Comprendere le agevolazioni in diritto di proprietà

Gli accordi rappresentano un aspetto fondamentale ma spesso sbagliato dei diritti di proprietà. Funzionano come meccanismo legale che permette a una parte di utilizzare una parte del terreno di un'altra persona per uno scopo specifico e definito senza trasferire la proprietà. Questo accordo è fondamentale per facilitare le infrastrutture, risolvere i problemi di accesso senza sbocco sul mare e consentire risorse condivise.

Un'abitazione non è un contratto di locazione o una licenza; è un interesse di proprietà che in genere corre con la terra, il che significa che lega i futuri proprietari di entrambe le proprietà benefiche e gravose. Il partito che beneficia della facilità è conosciuto come il proprietà dominante, mentre il partito il cui terreno è soggetto alla facilità è il

Il quadro giuridico che disciplina le facilitazioni varia da giurisdizione, ma i principi fondamentali sono coerenti tra gli Stati Uniti e molti paesi della legge comune.Per un'autorevole conoscenza, consultare la Cornell Legal Information Institute's Panoramica of easyments.

Tipi di facilitazioni e loro caratteristiche uniche

Le agevolazioni sono classificate in base a come vengono create, che ne beneficiano e al loro scopo.

Accostamenti

Un un'appurtenant facilità[[[]] è attaccato ad un pacchetto specifico di terreni e benefici che si accadono direttamente. Esso comporta sempre almeno due proprietà: la proprietà dominante (quella che riceve il beneficio) e la proprietà serviente (quella che porta l'onere).

Ad esempio, se una proprietà senza sbocco sul mare ottiene un diritto di strada attraverso un lotto di un vicino, che il diritto rimane con la proprietà senza sbocco sul mare anche dopo che cambia le mani. Il proprietario di proprietà serviente non può bloccare o irragionevolmente interferire con la facilità, a condizione che l'uso rimanga all'interno della portata della sovvenzione originale.

Facilità in Gross

Un easement in lordo[] beneficia di una persona o entità specifica piuttosto che di un pezzo di terra. L'esempio più diffuso è la facilità di utilità: una società di potere detiene il diritto di eseguire linee attraverso la proprietà privata, ma che il diritto è personale alla società, non attaccato a qualsiasi terra vicina.

Una distinzione fondamentale è che nelle agevolazioni lordi non comportano una proprietà dominante. La proprietà serviente porta il peso, e il titolare della facilità (spesso una società o un'entità governativa) può far rispettare il diritto finché rimane entro i termini originali. Per di più sulle sfumature, vedere le risorse dell'American Bar Association sulla legge di proprietà.

Adeguamenti prescrittivi

Un ammortizzamento prescrittivo[] nasce attraverso l'uso a lungo termine, continuo, aperto e ostile della terra altrui, senza il permesso del proprietario terriero. Questo è simile al possesso avverso ma non trasferisce la proprietà; concede solo il diritto di usare la terra per uno scopo specifico. Il periodo di utilizzo varia da stato, tipicamente proprietario di modo evidente che l'uso deve essere.

Ad esempio, se una persona utilizza una scorciatoia attraverso un campo di un vicino ogni giorno per dieci anni, e il vicino non oggetti o concede il permesso, che la persona può acquisire una facilità prescrittiva per continuare a usare il percorso. Tuttavia, se il proprietario terriero permette esplicitamente l'uso, la richiesta di prescrizione è sconfitta. Questo tipo di di disabilità è spesso contestato in tribunale e richiede chiara evidenza della durata e della natura di utilizzo.

Easements by Necessity

Le agevolazioni per necessità[]] sono create per legge quando una proprietà è bloccata e non ha accesso a una strada pubblica. La legge implica che il proprietario del pacchi senza sbocco ha il diritto di attraversare la proprietà vicina per raggiungere la propria terra, perché senza tale accesso la proprietà sarebbe essenzialmente inutilizzabile. Questa facilità non è creata per accordo ma è imposta da un tribunale quando determinate condizioni esistono:

Ad esempio, se il proprietario di un grande tratto vende la metà posteriore a un acquirente ma non riesce a concedere un diritto di strada, l'acquirente può cercare un'allentamento per necessità attraverso il pacco anteriore mantenuto del venditore. Il tribunale determinerà il percorso più ragionevole, di solito uno che minimizza l'onere sulla proprietà serviente. Questo tipo di facilità termina se l'accesso alternativo diventa disponibile.

Esasperazioni e Implied

Oltre alle grandi categorie sopra, le facilitazioni possono anche essere distinte da come sono creati. Un facilità di espressione[] è creato da un documento scritto, come un atto o un contratto, ed è il metodo più formale e sicuro. Un semplificazione implicita] deriva dalle circostanze esistenti o dall'uso precedente, come quando una parte di proprietà è più grande

Come ottenere legalmente un'Assegno

L'ottenimento di una facilitazione richiede misure legali precise per garantire che il diritto sia valido, applicabile e chiaramente documentato.

