Le transazioni immobiliari sono costruite su una base di documenti legali, e pochi sono più critici dell'atto di proprietà. Se sei un primo o un investitore esperto, o uno sviluppatore che gestisce un portafoglio, le azioni di proprietà di comprensione è essenziale per proteggere i diritti di proprietà. Un atto non è solo un pezzo di carta; è lo strumento legale che trasferisce il titolo da una parte all'altra e definisce la portata dei diritti che ricevi.

Questa guida fornisce uno sguardo approfondito alle azioni di proprietà, che cosa sono, i diversi tipi disponibili, come influiscono sui vostri diritti legali, e le migliori pratiche per garantire la vostra proprietà è sicuro.

Cos'è un'azione immobiliare?

Un atto di proprietà è un documento legale scritto che trasferisce la proprietà (titolo) di beni immobili da una persona o entità (il granatore) ad un altro (il grantee).

  • Identificazione del granatore e del grantee: Nomi completi e, in molte giurisdizioni, lo stato coniugale o l'indirizzo del granatore.
  • Descrizione legale della proprietà:[ Una descrizione precisa, come un numero di lotto e blocco da una mappa di placche, una descrizione di mete e limiti, o un riferimento a una suddivisione registrata.
  • Le parole di trasporto:[] Lingua chiara che indica l’intenzione del granatore di trasferire la proprietà (ad esempio, “Consiglio, Contratto, vendere e trasmettere” o “Condivido quitclaim”).
  • La gravidanza del granatore: Nella maggior parte degli stati, il granatore deve firmare l'atto. Alcuni stati richiedono che la grantee firmi pure, ma che è meno comune.
  • Il riconoscimento (notarizzazione): La firma del granatore deve essere testimoniata da un pubblico notaio che verifica l’identità e la volontà del firmatario.
  • Consegna e accettazione:[ Il deed deve essere fisicamente o costruttivamente consegnato al grantee, e la grantee deve accettarlo, anche se implicitamente prendendo possesso o registrando l'atto.

Una volta registrato nell’ufficio del registratore di contea (o l’ufficio equivalente di registrazione di terra), il deed diventa parte dei record di terra pubblica, mettendo il mondo in comunicazione del trasferimento. La registrazione non è necessaria per l’atto di essere valida tra le parti, ma è essenziale proteggere i diritti del grantee contro i successivi acquirenti e creditori.

Proprietà vs. Titolo: Comprendere la Differenza

Molti usano i termini “deed” e “title” in modo intercambiabile, ma sono concetti distinti. Title] è il diritto legale di possedere, utilizzare e smaltire la proprietà—è un concetto, non un documento fisico.

Tipi di proprietà

Non tutte le azioni sono create uguali. Il livello di protezione che un atto offre al grantee varia in modo significativo a seconda del tipo utilizzato. La scelta dell'atto è un punto di negoziazione cruciale in qualsiasi transazione immobiliare.

Deed di garanzia generale

Un atto di garanzia generale fornisce la protezione strongest[] per l'acquirente (grantee). In questo atto, il granatore fa una serie di promesse legalmente vincolanti (covenanti) che garantiscono il titolo è privo di difetti, sia durante la proprietà del granatore che di eventuali periodi precedenti.

  • Covenant of Seisin:[ Il granatore possiede la proprietà e ha il diritto di trasmetterla.
  • Covenant of Right to Convey:[ Il granatore ha l'autorità legale per trasferire la proprietà.
  • Convenente contro le incumbranze:[ Non ci sono lenti, mutui o facilitazioni non chiuse sulla proprietà.
  • Covenant of Warranty:[ Il granatore difenderà il titolo contro qualsiasi reclamo legale.
  • Covenant of Quiet Enjoyment:[ Il grantee non sarà disturbato da affermazioni di terze parti.

Le azioni di garanzia generale sono standard nella maggior parte delle vendite immobiliari residenziali perché gli acquirenti si aspettano il più alto livello di garanzia. Se un difetto di titolo appare in seguito, per esempio, un erede mancante da cinquant'anni fa rivendicare la proprietà, il grantee può citare il granatore per danni sotto le garanzie del deed.

Deed di garanzia speciale

Un atto di garanzia speciale è simile a un atto di garanzia generale ma con una differenza critica: il granatore garantisce solo contro i difetti che si sono verificati durante il loro periodo di proprietà. Non fanno promesse su reclami o lenti che esistevano prima di prendere il titolo.

Quitclaim Deed

Un quitclaim deed transfer []]qualunque interesse il granatore può avere[] nella proprietà, senza fare alcuna garanzia a tutti. Il granatore non promette di possedere effettivamente la proprietà; semplicemente rinunciare a qualsiasi pretesa che potrebbero contenere.

