Perché la revisione dei documenti meticolosi e la diligenza dovuta non sono negoziabili

Se sei un primo a casa, un investitore esperto, o un venditore che completa un accordo, queste firme rappresentano un impegno legale che può avere conseguenze finanziarie e personali durature. L'eccitazione di avvicinare la linea di finitura spesso tenta le parti di correre attraverso le pratiche di carta, ma che l'impulso può portare a costosi controlli.

La diligenza si estende ben oltre la scansione di alcune pagine per gli ovvi tipi di tipo, e significa verificare che tutte le rappresentazioni fatte dall'altra parte sono accurate, confermando che non ci sono lenti o incumbranze nascoste, e assicurando che i termini che hai accettato siano i termini riflessi nella stesura finale.

Comprendere i documenti di chiusura chiave

Prima di poter rivedere in modo efficace, è necessario sapere cosa stai guardando. Un tipico pacchetto di chiusura contiene più documenti, ciascuno serve uno scopo distinto. La familiarità con queste forme consente di individuare rapidamente errori o clausole insolite.

L'accordo di acquisto e i suoi emendamenti

L'accordo di acquisto è il contratto di base che delinea il prezzo, le contingenze, la data di chiusura e altri termini critici. Eventuali modifiche o addenda (ad esempio, estensioni, crediti di riparazione o concessioni di finanziamento) devono essere incluse e coerenti con i documenti finali di chiusura.

Dichiarazione di regolamento (Divulgazione di chiusura o HUD‐1)

Per le transazioni residenziali, la chiusura della divulgazione (CD) indica tutti i costi - importo loan, tasso di interesse, costi di chiusura, tasse, assicurazioni e articoli prepagati. Per le offerte commerciali o in contanti, un HUD‐1 o un'altra dichiarazione di regolamento serve la stessa funzione. Verificare ogni articolo della linea: tasse di credito, premi di assicurazione del titolo, tasse di registrazione, tasse di trasferimento e qualsiasi credito dal venditore.

Nota e atto di fiducia / Mortgage

Se stai finanziando l'acquisto, firmerai una nota promissory, la tua promessa personale di rimborsare il prestito e uno strumento di sicurezza (a pagamento di fiducia o di ipoteca) che dà al creditore un reclamo sulla proprietà se si predefinisce.

Documenti di azione e di titolo

Controllare i nomi del granito e del grantee, la descrizione legale della proprietà, e il tipo di atto (ad esempio, garanzia generale, garanzia speciale, o rinuncia).

Documenti aggiuntivi

A seconda della transazione, si possono anche incontrare affidavits (ad esempio, di titolo, di occupazione), istruzioni di deposito, accordi di prorazione fiscale di proprietà, e documenti di associazione dei proprietari di abitazione.

Un approccio sistematico a due diligence

Due diligence è un processo, non un singolo evento. Rompetelo in aree distinte per garantire che nulla sia trascurato.

Due Diligence

Se si utilizza un mutuo, verificare che il creditore ha rilasciato un chiaro-a-chiusura e che tutte le condizioni di scrittura sono state soddisfatte. Per gli acquirenti di cassa, ottenere la prova che i fondi sono in un conto verificato e che le istruzioni di filo sono corrette - la frode di cablaggio è una minaccia crescente nel settore immobiliare.

Verificare eventuali crediti del venditore, indennità di riparazione o concessioni di costo di chiusura. Tali dati dovrebbero essere esplicitamente indicati nella dichiarazione di regolamento e sostenuti da fatture o contratti. Verificare anche prorazioni per le imposte di proprietà, le spese di HOA e gli affitti (per le proprietà di investimento).

Due Diligence Legale

La ricerca del titolo rivela lenti, le facilitazioni, le alleanze e le nuvole sul titolo. Le questioni comuni includono le tasse non pagate, le lenti della meccanica da parte degli appaltatori, o un'azione pregressa impropriamente registrata. Hai il diritto di chiedere che il venditore chiarisca questi difetti prima di chiudere. Se un numero di titolo supera in ritardo, il tuo avvocato può aiutare a negoziare una risoluzione o un rinvio della chiusura.

