Comprendere i diritti di proprietà negli acquisti preclusioni

L'acquisto di una casa preclusa può essere un'opportunità emozionante, ma coinvolge anche la comprensione dei diritti specifici di proprietà. Questi diritti determinano ciò che è possibile e non può fare con la proprietà dopo l'acquisto. Conoscendo questi diritti aiuta gli acquirenti a prendere decisioni informate ed evitare future questioni legali. Mentre il prezzo tag può sembrare attraente, il paesaggio legale circostante foreclosure è spesso complesso. Molti investitori di prima volta o homebuyers scoprire troppo tardi che la proprietà che hanno pensato che hanno proprietà di proprietà è venuto a casa è fornito confidenza

Quali sono i diritti di proprietà?

I diritti di proprietà si riferiscono ai diritti legali dei proprietari di utilizzare, controllare e trasferire la loro proprietà. Quando si acquista una casa preclusa, questi diritti possono essere influenzati da precedenti lenti, mutui o reclami legali. È essenziale verificare quali diritti sono inclusi nella vendita e quali restrizioni potrebbero esistere.

Ad esempio, un proprietario precedente può aver concesso un'allentamento a un vicino che rimane valido dopo la preclusione. O un comune locale può contenere un'imposta che sopravvive all'asta. Per comprendere pienamente la vostra proprietà, è necessario capire quale trasferimento di diritti e che non lo fanno. Questo non è sempre evidente dalla lista di asta o dal contratto di acquisto iniziale.

Tipi di diritti di proprietà nelle case chiuse

Le proprietà preechiuse sono dotate di un mix unico di diritti e obblighi. Di seguito sono le categorie più comuni che incontrerai.

Diritti semplici

Il più completo diritto di proprietà, che consente di utilizzare la proprietà liberamente, vendere, o trasferirla. Fee semplice è la forma più alta di proprietà riconosciuta dalla legge. Quando si acquista un soggetto domestico precluso a tassa semplice, generalmente si dispone di pieno controllo—fornito non ci sono altri reclami persistenti. Ma molti preclusione di trasferimento di vendite solo il proprietario del montepremi interesse, che potrebbe essere

Contratti di locazione o di noleggio

A volte, gli inquilini possono ancora avere diritti di occupare la proprietà dopo la preclusione, a seconda delle leggi locali. Protezione degli inquilini a Foreclosure Act (PTFA) dà alla maggior parte degli inquilini il diritto di rimanere fino alla fine del loro contratto di locazione, o un periodo di preavviso di 90 giorni se non c'è un contratto di locazione.

A New York, ad esempio, gli inquilini in edifici preclusi ricevono spesso un'assistenza prolungata per la ricollocazione. In California, gli inquilini hanno forti diritti sotto la legge sulla protezione degli inquilini.

Liens e Incumbrance

I debiti o le richieste eccezionali possono ancora influenzare la proprietà, limitando i diritti fino a quando non vengono risolti. Non tutti i creditori sono spazzati via dalla vendita preclusione. Le lenti senior, come un primo mutuo, sono tipicamente soddisfatte dai proventi di vendita. Ma le junior liens (secondi mutui, linee di capitale di credito, lenti di proprietà del meccanico) possono sopravvivere se la custodia non taglia tutti gli interessi subordinati.

Alcuni stati detengono “foreclosure sale libero e chiaro” solo del preclusione del mento del prestatore; altri forniscono una rottura più finale. Ad esempio, in una preclusione non giudiziaria in molti stati, i giovani si estingue. Ma in una preclusione giudiziaria, il tribunale può permettere a certi interessi di sopravvivere.

Easements and Restrics

I diritti concessi agli altri, come le società di utilità o i vicini, possono limitare come si utilizza la proprietà. Le facilitazioni funzionano con il terreno, il che significa che si trasferiscono automaticamente a un nuovo proprietario. Un facilitamento di utilità, per esempio, potrebbe consentire alla società di potere di eseguire linee attraverso il vostro cortile.

