Introduzione alla legge zoning e al dominio Eminent

I progetti pubblici come le espansioni autostradali, la costruzione scolastica, le linee di transito e gli aggiornamenti di utilità spesso richiedono ai governi di acquisire terreni privati. Due dei più significativi quadri giuridici che governano questo processo sono ] leggi che impongono] e ] dominio eminore]]].

Le leggi dello zoning dettano come si può utilizzare la terra, separando attività incompatibili come l'industria pesante da quartieri residenziali. Il dominio Eminent, d'altra parte, permette al governo di acquistare forzatamente la proprietà privata quando lo fa serve a uno scopo pubblico. Insieme, questi meccanismi legali modellano l'ambiente costruito e impatto milioni di proprietari di proprietà ogni anno. Questo articolo esplora ogni concetto in profondità, esamina le protezioni disponibili ai proprietari di proprietà, e spiega come le due aree interagiscono in progetti pubblici.

Comprendere la legge di Zoning

Finalità e Autorità

La legge di Zoning è uno strumento principale del governo locale per il controllo dell’uso del suolo. Secondo il potere costituzionale della polizia, i comuni possono emanare ordinanze che dividono il terreno in distretti e prescrivono i tipi di attività consentite in ogni distretto.

La maggior parte dei codici di zoning risalgono all'inizio del XX secolo, quando la Corte Suprema degli Stati Uniti ha confermato la costituzionalità di una suddivisione completa in [Village di Euclid v. Ambler Realty Co.] (1926). Da allora, ogni stato ha autorizzato le sue località ad adottare regolamenti di zoning.

  • Rispetto:[ Case monofamiliari, abitazioni multifamiliari, case di campagna e complessi di appartamenti
  • Commercial:[] Negozi, uffici, ristoranti e hotel al dettaglio
  • Industrial:[] Impianti di produzione, magazzini e centri di distribuzione
  • Agriculturale:[ Farms, ranchs e produzione di colture
  • Mixed-use:[ Combinazioni di residenziale, commerciale e talvolta leggera industriale all'interno dello stesso edificio o lotto

Variazioni, usi condizionali e rezoning

I proprietari possono richiedere una revisione variance[]] quando l'applicazione rigorosa dell'ordinanza di zoning provoca un'indebita disabilità. Varianza concedere il permesso di deviare da requisiti come linee di battuta d'arresto, limiti di altezza, o copertura del lotto. Una categoria separata, -]-condizione di uso permessi-

Quando un proprietario di proprietà vuole un cambiamento più fondamentale, possono chiedere rezoning[], che altera la classificazione di distretto per un pacco. Il rezoning è di natura legislativa, e gli enti di governo locali (consiglio di città, commissioni di contea) hanno ampia discrezione per concedere o negarlo. Tuttavia, le decisioni di tribunale recenti richiedono che le decisioni di rezoning portano un rapporto razionale con la salute pubblica, la sicurezza o il benessere.

Impatto di Zoning sul valore e lo sviluppo della proprietà

Un pacchetto destinato ad uso commerciale vale in genere più di un limitato ad uso residenziale, il tutto è uguale. Al contrario, downzoning—ridurre la densità o l'intensità di utilizzo consentiti—può diminuire il valore e può innescare rivendicazioni legali. Le corti hanno ritenuto che downzoning può costituire un controllo se va troppo lontano, come stabilito in Penn Central Transportation Co. / New78]

I proprietari dovrebbero monitorare le proposte di cambiamento di zonizzazione nella loro zona, soprattutto quando sono previsti grandi progetti pubblici. Una nuova designazione zoning può facilitare la strategia di acquisizione del governo modificando la valutazione della linea di base per un'eminente compensazione di dominio.

La potenza del dominio Eminent

Che cosa è Dominio Eminente?

Il dominio eminente è l’autorità intrinseca dei governi federali, statali e locali di prendere proprietà privata per un uso pubblico, a condizione che paghino solo il compenso. Questo potere è riconosciuto nel Fifth Modifica alla Costituzione degli Stati Uniti, che afferma: “nessuna proprietà privata sarà presa per uso pubblico, senza una compensazione simile.

Il concetto è nato in diritto comune inglese, dove il sovrano potrebbe prendere proprietà per progetti essenziali come strade e fortificazioni. Negli Stati Uniti, il dominio eminente è stato ampliato per includere non solo opere pubbliche tradizionali ma anche lo sviluppo economico, la riqualificazione delle aree illuminate, e anche il trasferimento di proprietà a sviluppatori privati quando i benefici pubblici (ad esempio, creazione di posti di lavoro, crescita base fiscale).

