Le unità abitative (ADU) - a volte chiamate granny flats, suite in-law o cottage di cortile - sono emersi come uno strumento potente per aumentare la fornitura di alloggi, creando opzioni di noleggio convenienti, e permettendo la vita multi-generazionale all'interno dei quartieri esistenti. Queste unità residenziali auto-contenute condividono un unico lotto con una casa primaria monofamiliare e in genere includono la propria cucina, bagno e spazio vivente.

Comprendere i regolamenti di zoning

Le norme di eliminazione degli ostacoli sono il quadro giuridico che disciplina l'uso del suolo all'interno di un comune, che divide una città o una contea in zone, come residenziali, commerciali, industriali o agricole, e specifica quali tipi di strutture e attività sono consentite in ogni zona.

L’autorità di zona proviene dal potere di polizia dello Stato, che viene poi delegato ai governi locali. Storicamente, le zone residenziali monofamiliari sono state spesso scritte per escludere qualsiasi unità abitativa secondaria, sul presupposto che una seconda casa su un lotto avrebbe portato a sovraffollamento, problemi di parcheggio, o un cambiamento nel carattere del quartiere. Tuttavia, come le crisi di convenienza abitativa hanno approfondito in tutti gli Stati Uniti, molti stati e comuni hanno revisionato i loro processi di approvazione per consentire esplicitamente spesso Aline.

Tipi di leggi di Zoning che riguardano gli ADU

Le leggi dello zoning toccano quasi ogni aspetto del design e della costruzione di ADU. Mentre i dettagli differiscono, la maggior parte dei regolamenti cadono in una manciata di categorie comuni. Sapere queste categorie aiuta i proprietari anticipare le restrizioni e pianificare di conseguenza.

Regolamento d'uso

In molte zone residenziali, gli ADU sono ora classificati come “uso accessorio” per l’abitazione primaria. Ciò significa che l’ADU è subordinato alla casa principale in dimensioni e funzione. Alcuni codici di zonizzazione più vecchi proibiscono completamente gli ADU, mentre altri li permettono solo con permesso di uso condizionale o eccezione speciale—un processo che spesso comporta bandi di pubblico e le notifiche dei vicini hanno superato.

Restrizioni di dimensione

La maggior parte dei codici di zoning impone limiti di dimensioni massime su ADUs. Queste restrizioni possono essere espresse come superficie massima del pavimento, spesso 800 a 1.200 piedi quadrati, o come percentuale del filmato quadrato dell'abitazione principale, tipicamente il 30% al 50%. Alcune città regolano anche il numero di camere o bagni ammessi.

Requisiti di ripristino

I contrattempi sono le distanze minime che una struttura deve essere posizionata da linee di proprietà, strade e talvolta altri edifici. I contrattempi standard per le case primarie potrebbero essere 20 a 30 piedi dalla linea di proprietà anteriore e 5 a 10 piedi dalle linee laterali e posteriori.Per gli ADU, molti comuni permettono di ridurre i contrattempi, in particolare per le piccole unità distaccate.

Regolamento di parcheggio

Storicamente, molti codici locali hanno richiesto uno o due ulteriori posti auto fuori strada per ADU. Questo potrebbe costringere i proprietari di casa a pavimentare sopra i cantieri, espandere i vialetti, o costruire nuovi garage. Tuttavia, nel riconoscimento che ADUs spesso servono i familiari o gli inquilini che non possono possedere auto, molte giurisdizioni hanno rilassato o eliminato i requisiti di parcheggio esistenti, in particolare per le unità situate vicino a

Limitazioni di altezza e copertura del lotto

Molti campionati limitano gli ADU ad una storia o alla stessa altezza della dimora primaria. Lot regole di copertura limitano la percentuale di un lotto che può essere coperto da superfici impervi, compresi gli edifici. Dal momento che un ADU aggiunge il filmato quadrato al sito, i proprietari di case possono avere bisogno di verificare che la copertura totale rimanga sotto il limite consentito, o che si applichi a loro.

Requisiti di occupazione del proprietario

Alcuni codici di zonizzazione richiedono che sia la casa principale o l'ADU siano proprietari-occupati. L'intenzione è di incoraggiare la gestione responsabile della proprietà e impedire che il lotto diventi una proprietà di investimento solo in affitto. Mentre i requisiti di occupazione del proprietario sono sempre più rilassati, soprattutto negli stati che spingono per politiche più amichevoli dell'ADU- rimangono in vigore in molte comunità.

Sfide e opportunità

I proprietari di proprietà spesso affrontano un labirinto di regole contrastanti, lunghi tempi di revisione del permesso e costi inaspettati. Anche nelle giurisdizioni che permettono ADUs di destra, il processo di erosiva permessi di costruzione, collegando le utenze, e soddisfacendo i codici di fuoco possono richiedere mesi.

I prodotti ipotecari tradizionali non coprono sempre il costo di costruire un'unità separata, e i metodi di valutazione possono sottovalutare gli ADU perché i dati di vendita comparabili sono limitati. Tuttavia, nuovi programmi di prestito - come FHA 203(k) prestiti di riabilitazione, casa di Fannie Mae Ristrutturazione mutuo, e specialistici ADU finanziatori - stanno emergendo per riempire il gap di costi.