I due tipi principali di preclusione: Giudizio vs. Non Giudizio

Il tipo di preclusione influisce direttamente sui diritti di proprietà che sopravvivono. In una preclusione giudiziaria, il creditore fa ricorso a una causa, il tribunale controlla la vendita, e lo sceriffo o il impiegato del tribunale conduce l'asta. Questo processo tipicamente estingue tutti i giovani e fornisce un titolo relativamente pulito – spesso indicato come un "atto dello sceriffo" con forti protezioni per l'acquirente.

In una preclusione non giudiziaria (chiamata anche una “potere di vendita” preclusione), il creditore segue un processo autorizzato dallo stato senza coinvolgimento del tribunale. L’atto dato all’asta è un “atto di fiducia”. Mentre queste aste sono più veloci, il titolo è spesso meno certo. Molti Stati sostengono che le vendite non giudiziarie non tagliano tutti i giovani menti o determinati reclami fiscali.

Prima di effettuare l'offerta, scopri quale processo viene utilizzato nel tuo stato. Se stai acquistando in uno stato non giudiziario, potresti avere bisogno di un'assicurazione del titolo aggiuntivo o di un'azione del titolo per pulire il titolo.

Considerazioni importanti quando si acquista

Prima di acquistare una casa preclusa, è fondamentale condurre una ricerca completa del titolo. Questo processo scopre eventuali reclami, reclami o restrizioni esistenti che potrebbero influenzare i diritti di proprietà.

Titolo Cerca e Titolo Assicurazione

La maggior parte dei creditori richiedono una ricerca titolo e un'assicurazione del titolo per proteggere il loro investimento. Ma se si paga in contanti, si potrebbe essere tentati di saltare questo passaggio. Non. Assicurazione titolo protegge contro difetti nascosti - documenti falsi, eredi non chiusi, errori di registrazione, e talvolta anche indiscoverati in licenza liens.

Periodo di redenzione: Un diritto di proprietà unico

Molti stati concedono al proprietario un diritto di riscatto legale, un periodo dopo la vendita preclusione durante il quale possono reclamare la proprietà pagando l’importo dell’offerta vincente più interessi e tasse. Questo periodo può variare da pochi mesi a un anno o più. Durante il periodo di rimborso, i diritti di proprietà non sono assoluti.

Diritti di esito e di evizione

La vincita di un'asta non vi dà automaticamente le chiavi. Il proprietario precedente o qualsiasi inquilino può ancora essere dentro. In molti stati, non è possibile semplicemente cambiare le serrature o spegnere le utenze. È necessario seguire procedure di evizione formale. In preclusioni giudiziarie, la vendita spesso include un ordine di possesso, rendendo più semplice l'evizione. In preclusioni non giudiziarie, potrebbe essere necessario presentare un separato illegale detainer legale settimane.

Se la proprietà è occupata da un inquilino, ricorda le protezioni PTFA. Fornire un avviso corretto e, se necessario, carte di evizione legale. Mai ricorrere a evizione di auto-aiuto; è illegale in ogni stato e può esporre a sanzioni significative.

HOA Liens e Super Liens

In molti stati, le associazioni di proprietari di casa hanno un “super lien” che sopravvive all’anticamera. Ciò significa che la HOA può raccogliere valutazioni non pagate dal nuovo proprietario, anche se le valutazioni sono state sostenute prima della preclusione. L’importo può variare da poche centinaia a molte migliaia di dollari. Alcuni stati limitano il super lien ad un numero specifico di mesi di valutazioni (ad esempio, sei mesi in California).

Passi per proteggere i diritti della proprietà

Conoscere i rischi è il primo passo. Prendere azioni concrete è il secondo. Seguire questi passaggi per salvaguardare la vostra proprietà.

