Quando si acquistano beni immobili, uno dei passi più critici prima di chiudere è garantire che la proprietà ha un titolo chiaro. Una ricerca di titolo e la successiva compensazione di lenti proteggere gli acquirenti da ereditare controversie legali, debiti inaspettati, o sfide di proprietà.

Comprendere le ricerche del titolo

Una ricerca del titolo è un esame approfondito dei documenti pubblici per verificare la proprietà legale di un immobile e identificare eventuali reclami, lenti, incumbranze o difetti. Questo processo è tipicamente eseguito da una società di titolo, avvocato immobiliare, o un esaminatore del titolo dedicato. L'obiettivo è quello di confermare che il venditore ha il diritto legale di trasferire la proprietà e che non esistono interessi non divulgati che potrebbero influenzare i diritti dell'acquirente.

Durante una ricerca di titolo, i professionisti esaminano le azioni, ipoteche, giudizi di corte, registri fiscali, facilitazioni e altri documenti risalenti a diversi decenni, o anche alla concessione di terra originale.

  • Errori o incongruenze nei registri pubblici
  • Firme forgiate o trasferimenti fraudolenti
  • Ipoteche non rilasciate o prestiti precedenti
  • Lenti meccaniche da parte di appaltatori o fornitori
  • Tasse per imposte non retribuite
  • Sentenza di cause
  • Easements o restrizioni che limitano l'uso della proprietà (ad esempio, facilitazioni di utilità, regole HOA)
  • Prevenzione di proprietà da eredi mancanti o precedenti proprietari
  • Filazioni di fallimento che possono influenzare la proprietà

Il processo richiede solitamente alcuni giorni a settimana, a seconda della complessità della storia della proprietà. In alcuni casi, una ricerca del titolo può rivelare problemi preliminari che richiedono ulteriori indagini. Per esempio, se una proprietà è stata ereditata, ci potrebbero essere problemi di proprietà irrisolti. Se un proprietario precedente ha depositato per fallimento, alcuni debiti potrebbero ancora essere attaccati alla proprietà.

Tipi comuni di Liens e loro impatto

I crediti sono legali contro una proprietà che danno al lienholder il diritto di raccogliere il pagamento se la proprietà è venduta. Essi derivano da debiti non pagati, sentenze di tribunale, o obblighi legali. Non tutti i liens sono uguali; alcuni sono volontari (ad esempio, un mutuo), mentre altri sono involontario (ad esempio, un tassa lien). Capire i diversi tipi è essenziale per gli acquirenti e venditori.

Liquori fiscali

Questi sono imposti da governi federali, statali o locali per le imposte sul reddito non retribuite, le imposte sulla proprietà o altri prelievi. Le tasse fiscali prendono la priorità sulla maggior parte delle altre rivendicazioni e possono accrudere interessi e sanzioni. Se lasciato non risolto, il governo può preclusione sulla proprietà e venderla per soddisfare il debito. Anche una piccola acqua delinquent o una bolletta della fogna può diventare un tassa di ricerca in alcune giurisdizioni locali.

Lenti di Meccanica

I contraente, i subappaltatori o i fornitori di materiale possono presentare un coperchio meccanico se non sono pagati per il lavoro svolto o i materiali forniti per la proprietà. Questi liens sono comuni durante i lavori di ristrutturazione o costruzione e possono complicare una vendita. Anche se il venditore sostiene che hanno pagato il contraente, un lien può rimanere se il pagamento non è stato adeguatamente documentato o se il contraente non ha pagato subappaltatori.

Mortgage Liens

Questi sono volontariamente posti dai prestatori quando un acquirente esce da un mutuo. Un mutuo lien dà al creditore un interesse di sicurezza nella proprietà fino a quando il prestito non viene rimborsato. Al termine della chiusura, il venditore deve pagare qualsiasi ipoteca eccezionale per rilasciare il lien. Se il saldo ipotecario è maggiore del ricavato di vendita, ulteriori accordi devono essere fatti, come una vendita breve o il venditore che porta denaro alla chiusura.

