I proprietari di proprietà di proprietà sono spesso descritti come possesso di un "bundle of rights" - i diritti di utilizzo, sviluppo, vendita, locazione ed escludere altri da un pacchetto specifico. Tuttavia, questi diritti esistono all'interno di un più ampio contratto sociale. Le comunità hanno un interesse legittimo nel modo in cui la terra viene utilizzata per garantire la salute pubblica, la sicurezza e il benessere generale.

Le Fondazioni di Pianificazione dell'Uso Terreno

La pianificazione dell'uso del territorio è il modo in cui una comunità immagina il suo futuro e gestisce il suo sviluppo. È un esercizio diretto del potere di polizia, l'autorità intrinseca di uno stato per regolare per la salute, la sicurezza, la morale e il benessere generale dei suoi cittadini. Questo potere è tipicamente delegato ai governi locali (conti e comuni).

Il Piano Comprehensive

Il piano globale (spesso chiamato un piano di master o piano generale) è il documento di visione a lungo termine della comunità. Esso delinea obiettivi e politiche per l'uso futuro del terreno, il trasporto, l'alloggio, lo sviluppo economico, le risorse naturali e le strutture pubbliche.

Codici di Zoning

Il progetto di legge è uno strumento di controllo principale per l'attuazione del piano. Divide la comunità in distretti e prescrive regole specifiche per ogni distretto, compresi gli usi terreni consentiti (residential, commerciale, industriale), altezze di costruzione, contrattempi da linee di proprietà, dimensioni minime di lotto e limiti di densità. La forma più comune è

Regolamenti di suddivisione

Prima che la terra cruda possa essere trasformata in lotti sviluppati, deve passare attraverso un processo di suddivisione. Le normative di suddivisione controllano come la terra è divisa e assicurano che i nuovi lotti abbiano un accesso adeguato alle strade, all'acqua, alla fogna e ad altre infrastrutture pubbliche.

Comprendere il Bundle dei Diritti della Proprietà

La proprietà non è un diritto singolare ma una raccolta di diritti distinti, spesso indicato come "il panno di bastoni". Ogni bastone rappresenta un diritto legale che il proprietario detiene.

  • Il diritto di possedere:] Per occupare e controllare la proprietà.
  • Il diritto di usare:[] Per godere della proprietà e condurre attività su di esso.
  • Il diritto di escludere:] Per impedire che altri entrino o utilizzino la proprietà.
  • Il diritto di trasferire:[] vendere, affittare o regalare la proprietà agli altri.
  • Il diritto di sviluppare: Per apportare miglioramenti fisici alla terra.

Questi diritti non sono assoluti. La legge comune inglese ha stabilito il principio ]sic utere tuo ut alienum non laedas[]—utilizzare la tua proprietà in modo da non danneggiare quella di un altro. Questa è la base della legge sul disturbo. La pianificazione dell'uso del suolo è un'estensione di questo principio, che regola gli usi che potrebbero danneggiare la comunità più ampia.

Come la pianificazione di uso di terra influisce direttamente sui diritti di proprietà

L'impatto della pianificazione dell'uso del terreno sui proprietari di proprietà è spesso immediato e significativo. I meccanismi più comuni sono cambiamenti di zonizzazione, regole ambientali, esattezze e dominio eminente.

Zoning e il diritto di sviluppo

Forse l'impatto più diretto è attraverso le norme di zonizzazione che determinano l'uso consentibile e la densità di un immobile. Un upzoning (aumento della densità consentita o permettendo usi più preziosi) può aumentare notevolmente il valore di proprietà.

Regolamenti ambientali e Registri regolamentari

L'azione di controllo della città, come le denominazioni delle zone umide, la gestione delle alluvioni, le normative della zona costiera e i piani di conservazione dell'habitat, impone alcuni dei limiti più severi sullo sviluppo della proprietà. Mentre le normative ambientali sono un valido esercizio del potere della polizia, possono andare "troppo lontano".

La Corte ha perfezionato la legge ]Lucas v. South Carolina Coastal Council[ (1992), ritenendo che un regolamento che nega tutto l'uso economico benefico o produttivo di terra sia un per se prendendo ] a meno che l'uso non fosse già proibito da principi di fondo di diritto di proprietà.

