Capire i guadagni di capitale sulle vendite domestiche

Quando si vende un capitale, il profitto che si realizza è soggetto a imposta sui guadagni di capitale. La vostra casa si qualifica come capitale, così l'IRS tassa il guadagno - la differenza tra il vostro prezzo di vendita netto e la base di costo regolata. Per la maggior parte dei proprietari di casa, questa tassa può essere sostanziale, ma il Codice di Entrata interno offre una potente esclusione sotto la Sezione 121 che spesso elimina completamente la tassa.

Il guadagno è calcolato come segue: a partire dal prezzo di vendita, sottrarre i costi di vendita come commissioni immobiliari, spese legali, e le tasse di trasferimento. Quindi sottrarre il vostro ]aggiungi la base, che è generalmente quello che avete pagato per la casa più il costo di qualsiasi miglioramento di capitale che avete fatto, meno qualsiasi ammortamento ha sostenuto (se la casa è stata utilizzata per il reddito favorevole).

L'esclusione della residenza primaria (sezione 121)

Codice interno delle entrate 121[]] permette di escludere fino a $ 250.000[] di guadagno di capitale ($500.000 per coppie sposate che si depositano congiuntamente) dalla vendita della vostra residenza principale. Questa esclusione è permanente - non è un deferral - e non si paga mai tassa su quella quantità di guadagno.

Requisiti di ammissibilità: i test di due anni

Per qualificarsi per l'esclusione completa, è necessario soddisfare due prove entro il periodo di cinque anni che termina alla data di vendita:

  • Prova di proprietà:[ Dovete avere posseduto la casa per almeno due anni fuori degli ultimi cinque anni.
  • Utilizzando la prova:[] Devi aver vissuto in casa come la tua residenza principale[[] per almeno due anni fuori dagli ultimi cinque anni.
  • Prova di frequenza:[ Non si può rivendicare l'esclusione su qualsiasi altra vendita casa durante i due anni prima di questa vendita.

Per esempio, se vivete in casa per 18 mesi, spostate via per un anno, poi tornate e vi siete vissuti per altri 8 mesi prima di vendere, avete soddisfatto il requisito di utilizzo di 24 mesi. La finestra di cinque anni guarda sempre indietro dalla data di chiusura.

Eccezioni parziali: Quando la vita si intervenisce

Se non si verifica il test di due anni a causa di una delle seguenti circostanze impreviste, si può qualificare per un esclusione parziale:

  • Cambio di lavoro[[] – un trasferimento di lavoro che richiede di muoversi più di 50 miglia di distanza.
  • Carietà di salute[[] – una mossa per ottenere o fornire assistenza medica per te stesso, un coniuge, o un dipendente.
  • Eventi imprevisti[ – divorzio, nascite multiple, morte di un coniuge, disastro naturale, o perdita involonaria di lavoro.

In tali casi, è possibile escludere una porzione pro-valutata del limite di $250,000 in base alla frazione del periodo di due anni che effettivamente posseduto e utilizzato la casa. Ad esempio, se vi siete vissuto per 12 mesi e spostato per un nuovo lavoro, è possibile escludere 12/24 (o 1/2) di $250.000, cioè $125,000 per un singolo filer. Il guadagno rimanente è tassabile.

Calcola il tuo guadagno: il ruolo della base

La registrazione accurata è essenziale per ridurre al minimo il vostro guadagno imponibile. La formula è semplice:

Gain = prezzo di vendita – costi di vendita – Basi regolata

La base adatta[] inizia con il vostro prezzo di acquisto originale (compreso i costi di chiusura come assicurazione titolo, tasse di registrazione e spese legali). A questo, si aggiunge il costo di qualsiasi ] miglioramenti di capitale[]] avete fatto durante la vostra proprietà.

Le riparazioni ordinarie, che si dipingono, fissano un rubinetto a perdita, si raccolgono un tetto, non sono aggiunte alla base; sono spese correnti. L'IRS non richiede di segnalare le regolazioni di base a meno che non sia verificato, ma mantenendo ricevute, contratti e permessi è la vostra migliore difesa.

