L'acquisto di una casa è una delle pietre miliari finanziarie ed emotive più importanti che la maggior parte delle persone potrà mai sperimentare. Dopo settimane di ricerca, negoziare, e navigare ispezioni e carte di prestito, la linea di finitura è finalmente in vista. Ma prima di firmare i documenti finali e ricevere le chiavi, c'è un ultimo passo critico che può impedire costosi sorprese: la camminata finale. Questa routine ma ispezione essenziale della proprietà, tipicamente condotto 24 a 48 ore di acquisto, è la vostra ultima condizione di partenza è la vostra ultima

Che cosa è un passaggio finale?

Un’ultima passeggiata è una visita programmata alla proprietà, di solito organizzata dall’agente immobiliare dell’acquirente, che si svolge poco prima della data di chiusura. Il suo scopo è quello di verificare che la condizione della casa non è materialmente cambiata dal momento in cui l’accordo di acquisto è stato firmato. Il passaggio non è un secondo ispezione domestica; piuttosto, è un controllo mirato per garantire che il venditore ha adempiuto i propri obblighi contrattuali, compreso il completamento di riparazioni concordate-upon, la rimozione di proprietà, la copertura di proprietà privata, e di proprietà privatamente, e di 30 minuti.

Perché il passaggio finale attraverso le matrici

In primo luogo, conferma che gli elementi inclusi nella vendita - come gli elettrodomestici, apparecchi di illuminazione, trattamenti di finestra e mobili incorporati - sono ancora presenti e in ordine di lavoro. In secondo luogo, verifica che qualsiasi riparazione il venditore ha accettato di fare (identificato durante l'ispezione casa, per esempio) sono stati completati a un processo di transizione soddisfacente.

Senza un passeggino, si potrebbe imparare dopo aver chiuso che il venditore ha rimosso un lampadario che era incluso nel contratto, o che una perdita di tubature ha recentemente danneggiato il pavimento della cucina. Risolvere questi problemi dopo la chiusura è molto più difficile, spesso richiedendo l'azione legale o costosi fuori-di-pocket riparazioni. L'Associazione Nazionale dei Realtori sottolinea che il passaggio è l'ultima possibilità di un acquirente di proteggere [FAR]

Quando programmare la Passeggiata Finale

La maggior parte dei contratti immobiliari specificano che il passeggino dovrebbe verificarsi entro una certa finestra prima di chiudere, tipicamente 24 a 48 ore prima. Il più vicino al tempo di chiusura, il meglio, perché riduce il rischio di ulteriori cambiamenti che si verificano dopo il passaggio. Tuttavia, è necessario consentire abbastanza tempo per documentare eventuali problemi e comunicare con il vostro agente o avvocato prima dell'appuntamento di chiusura.

Passaggio contro l'ispezione finale

Alcuni acquirenti confondono la passeggiata finale con un'ispezione finale casa, ma sono distinti. Un'ispezione casa è una valutazione completa dei principali sistemi e componenti della proprietà, tipicamente condotta presto nella transazione dopo che un'offerta è accettata. La procedura finale è un controllo più semplice e più focalizzato che viene molto più tardi. Se si desidera un ulteriore livello di protezione, è possibile chiedere al vostro ispettore di casa di unirsi a voi per la passeggiata (per un supplemento), ma questa pratica non è di acquisto completo.

Cosa controllare durante il passaggio

Per ottenere il massimo dal vostro ultimo passaggio, venite preparati con una lista di controllo e gli strumenti necessari. Portate lo smartphone per foto e video, una copia dell'accordo di acquisto (compreso qualsiasi addenda circa le riparazioni o gli articoli inclusi), e una piccola torcia per gli angoli scuri. Indossate scarpe comode e progettate di passare attraverso la proprietà sistematicamente, dall'esterno all'interno e dall'alto al piano seminterrato.

Esteri e terreni

  • Controllare che il cantiere è privo di detriti, rifiuti e oggetti personali del venditore.
  • Ispezionare il vialetto, passerelle e patio per nuove crepe o danni.
  • Assicurare che la porta del garage si apre, si chiude e invertisce correttamente.
  • Cercare nuovi danni per la separazione, le grondaie o gli apparecchi esterni.
  • Confermare che i mobili, le piante o le attrezzature esterne che non sono stati inclusi nella vendita sono stati rimossi.

