La fase di chiusura di una transazione immobiliare rappresenta il culmine di settimane o mesi di negoziazione, ispezione e due diligence. È anche il momento in cui le responsabilità legali ed etiche convergono più bruscamente. Tra i doveri più critici per tutte le parti -buyers, venditori, e i loro agenti - è la divulgazione di fatti materiali.

Definizione dei fatti materiali in immobili

Un dato materiale è qualsiasi informazione che influenzi la volontà di un compratore ragionevole di acquistare un immobile o il prezzo che sono preparati a pagare. Se il fatto riguarda la condizione fisica della casa, il suo stato legale, o la sua storia, il test principale è l'impatto su una decisione dell'acquirente tipico. La definizione varia leggermente dalla giurisdizione, ma il principio rimane coerente in Nord America e gran parte del mondo della legge comune.

Esempi di fatti materiali

I difetti fisici sono i più visibili: crepe di fondazione, perdite di tetto, danni all’acqua, infestazioni di stampi, sistemi elettrici difettosi e fallimenti. Anche le questioni non visibili si qualificano, come la contaminazione del suolo, l’alluvione del passato, o una storia di fallimenti.

Il quadro giuridico per la divulgazione

La legge sulla divulgazione immobiliare è basata sui principi di legge comune di cattiva rappresentazione e frode, ora codificata in molte giurisdizioni attraverso specifici statuti e regolamenti. Il dovere di rivelare i fatti materiali generalmente si attacca al venditore e, per estensione, alla lista di agenti e brokeraggi. Tuttavia, il rappresentante del compratore ha anche compiti - nella maggior parte dei settori, gli agenti devono condurre controlli ragionevoli e avvisare i loro clienti a qualsiasi bandiera rossa che scoprono.

La Duty del venditore

I venditori sono generalmente tenuti a completare una dichiarazione di divulgazione prima di accettare un'offerta. Questo documento chiede difetti noti, riparazioni passate, intrusione di acqua, danni da parassiti e altre questioni. Lo standard di conoscenza è "conoscenza reale" - cioè, ciò che il venditore sa o dovrebbe sapere attraverso la vigilanza ordinaria. Un venditore non può evitare la responsabilità rimanendo willfully ignorante.

Il dovere dell'agente

Gli agenti immobiliari devono un dovere fiduciario ai loro clienti, che include l’obbligo di rivelare tutti i fatti materiali che vengono alla loro attenzione. Questo dovere si estende oltre semplicemente ripetendo ciò che il venditore dice; un agente deve controllare la proprietà e porre domande probing. Molti standard professionali, come quelli della licenza ]]]

Due Diligence dell'acquirente

Mentre i venditori e gli agenti sono responsabili prima della divulgazione, gli acquirenti non sono completamente passivi. La dottrina legale di caveat emptor (lasciare che l'acquirente attenzione) è stata in gran parte modificata da leggi di divulgazione, ma gli acquirenti hanno ancora il dovere di condurre le proprie ispezioni e indagini.

Pitfalls non dispiegabili comuni

Molti fallimenti di divulgazione non sono il risultato di intenti maligni, ma di malintesi o di supervisione. I venditori possono assumere un lento scarico persistente è un problema minore, mentre un acquirente lo considererebbe un segno di un problema più grande di idraulici. Gli agenti possono non chiedere circa le precedenti affermazioni di assicurazione o problemi di quartiere.

  • Danni o muffe dell'acqua, specialmente dietro le pareti, sotto i piani, o in spazi di strisciamento.
  • infestazioni di parassiti precedenti (termites, formiche di carpentiere, roditori) e il tipo di trattamento utilizzato.
  • Storia di fondazione insediamento o riparazioni strutturali.
  • Ristrutturazioni o aggiunte non consentite che potrebbero influire sulla sicurezza o sulla valutazione.
  • Numeri di quartiere come vicini rumorosi, strutture industriali vicine, o crimine frequente.
  • In attesa di valutazioni speciali o controversie di associazione dei proprietari di abitazione.
  • Presenza di materiali pericolosi come amianto, vernice di piombo, o radon.
  • Incrociazioni o facilitazioni che limitano l'uso della proprietà.

Questi problemi sono spesso considerati materiali perché influiscono sul valore della proprietà, sulla sicurezza o sulla vivibilità. I venditori e gli agenti dovrebbero essere protetti dalla piena trasparenza. Se c'è qualche dubbio sul fatto che un fatto è materiale, l'approccio più sicuro è quello di divulgarlo.

Conseguenze gravi di non-sconto

Quando si tiene conto di un fatto materiale, le conseguenze possono essere catastrofiche. Il sistema legale fornisce rimedi al partito ferito, e la caduta si estende spesso molto oltre la transazione originale. La non divulgazione può portare a cause legali, sanzioni finanziarie e sanzioni professionali che seguono un agente o un venditore per anni.