I costi di vendita che riducono il vostro guadagno

I costi di vendita riducono direttamente l'importo realizzato, tra cui:

  • Commissioni immobiliari (tipicamente 5–6% del prezzo di vendita)
  • Spese legali e tasse di escremento
  • Assicurazione e tasse di trasferimento
  • Costi di pubblicità
  • Riparazioni o miglioramenti richiesti dall'acquirente come condizione di vendita

Ad esempio, se si vende per $500.000 e pagare $30.000 in commissioni e costi di chiusura, la vostra somma realizzata è $470,000. Combinare che con una base forte, e il vostro guadagno può cadere ben al di sotto dei limiti di esclusione.

Strategie per massimizzare la tua esclusione e Minimizzare le tasse

Con la pianificazione intenzionale, spesso si può evitare di pagare qualsiasi tassa sulla vendita della vostra casa di famiglia.

1. Ora la vostra vendita per incontrare la regola di due anni

Se siete vicini al marchio di due anni, in attesa di alcuni mesi può sbloccare l'esclusione completa. Ad esempio, se si è spostato in casa 22 mesi fa, ritardare la vendita per altri due mesi. L'esclusione si applica anche se si sposta e affittare la casa per fino a tre anni prima di vendere - fino a quando si incontra il test di utilizzo all'interno della finestra di cinque anni.

2. Tenere le registrazioni meticolose di ogni miglioramento

Ogni miglioramento del capitale aumenta la vostra base, riducendo il vostro guadagno imponibile. Un 50.000 rimodello della cucina aggiunge $50.000 alla vostra base. Utilizzare un foglio di calcolo o il registro di miglioramento della casa per monitorare tutti i costi, compresi i materiali, il lavoro e permessi. Se non avete mai rivendicato l'ammortamento su un ufficio domestico, si perde quella regolazione base - un altro motivo per consultare un professionista fiscale.

3. Guarda il Pitfall dell'Uso d'Impresa

Se si utilizza una parte della vostra casa esclusivamente per affari (ad esempio, un ufficio di casa) e rivendicato l'ammortamento dopo il 6 maggio 1997, il guadagno attribuibile a tale uso commerciale è [ non idoneo[FLT: 1:] per l'esclusione della sezione 121.

4. Coppie sposate e 500.000 esclusioni

Per le coppie sposate che si depositano congiuntamente, entrambi devono soddisfare la proprietà e utilizzare i test per rivendicare l'esclusione completa di $500.000. Ma c'è una regola speciale: se un coniuge incontra entrambi i test e l'altro non lo fa, la coppia può ancora rivendicare il pieno $500,000 fino a quando entrambi sono sul titolo e file congiuntamente. Se uno sposo muore, il coniuge superstite che vende entro due anni può spesso rivendicare la completa esclusione di $500,000 sotto regole speciali.

Considerazioni chiave aggiuntive

Vasi di trattamento fiscale statali ampiamente

Mentre i guadagni di capitale federali sono spesso eliminati dalla sezione 121 esclusione, gli stati gestire guadagni di casa-vendita in modo diverso. Alcuni stati sono conformi alle regole federali; altri no. Ad esempio, la California non riconosce pienamente l'esclusione federale - permette solo un parziale rialzo di guadagno per gli anziani (età 55+) o persone disabili.

1031 Scambi e residenze primarie

A 1031 like-kind exchange[] in genere non può essere utilizzato per una residenza primaria. La Sezione 121 esclusione è lo strumento principale per i proprietari di casa. Tuttavia, se si converte la vostra casa in un immobile di noleggio e poi venderlo, si può essere in grado di combinare l'esclusione Sezione 121 (per il periodo di scambio con il complesso di residenza)

Impatto della Legge sui Tassi e sui Lavori (2017)

Il Tax Cuts and Jobs Act ha cambiato due importanti elementi per i proprietari di casa: il limite di deduzione dell'interesse ipotecario è stato abbassato a $ 750.000 di debito di acquisizione (per i mutui originati dopo il 15 dicembre 2017), e la deduzione standard è stata quasi raddoppiata. Mentre questi cambiamenti non influenzano direttamente l'esclusione del guadagno, influenzano il vostro quadro fiscale generale quando si acquista una nuova casa.

