Introduzione alla proprietà Due Diligence

L'acquisto di un immobile è uno degli impegni finanziari più significativi che la maggior parte delle persone mai fare, e il processo comporta molto più che semplicemente trovare una posizione desiderabile e concordare su un prezzo. Senza una corretta indagine, gli acquirenti possono assumere inconsapevolmente passività che superano il prezzo di acquisto.

Che cosa è due diligence in acquisto di proprietà?

È un processo di gestione del rischio che consente agli acquirenti di confermare lo stato legale della proprietà, la condizione fisica, la stabilità finanziaria e la conformità alle normative vigenti. L'obiettivo è quello di scoprire qualsiasi problema che potrebbe influenzare il valore della proprietà, l'usabilità, o la capacità di godere dei diritti di piena proprietà.

Questo processo non è facoltativo. Lenders tipicamente richiedono alcuni passi di diligenza dovuta, e anche gli acquirenti in contanti dovrebbero insistere su un'indagine completa. Senza di esso, gli acquirenti rischiano di acquistare una proprietà con difetti nascosti, reclami legali non risolti, o violazioni normative che possono causare una significativa perdita finanziaria o anche la perdita della proprietà stessa.

Le implicazioni legali di saltare in aria due diligence

In caso di mancato rispetto delle debite diligenza, gli acquirenti che saltano questo passaggio possono trovarsi responsabili delle tasse di proprietà non retribuite, delle tasse di associazione dei proprietari di abitazione o dei retributori di meccanica posti da parte degli appaltatori. In alcuni casi, una proprietà può avere facilitazioni non chiuse che limitano il modo in cui è possibile utilizzare la terra, o peggio, un difetto di titolo che significa che il venditore non ha effettivamente piena autorità legale per trasferire la proprietà.

Le controversie legali derivanti da una diligenza insufficiente sono comuni. Questi possono includere le controversie di confine con i vicini, le sfide alla validità del titolo, o le richieste da precedenti proprietari o creditori. Tali controversie sono costose, che consumano tempo, e possono ritardare o impedire la vendita da chiusura. In molte giurisdizioni, il principio legale di

Aspetti chiave di due diligence

Ogni area affronta un tipo specifico di rischio e non deve essere trascurata nessuna singola funzione, le seguenti sezioni illustrano i componenti più importanti di un'indagine approfondita.

Titolo Ricerca e Proprietà Verifica

Una ricerca del titolo è la base della diligenza di proprietà. Questo processo prevede l'esame di record pubblici per verificare l'attuale proprietario legale, tracciare la catena di proprietà, e identificare eventuali incumbranze, lenti, reclami o difetti che potrebbero influenzare il titolo.

Gli acquirenti dovrebbero ordinare una ricerca del titolo da una società di titolo rispettabile o lavorare con un avvocato immobiliare che può rivedere i risultati. La ricerca del titolo produrrà un rapporto preliminare del titolo che delinea la condizione del titolo. Qualsiasi problema trovato deve essere risolto prima di chiudere, tipicamente dal venditore che cancella il difetto o dal compratore che accetta la proprietà soggetto all'incumbranza.

Ispezione della proprietà e valutazione fisica

Un ispezione professionale valuta la condizione fisica dell'edificio e dei suoi sistemi. Un ispettore qualificato esaminerà il tetto, la fondazione, sistemi elettrici, idraulici, riscaldamento e aria condizionata, isolamento, finestre e componenti strutturali. Il rapporto di ispezione identificherà i difetti esistenti, le aree di problema potenziale, e le riparazioni necessarie o manutenzione.

A seconda del tipo di proprietà e della posizione, possono essere necessari controlli specializzati, che includono ispezioni di parassiti, valutazioni di stampi, test di radon, controlli di vernice di piombo per le case più vecchie, e valutazioni sismiche nelle aree di terremoto-prone.Per le proprietà commerciali, le valutazioni dei siti ambientali sono spesso necessarie per controllare la contaminazione del suolo o delle acque sotterranee. Il costo delle ispezioni è modesto rispetto al costo di scoprire un difetto importante dopo la chiusura.