Requisito pubblico uso

Per la maggior parte della storia americana, i tribunali hanno interpretato l'uso pubblico in modo stretto: una strada, una scuola o un ufficio postale serve chiaramente al pubblico. Il caso di riferimento Kelo v. City of New London[] (2005) ha notevolmente ampliato tale interpretazione.

Poiché Kelo[], molti stati hanno emanato statuti o modifiche costituzionali che limitano il dominio eminente per lo sviluppo economico. I proprietari dovrebbero familiarizzare con le leggi del loro stato, come l'equilibrio tra beneficio pubblico e privato varia ampiamente.

Compensazione

Il requisito di una giusta compensazione è destinato a rendere il proprietario di proprietà intero. In genere, il compenso si basa su un valore di mercato molto difficile[[] – il prezzo che un compratore disposto pagherebbe un venditore disposto in un mercato aperto.

I proprietari hanno il diritto di un processo giuridico sulla somma di compensazione, e possono assumere il proprio valutatore per sfidare la valutazione del governo. In alcune giurisdizioni, i danni di severance sono disponibili quando solo una parte della proprietà è presa, compensando la riduzione del valore del terreno rimanente.

Limitazioni e protezioni

Oltre all'uso pubblico e solo la compensazione, ci sono altre protezioni per i proprietari di proprietà:

  • Notizie e udito:[ Il governo deve informare il proprietario del suo intento di acquisire la proprietà e fornire l'opportunità di obiettare.
  • La negoziazione in buona fede: La maggior parte degli stati richiedono l'autorità di condanna per tentare un acquisto negoziato prima di depositare una causa di condanna.
  • Diritto a sfidare:[] I proprietari possono sfidare l'assunzione in tribunale per motivi quali la mancanza di uso pubblico, la procedura improprio, o la compensazione insufficiente.
  • ]Assistenza di trasferimento:[[] Le leggi federali e alcune leggi statali forniscono spese mobili e servizi di consulenza ai residenti e alle imprese spostate dai progetti federali (Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policy Act of 1970).

Interplay tra Zoning e Dominio Eminenti

Il progetto pubblico può innescare cambiamenti di zonizzazione e le restrizioni di zonizzazione possono influenzare la valutazione della proprietà condannata. I proprietari devono capire come queste due aree interagiscono per montare una difesa efficace.

Luce di condensazione

Quando un governo annuncia un progetto pubblico – diciamo, una nuova autostrada – i valori di proprietà nel corridoio possono diminuire. Potenziali acquirenti diventano riluttanti ad acquistare, e i proprietari di proprietà possono differire la manutenzione. Questo fenomeno, noto come ] blight di condanna]]] o ]] prendere la moratoria recuperare il tempo, può portare a un risarcimento più basso perché l'appra

Condanna inversa

Quando un’azione governativa, come una regolamentazione zoning che distrugge tutto l’uso economico della terra, non comporta un’assunzione formale ma elimina efficacemente i diritti di proprietà, il proprietario può portare una condanna inversa rivendicazione. Il proprietario della proprietà fa causa per recuperare solo il risarcimento come se la proprietà fosse stata formalmente condannata.

I casi di condanna inversa sono complessi e spesso richiedono una testimonianza esperta sia sull'impatto normativo che sulla valutazione. I proprietari di proprietà che si trovano ad affrontare una grave restrizione zoning che appare mirata a ridurre i costi di acquisizione dovrebbero consultare un avvocato esperto in contenzioso di uso terra.

Uso strategico di Zoning da parte dei governi

Alcuni governi sono stati accusati di usare modifiche di zonizzazione per deprimere i valori di proprietà prima di iniziare la condanna. Ad esempio, una città potrebbe deporre un pacchetto da commerciale a open-space o limitare i diritti di sviluppo, riducendo così il valore di mercato e il compenso richiesto. Mentre tali tattiche possono essere contestate come una violazione del processo dovuto o come un'assunzione pretestolente, l'onere legale cade sul proprietario di prova di prova di dimostrare la cattiva fede.

I proprietari di proprietà dovrebbero documentare tutte le azioni di zonizzazione relative alla loro proprietà, compresi gli ordini del giorno delle riunioni, i rapporti del personale e le trascrizioni uditive pubbliche. Se un cambiamento di zonizzazione coincide in modo sospetto con un progetto pubblico in sospeso, può fornire motivi per una sfida.

