Che cos'è l'assicurazione del titolo?

L'assicurazione del titolo è una politica di indennizzo specializzata che protegge i proprietari immobiliari e i prestatori di credito contro la perdita finanziaria derivante da difetti nel titolo di una proprietà. A differenza dei proprietari di casa o assicurazione auto, che coprono gli eventi futuri, l'assicurazione del titolo copre i rischi che già esistono ma non possono essere scoperti fino a dopo la chiusura.

Perché Titolo Assicurazione Matters in Chiusura Immobiliare

Una chiusura immobiliare è il passo finale nel trasferimento di proprietà dal venditore al compratore. In quel momento, l'acquirente si aspetta di ricevere un titolo pulito e commerciabile — uno libero di incumbranze e rivendicazioni legali. Tuttavia, i difetti del titolo nascosto possono superficie mesi o anche anni dopo. Una proprietà potrebbe avere un titolo di contenzioso meccanico che non è mai stato pagato, un tassa non pagato dal proprietario precedente, o un reclamo da un titolo di caduta sconosciuta.

I due tipi principali di polizze assicurative del titolo

Assicurazione Titolo del proprietario

Se sorge un difetto di titolo coperto, l'assicuratore difenderà il titolo del proprietario in tribunale o pagherà le richieste valide fino all'importo della politica. Le politiche del proprietario in genere coprono il prezzo di acquisto completo della casa e sono emesse per un premio di una volta alla chiusura. Molti professionisti del settore immobiliare raccomandano che gli acquirenti sempre acquistare una politica del proprietario, come fornisce la pace della mente per il tempo proprio come la proprietà.

Assicurazione Titolo del prestatore

I prestatori richiedono quasi universalmente una politica del creditore come condizione di approvazione di un mutuo. Questa politica protegge l'interesse finanziario del creditore nella proprietà — tipicamente il saldo di prestito eccezionale.

Titolo comune Defetti che Titolo Assicurazione copre

L'assicurazione del titolo copre una vasta gamma di rischi nascosti che potrebbero non apparire in una ricerca di titolo standard.

  • Firme forgiate su azioni, mutui o uscite
  • Eredi non chiusi o mancanti che rivendicano la proprietà
  • Errori nei registri pubblici, come descrizioni legali errate o nomi non esatti
  • Imposte di proprietà non retribuite o valutazioni di associazione dei proprietari di abitazione
  • Le lenti di Meccanica depositate da appaltatori o fornitori
  • Incrociazioni o controversie di confine che riguardano i diritti di proprietà
  • Trasferimenti fraudolenti di titolo da parte di un precedente proprietario o qualcuno che si presenta come il proprietario
  • Alleanze restrittive o facilitazioni che limitano l'uso della proprietà
  • Non incompetenti o non esistenti (ad esempio, un atto firmato da una persona deceduta)

Ciascuno di questi difetti può creare una nuvola sul titolo, rendendo la proprietà inaffidabile o soggetta a reclami concorrenti.

Come Titolo Assicurazione Differisce da Altri tipi di assicurazione

La maggior parte delle politiche di assicurazione protegge contro future eventi: un incendio, un incidente d'auto, o un reclamo di responsabilità. L'assicurazione del titolo è unica perché protegge contro past eventi che erano sconosciuti al momento dell'acquisto. Il premio viene pagato una volta, non all'anno, e la copertura dura indefinitamente per la politica del proprietario.

Il processo di ricerca e esame del titolo

Prima che venga rilasciata una polizza assicurativa del titolo, una società di titolo o un avvocato conduce una ricerca approfondita della storia della proprietà.

  1. Cercando i registri pubblici:[ esaminando le azioni, lenti, ipoteche, i registri fiscali, giudizi di tribunale, i deposito di successione e altri documenti che interessano il titolo.
  2. Reviewing the chain of title:[] tracciare la proprietà almeno 30-60 anni per garantire che ogni trasferimento sia stato eseguito correttamente e registrato.
  3. Controllando per incumbranze:[] identificando le facilitazioni, le convenzioni restrittive, le cause pendenti, o le tasse non pagate che potrebbero influenzare la proprietà.
  4. Difetti di risoluzione:[] se si trova un problema, la società del titolo lavora con tutte le parti per cancellarlo prima di chiudere (ad esempio, ottenere un rilascio di un mutuo soddisfatto che non è mai stato registrato, o pagare lenti eccezionali).
  5. Esposizione di un rapporto preliminare:[ l'acquirente e il creditore ricevono un impegno o un legante che elenca le condizioni in cui la politica sarà emessa, e qualsiasi eccezione (i termini non coperti).

Una volta risolti tutti i problemi, la politica finale viene emessa alla chiusura. Il costo della ricerca e dell'esame è incluso nel premio di assicurazione titolo.

Esempi reali: Perché un titolo pulito

Considerate una famiglia che ha acquistato una casa solo per scoprire due anni dopo che un precedente proprietario aveva firmato un atto di trasferimento che è stato poi trovato forgiare. I legittimi eredi di una generazione precedente emerse, rivendicando la proprietà. Senza una politica di titolo del proprietario, la famiglia avrebbe dovuto assumere un avvocato, citare gli eredi, e potenzialmente perdere la loro casa.