Zoning, uso del terreno e conformità regolamentare

Le leggi di Zoning regolano come la proprietà può essere utilizzata, anche se può essere utilizzata per scopi residenziali, commerciali, industriali o misti. Gli acquirenti devono verificare che l'uso corrente della proprietà sia conforme alle ordinanze locali di zoning e che sia consentito qualsiasi uso futuro previsto.

Oltre allo zoning, le proprietà devono rispettare i codici di costruzione, le norme di sicurezza antincendio, le leggi ambientali e le restrizioni di conservazione storica. La non conformità può portare a multe, ordini di cessare le operazioni, o requisiti per annullare miglioramenti non autorizzati. Gli acquirenti dovrebbero controllare con i servizi di pianificazione locale e costruzione per confermare i permessi sono stati ottenuti per qualsiasi ristrutturazione passata e che la proprietà non è soggetta a violazioni di codice in sospeso.

Recensione della documentazione legale

Ogni transazione immobiliare comporta un numero considerevole di documenti legali. Gli acquirenti devono esaminare attentamente l'accordo di acquisto, le informazioni sul venditore, le azioni di proprietà, le indagini, e qualsiasi contratto esistente o contratto che trasferiscono con la proprietà. L'accordo di acquisto deve chiaramente dichiarare il prezzo di acquisto, la data di chiusura, le contingenze, e qualsiasi dichiarazione o garanzia fatta dal venditore.

I moduli di divulgazione del venditore variano per giurisdizione ma richiedono tipicamente ai venditori di rivelare difetti noti, riparazioni passate e altri fatti materiali sulla proprietà. Queste rivelazioni non sono un sostituto per l'ispezione indipendente, ma forniscono importanti informazioni di base. Gli acquirenti dovrebbero anche rivedere eventuali alleanze, condizioni e restrizioni (CC&Rs) che si applicano alla proprietà, in particolare per condomini o proprietà nelle associazioni di proprietari di casa.

Controlli finanziari e capacità eccezionali

La due diligenza finanziaria assicura che la proprietà sia libera da debiti o obblighi in sospeso che potrebbero diventare la vostra responsabilità dopo l'acquisto. Ciò include verificare che tutte le tasse di proprietà sono state pagate, che non ci sono bollette di utilità non pagate, e che tutte le valutazioni speciali fornite dal comune o l'associazione di proprietari di abitazione sono attuali.

Per le proprietà di produzione del reddito, gli acquirenti dovrebbero rivedere rotoli di affitto, affitti, depositi di sicurezza e registri di spesa operativi. Confermare il reddito della proprietà e le spese aiuta a garantire che il prezzo richiesto è giustificato e che non ci sono obblighi finanziari non chiusi. Una revisione dei mutui in sospeso o altri liens è anche essenziale. Anche se si sta ottenendo il proprio finanziamento, i mutui esistenti devono essere pagati alla chiusura, e il titolo deve essere chiarito.

Ulteriori livelli di due diligence

Oltre agli aspetti fondamentali sopra descritti, diverse aree aggiuntive possono richiedere indagini a seconda del tipo di proprietà, della posizione e dell'uso previsto.

Indagine e verifica della boundary

Un sondaggio di proprietà è una misura professionale del terreno che identifica le linee di confine, le facilitazioni, gli incrociamenti e la posizione dei miglioramenti. I sondaggi sono essenziali per confermare che i confini fisici della proprietà corrispondono alla descrizione legale nell'atto. Le controversie boundary sono una fonte comune di contenzioso tra i vicini, e un sondaggio può impedire questi conflitti stabilendo chiaramente le linee di proprietà.

Indagini rivelano anche se esistono strutture come recinzioni, vie di trasmissione o edifici che si incidono sulla proprietà vicina o sui diritti pubblici. Se esistono ostacoli, gli acquirenti devono decidere se richiedere al venditore di risolverli o accettare la proprietà con il problema rivelato.

Valutazione ambientale

La valutazione dei siti ambientali della fase I è stata condotta per identificare potenziali contaminazioni da usi passati o attuali della proprietà. La valutazione comprende una revisione dei record storici, delle ispezioni sul sito e delle interviste con proprietari e occupanti. Se la valutazione della fase I rivela potenziali contaminazioni, è possibile richiedere una valutazione della fase II che coinvolge il test del suolo, delle acque sotterranee o dei materiali da costruzione.

