Scoprire che il vostro finanziamento è caduto attraverso poco prima di chiudere è un'esperienza di sgomento per qualsiasi ombete. Hai già investito tempo, emozione e denaro in ispezioni, valutazioni e depositi di guadagno. Mentre la situazione si sente critico, non è senza speranza. Agire rapidamente con un piano chiaro può ancora salvare la transazione e proteggere i vostri interessi finanziari.

Valutare la situazione con estrema precisione

Prima di prendere il panico, raccogliere i fatti. Contattare il vostro agente di prestito e chiedere una spiegazione dettagliata della negazione. Le cause comuni includono una goccia del vostro punteggio di credito, debito non chiuso scoperto durante la sottoscrizione finale, una valutazione che arriva sotto il prezzo di acquisto, o il credito che perde un documento richiesto.

A volte, se un'indagine di pagamento anticipata o una nuova indagine trascina il tuo punteggio, puoi contestare le imprecisioni rapidamente utilizzando il processo di contesa online.

Comunicare immediatamente con il vostro agente immobiliare

Il vostro agente immobiliare è il vostro quarterback in questa crisi.Notificate loro il momento in cui sentite le cattive notizie. Essi hanno probabilmente gestito il finanziamento sorprese prima e può guidarvi sui prossimi passi. L'agente può anche raggiungere l'agente del venditore per spiegare la situazione in modo trasparente. I venditori sono più probabilità di concedere un'estensione se capiscono che si sta lavorando attivamente su una soluzione piuttosto che abbandonare l'accordo.

Chiedi al tuo agente di redigere un addendum che richiede un'estensione della data di chiusura — tipicamente 7 a 14 giorni è una domanda ragionevole. Potrebbe anche essere necessario regolare la data di contingenza del prestito se è già scaduto. Essere pronti a negoziare; per esempio, si potrebbe accettare di rilasciare una piccola parte del vostro denaro serio come uno spettacolo di buona fede.

Recensione la tua clausola di contingenza per i tuoi soldi

La maggior parte dei contratti di acquisto includono una contingenza di finanziamento che protegge il deposito se il vostro prestito fallisce.Rispondete che clausola con attenzione con il vostro agente o avvocato. Può contenere scadenze specifiche per la notifica del venditore e per quanto tempo dovete curare la contingenza. Se siete ancora entro il periodo di contingenza, avete leva per andare via con il vostro deposito intatto se si sceglie.

Se la contingenza è scaduta, si può essere in una posizione più difficile — ma non senza speranza. Alcuni venditori lavoreranno ancora con voi piuttosto che riscrivere la proprietà. Se si può dimostrare che si sta attivamente cercando un finanziamento alternativo, molti venditori accetteranno una breve estensione piuttosto che ricominciare. In alcuni stati, una clausola “tempo è dell’essenza” può applicare, che significa ogni giorno conta.

Esplora le opzioni di finanziamento alternative

Non presumere che una negazione significa che non si può ottenere un mutuo a tutti. I prestatori diversi hanno diversi appetiti per il rischio e diversi prodotti di prestito.

  • Applicare immediatamente un altro creditore. Molti creditori online e sindacati di credito locali possono elaborare un'applicazione in giorni. Se il tuo problema di credito è minore, un altro creditore può approvare l'utilizzo della stessa documentazione.
  • Switch programmi di prestito.] Se si utilizza un prestito convenzionale, prendere in considerazione un prestito FHA (che permette punteggi di credito inferiori, spesso a partire da 580) o un prestito VA (per i veterani e i membri del servizio idonei) che non ha requisiti di pagamento in calo.
  • Utilizzare un lender di portafoglio.[ Queste banche tengono i prestiti sui loro libri e hanno una maggiore flessibilità per approvare i mutuatari che non si adattano alle linee guida standard. Possono offrire opzioni di tasso solo o regolabile che soddisfano ancora le vostre esigenze.
  • Consegna un co-segnatore.] Aggiungendo un co-borsore qualificato con un credito forte e un reddito può fare il lavoro dell'accordo. Questo potrebbe essere un genitore, un parente, un amico o un amico stretto che è disposto a firmare sul mutuo.