1. Negoziazione e accordo scritto

Il metodo più semplice e comune è quello di negoziare con il proprietario di proprietà serviente e firmare un accordo di facilitazione scritto. Questo documento dovrebbe descrivere chiaramente la posizione e le dimensioni della zona di facilitazione, gli usi consentiti (ad esempio, il traffico di piedi, veicoli, utilità), la durata (perpetuo o termine), eventuali obblighi di manutenzione, e se la facilità è esclusiva o condivisa. Entrambe le parti dovrebbero avere un consiglio legale indipendente per rivedere i termini.

2. Compresi i diritti di abbandono in un atto

Quando si trasferisce la proprietà attraverso un atto, il granatore può includere una facilità come parte del trasporto. Ad esempio, se uno sviluppatore divide un grande tratto in lotti, l'atto per ogni lotto può concedere un facilitamento condiviso per un corridoio comune di trasmissione o utilità. Questo metodo assicura che la facilità viene creata contemporaneamente con il trasferimento di proprietà e viene correttamente registrato.

3. Acquisire attraverso la prescrizione

Per ottenere una facilitazione da prescrizione, il richiedente deve dimostrare che il loro uso della proprietà era effettivo, aperto, notoria, continuo, esclusivo (o condiviso con il proprietario), e ostile (senza il permesso del proprietario) per il periodo di legge. Questo processo non richiede un accordo scritto o ordine del tribunale inizialmente, ma dimostrando la facilità in seguito comporta il deposito di un'azione del titolo tranquilla o di un atto di giudizio frantario.

4. Ottenere un'Associazione Ordinata dalla Corte da Necessità

Quando una proprietà è bloccata e non esiste un accesso alternativo, il proprietario può chiedere un tribunale per stabilire una facilità per necessità. Il richiedente deve dimostrare che le proprietà sono state tenute una volta sotto la proprietà comune e che la condizione di sblocco è stato creato da un trasferimento che ha lasciato il pacco senza accesso. Il tribunale designerà quindi un percorso attraverso la proprietà di servizio, in genere il percorso più fattibile e meno invadente.

5. Condemnation o dominio Eminente

Gli enti governativi e alcune utilities possono acquisire facilitazioni attraverso un dominio eminente, noto anche come condanna. Questo processo permette al governo di prendere un interesse di proprietà per l'uso pubblico, come la costruzione di una strada, un canale o una linea di potere, a condizione che il giusto risarcimento è pagato al proprietario terriero. Mentre i partiti privati generalmente non possono utilizzare un dominio eminente, molti stati permettono alle imprese di utilità con un interesse pubblico di esercitare questo potere.

Considerazioni legali e migliori pratiche per i titolari di easement

La creazione o la gestione di una facilitazione comporta importanti responsabilità e rischi legali. L'attenzione adeguata ai dettagli può prevenire le controversie e garantire che la facilità serva il suo scopo previsto.

Redazione di un'Assemblazione Chiara e Esecutiva

Il passaggio più importante è quello di avere la facilità documentata per iscritto con termini non ambigui. La lingua vaga come "per l'accesso" può portare a disaccordi se il diritto si estende a camion pesanti, pedoni, o uso ricreativo. Il documento dovrebbe includere una descrizione legale della zona di facilità, come mete e limiti o un riferimento a una mappa di plato registrato.

Registrazione dell'Assegno

Registrare la facilità con il registratore di contea di azioni fornisce l'avviso pubblico dell'interesse. Ciò impedisce futuri acquirenti della proprietà servile di rivendicare che non erano a conoscenza della facilità.

Evitare l'uso eccessivo o l'abuso

L'utilizzo di un terreno di facile utilizzo deve essere utilizzato solo per lo scopo concesso. L'espansione dell'uso al di là del campo d'applicazione originale, come l'utilizzo di un percorso pedonale per i veicoli, o la suddivisione della proprietà dominante e il tentativo di utilizzare la stessa facilità per più lotti, può costituire un sovrappeso o un uso improprio.

Obblighi di manutenzione e riparazione

Se non diversamente concordato, il proprietario di proprietà dominante è generalmente responsabile per il mantenimento dell'area di facilità, comprese le superfici di riparazione, la compensazione delle ostruzioni e la garanzia di drenaggio. Il proprietario di proprietà di servizio non deve interferire con la facilità o prendere azioni che renderebbero il suo uso in modo irragionevole difficile. Tuttavia, il proprietario di servizio può condurre miglioramenti sulla loro proprietà che non pregiudicano materialmente la facilità di facilità.

Terminizzazione delle facilitazioni

Il più comune è il rilascio espresso: il proprietario di proprietà dominante firma un documento che ridona la facilità, che viene poi registrato. Una facilità può anche terminare con la fusione se le proprietà dominanti e servienti sono sotto la stessa proprietà. Altri metodi di terminazione includono l'abbandono (non-uso accoppiato con l'intento di abbandonare), la scadenza del termine dichiarato, o la distruzione del proprietario di residenza.

