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Il rapporto tra le leggi zoning e le politiche di pianificazione dell'uso del suolo
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Comprendere il rapporto tra le leggi zoning e le politiche di pianificazione dell'uso del suolo
Le leggi sull'uso del suolo e le politiche di pianificazione del territorio sono i pilastri gemellati dello sviluppo urbano e regionale. Essi modellano la forma fisica delle città, determinano il carattere dei quartieri e influenzano tutto dalla convenienza dell'alloggio alla sostenibilità ambientale.
Comprendere la sinergia tra pianificazione territoriale e pianificazione dell'uso del territorio è fondamentale per i pianificatori, gli sviluppatori, i funzionari eletti e i cittadini impegnati.Quando i due sono allineati, lo sviluppo è prevedibile, gli investimenti pubblici sono sfruttati in modo efficiente e le comunità diventano più vivibili. Quando sono fuori sincronizzazione, il risultato può essere distorsione, segregazione, degradazione ambientale e opportunità per una crescita equa.
Quali sono le leggi zoning?
Le leggi di Zoning sono ordinanze locali che dividono un comune in distretti o zone e specificano gli usi consentiti, le dimensioni dell'edificio e gli standard di sviluppo all'interno di ogni distretto. Questo potere normativo deriva dallo stato, che delega il potere della polizia ai governi locali per proteggere la salute pubblica, la sicurezza e il benessere.
I codici di zoning sono stati un pilastro fondamentale della regolamentazione americana dell'uso del suolo fin dai primi del XX secolo. Si rivolgono a una vasta gamma di parametri: uso (residenziale, commerciale, industriale, agricolo), densità (unità massima per acro), altezza dell'edificio, rapporto della superficie del pavimento (FAR), contrattempi, copertura del lotto, minimi di parcheggio e requisiti di abbattimento.
Tipi comuni di Zoning
La classificazione più fondamentale della suddivisione è per uso, ma all'interno di questo ampio ombrello ci sono molti sottotipi che riflettono diverse priorità comunitarie.
- Zoning residenziale: Questa categoria distingue tra case singole, duplex, case e appartamenti multifamiliari. I limiti di densità – espressi come dimensioni minime del lotto o unità abitative massime per acro – sono utilizzati per preservare il carattere del quartiere. Tuttavia, la suddivisione in una singola famiglia restrittiva è stata sempre più criticata per escludere alloggi a prezzi accessibili e per la riforma della media riforma.
- Zoning commerciale:[[] Regola il commercio al dettaglio, ufficio e servizi. I sottotipi includono il commercio di quartiere (piccoli negozi), il quartiere centrale di affari (ad alto consumo misto di densità), e il commercio pesante (auto-oriented retail con impronte più grandi).
- Sultura industriale:[] Separa la produzione, il deposito e la logistica da aree residenziali per ridurre i conflitti relativi al rumore, inquinamento e traffico di camion. Le zone industriali leggere possono consentire alcuni usi commerciali; le zone industriali pesanti limitano tutti gli usi ma più intensivi. L'aumento dell'e-commerce ha portato a nuovi dibattiti di zoning intorno ai centri logistici "last-mile" nei quartieri residenziali.
- Zoning agriculturale:[] Conserva il carattere agricolo e rurale limitando lo sviluppo non agricolo, spesso richiedendo grandi dimensioni minime (ad esempio, 1040 acri).
- Mixed-Use Zoning:[] Permette una combinazione di residenziale, commerciale e talvolta di leggeri usi industriali all'interno dello stesso edificio o distretto.
Oltre a queste categorie standard, molte comunità adottano zone di sovrapposizione] per scopi speciali. Un sovrapposizione di conservazione storica aggiunge requisiti di revisione di progettazione per edifici nei distretti designati. Un sovrapposizione di inondazione limita lo sviluppo in aree soggette a inondazione. Un sovrapposizione di sviluppo orientata al transito può consentire una maggiore densità e un parcheggio ridotto entro un mezzo miglia di una stazione ferroviaria.
Quali sono le politiche di pianificazione di uso del terreno?
Le politiche di pianificazione dell'uso del territorio sono strategie previsionali che guidano lo sviluppo fisico, economico e sociale di una comunità per un periodo di 10-20 anni o più. A differenza della pianificazione dello zoning, che è regolamentare e immediato, la pianificazione dell'uso del suolo è aspirazione e completa. Il veicolo principale per articolare queste politiche è il piano globale] (anche chiamato un piano generale di contea, piano principale, il documento di gestione, o il piano di città adottato dal piano di pianificazione di città.