Protezione dei diritti di proprietà durante un progetto pubblico

Azione precoce e informata

I proprietari dovrebbero monitorare gli annunci pubblici, pianificare le riunioni delle commissioni e pubblicare le comunicazioni delle acquisizioni proposte. Le risorse online come il ]IRS[] e il dipartimento di trasporto di stato spesso elencano i progetti in arrivo. La consapevolezza precoce consente ai proprietari di partecipare a udienze pubbliche, presentare commenti e formare le coalizioni con i vicini.

Negoziazione e rappresentanza legale

Una volta che un governo esprime interesse per l'acquisto di proprietà, i proprietari dovrebbero impegnarsi un avvocato specializzato in eminente dominio. Molti offrono consultazioni iniziali gratuite. Un buon avvocato può negoziare un prezzo di acquisto più alto, benefici di trasferimento sicuro, e sfidare la determinazione di uso pubblico se necessario.

I proprietari devono assumere un certificato di valutazione che comprenda le condizioni del mercato locale e ha esperienza con le proprietà condannate. La ] Fondazione di valutazione[ fornisce standard (USPAP) che gli valutatori devono seguire. Una seconda valutazione può scoprire errori nella valutazione del governo, come il mancato considerare il più alto e migliore uso omettendo miglioramenti del reddito.

Rilocalizzazione e business Losses

Gli inquilini residenziali e i proprietari di piccole imprese hanno diritti specifici ai sensi della legge di riassegnazione uniforme, tra cui il rimborso dei costi mobili, i pagamenti di alloggi sostitutivi e i servizi di consulenza. Le imprese possono anche richiedere la perdita di beni personali tangibili, le spese di trasferimento delle attrezzature e in alcuni casi, le spese di ristabilimento.

Per una spiegazione autorevole dei benefici di trasferimento, vedere la pagina ]U.S. Dipartimento di Trasporti di assistenza di trasferimento[.

Litigazioni e appelli

Se i negoziati falliscono, il governo fa una petizione di condanna in tribunale statale o federale. Il proprietario della proprietà può rispondere con una risposta, affermando difese come la mancanza di uso pubblico, il fallimento di negoziare in buona fede, o errori procedurali. La questione di prova più comune è la quantità di compensazione, deciso da una giuria.

Anche dopo il pagamento, i proprietari possono avere il diritto di chiedere un risarcimento aggiuntivo se il governo abbandona il progetto o utilizza successivamente la proprietà per un scopo privato non correlato. Alcuni stati permettono al proprietario di riacquisto della proprietà al prezzo di compensazione originale se il progetto pubblico è abbandonato entro un determinato periodo (ad esempio, cinque anni).

Striking the Balance: bisogni pubblici e diritti privati

La società ha bisogno di un trasporto efficiente, infrastrutture sicure e comunità vibranti, tutte le quali richiedono un uso coordinato del suolo e trasferimenti forzati occasionali. La proprietà della proprietà è una pietra angolare della libertà americana, e la Costituzione esige che l'onere dei progetti pubblici sia condiviso equamente, non sia posto sproporzionato su pochi.

Quando gli attori governativi rispettano le garanzie procedurali, si impegnano nella pianificazione trasparente e pagano un giusto compenso, i progetti pubblici possono procedere senza violare i diritti di proprietà. I proprietari che si educano e cercano un consulente legale qualificato possono navigare il processo con fiducia, assicurando che la loro voce sia ascoltata e i loro interessi sono protetti.

Conclusioni

Zoning regola l'uso del terreno per promuovere il benessere della comunità, mentre il dominio eminente permette l'acquisizione forzata quando uno scopo pubblico è chiaro. Capire come queste due aree interagiscono - e conoscere i diritti di preavviso, di compensazione e di revisione giudiziaria - consente ai proprietari di immobili di resistere a ciò che possiedono.

Poiché i progetti pubblici continuano ad espandersi in risposta alle esigenze di crescita della popolazione e delle infrastrutture, l'importanza di robuste protezioni dei diritti di proprietà aumenterà solo. Se sei un proprietario di casa, un piccolo operatore di affari, o un investitore commerciale, rimanere informato sui cambiamenti di zoning e le procedure di dominio eminente è il modo migliore per salvaguardare il vostro bene più prezioso: la vostra terra.