tribunale.

arbitrato

L'arbitrato è più formale che mediazione. L'arbitro sente prove e prende una decisione vincolante (a meno che le parti accettano di arbitrato non vincolante). Alcuni contratti contengono clausole arbitrali che richiedono controversie da risolvere in questo modo invece di in tribunale. L'arbitrato può essere più veloce e più economico di contenzioso, ma le parti in genere rinunciano al loro diritto di ricorso.

Inadempimento delle sentenze della Corte

Vincere una causa è solo la metà della battaglia; raccogliere il giudizio può essere un'altra sfida. Se la parte perdente non si conforma volontariamente, la parte vincente deve prendere misure di esecuzione.

Scrivere dell'esecuzione

Per le sentenze monetarie, il giudice rilascia un atto di esecuzione, che consente allo sceriffo di prendere possesso di proprietà (conti bancari, salari, beni personali) per soddisfare il debito. Tuttavia, alcune proprietà è esente (ad esempio, residenza primaria in alcuni stati, necessità di base). Il creditore di giudizio deve individuare i beni e fornire informazioni allo sceriffo.

Ordini di evizione

In casi di evizione, il tribunale rilascia un atto di possesso che dirige lo sceriffo per rimuovere l'inquilino e restituire il possesso al proprietario. Lo sceriffo pubblicherà un avviso dando all'inquilino un breve tempo per vacare prima di rimuoverli fisicamente.

Esami di debito

Se il debitore non ha pagato, il creditore può sottoporsi al debitore a corte per rispondere a domande sotto giuramento sui loro beni e reddito, che possono rivelare risorse nascoste per la raccolta.

Consigli pratici per inquilini e signori della terra

Per gli inquilini

  • Documentare tutto: conservare copie di locazione, affitto ricevute, richieste di manutenzione, fotografie di condizioni e tutta la corrispondenza.
  • Dare comunicazione scritta di eventuali problemi prima di trattenere l'affitto o prendere altre misure di auto-aiuto.
  • Comprendere il controllo locale degli affitti e le protezioni di evizione.
  • Risponde prontamente ai documenti di corte; ignorare una convocazione può portare a una sentenza di default.
  • Considerare le organizzazioni di diritti legali o inquilino se non si può permetterci un avvocato.

Per i signori della terra

  • Seguire i requisiti di preavviso legale per la lettera; avviso improprio può uccidere un caso di evizione.
  • Mantenere la proprietà in conformità con i codici di alloggio per evitare difese di abitudine.
  • Deposito cauzionale di restituzione con un comunicato redatto entro il tempo richiesto dalla legge.
  • Tenere registri dettagliati di pagamenti di affitto, ispezioni e comunicazioni con gli inquilini.
  • Screen inquilini accuratamente per minimizzare le dispute future, ma rimanere conformi alle leggi di equità dell'alloggio.

Conclusioni

Il contenzioso civile in contenzioso è un potente meccanismo per rafforzare i diritti e ottenere rimedi quando altri metodi falliscono. Il processo può essere complesso, richiede tempo, e costoso, ma per molte controversie - soprattutto quelli che coinvolgono interessi finanziari significativi o diritti fondamentali per l'alloggio - fornisce l'unico percorso per una risoluzione finale.