Interno – Principali aree di vita

  • Accendere e spegnere tutti gli interruttori di luce e ventilatori a soffitto.
  • Testare tutte le prese (portare un semplice tester di uscita se possibile).
  • Finestre aperte e chiuse; controllare per serrature rotte o schermi danneggiati.
  • Verificare che tutte le porte (interior ed esterne) si aprono senza intoppi e si chiudono correttamente.
  • Controllare pareti, soffitti e pavimenti per nuovi fori, fori, graffi, o macchie.
  • Accendere e spegnere il termostato e garantire che il sistema HVAC risponda.
  • Confermare che il venditore ha rimosso tutti gli effetti personali e spazzatura.

Cucina e Elettrodomestici

  • Provare la stufa, il forno, il frigorifero, la lavastoviglie e il forno a microonde (se sono inclusi nella vendita).
  • Controlla che il deposito rifiuti funzioni.
  • Guarda sotto il lavandino per eventuali perdite o umidità.
  • Armadi e cassetti aperti per garantire che siano vuoti e in buone condizioni.
  • Verificare che tutti gli apparecchi siano collegati e funzionanti correttamente.

Bagni

  • I bagni flush e controllare la corretta funzione e le perdite intorno alla base.
  • Accendere i rubinetti nel lavandino, doccia e vasca da bagno; controllare la pressione dell'acqua e la temperatura.
  • Cercare nuovi stampi, muffe o macchie d'acqua su pareti e soffitti.
  • Prova il ventilatore di scarico se presente.
  • Controllare che le barre di assiugamani, i porta carta igienica e altri apparecchi sono sicuri.

Basement, Attic e Spazi Incompiuti

  • Ispezione di nuovi segni di intrusione dell'acqua, perdite o attività di parassiti.
  • Controllare che il riscaldatore e il forno dell'acqua sono ancora in posizione e appaiono funzionali.
  • Confermare che il venditore non ha rimosso alcun sistema di scaffali o di stoccaggio incorporati che sono stati inclusi.
  • Se l'attico è accessibile, cercare nuove perdite o danni (ma essere cauti — a volte le soffitte sono off-limits durante una passeggiata).

Sistemi e servizi

  • Eseguire lo smaltimento rifiuti, lavastoviglie e lavatrice attraverso un breve ciclo, se possibile.
  • Controllare che tutti i rilevatori di fumo e i rivelatori di monossido di carbonio hanno batterie fresche o sono cablati correttamente.
  • Se la proprietà ha un sistema di sicurezza, confermare che la tastiera e i sensori sono presenti e che si dispone di codici o manuali.
  • Guarda il pannello elettrico per vedere se i circuiti sono etichettati e che il pannello è in buone condizioni.

Problemi comuni scoperto durante i passaggi

Gli agenti immobiliari e gli avvocati vedono gli stessi problemi raccolti in passerella di tanto in tanto. Capire questi problemi comuni può aiutare a rimanere allerta. Alcuni dei risultati più frequenti includono:

  • I venditori a volte prendono oggetti che sono tecnicamente parte del immobile, come la slittatura incorporata, le barre di tenda, o gli apparecchi di illuminazione fantasia.
  • Riparazioni non finite o scarsamente completate. Un venditore può aver avviato una riparazione ma l'ha lasciata incompleta, o il lavoro fatto può essere sostanzialmente diverso da quello che è stato concordato (ad esempio, un marchio diverso di moquette o un dispositivo più economico).
  • Nuovi danni dal movimento.[ Anche i più attenti commutatori possono pareti di sgorgamento, cornici di porte dent, o tappeti di macchia quando si spostano mobili.
  • I rifiuti o i detriti lasciati indietro.[ I venditori sono generalmente tenuti a lasciare la casa “pulita da scopa.” Se si trovano scatole, mobili vecchi, materiali pericolosi, o pile di spazzatura, documentarlo—questo può essere un grande mal di testa e spese per voi.
  • Pets or pests. È raro ma possibile che un venditore lasci dietro un animale indesiderato, o per un infestazione di roditore che si sia verificato tra l'ispezione e il passaggio.
  • Cambi nelle condizioni del quartiere. Mentre non strettamente parte della proprietà, se un nuovo progetto di costruzione o un cambiamento in una proprietà adiacente si è verificato fin dalla vostra ultima visita, potrebbe influenzare la vostra decisione. Alcuni contratti consentono di eseguire il backup se il valore della proprietà o la destituibilità è materialmente cambiato.