Azioni e Rimedi legali

Gli acquirenti che scoprono un fatto materiale nascosto dopo la chiusura hanno diversi viali legali. Possono fare causa [LT:0]le spese di errore di verifica, i costi di errore di calcolo [FLT] sono spesso inflitti a un venditore , i costi di vendita [[FLT]

Penali finanziari

Oltre alle sentenze civili, la non divulgazione può innescare ammende regolamentari. Le commissioni immobiliari statali hanno l’autorità di indagare le denunce e di imporre sanzioni che vanno da centinaia a decine di migliaia di dollari. I venditori possono anche rinunciare al loro diritto di mantenere il deposito di denaro se l’acquirente cancella il contratto dopo aver scoperto un’omissione materiale prima della chiusura.Per gli agenti, le ammende sono spesso accompagnate da istruzione permanente obbligatoria, la probation, o la sospensione.

Ripercussioni professionali

Gli agenti immobiliari e i broker si affidano alla loro reputazione di affidabilità. Un'unica causa legale o un reclamo etico possono danneggiare una carriera costruita nel corso degli anni. Non solo gli agenti devono affrontare la disciplina potenziale, ma possono anche essere abbandonati dal loro brokeraggio, citato per errori e omissioni ( E&O]]) rivendicazioni di assicurazione, e nominato in database di regolamentazione che i futuri clienti possono accedere.

Impatto sugli acquirenti e venditori

Gli effetti increspanti del non-disclosure toccano ogni parte coinvolta, anche se la natura dell'impatto differisce bruscamente.

Opzioni dell'acquirente

Gli acquirenti che scoprono un fatto materiale nascosto dopo la chiusura non sono senza ricorso. Possono presentare un reclamo con la commissione immobiliare statale, perseguire la mediazione o l'arbitrato (se l'accordo di acquisto include una clausola del genere), o andare a corte. Lo statuto dei limiti varia da giurisdizione, tipicamente che vanno da uno a sei anni dalla data di scoperta.

Rischi del venditore

Per i venditori, i rischi sono anche più ami. Un venditore che non divulga un difetto noto può essere costretto a riprendere la proprietà - qualche volta anni dopo, dopo che l'acquirente ha fatto miglioramenti o aggiunte. Il venditore può pagare non solo il prezzo di acquisto, ma anche le spese di trasferimento del compratore, i costi di prestito, e il costo di qualsiasi alloggio temporaneo. Se il valore di proprietà ha rifiutato, il venditore assorbe personalmente tale perdita pure.

Considerazioni etiche

I nuovi agenti immobiliari, se si tratta di un’operazione di annullamento, non possono essere utilizzati solo per la divulgazione di un’offerta di informazioni, ma anche per la loro natura.

Migliori Pratiche per assicurare la completa divulgazione

Per evitare le conseguenze della non divulgazione, venditori, agenti e acquirenti dovrebbero adottare strategie proattive. Per i venditori, il processo inizia molto prima dell'elenco. Una pre-ispezione approfondita può identificare problemi che possono altrimenti andare inosservati. Disclodere quei risultati in anticipo - e anche fornire ricevute di riparazione - costruisce la fiducia dell'acquirente e riduce la probabilità di post-closing rivendicazioni.

Per gli agenti, la chiave è la documentazione. Ogni domanda circa la condizione di una proprietà, ogni rapporto di ispezione e ogni conversazione sulle riparazioni passate deve essere registrata per iscritto.Gli agenti devono fornire ai clienti moduli di divulgazione del campione dal loro stato o provincia e spiegare il significato legale di ogni domanda. L'istruzione continua sulle leggi di divulgazione è essenziale, come le norme cambiano frequentemente. Gli agenti devono anche portare robusti errors e omissioni di assicurazione[F]

Per gli acquirenti, la diligenza è la prima linea di difesa. Sempre assumere un ispettore casa con copertura di responsabilità professionale. Considerare ulteriori ispezioni per i parassiti, radon, stampi e fogna linee. Verificare la dichiarazione di divulgazione del venditore con attenzione e chiedere domande follow-up su qualsiasi cosa che sembra vago. Se il venditore o agente esita a rispondere, che è una bandiera rossa.

Conclusioni

La divulgazione dei fatti materiali durante questo processo non è facoltativa, né è una semplice cortesia—è un dovere giuridico ed etico fondamentale. Non divulgare può portare a vendite rescindete, danni massicci, revoca della licenza, e una reputazione permanentemente incoltatata per tutti i coinvolti. Se sei un venditore che cerca di scaricare una proprietà, un agente che gestisce una transazione, o un acquirente che spera di diventare una casa nascosta.