Nonostante questi ostacoli, le opportunità sono convincenti. Gli ADU possono generare reddito di noleggio che aiuta i proprietari di casa a compensare le loro tasse ipoteche o immobiliari. Essi forniscono alloggi accessibili per i membri della famiglia, come genitori anziani o bambini adulti, senza spese di una casa separata. Quando ben progettato, ADUs può aumentare il valore complessivo di una proprietà. Su una scala più ampia, gli ADU contribuiscono a una densità gentile - un concetto che aggiunge i costi di alloggiamento radicale al quartiere esistente.

I passi per costruire un'ISTI all'interno di leggi zoning

La costruzione di ADU richiede un approccio metodologico che inizia molto prima che venga versato alcun fondamento. I seguenti passaggi delineano il percorso tipico dall'idea iniziale al passaggio all'unità pronta.

1. Ricerca Codici locali di zoning

Il primo passo è quello di individuare e leggere l'ordinazione urbanistica della vostra città o contea, il codice municipale o il codice di sviluppo del terreno. Molti comuni ora pubblica una guida specifica ADU o scheda di fatto che riassume le regole chiave. Prestare attenzione alla sezione definizioni - alcune giurisdizioni utilizzano termini come "unità di abitazione secondaria," "granny flat," o "accessorio appartamento" intercambiabile con ADU-1.

2. Consultare le autorità locali

I codici di atterraggio possono essere densi e aperti all'interpretazione. Pianificare un incontro pre-applicazione con il vostro dipartimento di pianificazione locale o divisione di costruzione. Portare un piano di sito o un'indagine di proprietà ruvida, e venire preparati con domande specifiche su inconvenienti, altezze, copertura del lotto e le tasse di permesso. Molti pianificatori possono indicare le spedizioni interne o le liste di controllo che chiariscono i comuni equivoci.

3. Progettazione all'interno dei regolamenti

Armati di conoscenze dai passaggi 1 e 2, lavorare con un architetto, progettista, o ADU-savvy contractor per sviluppare piani che rispettano tutti i vincoli di zoning. Se il vostro lotto è piccolo, considerare un ADU allegato che condivide una parete con la casa principale, che può ridurre i requisiti di instabilità. Se i limiti di altezza precludono una seconda storia, un'unità di singolo piano con un'impronta compatta può essere l'opzione migliore.

4. Ottenere gli impegni necessari

La maggior parte dei progetti ADU richiedono almeno un permesso di costruzione e, eventualmente, un permesso di atterraggio separato o un permesso di uso terra. In alcune aree, è anche necessario un permesso di uso condizionale, una variazione (se il vostro progetto devia dal codice), o una recensione storica se la proprietà è in un distretto designato.

5. Contratti di finanziamento e noleggio sicuri

Se stai pagando fuori tasca, assicurarti di avere un bilancio realistico che include contingenze per condizioni di sito impreviste o aumenti di prezzo. Se hai bisogno di un prestito, esplora i mutui tradizionali e prodotti specifici ADU. Confronta i tassi di interesse, i costi di chiusura e i termini di rimborso.

6. Costruzioni e Passi

Preparatevi per ispezioni periodiche da parte del dipartimento per la fondazione, il inquadramento, l'impianto idraulico, l'elettricità e l'approvazione finale. Ogni ispezione garantisce che il lavoro soddisfi i piani approvati e i codici di costruzione applicabili.

Regolamento e tendenze in evoluzione

Nel corso degli ultimi dieci anni, più di una dozzina di stati hanno emanato leggi che sovvertono le restrizioni locali e rendono gli ADU più facile da costruire. La California ha condotto la strada con una serie di bollette che, tra l'altro, requisiti di parcheggio limitati, costi di impatto ridotti e l'approvazione ministeriale richiesta (non recensione discrezionale) per la maggior parte degli ADU.

Nel contempo, molte città stanno abbracciando ADU come parte della loro strategia di edilizia più ampia. Ad esempio, Portland, Oregon, ha permesso due ADU per lotto e offre un calcolatore dei costi per aiutare i residenti a stimare le spese. Seattle, Washington, permette ADUs a livello della città e ha rinunciato a determinate tasse per aumentare le unità di reddito-ristricted.

I kit ADU prefabbricati e modulari stanno diventando più popolari perché offrono qualità controllata in fabbrica, tempi di costruzione più rapidi e costi inferiori rispetto alle costruzioni personalizzate. Alcune aziende forniscono servizi chiavi in mano, tra cui design, permettendo e installazione, che semplifica il processo per i proprietari di casa.

Conclusioni

Costruire un'unità di gonfiaggio accessorio è un'impresa significativa che richiede un'attenta attenzione alle normative locali per la suddivisione delle aree urbane. Queste leggi possono sentirsi restrittive, ma esistono per bilanciare i vantaggi dell'alloggio aggiunto con la necessità di preservare il carattere del quartiere, la capacità infrastrutturale e la sicurezza.

La crescente tendenza nazionale verso la zonizzazione ADU-friendly suggerisce che queste unità giocheranno un ruolo sempre più importante nel affrontare la carenza di alloggi e fornire opzioni di vita convenienti. Se si sta progettando di ospitare un membro della famiglia, generare reddito di noleggio, o semplicemente aumentare il valore della vostra proprietà, lo sforzo speso imparare e rispettare le leggi di zoning è un investimento che paga.

Per ulteriori informazioni e risorse, esplorare le risorse HUD ADU[, American Planning Association risorse su ADUs[, e il California ADU State Handbook[]] per una profonda immersione in un approccio di stato.