Esecuzioni e quote d'impatto

[LT] I governi locali spesso richiedono di dedicare fondi o tasse per compensare gli impatti del nuovo sviluppo. Questi sono chiamati azioni]. Le esattezze comuni includono dedicare terreni per parchi, costruire miglioramenti stradali, o fornire unità abitative convenienti.

Dominio Eminente

Il più diretto asserzione del potere governativo sulla proprietà privata è dominio eminente]—il potere di prendere proprietà privata per uso pubblico con il pagamento di una giusta compensazione. Il punto centrale di contesa è la definizione di "uso pubblico".

Protezione legale e meccanismi di equilibratura

Per proteggere i proprietari di proprietà da un regolamento arbitrario o eccessivo, il sistema legale fornisce diverse importanti garanzie.

Processo di due processi

Le decisioni relative all'uso del suolo devono rispettare gli standard minimi di fair play. I proprietari hanno generalmente diritto a notare e a un'udienza significativa prima che i loro diritti di proprietà siano sostanzialmente modificati. In molti stati, le decisioni di zonizzazione sono classificate come ]legislative] (l'adozione o la modifica del codice generale di zoning) o vari tipi di proprietà [[FLT[

Diritti Vested

Gli sviluppatori possono ottenere diritti acquisiti[] per costruire sotto le regole di zonizzazione esistenti una volta che hanno fatto notevoli investimenti in dipendenza su un permesso. Questi diritti proteggono dai cambiamenti successivi in zonizzazione che avrebbero barattato il progetto approvato. La soglia per il parapendio varia da stato; alcuni usano una regola "demotione di costruzione", mentre altri proteggono i diritti prima nel processo permettendo.

Condanna inversa

Se un proprietario di proprietà ritiene che un regolamento ha attraversato la linea in un'assunzione, possono citare il governo per risarcimento attraverso una pretesa di condanna inversa]. I reclami di successo sono rari a causa dell'alto bar stabilito da Penn Central] e Lucas, ma la minaccia contenzioso]

Sfide e tendenze contemporanee nell'uso del suolo

L'equilibrio tra pianificazione dell'uso del suolo e diritti di proprietà è in continua evoluzione, mentre le tendenze attuali stanno rimodellando questa relazione in modi profondi.

Affordability e il movimento YIMBY

In risposta a gravi carenze di alloggi in molte aree metropolitane, un crescente YIMBY (Yes In My Backyard)] movimento sta spingendo per l'upzoning aggressivo, la legalizzazione delle unità di abitazione accessorie (ADUs), e l'eliminazione di uno zoning unico-famiglia solo gli altri dibattimento, California, e Washington hanno superato le leggi che preento le restrizioni di zoke locali per inviare i diritti di diritto di rivendicare la densità di rivendicazione di proprietà più alta.

Cambiamento climatico e Ritiro gestito

L'adattamento climatico sta diventando un problema di uso del suolo dominante. I regolamenti che regolano lo sviluppo in foreste, aree a rischio, e le coste che emettono sono serrate. ]Ritiro gestito – il trasferimento pianificato di strutture lontano da aree ad alto rischio – invocano acquisti volontari e, in alcuni casi, restrizioni di ricostruzione del terreno dopo i disastri.

Uso del territorio religioso e libertà individuali

Il Religious Land Use and Istituzionaleized Persons Act (RLUIPA), passato nel 2000, fornisce forti protezioni per le assemblee religiose in zoning. Un governo locale non può imporre un regolamento di uso del terreno che grava sostanzialmente l'esercizio religioso a meno che non dimostri un interesse governativo convincente e usi i mezzi meno restrittivi.

Conclusioni

La pianificazione efficace fornisce vantaggi cruciali: protegge i valori di proprietà impedendo usi incompatibili, assicura un investimento ordinato in infrastrutture e salvaguarda le risorse condivise. Tuttavia, la pianificazione può anche introdurre le aspettative fondamentali dei proprietari, diminuendo il valore o frustrando i piani di sviluppo. La sfida consiste nel colpire un equilibrio dinamico. Questo equilibrio è definito da principi legali come il processo di Takings Clause, i risultati esattivi della gestione dei singoli.