Una recente indagine (indagine sul titolo del terreno di ALTA/ACSM) mostra linee di confine, incrociamenti e miglioramenti. Le discrepanze tra la descrizione delle azioni e le linee di proprietà effettive possono causare controversie del vicino o problemi di finanziamento. Se l'indagine rivela un'incrociata (ad esempio, una recinzione o un vialetto che attraversa il confine), è necessario decidere come gestirlo prima della firma.

Ispezione della proprietà Due Diligence

Mentre una ispezione completa avviene in genere durante il periodo di contingenza, la fase di chiusura è l'ultima possibilità di verificare che siano state completate le riparazioni concordate. Ottenere ricevute, permessi e rapporti di ispezione per il lavoro fatto. Se il venditore ha accettato di riparare una perdita di tetto, confermare che la riparazione è stata eseguita da un imprenditore autorizzato e che incontra il codice.

Per le proprietà commerciali, rivedere i rapporti ambientali, le lettere di conformità dello zoning e qualsiasi contratto di locazione. Assicurarsi che l'uso della proprietà è legalmente consentito e che non ci sono violazioni in sospeso. Una violazione del codice non risolto può diventare la vostra responsabilità il giorno che firmate.

Errori comuni che deragliano le transazioni

Anche acquirenti e venditori esperti possono cadere in trappole. Ecco le insidie più frequenti e come evitarle.

  • Assunto tutte le tasse sono finali.[ Lenders e le società del titolo a volte aggiungono le spese dell'ultimo minuto o “tasse del danno.” Confronta ogni carica contro la stima del prestito o il preventivo. Se una tassa sembra che non è stata divulgata, chiedere la sua rimozione o una spiegazione.
  • Inadempimento a verificare le istruzioni del cavo. La frode del cavo immobiliare è indifferente. I criminali intercettano gli account e-mail e inviano istruzioni di cablaggio false, distorcendo i pagamenti a account fraudolenti.
  • I mutui a tasso variabile hanno spesso i cappucci e i periodi di regolazione che possono aumentare il pagamento drammaticamente. Verificare le sanzioni di pagamento, le clausole di fine erogazione e il periodo di grazia. Un dettaglio apparentemente minore potrebbe costare migliaia durante la vita del prestito.
  • Ignorando l'impegno di assicurazione del titolo della proprietà. L'impegno elenca le eccezioni alla copertura. Se c'è un facilitamento che consente a una società di utilità di eseguire linee attraverso il vostro cortile, che sarà elencato come un'eccezione. Assicurarsi di essere a proprio agio con tutte le eccezioni. Alcuni possono essere rimossi pagando vecchi liens o ottenendo le approvazioni.
  • Non rivedere i documenti HOA. Se la proprietà è in un’associazione di proprietari di casa, è necessario rivedere i CC&R (covenants, condizioni e restrizioni), gli statuti, i bilanci e i verbali di riunione.

Ciascuno di questi errori può essere evitato con una revisione disciplinata della lista di controllo. Le conseguenze della negligenza vanno da aggiustamenti finanziari minori a perdere il deposito di denaro o ad affrontare una causa. Per una guida più dettagliata, consultare risorse come il Consumer Financial Protection Bureau risorse di proprietà e il Nolo Real Estate Guide[[F] specifica]

Creare una lista di controllo

Una lista di controllo strutturata garantisce coerenza e completezza. Personalizza questo elenco alla tua transazione, ma include al minimo i seguenti elementi:

  • Informazioni personali:[[] Confermare che il tuo nome, indirizzo e qualsiasi dettaglio di co-buyer sono scritti correttamente.
  • Descrizione della proprietà:[] Abbina la descrizione legale e il numero di pacco sull'impegno dell'azione, dell'indagine e del titolo. Anche un'unica cifra di uscita può causare problemi.
  • Termini molto importanti:[[]] Verificare il tasso di interesse, l'importo del prestito, il termine, il pagamento mensile, gli importi di deposito e le eventuali caratteristiche di tasso regolabile.
  • Clienti costi e crediti:[] Confrontare la dichiarazione di regolamento con il tuo stima di buona fede o stima di prestito.
  • Riparazioni e condizioni:[] Assicurarsi che tutte le riparazioni concordate sul venditore siano completate e documentate.
  • I rinuncianti a questa situazione:[] Se rinunciaste a qualsiasi contingenza (ispezione, valutazione, finanziamento), confermate di essere comodi senza tali protezioni.
  • Divulsioni dei venditori:[] Leggi tutte le informazioni sulla proprietà (ad esempio, vernice a base di piombo, difetti latenti) ancora. Se nuove informazioni emergono alla chiusura, hai il diritto di allontanarti in molti stati.
  • Ignature e date:[ Assicurare a tutte le parti – i datori di lavoro, i venditori, i prestatori e gli ufficiali del titolo – hanno firmato e datato i documenti corretti.

Il ruolo dei professionisti nella vostra due diligenza

Mentre è possibile (e dovrebbe) leggere ogni documento da soli, i professionisti portano competenze che cattura i rischi nascosti.

Procuratore immobiliare

Un avvocato può interpretare il linguaggio giuridico complesso, negoziare i cambiamenti dell'ultimo minuto e consigliare i requisiti specifici dello stato. Ad esempio, alcuni stati richiedono un avvocato per preparare l'atto o essere presente alla chiusura. Anche negli stati basati su escrow, una revisione avvocato può prevenire mal di testa. L'American Bar Association ]Real Property, Trust and Estate Law Section] è un buon punto di partenza per trovare un avvocato qualificato.

Titolo Società o Responsabile del deposito

Richiedere un rapporto preliminare del titolo in anticipo e rivederlo per eventuali reclami o difetti. Chiedere all'ufficiale di escrow di spiegare ogni documento e tassa. Possono anche aiutare a coordinare il flusso dei fondi e la registrazione dell'atto.

Agente immobiliare

Il vostro agente dovrebbe essere presente alla chiusura per sostenere i vostri interessi. Possono individuare discrepanze in commissioni o commissioni e aiutare a negoziare crediti se si presentano problemi. Tuttavia, ricordate che gli agenti non sono avvocati, non si affidano solo a loro per consulenza legale.

Broker di Lender o Mortgage

Il creditore deve fornire documenti di prestito finale almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. Utilizzare quel tempo per rivedere il Chiusura Disclosure con attenzione. Se i termini di APR o prestito cambiati da quello che si prevede, si ha il diritto di ritardare la chiusura per indagare. La Federal Trade Commission offre una guida sulle dichiarazioni di chiusura dei mutui]] che spiega le vostre protezioni.

Quando partire per

Se un difetto materiale viene scoperto - un lien non chiuso, un problema strutturale importante, o una rappresentanza fraudolenta - si può avere il diritto legale di annullare il contratto e recuperare il deposito. La maggior parte degli accordi di acquisto includono un "due diligence" o "ispezione" di conformità che consente di eseguire il backup per qualsiasi motivo durante un periodo specificato venditore.

Conclusione: La pace della mente è peggio dello sforzo

Con un'accurata revisione dei documenti e un completo processo di due diligence, ti proteggi dalla perdita finanziaria, dai vincoli legali e dai rimorsi futuri. Alcune ore extra passate a leggere la stampa fine, a verificare i numeri e a consultare i professionisti possono prevenire anni di mal di testa. Ricorda: una volta firmata, l'accordo è fatto. Assicurarsi che ogni firma rifletta il tuo consenso informato, non solo la tua disponibilità a ottenere le chiavi future.