Sentenza

Quando un giudice emette una sentenza monetaria contro un proprietario di proprietà, il creditore può registrare la sentenza come un lien contro il proprietario immobiliare. Questi liens possono derivare da debiti di carta di credito non retribuiti, cause di lesioni personali, o controversie di affari. Rimangono fino a quando la sentenza è soddisfatta o scade (i pregiudizi possono essere rinnovati).

Associazione dei proprietari di casa Liens

Se il venditore non paga le tasse HOA, l'associazione può presentare un lien. Le valutazioni non retribuite possono portare a preclusione in alcune giurisdizioni. Gli acquirenti dovrebbero richiedere una dichiarazione di importi non pagati dalla HOA prima di chiudere - spesso chiamato una lettera estoppel. Anche se il venditore si riprende, un importo di un passato-due può ancora mostrare come un lien fino a formalmente rilasciato.

Se un lien non viene sgomberato prima della chiusura, l'acquirente può diventare responsabile del pagamento per ottenere un titolo chiaro o un rischio di chiusura.

Perché la compensazione delle leve è critica

La compensazione delle leve prima della chiusura non è solo una formalità legale; è un meccanismo di protezione finanziaria. Ecco i motivi principali per cui la liquidazione dei lien è essenziale:

Previene le questioni di proprietà

Senza un titolo chiaro, l'acquirente non può legalmente ottenere la piena proprietà. Lenders richiedono anche titoli chiari per finalizzare il finanziamento ipotecario. Se un lien viene scoperto tardi, la chiusura può essere ritardata o annullata, e l'acquirente potrebbe perdere il loro denaro o impegno di prestito. Le corti si riferiscono a questo come "cloud on title" che deve essere rimosso per un trasferimento valido.

Evita la responsabilità finanziaria

Gli acquirenti possono ereditare inavvertitamente i debiti non retribuiti se i lenti non vengono risolti durante la chiusura. Ad esempio, un meccanico di lien depositato da un tetto potrebbe attaccare alla proprietà anche dopo la vendita. L'acquirente avrebbe quindi bisogno di pagare il tetto per rimuovere il lien, più potenziali spese legali. In alcuni stati, tassa liens trasferimento con la proprietà, in modo che l'acquirente potrebbe pagare le tasse.

Rischi legali

Le licenze non autorizzate possono portare a cause legali da parte di titolari o dall'acquirente contro il venditore (o società di titoli) per non averle divulgate. I difetti del titolo possono anche innescare azioni di titolo tranquille, che sono costose e di consumo di tempo. Garantire che le lenti siano cancellate prima della chiusura, tutte le parti riducono la loro esposizione al contenzioso. Inoltre, se un acquirente in seguito vuole rifinanziare o vendere, le le lenti o lenti irriso non risolviate possono bloccare la transazione.

Protegge il valore di Resale

I futuri acquirenti incontreranno gli stessi problemi di titolo, e i creditori potrebbero rifiutarsi di finanziare una proprietà con crediti eccezionali. Cancellare le licenze preserva la commercializzabilità e il valore della proprietà. Anche un piccolo lien può spaventare i potenziali acquirenti o causare un prezzo di vendita più basso.

Per queste ragioni, gli acquirenti non devono fare affidamento unicamente sulla parola del venditore che la proprietà è libera di lenti. Una ricerca professionale del titolo combinata con l'assicurazione del titolo offre la migliore protezione.

Il ruolo dell'assicurazione

L'assicurazione del titolo è una politica che protegge gli acquirenti e i prestatori da perdite finanziarie a causa di difetti del titolo che non sono stati scoperti durante la ricerca.