Il Consumer Financial Protection Bureau[[]] fornisce una panoramica utile della timeline di origine in modo da sapere cosa aspettarsi. Se avete bisogno di un programma specializzato, un broker di ipoteca può fare acquisti contemporaneamente più prestatori.

Negoziare una soluzione con il venditore

Se il venditore è desideroso di chiudere, possono essere disposti a fornire alcune concessioni per mantenere l'accordo in vita.

  • ]Finimento del venditore. Chiedete al venditore se sono disposti a tenere un secondo mutuo o anche fornire il finanziamento completo del venditore. Questo può bypassare i requisiti tradizionali del creditore. E 'più comune con i venditori che possiedono la proprietà libera e chiara. Il venditore potrebbe portare una nota ad un tasso di interesse ragionevole per un breve termine (ad esempio, 5 anni), dando il tempo per il finanziamento semplice.
  • Riduzione del prezzo.[] Se la valutazione era bassa, il venditore potrebbe accettare di abbassare il prezzo di acquisto per corrispondere al valore stimato, che consente di passare a un prestito diverso con un rapporto di prestito-valore più piccolo. In alternativa, se la valutazione è arrivata in alto, ma il prestito è caduto attraverso per un altro motivo, una riduzione del prezzo può aiutare a qualificarsi sotto un debito più rigoroso-in-in-in-in-in-in-in rapporto.
  • Contributo ai costi di chiusura. Ottenere al venditore una quota maggiore di costi di chiusura può liberare denaro per il vostro pagamento o requisiti di riserva. Molti contratti standard permettono già di chiudere i crediti di costo fino a una certa percentuale (ad esempio, il 3% per i prestiti convenzionali, il 6% per FHA).
  • Estensione con un deposito non rimborsabile. Offrire una parte non rimborsabile del tuo denaro (ad esempio, $5.000) come garanzia mentre si assicura un nuovo finanziamento. Questo mostra al venditore sei serio e li compensa per il ritardo.

Per ulteriori informazioni sul finanziamento del venditore, rivedere le linee guida da ]Investopedia panoramica del finanziamento del venditore[] per comprendere le implicazioni legali e fiscali.

Considerare i piani di backup oltre un Mortgage tradizionale

Quando i prestiti convenzionali non sono più un'opzione, il finanziamento creativo può colmare il divario:

  • Prestito personale o linea di credito. Se avete solo bisogno di un piccolo importo da chiudere (ad esempio, perché era breve su riserve), un prestito personale da una banca o anche un prestito 401(k) può fornire i fondi.
  • I fondi di investimento dalla famiglia.[ Molti programmi di prestito permettono un regalo monetario da un parente. Se si può ottenere una lettera che conferma che è un regalo (non un prestito), è possibile utilizzare quei fondi per il pagamento a discesa o i costi di chiusura. I prestiti FHA permettono anche regali da non-relativi. Assicurarsi che il donatore fornisce una carta di percorso: dichiarazione bancaria che mostra i fondi e una lettera regalo firmata da entrambi.
  • Prestito di cresta o prestito di denaro duro. Questi prestiti a breve termine, ad alto interesse possono fornire denaro per chiudere mentre si rifinanzia o vendere un'altra proprietà. Sono costosi, ma possono evitare di perdere la casa e il vostro deposito. I prestatori di denaro duro si concentrano sull'equità della proprietà piuttosto che sul vostro credito, in modo da poter finanziare entro una settimana.
  • Opzione di acquisto o affitto. Se non riesci a ottenere finanziamenti ora, negozia un contratto di locazione-acquisto con il venditore.Si sposta in come inquilino con l'opzione di acquisto entro un periodo di tempo impostato (tipicamente 1–3 anni), dando il tempo di riparare il credito o accumulare più contanti. Una parte del tuo affitto mensile può essere accreditata verso il futuro acquisto.