Cosa fare se si trovano problemi

Se scopri qualcosa di sbagliato durante il passaggio, non farti prendere dal panico. I passaggi più importanti sono quello di documentare il problema a fondo e comunicare immediatamente con il tuo agente immobiliare.Prendere foto e video, notare la posizione esatta e la natura del problema, e inviarli al tuo agente insieme a una descrizione chiara. Il tuo agente contatterà l'agente del venditore per negoziare una risoluzione. A seconda della gravità, le opzioni includono:

  • Richiesta al venditore di risolvere il problema prima della chiusura. Per alcuni problemi, come un elettrodomestici rotto o un tubo perdente, il venditore può accettare di fare le riparazioni prontamente. Tuttavia, i vincoli di tempo possono rendere questo difficile se la chiusura è imminente.
  • Negoziare una riduzione del credito o del prezzo.[ Spesso la soluzione più pratica. Invece di rendere il venditore risolvere il problema, si accetta un credito monetario alla chiusura (ad esempio, dal ricavato del venditore) per coprire il costo delle riparazioni da soli. Il vostro avvocato o agente gestirà le carte.
  • Chiusura del Postpone. Se il problema è grave (come danni all'acqua o sistemi critici mancanti), si può scegliere di ritardare la chiusura fino a quando il venditore non corregge il problema. Questo è un passo più serio che può avere effetti increspanti sul tasso di blocco del prestito e piani in movimento, ma protegge il vostro investimento.
  • Rifiuta di chiudere. Nelle circostanze estreme in cui il venditore ha significativamente violato il contratto, si può avere il diritto di annullare l'acquisto del tutto. Questa è raramente la prima opzione, e avrete bisogno di consulenza legale. L'U.S. Consumer Financial Protection Bureau offre indicazioni su cosa fare se una transazione passa attraverso. (Learn circa i vostri diritti a CFPB.

Si noti che il passaggio non è un'ispezione finale e non può coprire tutto. Ad esempio, non è possibile testare il tetto o la fondazione durante un passaggio. Questo è ciò che l'ispezione domestica era per. Il passaggio è focalizzato sulla condizione e la presenza di oggetti.

Considerazioni giuridiche e contrattuali

La maggior parte dei contratti immobiliari standard, come quelli pubblicati da commissioni immobiliari statali o l’Associazione California di Realtors, includono una clausola che concede al compratore il diritto di eseguire una passeggiata finale. La lingua richiede tipicamente il venditore di mantenere la proprietà nella stessa condizione come alla data dell’offerta, e di consegnare la proprietà senza nuovi danni, con tutte le riparazioni concordate-upon completate, e senza proprietà personale e detriti.

Se il passthrough rivela che il venditore ha rimosso un articolo che è stato specificamente menzionato nel contratto (come un range o un lampadario), il venditore è probabile in violazione del contratto. Il vostro avvocato può consigliare se insistere il venditore sostituire l'articolo, fornire un credito monetario, o accettare un prezzo di acquisto più basso. In alcuni stati, la legge tratta il passaggio come accettazione finale, in modo da non notare un problema potrebbe rinunciare il vostro diritto a lamentarsi più tardi.

Consigli per una passeggiata finale di successo

Qui sono consigli pratici per assicurarsi di ottenere il massimo dal vostro ultimo passaggio ed evitare le trappole comuni.