  • Lender’s Title Insurance[[] – Obbligati dalla maggior parte dei prestatori di ipoteca; protegge l’interesse del prestatore per la proprietà fino all’importo del prestito.
  • Assicurazione Titolo del proprio proprietario[[[] – Opzionale ma altamente raccomandato; protegge i diritti di proprietà dell'acquirente e copre le spese legali se un difetto del titolo sorge dopo la chiusura. Il costo è un premio di una volta pagato alla chiusura, e la politica rimane in vigore fino a quando l'acquirente possiede la proprietà.

Anche con una ricerca completa del titolo, alcuni problemi possono passare attraverso - documenti falsi, eredi non nascosti, errori nei registri pubblici, o lenti che sono stati depositati appena prima di chiudere. L'assicurazione del titolo copre questi rischi nascosti. Ad esempio, se un erede a lungo perduto successivamente rivendica la proprietà, la società di assicurazione del titolo difenderà il titolo del compratore e pagherà per eventuali perdite.

Passi per assicurare un titolo chiaro prima della chiusura

Sia gli acquirenti che i venditori possono adottare misure proattive per verificare un titolo pulito e risolvere eventuali problemi ben in anticipo della data di chiusura.

1. Hire una Società di Titolo Qualificata o un Procuratore

Scegli un professionista esperto di titolo per condurre la ricerca e coordinare la risoluzione di Lien. Essi avranno accesso a database nazionali e record di contea. Chiedere riferimenti e verificare la loro licenza. Verifica se la società di titolo è rispettabile attraverso organizzazioni come il Associazione nazionale di esperti di titolo. In alcuni stati, gli avvocati eseguire ricerche titolo; in altri, le società di titolo fanno. In entrambi i casi, assicurano che hanno errori e omissioni.

2. Rivedere il Rapporto del titolo preliminare

La società del titolo emetterà un rapporto preliminare (committo) che elenca tutte le eccezioni, compresi i liens, le facilitazioni e le restrizioni. Questo rapporto viene generalmente fornito poco dopo l'accordo di acquisto è firmato. L'acquirente e il venditore dovrebbe rivedere attentamente questo documento. Se eventuali lenti appaiono, il venditore deve organizzare di pagare loro prima di chiudere. L'acquirente dovrebbe anche controllare per eventuali clausole restrittive che potrebbero influenzare l'uso di proprietà previsto (ad esempio, vietando gli articoli di noleggio a breve termine, per la chiusura).

3. Risolvere le lenti eccezionali prima della chiusura

Se il rapporto rivela lenti, il venditore deve contattare ogni lienholder per richiedere un'affermazione di pagamento. Per le tasse, il venditore può pagare direttamente o negoziare i piani di pagamento. Per le lenti di meccanica, il venditore può avere bisogno di fornire la prova di pagamento al contraente o pagare l'importo del lien. In alcuni casi, un lien può essere rilasciato se il venditore ha postato un legame (ad esempio, un lien rilascio obbligazionario).

4. Ottenere Lien Waivers da parte dei contraenti

Se il venditore ha recentemente completato i lavori di ristrutturazione o costruzione, essi dovrebbero ottenere i lien waivers da tutti gli appaltatori, subappaltatori e fornitori. Questi rinuncianti dimostrano che tutti sono stati pagati e non depositeranno più tardi un lien di meccanica. Anche se il venditore ha pagato in pieno, senza una rinuncia, un imprenditore potrebbe ancora presentare un lien entro un periodo di legge (spesso 90 giorni dopo il lavoro).

5. Ordinare una ricerca finale del titolo (Bring-Down) Proprio prima di chiudere

Le società di titolo effettuano una ricerca finale (a volte chiamata “bring-down”) appena prima di chiudere per garantire che non siano stati depositati nuovi liens o giudizi iscritti contro il venditore dal rapporto preliminare. Questo passaggio cattura i problemi dell’ultimo minuto, come un tassello del precedente trimestre appena registrato.

