Oltre alla negoziazione del prezzo e lo scambio di chiavi, ogni chiusura innesca una serie di conseguenze fiscali che possono influenzare sia gli acquirenti che i venditori per gli anni a venire. Capire le implicazioni fiscali di una chiusura immobiliare non è solo sulla conformità - si tratta di pianificazione finanziaria strategica dettagliata.

Implicazioni fiscali per gli acquirenti alla chiusura

Per gli acquirenti, una chiusura immobiliare è il momento in cui si prende ufficialmente la proprietà di una proprietà. Mentre molti acquirenti si concentrano sul prezzo di acquisto e termini di ipoteca, la chiusura stessa genera diverse cifre fiscali-rilevanti che appariranno sui rendimenti fiscali futuri. Le aree chiave includono costi di chiusura deducibili, prorazioni fiscali di proprietà, e la creazione di base di costi - tutti possono ridurre gli oneri fiscali futuri o creare opportunità per deduzioni.

Interessi e punti

Uno dei più importanti vantaggi fiscali per un acquirente domestico è la capacità di dedurre l'interesse ipotecario pagato su un prestito utilizzato per l'acquisto, la costruzione, o migliorare una residenza primaria o seconda casa. Al termine, si può anche pagare "punti" - interessi prepagati che acquista il tasso di interesse del venditore.

Tasse di proprietà Prorated alla chiusura

Le imposte immobiliari sono generalmente provviste tra compratore e venditore alla chiusura. L'acquirente può rimborsare il venditore per le tasse già pagate che coprono un periodo dopo la data di chiusura, o l'acquirente può pagare le tasse che il venditore deve per il periodo prima della chiusura. Questi importi prorati non sono necessariamente deducibili in pieno dal compratore.

Deducibile vs. Costi di Chiusura Non Deducibili

I costi che sono considerati parte del prezzo di acquisto — come le tasse di valutazione, l'assicurazione di titolo, le tasse di registrazione, le tasse di trasferimento, le ispezioni, e le spese legali — generalmente non possono essere detratte nell'anno di acquisto.

Stabilire la base dei costi

La base di costo in una proprietà è essenzialmente quello che hai pagato per esso, compreso il prezzo di acquisto più determinati costi di insediamento e il costo di miglioramenti di capitale fatti nel tempo. Alla chiusura, si dovrebbe registrare il prezzo di acquisto finale come mostrato sulla dichiarazione di insediamento, insieme a qualsiasi costo che hai pagato che sono aggiunti alla base (ad esempio, le tasse di titolo, le tasse di trasferimento che paghi come acquirente, le spese di registrazione dettagliate, e qualsiasi oggetto pagato venditore che sono trattati come parte del prezzo di acquisto).

Tasse di trasferimento statali e locali

Molti stati e comuni impongono una tassa di trasferimento o una tassa di bollo documentario sulla vendita di beni immobili. Nella maggior parte delle transazioni, il venditore è responsabile di questa tassa, ma la consuetudine locale o la negoziazione può richiedere l'acquirente di pagare parte o tutto. Per gli acquirenti, le tasse di trasferimento pagate non sono deducibili su dichiarazioni fiscali federali — sono aggiunti alla base di costo della proprietà. Tuttavia, alcuni stati permettono una deduzione o il credito per queste imposte.

Implicazioni fiscali per i venditori alla chiusura

I venditori devono affrontare l'impatto fiscale più immediato e potenzialmente più grande da una chiusura immobiliare: il capitale guadagna l'imposta sul profitto dalla vendita. Tuttavia, ci sono diverse esclusioni, deduzioni e strategie di tempistica che possono ridurre o eliminare questa tassa.

Gains capitale e l'esclusione della residenza primaria

Il tasso di disoccupazione più elevato per i venditori domestici è l'esclusione della sezione 121. Se avete posseduto e vissuto in casa come la vostra residenza primaria per almeno due dei cinque anni prima della vendita, potete escludere fino a 250.000 dollari di guadagno (500.000 dollari per le coppie sposate che si depositano congiuntamente).

Vendita di spese che riducono il guadagno

Per i venditori, molti costi sostenuti alla chiusura possono essere detratti dal prezzo di vendita al momento del calcolo del guadagno. Queste spese di vendita includono commissioni agente immobiliare, costi pubblicitari, spese legali, assicurazione del titolo (se venditore-pagato), tasse di trasferimento, tasse di registrazione e qualsiasi altro costo che sono direttamente legati alla vendita.

Miglioramenti e Basi Regolata

Come accennato, la base di costo è aumentata dal prezzo di acquisto originale più qualsiasi miglioramento di capitale che hai fatto durante la proprietà. Al termine, è fondamentale avere un record di tutti i miglioramenti significativi - cose come un nuovo forno, sostituzione del tetto, enorme abbattimento, ristrutturazione della cucina, o il quadro di recupero aggiunto. Questi miglioramenti sono aggiunti alla base e ridurre il vostro guadagno imponibile.