Controversie comuni per le facilitazioni e come risolvere il loro

Le controversie di abbandono spesso si presentano tra vicini o tra proprietari terrieri e società di utilità. Le misure proattive e i rimedi legali sono disponibili per affrontare i conflitti.

Controversie sull'entità dell'uso

La controversia più comune si verifica quando il proprietario di proprietà serviente sostiene che la proprietà dominante sta usando la facilità al di là di quanto originariamente concesso. Ad esempio, una stretta facilità di trasmissione può essere utilizzato per un camion in movimento, ma se il proprietario dominante inizia a memorizzare attrezzature di costruzione sulla zona di facilità, che può essere un overburden. Allo stesso modo, convertire un'affidabilità residenziale ad uso commerciale può violare i termini.

Interferenza del proprietario dei beni servienti

Alcuni proprietari di proprietà servienti tentano di bloccare una facilità erettive, piantando alberi o costruendo strutture all'interno del corridoio di facilità. Tali azioni sono generalmente imperidone a meno che l'ostruzione non consenta ancora un uso ragionevole. Il proprietario dominante può cercare un'ingiunzione dal tribunale per rimuovere l'ostruzione e può rivendicare danni per uso perso. In casi estremi, l'interferenza del proprietario serviente può essere trattata come un trasporto, permettendo di documenti punitivi.

Strategie di negoziazione e di vicinato non cooperativi

Quando un vicino si rifiuta di concedere un'assistenza richiesta, il proprietario dominante potrebbe avere bisogno di esplorare percorsi o soluzioni alternative. Ad esempio, l'acquisto di una piccola striscia di terreno outright potrebbe essere più economico e meno soddisfatto di cercare un'allentamento. Se necessario, un avvocato può valutare se l'azione del tribunale è possibile.

Pratici passi per acquirenti e venditori

Poiché le facilitazioni influenzano il valore e l'uso della proprietà, la due diligenza durante le transazioni immobiliari è fondamentale.

Per gli acquirenti: Investigare gli affitti esistenti

Prima di acquistare un immobile, ottenere un rapporto di titolo o un astratto che elenca tutti i facilitazioni registrate. Visitare la proprietà in persona per osservare eventuali segni visibili di facilitazioni, come i marcatori di utilità, le vie di trasmissione che attraversano il lotto, o i percorsi condivisi.

Per i venditori: Divulgazione di autorizzazioni

I venditori sono generalmente tenuti a rivelare le agevolazioni note nella dichiarazione di divulgazione della proprietà. Il mancato conferimento può portare a cause legali per cattiva rappresentazione o frode. I venditori devono anche garantire che eventuali agevolazioni che hanno concesso siano correttamente registrati, e dovrebbero fornire copie dei documenti al compratore durante il periodo di due diligence. Se una facilitazione non è più necessario, considerare di averlo formalmente rilasciato prima della vendita per evitare di nube il titolo.

Situazioni speciali: Conservazione e utilizzazioni

Alcuni facilitazioni servono a scopi pubblici o ambientali più ampi e portano regole legali uniche.

Easezioni di conservazione

Un'attenta manutenzione è un accordo volontario tra un proprietario terriero e un'agenzia di fondi o di governo che limita in modo permanente lo sviluppo per proteggere le risorse naturali, l'habitat della fauna selvatica o lo spazio aperto. Il proprietario terriero mantiene la proprietà ma limita l'uso della terra, spesso in cambio di benefici fiscali.

Facilità di utilità

Le facilità di utilità concesse alle società elettriche, gas, acqua e telecomunicazioni presentano problemi unici. L'utilità generalmente detiene un ampio diritto di entrare nella proprietà per l'installazione, la riparazione e la manutenzione. Gli Homeowners non possono costruire strutture, pianta alberi radicati, o immagazzinare materiali all'interno della zona di facilità senza rischiare la rimozione dai confini dell'utilità. Alcuni stati richiedono utilità per dare preavviso prima di entrare, ma che non è universale.

Conclusioni

Le agevolazioni sono uno strumento potente nel diritto immobiliare che può risolvere problemi pratici e creare valore, ma devono essere stabiliti con precisione e rispetto per i diritti di tutte le parti. Se si sta assicurando l'accesso alla vostra terra, permettendo un'utilità per servire la vostra casa, o proteggendo un'area di conservazione, una facilità giuridicamente sana inizia con chiara documentazione, registrazione corretta e guida legale professionale.

Sempre consultare un avvocato immobiliare qualificato nella vostra giurisdizione quando si crea o si acquista una facilità.Le leggi variano in modo significativo per Stato, e una minore supervisione nella stesura o registrazione può portare a contenzioso costoso. Con una pianificazione attenta, una facilità può essere una componente semplice e benefica dei vostri diritti di proprietà.