  1. Ordina un rapporto preliminare del titolo prima dell'offerta Questo rapporto elencarà eventuali reclami registrati, facilitazioni e restrizioni. Se il rapporto mostra una nuvola, è possibile decidere se ancora fare un'offerta o passare.
  2. Rivedere attentamente i documenti di vendita preclusione[] Cercare qualsiasi disposizione sui diritti di riscatto, diritti di occupazione, o procedure post-vendita.
  3. Verificare se sono presenti inquilini o occupanti. Camminare la proprietà (se possibile) e controllare i segni di occupazione. Se gli inquilini sono lì, determinare i termini del loro contratto di locazione e il loro stato protetto sotto il PTFA e la legge statale.
  4. Investigare i due HOA e l'esposizione al super lien. Contattare la HOA o la società di gestione direttamente.
  5. Consultato con un avvocato immobiliare. Gli acquisti di preclusione non sono transazioni immobiliari standard. Un avvocato esperto nel vostro processo di preclusione locale può identificare i rischi che potreste perdere.
  6. L'assicurazione del titolo del proprietario di un altro. Anche se paghi in contanti, il premio di una volta fornisce protezione a lungo termine contro i difetti del titolo che si estendono in seguito.
  7. Plan per l'azione del titolo post-acquisto se necessario. In alcuni stati o situazioni, una causa del titolo tranquilla è l'unico modo per cancellare tutte le nuvole rimanenti sul titolo. Fattore il costo – di circa $2,000 a $5.000 – nel vostro budget.

Considerazioni speciali per le asta vs. Bank-Owned (REO) Vendite

I diritti di proprietà possono differire a seconda che si acquistano a un'asta di preclusione (una “vendita di fiducia” o “vendita dello sceriffo”) o dal creditore dopo che la proprietà diventa banca-proprio (REO).

In un'asta, si acquista solitamente la proprietà “come è, dove è,” con tutti i livelli di licenza e difetti del titolo esistenti a meno che il processo di preclusione legalmente li estingue. Inoltre, spesso è necessario pagare in contanti o fondi certificati. Non c'è ispezione o finanziamento di contingenza. Il rischio è più alto, ma il prezzo può essere inferiore.

Quando si acquista una proprietà REO da un creditore (o da un agente immobiliare che elenca la proprietà per la banca), si ottiene una transazione più tradizionale. Il creditore ha di solito sgomberato la maggior parte delle junior liens, ha ottenuto una polizza di assicurazione del titolo, e ha winterized la proprietà.

Dal punto di vista dei diritti di proprietà, gli acquisti REO sono molto più puliti. Il creditore ha già preso misure per “pulire” il titolo. Gli acquisti di asta richiedono più diligenza ma offrono un maggior valore potenziale per gli investitori disposti a prendere il rischio.

Come Ricercare i Diritti della Proprietà Prima di Bid

Visita il registratore di contea o l'ufficio del registrar (molti hanno portali online). Guarda il numero di pacco di proprietà (APN) e controlla la catena di titolo per azioni, mutui, lenti e facilitazioni. Verifica anche il collettore fiscale della contea e i registri di tribunale locali. Molte società di titoli offrono rapporti preliminari a basso costo. Alcuni anche strumenti online che consentono di ordinare un rapporto di proprietà per una piccola tassa.

È inoltre possibile assumere un professionista immobiliare locale che si specializza in preclusioni. Spesso sanno quali contee hanno problemi di titolo puliti e quali finanziatori sono suscettibili di combattere i reclami di riscatto.

Errori comuni da evitare

  • Assumendo che tutti i lenti sono spazzati via. Come discusso, lenti fiscali, i super-leens HOA, e alcuni giovani lenti possono sopravvivere a seconda del tipo di preclusione e della legge statale.
  • Le leggi locali di proprietà del proprietario-tenant Evidente un inquilino protetto in modo improprio può causare cause legali, multe, e anche una vendita inversa.
  • Skipping the title search. Anche una proprietà di foreclosure di $10,000 può avere un lien di $50,000 HOA allegato. Una ricerca del titolo è l'assicurazione a buon mercato.
  • Per quanto riguarda i periodi di redenzione. Se si prende possesso prima che il periodo di redenzione termina, si potrebbe essere responsabili per danni o finire per perdere la proprietà alla redenzione del proprietario precedente.
  • Ignorando le condizioni di proprietà. Il diritto di utilizzare la proprietà è inutile se la casa è disabitabile a causa di muffe, danni strutturali o utilità spogliato.

Conclusione: Rispondere al tuo investimento

Capire i diritti di proprietà quando si acquista una casa preclusa aiuta a garantire una transazione liscia e una chiara proprietà. Essere ben informato protegge da questioni legali inattese e assicura il vostro investimento. Foreclosure investing non è solo circa trovare un prezzo basso - si tratta di capire il puzzle legale attaccato a ogni atto.