Relazione della Vendita all'IRS

Se si vende la vostra residenza primaria e il guadagno è completamente escludabile (sotto i limiti di $ 250.000/$ 500.000), generalmente non è necessario segnalare la vendita sul vostro ritorno fiscale. Tuttavia, se il guadagno supera l'esclusione, o se non ha soddisfatto la proprietà / uso test, è necessario segnalare la vendita su Pianificazione D (Capital Gains and Losses) e il modulo 8949.

1031 Scambi simili per proprietà di investimento

Se si vende un investimento o di proprietà commerciale (non la vostra residenza principale), si può differire le imposte di capitale utilizzando una sezione 1031 come-kind Exchange. Questo consente di reinvestire i proventi in una proprietà simile e rinviare la responsabilità fiscale. La chiusura in uno scambio 1031 richiede una gestione speciale: è necessario utilizzare un intermediario qualificato per mantenere il ricavato, e si deve identificare la proprietà di sostituzione entro 45 giorni e chiudere entro 180 giorni.

Considerazioni aggiuntive e sovrapposte

Oltre ai problemi specifici per l'acquirente e specifici per il venditore, diversi argomenti fiscali influenzano entrambe le parti in una chiusura immobiliare.

Forme fiscali e documentazione alla chiusura

Ogni chiusura immobiliare genera un Disclosure di chiusura (CD) o un'altra dichiarazione di regolamento. Questo documento elenca tutti i dettagli finanziari — prezzo di acquisto, termini di prestito, costi di chiusura, prorazioni fiscali e importi pagati da ogni parte. Entrambi gli acquirenti e venditori devono mantenere una copia di questo modulo per scopi fiscali. Per i venditori, il CD mostra i proventi, le commissioni e altre spese di vendita.

Variazioni fiscali statali e locali

Le regole del Dipartimento federale delle imposte sono uniformi, ma le leggi fiscali statali e locali differiscono ampiamente. Alcuni Stati impongono una tassa di reddito sui guadagni di capitale che rispecchia le regole federali, mentre altri non hanno alcuna tassa di reddito a tutti (ad esempio, Texas, Florida, Nevada). Molti stati hanno anche le loro imposte di trasferimento, tasse di registrazione e sistemi fiscali di proprietà.

Impatto delle recenti modifiche fiscali

La legge sui tagli fiscali e sul lavoro (TCJA) del 2017 ha apportato cambiamenti significativi che ancora influiscono sulle chiusure immobiliari. Ad esempio, la deduzione per le imposte statali e locali (SALT) è ora incassata a $10,000 ($5,000 per il deposito sposato separatamente). Le imposte sui beni sono parte di questo cap, che limita il beneficio per gli acquirenti in stati ad alta quota. Inoltre, la deduzione di interessi è limitata a $750,000 di acquisto

Migliori pratiche di registrazione

I compratori e i venditori devono adottare la contabilità disciplinata dal momento in cui entrano in una transazione immobiliare. Tenere i seguenti documenti indefinitamente: la divulgazione di chiusura o HUD-1, l'accordo di acquisto, tutte le entrate per i miglioramenti dei capitali, documenti di prestito, bollette fiscali di proprietà, e qualsiasi corrispondenza con il valutante fiscale. Se si vende, mantenere questi record per almeno tre anni dettagliati dopo il ritorno fiscale per l'anno di vendita backstage è archiviato (o più tardi c'opportunità di copie di revisione di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo di controllo.

Quando consultare un professionista fiscale

Data la complessità delle leggi fiscali, è saggio consultare un contabile pubblico certificato (CPA) o un agente iscritta che si specializza in tassazione immobiliare. Ciò è particolarmente importante se l'operazione comporta uno dei seguenti: uno scambio 1031, una vendita breve o preclusione, una vendita di una casa che è stata affittata o utilizzata per le imprese, una vendita con un guadagno superiore ai limiti di esclusione, una vendita che coinvolge più proprietari o trusts, o un acquisto qualificato di proprietà.

Pianificazione strategica per futuri benefici fiscali

Per gli acquirenti, capire come massimizzare la base e tracciare miglioramenti si imposta per una bolletta fiscale più bassa quando si vende. Per i venditori, tempistica la vendita per massimizzare l'esclusione di residenza primaria e documentare attentamente le spese di vendita può fare una differenza significativa.

Pensieri finali

Le implicazioni fiscali di una chiusura immobiliare sono multifacce, ma con una pianificazione attenta e attenzione ai dettagli, sia gli acquirenti che i venditori possono navigare con successo. Tenere scrupolosi record, capire la differenza tra le spese deducibili e le regolazioni di base, e rimanere informati circa la legge fiscale corrente. Se si acquista la vostra prima casa, l'aggiornamento a una proprietà più grande, o la vendita di un investimento lungo-tenuto, la conoscenza acquisita da questo articolo vi aiuterà a avvicinare la vostra situazione di fiducia qualificata.