Un piano completo tocca quasi ogni aspetto della vita comunitaria: sviluppo economico, alloggio, trasporto, risorse naturali, strutture pubbliche, parchi e ricreazione, e uso del suolo. Le sue raccomandazioni sono informate dalle tendenze demografiche, dalle condizioni di mercato, dai vincoli ambientali e dai valori della comunità. Il piano include mappe che designano le categorie future di uso del terreno (ad esempio, il corridoio a bassa densità, il parco industriale) e le dichiarazioni politiche che stabiliscono obiettivi, obiettivi e oggetti d'azione.
Il piano globale è un documento politico, non una legge. Non regola direttamente la proprietà privata. Invece, imposta la fase per la suddivisione di emendamenti, programmi di miglioramento dei capitali e altri strumenti di attuazione. Tuttavia, in molti stati, il piano porta il peso legale attraverso il requisito di coerenza[]: le normative locali di suddivisione e di suddivisione devono essere coerenti con il piano globale.
Il Piano Comprensivo come un'impronta
Il piano globale è spesso descritto come la costituzione della comunità per la crescita. In genere comprende capitoli sull'uso del suolo, sui trasporti, sull'edilizia abitativa, sullo sviluppo economico, sulle risorse naturali e sulle strutture della comunità. L'elemento di uso del suolo mappa il modello di sviluppo futuro desiderato, identificando le aree di crescita, riqualificazione e conservazione. L'elemento di trasporto coordina le reti stradali, di transito, di bicicletta e pedonali con le decisioni di utilizzo del suolo.
Un esempio di un cambiamento sistematico di guida piano completo è il Minneapolis 2040 Plan[], adottato nel 2018. Questo piano ha eliminato la sola famiglia che zonizza la città, permettendo duplex, triplex e quattroplex in tutti i quartieri residenziali.
Come si interagiscono le leggi e le politiche di pianificazione dell'uso del territorio
L'interazione tra pianificazione territoriale e pianificazione dell'uso del suolo può essere descritta come un loop di feedback dinamico. Il piano completo fornisce la visione a lungo termine; la zoning è lo strumento principale per l'attuazione di tale visione su base sito-by-sito. Senza un piano, la zonizzazione manca direzione strategica e può facilmente diventare arbitraria. Senza zoning, il piano rimane una lista dei desideri senza potere di esecuzione.
Dalla visione al regolamento
La traduzione dal piano di zoning non è automatica. Richiede un'attenta analisi delle politiche del piano e mappatura di come si applicano ai singoli pacchi. Ad esempio, un piano completo può designare un corridoio per "sviluppo di uso misto" con una densità di destinazione di 30-60 unità abitative per acro. L'ordinanza zoning deve quindi creare un distretto che consente usi residenziali e commerciali, stabilisce l'altezza e set di impostazione dei parametri pedonali che permettono che consentono di tale densità.
Quando una comunità aggiorna il suo piano completo, dovrebbe condurre un zoning consistenza audit[] per identificare quali parti del codice di zoning necessitano di revisione. Ad esempio, se il piano di zoning richiede la conservazione delle strutture storiche, ma la suddivisione permette la demolizione per diritto, esiste un conflitto.
Esempio: Promuovere l'alloggio a prezzi accessibili
La crisi immobiliare in molte aree metropolitane illustra la natura critica dell'allineamento del piano zoning. Un piano completo della città potrebbe impostare un obiettivo di produrre 10.000 unità abitative a prezzi accessibili in un decennio. Per raggiungere questo, il dipartimento di pianificazione deve raccomandare modifiche zoning che rimuovere le barriere: permettendo ADUs di destra, aumentare la densità vicino al transito, eliminando i requisiti minimi di parcheggio, e riducendo le dimensioni del lotto minimo.
Considerare il caso di Portland, Oregon. Il suo piano globale 2035 includeva politiche per aumentare l'offerta di alloggi e la convenienza. Successivamente, la città ha aggiornato il suo codice di zoning per consentire quattro plessi in tutte le zone residenziali, ha eliminato i minimi di parcheggio in tutta la città, e ha stabilito requisiti di inclusione zoning per nuovi sviluppi. Questi cambiamenti di zoning erano direttamente legati a pianificare politiche, assicurando che l'ambiente normativo supportasse la visione della comunità.