Un altro scenario comune riguarda le tasse di proprietà non retribuite. Un proprietario di casa ha acquistato un fixer-upper e in seguito ha imparato che il proprietario precedente non aveva pagato le tasse per diversi anni. La contea ha posto un tassa di credito sulla proprietà che ha preso la priorità sul nuovo ipoteca del compratore. La politica del creditore del compratore ha coperto l'importo di lien, ma l'acquirente ha ancora dovuto pagare fuori-di-tascatola per evitare la preclusione fiscale.

Costo dell'assicurazione di titolo

I premi assicurativi del titolo variano a seconda dello stato, del valore della proprietà e della quantità di copertura. In molti stati, i tassi sono regolati, mentre in altri sono fissati dall’assicuratore. In genere, il costo è una frazione del prezzo della proprietà — spesso tra lo 0,5% e l’1,0% del prezzo di acquisto. Per un negozio di $400.000, che potrebbe essere $2,000 a $4.000 per le politiche del proprietario e del creditore.

Chi paga per l'assicurazione del titolo?

Nella maggior parte delle transazioni immobiliari, l’acquirente paga per la politica del creditore come parte dei costi di chiusura. L’acquirente paga anche in genere per la politica del proprietario, anche se in alcune regioni il venditore può coprire come un incentivo di negoziazione.

Come Titolo Assicurazione Prevenzione Lavoro

Il finanziamento di un’assicurazione sul titolo è diverso dal deposito di un reclamo, ad esempio, di una politica dei proprietari di abitazione. Poiché l’assicurazione del titolo è progettata per prevenire le perdite attraverso la sottoscrizione pre-chiusura, i crediti reali sono relativamente rari. Ma quando un difetto si verifica, l’assicurato deve informare immediatamente l’assicuratore. L’assicuratore indivierà il reclamo e, in definitiva, se è coperto, prendere misure per curare il difetto.

Eccezioni ed esclusioni

Le polizze assicurative per titoli standard contengono eccezioni ed esclusioni specifiche.

  • Defetti creati dall'assicurato (ad esempio, un lien il proprietario volontariamente colloca sulla proprietà dopo la chiusura)
  • Violazioni di Zoning o violazioni dei codici di costruzione, a meno che non siano elencate come un'eccezione sulla politica
  • Rischi ambientali o contaminazione
  • Questioni che sarebbero state divulgate da un'indagine fisica (come ad esempio gli incrociamenti o le questioni di confine, a meno che non venga fornita e coperta un'indagine)
  • Le persone che appaiono sul registro pubblico dopo la data di politica ma prima dell'assicurato prende il titolo (ad esempio, un nuovo lien depositato durante la chiusura)
  • Restrizioni di Condo o HOA standard per la comunità

Gli acquirenti possono spesso chiedere alla società del titolo di rimuovere alcune eccezioni fornendo documentazione aggiuntiva (come un sondaggio) o acquistando una politica di copertura estesa.

Titolo Assicurazione e chiusura digitale

Mentre le chiusure immobiliari diventano più digitali e attraverso la notarizzazione online remota, la registrazione elettronica e le firme elettroniche — l'assicurazione del titolo rimane una pietra angolare della fiducia. Gli strumenti digitali accelerano il processo, ma introducono anche nuovi rischi, come la frode del filo o il furto di identità.

L'assicurazione del titolo è richiesta dalla legge?

Per gli acquirenti di cassa, non c'è alcun requisito legale per l'acquisto di assicurazione titolo, ma è fortemente raccomandato. Senza di esso, un acquirente di cassa potrebbe essere personalmente responsabile per eventuali difetti di titolo che la superficie. Molti avvocati di proprietà e sostenitori del consumatore consigliano tutti gli acquirenti di proprietà per l'acquisto di una politica del proprietario, dato il costo relativamente basso di una volta rispetto al potenziale di proprietà di proprietà di proprietà.

Scegliere una Società Titolo

La scelta di un fornitore di assicurazione titolo affidabile è altrettanto importante come la scelta del giusto agente immobiliare o prestatore.

  • Punteggi finanziari forti da agenzie come A.M. Best o Standard & Poor’s
  • Un processo di ricerca del titolo completo e trasparente
  • Comunicazione chiara sulle tasse, eccezioni e termini politici
  • Recensioni positive e una buona reputazione nel tuo mercato locale
  • Personale esperto che può gestire problemi complessi di titolo

In molti stati, avete il diritto di scegliere la vostra società di titolo, anche se il creditore o agente suggerisce un fornitore specifico. Shopping intorno può risparmiare denaro, ma essere attenti a prezzi molto bassi che potrebbero indicare un livello di servizio più basso o stabilità finanziaria.

Conclusione: L'ultima linea di difesa in chiusura immobiliare

L’assicurazione del titolo può sembrare come un altro costo di chiusura, ma è molto più di una tassa — è una rete di sicurezza che protegge uno dei più grandi investimenti che la maggior parte delle persone mai fare. La ricerca del titolo prima di chiudere cattura molti problemi, ma nessuna ricerca è perfetta.

Per informazioni più dettagliate, è possibile visitare il American Land Title Association (ALTA)[], che fornisce risorse di consumo e standard di industria. Ulteriori indicazioni sono disponibili dal Consumer Financial Protection Bureau’s spiegaer su assicurazione titolo. Se state prendendo in considerazione un acquisto di denaro, il Investopedia titolo di assicurazione