Negli Stati Uniti, la Comprehensive Environmental Response, Compensation e Liability Act (CERCLA) può contenere proprietari di proprietà responsabili per i costi di pulizia, indipendentemente dal fatto che abbiano causato la contaminazione.

Easements, Diritti di Via e Restrizioni

Gli affitti concedono ad altri il diritto di utilizzare una parte della vostra proprietà per uno scopo specifico, come l'accesso, le linee di utilità, il drenaggio o la conservazione. Mentre le facilitazioni sono comuni e spesso necessarie per l'infrastruttura, possono limitare come si utilizza la vostra terra e può influenzare il valore della proprietà.

I diritti di strada sono simili a facilitazioni, ma in genere comportano il diritto di passare sopra la terra di un altro. Le restrizioni, come le facilitazioni di conservazione o le convenzioni di conservazione storica, possono limitare permanentemente lo sviluppo o l'alterazione della proprietà. Capire questi limiti prima dell'acquisto è essenziale per evitare sorprese dopo la chiusura. Il tuo rapporto del titolo elenca le facilitazioni registrate e le restrizioni, ma un sondaggio fornisce la conferma fisica delle loro posizioni.

Recensione di Leases and Tenancies

Se si acquista una proprietà che attualmente è occupata da inquilini, è necessario rivedere tutti i contratti di locazione esistenti in dettaglio. Leases trasferimento con la proprietà, e come nuovo proprietario, si diventa il proprietario con tutti i diritti e gli obblighi associati. Verificare i termini di locazione, gli importi di affitto, i depositi di sicurezza, le date di scadenza, e qualsiasi opzioni di rinnovo o clausole di escalation affitto.

I certificati di estoppel inquilino sono comunemente utilizzati per confermare lo stato attuale di ogni tenacia. Questi documenti, firmati da inquilini, verificano i termini di locazione, che l'affitto è corrente, e che non ci sono controversie o di default.

Perché la diligenza è importante

L'importanza della due diligence non può essere sovrastata, è il meccanismo primario per identificare e mitigare il rischio in una transazione immobiliare. Senza di essa, gli acquirenti stanno essenzialmente acquistando una proprietà cieca, basandosi esclusivamente sulle rappresentazioni del venditore e sulle loro osservazioni limitate. Le conseguenze di una mancanza di diligenza possono includere costi di riparazione inattesi, controversie legali, incapacità di utilizzare la proprietà come previsto, e significativa perdita finanziaria.

Quando le ispezioni o le ricerche di titolo rivelano problemi, gli acquirenti possono richiedere che il venditore faccia riparazioni, ridurre il prezzo di acquisto, o fornire crediti alla chiusura. In alcuni casi, l'acquirente può scegliere di uscire dall'accordo completamente se i problemi sono troppo gravi. Il periodo di contingenza nel contratto di acquisto è specificamente progettato per consentire agli acquirenti di eseguire la dovuta diligenza senza penalità.

Inoltre, la due diligence supporta il processo di finanziamento. I creditori richiedono prove che la proprietà è insormontabile, ha un titolo chiaro e soddisfa gli standard minimi di proprietà. Senza una valutazione soddisfacente, ispezione e relazione del titolo, il finanziamento può essere negato. Anche se si paga in contanti, la due diligenza assicura che si sta facendo un investimento solido che può essere risolta o rifinanziata in futuro se necessario.

Passi per eseguire la dovuta diligenza

La realizzazione di una stretta diligenza richiede un approccio sistematico e un'attenta attenzione alle scadenze, i seguenti passi forniscono un quadro pratico per completare il processo in modo efficace.