6. Assicurazione Titolo di acquisto e richiesta di un Gap copertura di garanzia

Come accennato, l'assicurazione del titolo del proprietario copre i difetti che si estendono dopo la chiusura. Fornisce anche copertura per problemi come furto di identità o frode che potrebbero influenzare il titolo. Mentre è un costo aggiuntivo, la protezione che offre è inestimabile. Molti finanziatori richiedono l'assicurazione del titolo del creditore, e l'acquirente può spesso in bundle con la copertura del proprietario ad un tasso ridotto. Inoltre, chiedere un "gap" approvazione se si tratta di registrazione del titolo di aziende di liensdown file tra

Seguendo questi passaggi, gli acquirenti possono ridurre al minimo il rischio di ereditare i difetti del titolo. I venditori beneficiano anche assicurando una chiusura più liscia ed evitando le richieste per i pagamenti tardivi o azioni legali.

Errori comuni da evitare

Anche acquirenti e venditori ben intenzionati possono fare errori relativi al titolo e alle licenze. Ecco alcune trascurate da guardare per:

  • Skipping a title search del tutto[ – In cash deal, alcuni acquirenti possono rinunciare a una ricerca per risparmiare denaro.
  • Richiedendo solo sulla divulgazione del venditore[[[] – I venditori potrebbero non sapere di tutti i lenti, specialmente quelli vecchi.
  • Ignorando il rapporto preliminare[[] – Gli acquirenti a volte non riescono a leggere attentamente l'impegno e poi scoprono le restrizioni che non amano.
  • Assumendo la società di titolo prenderà tutto[ – Anche le migliori ricerche possono perdere difetti nascosti.
  • Delaying lien risoluzione fino all'ultimo minuto[[[] – Alcuni lenti prendono settimane per chiarirsi, soprattutto se coinvolgono le agenzie governative.
  • Non ottenere le onde di luce[] – Le assicurazioni verbali da parte degli appaltatori non sono sufficienti; ottenere onorificenze scritte.

Evitare questi errori può salvare migliaia di dollari e innumerevoli mal di testa.

Cosa fare se un Lien è stato trovato

Se una ricerca del titolo rivela un lien, non si preparo. Nella maggior parte dei casi, lenti possono essere risolte prima della chiusura.

  1. Identificare il lien e il suo importo[[] – Il rapporto del titolo fornirà dettagli. Determinare se è valido o se è scaduto.
  2. Contatta il lienholder[[] – Ottenere una dichiarazione di pagamento che mostra l'importo esatto necessario per rilasciare il lien.
  3. Negoziati se necessario[[[] – Alcuni sostenitori possono accettare un importo ridotto se il debito è vecchio o se il venditore è di fronte alla difficoltà.
  4. Pagamento d'accordo[] – Il venditore paga tipicamente, ma se il venditore non può, l'acquirente può accettare di pagare e dedurre dal prezzo di acquisto.
  5. Get a recording release[[] – Assicurare ai file dei lienholder una soddisfazione o un rilascio con il registratore di contea.
  6. Contest se non valido[[] – Se il mentitore è fraudolento o scaduto, un avvocato del titolo può presentare un'azione del tribunale per rimuoverlo (titolo tranquillo).

Lavorare con un titolo professionale semplifica questo processo in modo significativo.

Conclusioni

Effettuare una ricerca completa del titolo e cancellare tutti i fondi prima di chiudere è una parte indispensabile di qualsiasi transazione immobiliare. Questo processo protegge gli acquirenti da perdita finanziaria, controversie legali e sfide di proprietà che possono sorgere anni dopo l'acquisto.

Per ulteriori informazioni sull'assicurazione del titolo e sul diritto immobiliare, consultare le risorse dal [[]Commissione commerciale federale[]] o parlare con un avvocato immobiliare qualificato. Il [Consumer Financial Protection Bureau[]] offre anche indicazioni sui costi di chiusura e protezioni.