Conoscere i Suoi diritti e le sue alternative

Se credete che il prestatore abbia discriminato contro di voi sulla base di razza, religione, genere o altra classe protetta, potete presentare un reclamo al Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD). La Fair Act Housing vieta pratiche discriminatorie di prestito.

Se la negazione è dovuta a informazioni errate nel rapporto di credito, la Legge di Reporting del credito equo vi dà diritto a errori di controversia. L'Ufficio di credito deve indagare entro 30 giorni. Se confermano l'errore, è possibile richiedere un rapporto corretto essere inviato al creditore.

Chiedi anche al prestatore se hanno un [reconsiderazione del valore (ROV)[] processo per una valutazione contestata. Se le vendite comparabili supportano un valore più alto, si può ottenere la valutazione aumentata senza iniziare da zero.

Per ulteriori dettagli sui diritti legali durante il processo di homebuying, consultare [] Guida di Nolo alle negazioni di prestito ipotecario[]] per una spiegazione passo-passo delle opzioni.

Prendere i passi per evitare le cadute di finanziamento in future transazioni

Mentre si naviga la crisi attuale, iniziare a implementare pratiche che ti proteggeranno la prossima volta:

  • Pre-underscritto[[]]] piuttosto che semplicemente pre-qualificato. Un prestito pre-underscritto è stato rivisto da un vero e proprio sottoscrittore che verifica il vostro reddito, le attività e il credito. Questo riduce la possibilità di negazioni dell'ultimo minuto perché la sottoscrizione avviene presto. Molti prestatori offrono questo servizio senza alcun costo aggiuntivo.
  • Mantenere la vostra stabilità finanziaria.[] Non fare grandi acquisti, cambiare lavoro, o aprire nuovi conti di credito durante il processo di prestito. Anche piccoli cambiamenti come l'acquisto di mobili su una carta di credito negozio può sminuire l'approvazione.
  • Tenere riserve extra. Avere almeno due mesi di pagamenti ipotecari in risparmio liquido dopo la chiusura. Questo cuscino ti rende un rischio inferiore e può assorbire sorprese minori come un aumento di premio di assicurazione. I prestiti FHA spesso richiedono riserve, e i prestiti convenzionali possono aver bisogno di loro per alta LTV o proprietà di investimento.
  • Compare più prestatori presto. Applicare a tre prestatori durante la prima settimana. Anche se si procede solo con uno, la concorrenza ti dà opzioni di ricaduta. Alcuni finanziatori offrono “blocchi di cassa” che proteggono se aumentano i tassi; chiedere su serrature di tasso prolungate (60–90 giorni) per nuove costruzioni o chiusure difficili.
  • Review your prestito prevent prevent accuratamente.[] Confronta il tuo stima gemella con il disco di chiusura. Qualsiasi grande cambiamento di tasse o termini richiedono il creditore per ri-dis chiudire. Se qualcosa guarda off, fai domande prima di firmare.

Per un tuffo più profondo nel processo di homebuying e come rafforzare il tuo profilo finanziario, il programma di Fannie Mae [HomeView[] offre risorse eccellenti. Inoltre, l'Associazione Nazionale dei Realtors fornisce una guida per evitare il finanziamento fallout] che include suggerimenti da professionisti esperti.

Scopri da questa esperienza

Ogni sfida nel settore immobiliare è un pagamento di tasse per i successi futuri. Prendere note dettagliate su ciò che è andato storto e come l'ha risolto. Mantenere un file con la documentazione, le comunicazioni di credito e la risoluzione finale. Condividi questa esperienza con il vostro agente e imparare i segni di avvertimento che hanno preceduto la negazione.

Con un'azione rapida, soluzioni creative e il team giusto, spesso si può ancora chiudere - e si può allontanare con lezioni preziose per il futuro. Rimanere calmi, seguire questi passaggi, e troverete un percorso in avanti.