  • Infine alla chiusura, ma con un buffer. Mirare per 24–48 ore prima della chiusura. Se possibile, consentire almeno qualche ora tra il passeggino e l'appuntamento di chiusura in modo che il vostro agente ha il tempo di negoziare se necessario.
  • Portare gli strumenti giusti.[] Uno smartphone per foto e video, una misura del nastro (per confermare dimensioni del tappeto o mobilia vestibilità), una piccola torcia, e una copia del vostro contratto di acquisto e riparazione ispezione addendum.
  • Utilizza una lista di controllo.[] Crea il tuo o usa uno dal tuo agente o online. Una lista di controllo ti tiene organizzato e ti impedisce di trascurare qualcosa nell'eccitazione.
  • Prendete foto e video estesi. Documenta ogni stanza, la condizione degli apparecchi e qualsiasi problema specifico che notate. Questi record sono preziosi se una controversia sorge dopo la chiusura.
  • Porta il tuo agente lungo.[] Il tuo agente immobiliare ha esperienza con i passaggi e può individuare i problemi che potresti perdere. Possono anche servire come testimone e aiutare a comunicare con l'agente del venditore sul posto.
  • Non essere affrettato.] Camminare attraverso il proprio ritmo. Se il venditore o i loro commutatori sono ancora presenti, essere cortese ma accurato.
  • Test tutto ragionevole da testare.[] Porte aperte e chiuse, finestre, armadi e cassetti. Accendere rubinetti, lavare i servizi igienici e eseguire lo smaltimento dei rifiuti. Se non sei sicuro di un elemento, controllalo.
  • Cerca sorprese nascoste.[] Aprire il frigorifero e il congelatore per confermare che sono vuoti e puliti. Controllare armadi e aree di stoccaggio. Guarda dietro mobili che potrebbero ancora essere presenti per vedere se c'è danno alla parete.
  • Comunicare chiaramente e per iscritto. Se trovi un problema, di' immediatamente al tuo agente. Non fare affidamento sulle promesse verbali del venditore o del loro agente.
  • Stay calm.[ La maggior parte dei problemi minori possono essere risolti con un credito o una correzione rapida. Solo in rari casi si dovrebbe ritardare o annullare la chiusura. Il vostro agente e avvocato vi guiderà attraverso il miglior approccio.

Il passaggio finale in un mercato competitivo

Nel mercato immobiliare di oggi, alcuni acquirenti possono sentire la pressione per rinunciare alla passeggiata finale o correre attraverso di esso per evitare di ritardare la transazione. Questo è un errore. Anche in un mercato competitivo, il walkthrough è la vostra ultima linea di difesa. I venditori sono solitamente motivati a completare l'accordo e cooperare. Se un venditore si rifiuta di consentire una passeggiata, che è una bandiera rossa importante.

Passaggio finale per le nuove case di costruzione

Se si acquista una nuova casa, la passeggiata finale è spesso chiamata "un nuovo orientamento casa" o "passeggiare prima della sistemazione". È tipicamente più ampio perché si sta anche ispezionando la qualità della costruzione, finiture e sistemi. Lavorare con il rappresentante del costruttore per passare attraverso ogni parte della casa, testare tutti gli elettrodomestici e sistemi, e controllare per qualsiasi elemento della lista di pugni (defetti o lavoro incompleto).

Il lato emotivo della passeggiata

Per molti acquirenti, è la prima volta che sono soli in “loro” casa dopo anni di sognare. È naturale sentire un mix di eccitazione, ansia, e speranza. Utilizzare quell’energia per essere meticolosa, non per correre. Il walkthrough è sia una pratica lista di controllo e un momento per prepararsi mentalmente per la casa.

Cosa succede dopo il passaggio?

Dopo aver completato il passaggio, si (o il vostro agente) in genere comunicherà qualsiasi risultato al venditore. Se tutto è soddisfacente, si procederà a chiudere come previsto. Tu e il vostro agente firmerà un documento (a volte chiamato una “passeggiata certificazione” o “conoscimento del cliente”) confermando che la proprietà è in condizione accettabile. Se si trovano problemi, il processo di risoluzione inizia come descritto sopra.

Quando si conferma che tutto è in ordine, si può passare nella vostra nuova casa con la pace della mente, sapendo che avete protetto il vostro investimento. guida NerdWallet a passaggi finali offre ulteriori informazioni su cosa aspettarsi.

Conclusioni

Il passaggio finale è uno strumento semplice ma potente che ogni acquirente domestico dovrebbe utilizzare. Non è una formalità o un componente aggiuntivo opzionale; è un diritto contrattuale e una necessità pratica. Prendendo il tempo per eseguire una passeggiata approfondita, si protegge da costi inaspettati, verificare che il venditore ha mantenuto le loro promesse, e garantire che la proprietà è pronto per muoversi in.