  1. I professionisti legali e transazionali possono guidarti attraverso il processo, rivedere i documenti e contrassegnare le potenziali problematiche. La loro esperienza è preziosa, soprattutto per gli acquirenti di prima volta o le transazioni complesse.
  2. Ordina una ricerca di titolo da una società di titolo affidabile. Review the preliminari title report attentamente e chiedere al vostro avvocato di spiegare eventuali eccezioni o incumbranze.
  3. Insegnere un'ispezione completa della proprietà.[] Utilizzare un ispettore con licenza con esperienza nel tipo di proprietà che si sta acquistando.
  4. Confermare la suddivisione dei piani, l'uso del terreno e la conformità del codice di costruzione.[ Contattare i dipartimenti locali per la pianificazione e l'edilizia per verificare i permessi, controllare le violazioni e confermare che l'uso previsto è consentito.
  5. Review all legal document accuratamente. Leggi l'accordo di acquisto, le informazioni sui venditori, i CC&R, leases e qualsiasi altro contratto.
  6. Verificare la posizione finanziaria.[] Confermare che le imposte sulla proprietà, le utenze e le valutazioni sono pagate.
  7. Ottenga un sondaggio attuale. Un sondaggio fornisce informazioni definitive sui confini, le facilitazioni e gli incrociamenti.
  8. Performi la diligenza ambientale se necessario.[ Ordina una valutazione di fase I per le proprietà commerciali o se c'è motivo di sospetta contaminazione.
  9. Review requisiti di assicurazione.[] Confermare che la proprietà si qualifica per i proprietari di casa o l'assicurazione di proprietà commerciale e capire che cosa è necessaria la copertura.
  10. Documenta tutto.[] Conservare copie di tutti i rapporti, la corrispondenza e i documenti relativi alla vostra diligenza dovuta. Questo record può essere importante se le controversie si presentano più tardi.

Professionisti d'ingenuità per due diligence

Mentre è possibile eseguire alcune attività di due diligence indipendentemente, la complessità delle transazioni immobiliari rende essenziale l'assistenza professionale per la maggior parte degli acquirenti. Un avvocato immobiliare fornisce consulenza legale, documenti di recensioni e gestisce i problemi del titolo. Un agente immobiliare qualificato può consigliare ispettori, gli appaltatori e altri fornitori di servizi.

Il costo di coinvolgere i professionisti è una piccola frazione dell'investimento totale nella proprietà. Considerando le potenziali conseguenze finanziarie e legali di un difetto mancato o problema del titolo, la spesa di due diligence è tra i costi più giustificabili in qualsiasi transazione immobiliare.

Pitfalls di diligenza comune da evitare

Anche gli acquirenti esperti possono fare errori durante il processo di due diligence.Le seguenti insidie sono tra le più comuni e possono essere evitate con una pianificazione attenta.

  • Rimuovi il processo.[] Due diligence richiede tempo. Non permettere la pressione da parte di venditori o agenti di saltare passi importanti o accorciare il periodo di ispezione.
  • Richiedendosi esclusivamente sulle informazioni del venditore.[] I venditori potrebbero non conoscere tutti i difetti, e alcuni potrebbero intenzionalmente nascondere problemi.
  • Ignorando l'indagine. Molti acquirenti saltano l'indagine per risparmiare denaro, ma le dispute e gli incroci possono essere estremamente costosi.
  • Rischi ambientali di grande impatto.[ Anche le proprietà residenziali possono avere problemi ambientali. Verificare radon, vernice di piombo, amianto e fonti di contaminazione nelle vicinanze.
  • Inseguire la revisione dei documenti CC&R e HOA. Le regole di associazione dei proprietari di casa possono limitare sostanzialmente l'uso della proprietà. Gli acquirenti che non riesaminano questi documenti possono scoprire restrizioni dopo aver chiuso il conflitto con i loro piani.
  • Non verificando permessi e approvazioni.[] I lavori non autorizzati possono causare problemi di assicurazione, finanziamento e rivendita.
  • Ignorando la storia della proprietà. Ricerca usi passati, proprietari precedenti, e qualsiasi storia di controversie, reclami di assicurazione, o disastri naturali che potrebbero influenzare la proprietà.

Conclusioni

È il processo attraverso il quale gli acquirenti si muovono dall'incertezza alla fiducia, armati delle informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento solida. Dalle ricerche di titoli e ispezioni di proprietà alle valutazioni ambientali e alle recensioni di locazione, ogni aspetto della due diligence contribuisce ad una comprensione completa della proprietà e dei suoi rischi. Il tempo, lo sforzo e il denaro investito in due diligence sono molto superati dalla protezione legale.

Sia che si acquista una casa, una proprietà di investimento, o immobiliare commerciale, avvicinarsi due diligence con la gravità che merita. Impegnare professionisti qualificati, seguire un processo sistematico, e mai sacrificare la completezza per la velocità.