Contesto storico ed evoluzione
La comprensione del rapporto attuale tra pianificazione territoriale e uso terra richiede uno sguardo alle loro storie separate ma intrecciate. Le radici della pianificazione dell'uso del terreno si estendono al movimento della città Bella della fine del XIX secolo e il movimento della città Pratico dei primi del XX secolo, con figure come Daniel Burnham che promuovono il design urbano completo e coordinato. Tuttavia, lo zoning è emerso più tardi, come risposta alle condizioni caotiche e spesso malsane delle città industriali.
La prima ordinanza di ordinamento territoriale negli Stati Uniti fu emanata da New York City nel 1916, guidata dalle preoccupazioni che l'Equitable Building avrebbe bloccato la luce e l'aria dalle strade. Questa zonizzazione ha affrontato la costruzione di massa e l'uso di separazione ma non era legata ad un piano più ampio.
A metà del XX secolo, la suddivisione delle zone era spesso utilizzata in isolamento dalla pianificazione e talvolta per scopi esclusivi. La suddivisione di grandi dimensioni, i requisiti minimi di superficie del pavimento, e i divieti di emissione su alloggi multifamiliari divennero strumenti per mantenere il reddito più basso e le famiglie minori.
Oggi, i progettisti riconoscono sempre più che la suddivisione deve essere proattiva, non proibitiva. I codici basati sul modello] rappresentano un cambiamento di paradigma: invece di focalizzarsi sugli usi separati, regolano la forma di costruzione, la messa in massa e il rapporto degli edifici alla strada.
Sfide all'incrocio di pianificazione di Zoning e di Uso del Land
Nonostante l'allineamento teorico, molte comunità affrontano sfide persistenti nel collegare la pianificazione e la pianificazione, che vanno da ostacoli legali e politici a conseguenze sociali e ambientali.
Zoning e Segregazione esclusioni
Una delle questioni più controverse è l'uso di zoning per escludere alloggi a prezzi accessibili e determinati gruppi demografici. Grande-lot monofamiglia, requisiti minimi di dimensione della casa, e i divieti su alloggi multifamiglia hanno storicamente creato divide economiche e razziali. Il Dipartimento degli Stati Uniti:1 di alloggiamento e sviluppo urbano (HUD) ha riconosciuto esplicitamente che tali pratiche possono violare il Fair Housing Act quando hanno un effetto discriminatorio, anche se non è stato previsto.
Zoning Rigidity vs. Cambiare esigenze
Un quartiere in zona per case monofamiliari negli anni '50 può ora essere ideale per uno sviluppo più denso vicino a nuove linee di transito, ma modificando la suddivisione richiede udienze pubbliche, revisione ambientale e approvazione politica — tutto ciò può richiedere anni. Nel frattempo, il piano globale potrebbe aver identificato l'area per una maggiore densità, ma la suddivisione in aree di ritardo nell'implementazione.
Sprawl e impatto ambientale
La pianificazione euclidea convenzionale, che separa rigidamente gli usi, contribuisce a ridurre la densità, la dipendenza dalle automobili e la perdita di habitat naturale. Le politiche di uso del suolo che promuovono la crescita compatta, l'infrastruttura verde e la conservazione delle terre possono contrastare queste tendenze, ma solo se la zoning è allineata.
Cambiamento climatico e resilienza
Come i livelli del mare si alzano, i incendi diventano più frequenti, e le tempeste si intensificano, la pianificazione dell'uso del suolo deve incorporare la mitigazione dei rischi e l'adattamento del clima. Zoning è uno strumento potente per limitare lo sviluppo in floodplains, che richiede l'elevazione delle strutture, e il mandante di aree disinfettanti del pianeta.
Conflitto politico e giuridico
Gli sviluppatori possono resistere ai requisiti per la revisione di alloggiamenti o di design a prezzi accessibili. Questi conflitti possono paralizzare il processo di pianificazione, portando a piani e codici di zoning obsoleti. Alcune comunità hanno adottato approcci collaborativi, come ]]] accordi di beneficenza comunitari o [Fmedia]
Migliori Pratiche per l'allineamento Zoning e Pianificazione di Uso Terreno
Le comunità di successo trattano il rapporto tra zoning e pianificazione come un processo continuo e iterativo, le seguenti migliori pratiche possono aiutare a garantire che i codici di zoning implementano efficacemente piani completi.