  • Aggiungere o rimuovere un coniuge da un titolo (ad esempio, dopo il matrimonio o il divorzio).
  • Eliminare un difetto di titolo minore (ad esempio, un potenziale interesse di un erede).
  • Trasferire proprietà tra i membri della famiglia senza una vendita.
  • Pianificazione immobiliare o mettere la proprietà in una fiducia.

Poiché un atto di rinuncia non offre alcuna protezione, è [] non raccomandato per le vendite di lunghezza del braccio[[]] dove un acquirente paga il valore del mercato giusto.

Grant Deed

Un'opzione di sovvenzione è un'opzione di centro-terra utilizzata in diversi stati (in particolare California). Contiene due garanzie implicite: (1) la proprietà non è stata venduta a nessun altro, e (2) il granatore non ha creato alcun insabbiamento indischiuso sulla proprietà. Tuttavia, non garantisce contro i difetti dei proprietari precedenti.

Bargain e Vendita Deed

Un atto di compravendita implica che il granatore detiene il titolo e ha il diritto di trasmettere la proprietà, ma non fa garanzie sulla qualità del titolo o degli ingombri esistenti. Spesso viene utilizzato nelle vendite fiscali, nei preclusioni, o quando un granito vuole trasferire la proprietà senza garantire contro difetti. In alcune giurisdizioni, un contratto e un atto di vendita è funzionale equivalente ad un atto di garanzia speciale, ma le specifiche legali che assumono il titolo di acquisto.

Deed di finanziamento

Gli esecutori, gli amministratori, i guardiani e i fiduciari usano atti fiduciari quando trasmettono proprietà per conto di una proprietà o di una fiducia. Questi atti spesso includono il linguaggio che limita la responsabilità personale del fiduciario e in genere contengono solo una garanzia speciale o nessuna garanzia a tutti. La protezione del grantee deriva dal dovere legale del fiduciario di agire nel migliore interesse dei beneficiari, non dalle alleanze del deed.

Come i Deeds Impattono i Diritti della Vostra ProprietÃ

Il tipo di atto che ricevi direttamente influisce sulla forza dei tuoi diritti di proprietà. Un atto di garanzia generale ti dà il diritto di fare causa al granatore se compare un difetto di titolo, potenzialmente recuperando il valore completo della proprietà. Un atto di rinuncia non offre alcun ricorso, se esiste un difetto, probabilmente non hai alcun reclamo contro il granatore. Per questo motivo, i creditori spesso richiedono un atto di garanzia (o una concessione di proprietà di acquisto) prima di finanziare un'.

Oltre l'atto stesso, l'atto di registrazione è fondamentale per proteggere la vostra proprietà. Gli Stati Uniti operano sotto la registrazione di statuti che determinano chi ha diritti superiori quando più parti rivendicano un interesse per la stessa proprietà.

  • Stuti di Razza:[] Il primo partito a registrare le vincite dell'atto, anche se sapevano di una pretesa non registrata.
  • Stuti di nota:[] Un acquirente successivo che registra senza preavviso di un interesse non registrato vince.
  • Stuti di Race-notice:[] Il primo a registrare senza preavviso di un interesse precedente vince.

La registrazione stabilisce una catena pubblica di titolo che permette ai futuri acquirenti e prestatori di verificare la proprietà. Se non si registra il vostro atto, un successivo acquirente che registra in buona fede potrebbe prendere la priorità sul vostro interesse, lasciandovi senza diritti alla proprietà.

Catena di Titolo e Titoli Nubiti

Ogni atto deve collegare senza soluzione di continuità al prossimo. Quando si verifica un gap o un difetto, come un atto firmato solo da uno dei due proprietari congiunti, un probato mancante per una proprietà, o un atto forgiato, crea un "cloud su titolo". Le nuvole rendono difficile o impossibile vendere la proprietà o ottenere il finanziamento.

Il processo di trasferimento della proprietà: dal contratto alla registrazione

La comprensione dei passi coinvolti nel trasferimento di proprietà tramite un atto vi aiuta ad evitare insidie comuni. Mentre la sequenza esatta può variare a seconda del tipo di stato e di transazione, il processo generale è il seguente:

  1. Negoziazione e contratto:[[] L'acquirente e il venditore concordano sui termini e firmano un accordo di acquisto che specifica il tipo di atto da consegnare (ad esempio, atto di garanzia generale).
  2. Cerca del titolo:[] Una società di titoli o un avvocato esamina i registri pubblici per identificare eventuali lesioni, incumbranze o difetti. Questa ricerca informa il contratto e può portare a trattative su problemi di risoluzione.
  3. Procedimento:[] Un avvocato immobiliare, una società di titoli, o un ufficiale di escrow bozzerà l'atto coerente con il contratto. L'accuratezza è critica – gli errori nella descrizione legale o i nomi possono invalidare il trasferimento.
  4. Esecuzione:[] Il granatore firma l'atto in presenza di un pubblico notaio, che verifica l'identità e testimonia la firma. In alcuni stati, sono necessari anche testimoni.
  5. Consegna e accettazione:[] Il granatore consegna l'atto al grantee (o all'escrow) con l'intento di trasferire il titolo. Il grantee lo accetta, spesso registrando o prendendo possesso.
  6. Registrazione:[] L'atto è depositato presso l'ufficio del registratore di contea. La registrazione fornisce la comunicazione pubblica e stabilisce la priorità. La maggior parte delle contee addebita una tassa, e alcuni richiedono un cambiamento preliminare del modulo di proprietà per scopi fiscali.