Reporting sulla vendita sul tuo ritorno fiscale

Se il vostro guadagno è completamente escluso dalla sezione 121, generalmente lo fate non bisogno di segnalare la vendita sul vostro ritorno fiscale. Tuttavia, se ricevete un Form 1099-S] dalla società del titolo (che è richiesto per la maggior parte delle vendite), dovete presentare il modulo 8949 e programmare D per segnalare la vendita, anche se il guadagno è necessario.

Pitfalls comune e come evitare di loro

Molti proprietari di casa inavvertitamente ridurre o perdere la loro esclusione.

  • Creiming depreciation business-use senza comprensione recapture.[] Il guadagno assegnato all'uso aziendale non è escludibile, e le tasse di riconquistamento depreciation possono essere ripide.
  • Inserimento della casa per più di tre degli ultimi cinque anni. Hai bisogno di due anni di utilizzo in una finestra di cinque anni. Se l'hai noleggiata per quattro anni e vi sei vissuto per uno, probabilmente non si qualifica per la completa esclusione.
  • Ovvero obblighi fiscali dello stato Anche se il vostro guadagno è federalemente escluso, si può dovere tassa di stato in alcuni stati.
  • Inadempimento di mantenere le ricevute di miglioramento. Senza prova, l'IRS può dismettere aumenti di base, portando ad un maggiore guadagno imponibile.
  • Cercando troppo presto dopo una precedente esclusione.[] È possibile utilizzare l'esclusione solo una volta ogni due anni, pianificare di conseguenza.

Scenari speciali: Divorzio, Eredizione e Servizio Militare

Divorzi

Se un coniuge si sposta fuori ma possiede ancora la casa, il test di utilizzo si basa sulla persona che rivendica l'esclusione. Un coniuge che rimane in casa può ancora qualificarsi se soddisfano i requisiti di proprietà e di utilizzo. Tuttavia, se il decreto di divorzio trasferisce la casa a un coniuge, il trasferisce riceve la casa con la stessa base del proprietario originale - senza passaggio. Se la casa viene venduta come parte del consulente richiesto, il trasferimento può soddisfare la struttura fiscale lunga.

Case inerite

Quando eredite una casa, la base è salita al suo fair market value alla data della morte. Ciò significa che generalmente non dovete tassa su qualsiasi guadagno che si è accresciuto prima di ereditare la casa. La Sezione 121 esclusione è disponibile per l'erede se usano la casa come loro residenza primaria per due dei cinque anni prima di vendere.

Personale militare e Servizio Estero

I membri della comunità militare, dei servizi esteri e dell'intelligence possono sospendere il periodo di test di cinque anni per un periodo di 10 anni, mentre sono in servizio ufficiale qualificato, e possono vendere una casa dopo essersi trasferita e qualificarsi ancora per l'esclusione.

Quando la guida professionale è essenziale

Per la maggior parte dei proprietari di casa che hanno vissuto nella stessa casa per anni e non hanno mai rivendicato l'ammortamento, l'esclusione della sezione 121 è semplice. Ma se avete proprietà di proprietà di affitto, usato un ufficio di casa, vissuto all'estero, passato attraverso il divorzio o la morte di un coniuge, o venduto una casa entro due anni di un'esclusione precedente, i calcoli diventano complessi.

Comprendendo l'esclusione della Sezione 121, mantenendo scrutini accurati e pianificando i tempi di vendita, è possibile vendere la vostra casa di famiglia con poca o nessuna responsabilità fiscale federale. La chiave è agire intenzionalmente - non reattivamente - e consultare un professionista quando la vostra situazione comporta più fattori. Con la giusta preparazione, la vendita della vostra casa di famiglia può essere un evento fiscale-efficiente che supporta il vostro prossimo capitolo.