Aggiornamenti di codice regolari
Molti comuni trascurano questo, permettendo un divario tra politica e regolamento. Un []] che sta trasmettendo un controllo della coerenza[[]] può sistematicamente confrontare le raccomandazioni del piano con il codice esistente, la divisione di errori. Ad esempio, se il piano chiede una maggiore densità lungo un corridoio specifico, ma la suddivisione richiede ancora grandi dimensioni, l'audit di pianificazione di lungo
Codici basati su moduli
Invece di focalizzarsi esclusivamente sull'uso, i codici basati sulla forma regolano la forma di costruzione, la messa in massa e il regno pubblico. Sono più flessibili rispetto alla tradizionale zonizzazione Euclidea e supportano gli ambienti misti e camminabili chiamati per i piani completi moderni.
Impegno comunitario incluso
I gruppi sottorappresentati, inclusi gli affittuari, le persone di colore e i residenti a basso reddito, assicura che le politiche servano a tutti, non solo i proprietari di proprietà vocali. Strumenti come il budget partecipativo, le indagini online, le charrette di design e i consigli di quartiere possono ampliare l'ingresso. La città di Seattle utilizza una "Race and Social Justice Initiative" per valutare come i cambiamenti di zoning influiscono sui risultati azionari.
Zoning basato sulle prestazioni
Invece di regole prescrittive, lo zoning basato sulle prestazioni stabilisce criteri quali il massimo livello di rumore, i rapporti superficiali impervi e le soglie della generazione del traffico. Questo permette l'innovazione, pur rispettando gli obiettivi di pianificazione. Ad esempio, una zona industriale basata sulle prestazioni potrebbe consentire qualsiasi utilizzo che soddisfi gli standard ambientali specificati, piuttosto che elencare gli usi consentiti.
Zone sovrapposte per Distretti Speciali
Le zone sovrapposte aggiungono requisiti supplementari in cima alla zoning base e sono ideali per l'attuazione di elementi di piano specifici. Un overlay di sviluppo orientato al transito potrebbe rinunciare ai minimi di parcheggio e aumentare i limiti di altezza entro un quarto di miglio di una stazione ferroviaria.
Tendenze future nella pianificazione degli usi e dello zoning
Il rapporto tra pianificazione territoriale e pianificazione dell'uso del territorio continua ad evolversi in risposta alle pressioni demografiche, economiche e ambientali.
Riforma di prezzi degli alloggi
Oregon, California e Washington hanno emanato leggi per consentire agli ADU, eliminare le zone monofamiliari o la densità di mandato vicino al transito. Nel 2019, Oregon è diventato il primo stato per eliminare lo zoning monofamiglia a livello statale, che richiede città oltre 25.000 per consentire duplex e città più grandi per consentire quattro plessi di opposizione.
Pianificazione dell'equità-centro
La pianificazione dell'uso del territorio si concentra sempre più sull'equità razziale ed economica. Gli strumenti come le valutazioni dell'impatto azionario aiutano i pianificatori a valutare se i cambiamenti di zoning beneficiano o danneggiano le comunità vulnerabili. Alcune città stanno sostituendo zone di esclusione con "equitable development" sovrapposizioni che privilegiano l'alloggio a prezzi accessibili, i benefici della comunità e le misure anti-slocazione.
Clima e giustizia ambientale
I piani completi includono ora obiettivi di azione climatica, e i codici di zoning sono aggiornati per richiedere pannelli solari, tetti freddi e piantaggio albero in nuovi sviluppi. La mappatura della giustizia ambientale identifica le comunità sovraccaricate dall'inquinamento, e la zoologia può essere utilizzata per vietare nuove strutture inquinanti in tali aree.
Strumenti digitali e pianificazione dati-drive
I sistemi di informazione geografica (GIS) e la modellazione urbana permettono ai pianificatori di simulare gli effetti dei cambiamenti di allineamento del traffico, della capacità scolastica e degli impatti fiscali.
Conclusioni
La pianificazione dell'uso del suolo stabilisce la visione a lungo termine per una crescita sostenibile, equa e resiliente, mentre la pianificazione dell'uso del suolo fornisce il quadro giuridico per raggiungere tale visione sul terreno. Quando sono in sincronizzazione, lo sviluppo è prevedibile, gli investimenti pubblici sono efficienti e i benefici della comunità sono massimizzati.
Le comunità più efficaci perfezionano continuamente i loro codici di zoning per riflettere i piani completi aggiornati, coinvolgere i diversi stakeholder nel processo, e adottare innovativi framework normativi come la formazione-based e la formazione-based zoning. Essi anche imparare dalle tendenze nazionali - espandendo l'offerta di alloggi, centrando l'equità, affrontando il cambiamento climatico e sfruttando gli strumenti digitali.