Se si superano i passi, soprattutto la registrazione, si possono minare i diritti di proprietà, anche se l'atto è valido tra le parti, un atto non registrato è vulnerabile alle rivendicazioni successive.

Titolo Cerca e Titolo Assicurazione

Non si discute di azioni di proprietà è completa senza rivolgersi a ricerche di titolo e assicurazione di titolo. Una ricerca [ è una revisione approfondita dei record pubblici per confermare che il titolo è commercializzabile e privo di difetti inaspettati.

  • Ipoteche o tasse eccezionali.
  • Sentenze contro il granatore che si attaccano alla proprietà.
  • Easements o restrizioni che limitano l'uso.
  • Errori in azioni precedenti (nome sbagliato, descrizione incompleta).
  • Firme mancanti o notarizzazione impropria.

L’assicurazione del titolo[] protegge l’acquirente e lo stanziatore contro le rivendicazioni future o i difetti che la ricerca del titolo non ha scoperto, o che non potrebbe essere curata alla chiusura. Ad esempio, se un falso in una precedente superficie di azione anni dopo, l’assicurazione del titolo copre i costi legali e le potenziali perdite.

Se il granatore è morto, è andato in bancarotta, o spostato fuori dalla giurisdizione, suggellando loro per violazione di garanzia può essere impraticabile. L'assicurazione del titolo riempie questo divario fornendo copertura finanziaria e un team di difesa legale.

Problemi comuni di azione e come evitare di loro

Anche con una preparazione attenta, possono sorgere problemi di deed. Ecco i problemi più frequenti e i passaggi per prevenirli:

Deed forgiati o fraudolenti

Forgery è un problema serio nella frode immobiliare. Un atto che contiene una firma forgiata è vuoto fin dall'inizio. Per proteggere contro le frodi, verificare sempre l'identità del granatore e utilizzare un notaio rispettabile.

Esecuzione Improper

Non avendo firmato correttamente, notarizzato o testimoniato (dove richiesto) può rendere il atto invalido. Ogni stato ha requisiti di esecuzione specifici. Ad esempio, alcuni stati richiedono due testimoni per un atto; altri richiedono solo un notaio. Consultare sempre un avvocato immobiliare locale per garantire la conformità.

Descrizione legale incompleta o ambigua

Un indirizzo di strada non è una descrizione legale. L'atto deve contenere una descrizione che permette a un geometra di individuare la proprietà con certezza. Errori comuni includono numeri mancanti di lotto, nomi di suddivisione errati, o chiamate vagamente mete e vincolanti.

Stato Maritale mancante o firma dello Sposo

Anche in termini di proprietà non comunitaria, se la proprietà è di proprietà comune, tutti i proprietari devono firmare. Controllare il rapporto del titolo per vedere chi detiene il titolo e richiedere tutte le parti necessarie per firmare l'atto.

Fallimento o Accettazione

Un atto che non viene consegnato al grantee con l'intento di passare il titolo è inefficace. La consegna fisica non è sempre necessaria - la consegna a svendere con le istruzioni per registrare è di solito sufficiente. Sul lato del grantee, la registrazione dell'atto è forte prova di accettazione.

Conclusioni

Le azioni proprie sono il fondamento della proprietà immobiliare, che fornisce il meccanismo legale per il trasferimento del titolo, definiscono le garanzie che il granatore fa e, quando registrato, dà l’avviso mondiale dei vostri diritti. Il tipo di atto che scegliete influisce direttamente sulla quantità di protezione che avete contro i difetti del titolo, le lenti e le rivendicazioni concorrenti.

Oltre a selezionare il giusto atto, seguire sempre il processo di trasferimento completo: eseguire una ricerca completa del titolo, eseguire il deed correttamente, consegnare e accettarlo correttamente e registrarlo senza indugio. Abbinarlo con l'assicurazione del titolo per proteggere contro i difetti nascosti che possono emergere anni dopo. Capire le sfumature delle azioni di proprietà e prendere questi passi proattivi, è possibile garantire i diritti di proprietà, evitare contenzioso costoso, e garantire che la proprietà che oggi si possiede rimane il vostro bene domani.

Per ulteriori informazioni, consultare le risorse come la ] Guida di Investopedia alle azioni[, la ]Nolo panoramica delle azioni immobiliari[, e la ]]]] pubblicazione di IRS sulla registrazione dei trasferimenti di proprietà].