Capire le locazioni esistenti quando l'acquisto di una proprietà

Acquisire un patrimonio produttivo con contratti attivi significa ereditare non solo pareti e tetti ma una serie di contratti legalmente vincolanti. Ogni contratto stabilisce i diritti e le responsabilità tra il proprietario e l'inquilino, coprendo affitto, durata, manutenzione e altro ancora. Questi contratti tipicamente trasferiscono automaticamente al nuovo proprietario in vendita, quindi una comprensione approfondita di ogni termine di locazione è essenziale prima di chiudere.

Le locazioni rientrano in varie categorie — residenziali, commerciali, agricole e affitti di terra — ciascuno regolato da distinti quadri giuridici. Le locazioni residenziali sono fortemente regolate da leggi statali e locali di proprietà, spesso fornendo inquilini con forti protezioni. Le locazioni commerciali, al contrario, consentono una maggiore flessibilità di negoziazione e spesso includono clausole come accordi triple-net dove le spese di proprietà di inquilino.

Indipendentemente dal tipo di contratto di locazione, è necessario rivedere le clausole standard che influenzano direttamente i diritti di proprietà e il flusso di reddito:

  • Termine e rinnovo:[[]] Il contratto di locazione ha una data fissa? È rinnovabile automaticamente? Ci sono opzioni per rinnovare a richiesta dell’inquilino (o del padrone di casa)?
  • Rent e escalations:[ Qual è il noleggio base? Ci sono aumenti programmati, l'affitto percentuale (comune nel retail), o passa-attraverso le spese operative come le tasse di proprietà e l'assicurazione?
  • Cuscite di sicurezza:[] Quanto si tiene, in quale tipo di conto, e quali sono i requisiti legali per trasferire quei fondi al nuovo proprietario? Molti stati richiedono una gestione contabile esplicita e del conto fiduciario.
  • Use restrizioni:[[] Può il sublet inquilino o assegnare il contratto di locazione? Ci sono limitazioni su che cosa business può operare nei locali? Le violazioni possono portare a dispute.
  • Manutenzione e riparazioni:[] Chi gestisce riparazioni strutturali, utilità, parcheggio upkeep, e manutenzione area comune? L'ambiguità qui porta spesso a conflitti costosi.
  • Default e terminazione:[ Quali eventi innescano un default? Quali periodi di cura si applicano? Può evitare per il mancato pagamento o altre violazioni, e deve seguire specifiche procedure legali?

Altrettanto importante è verificare se eventuali contratti di locazione violano le ordinanze locali di controllo degli affitti o di stabilizzazione degli affitti. Nelle giurisdizioni come New York City, San Francisco, Los Angeles, o in molti comuni del New Jersey e dell'Oregon, le leggi sul controllo degli affitti possono catturare aumenti annuali e richiedere "solo causa" per l'evizione. Anche se si diventa il proprietario, non si possono semplicemente alzare gli affitti ai livelli di mercato o rimuovere gli inquindi senza motivi legali.

Considerazioni legali per gli acquirenti di proprietà leased

L'acquisto di un immobile con inquilini esistenti richiede una diligenza dovuta che va ben oltre l'ispezione fisica. È necessario valutare la salute legale di ogni locazione, l'accuratezza delle rappresentazioni del venditore e le potenziali passività che si assumerà.

Richiesta di certificati Estoppel

Un certificato estoppel è una dichiarazione giurata da ogni inquilino che conferma lo stato attuale del contratto di locazione: affitto pagato, deposito di sicurezza tenuto, termine rimanente, e qualsiasi default o controversie conosciute. Questo documento “estops” l’inquilino da più tardi rivendicare termini diversi — per esempio, che hanno avuto un accordo orale per affitto ridotto o che il proprietario rinunciava a determinati obblighi.

Recensione di Lease Compliance e diritti di inquilino

La garanzia implicita di abitudine, per esempio, richiede al nuovo proprietario di mantenere la proprietà in condizioni sicure, sanitarie — non si può ignorare un tetto perde o un sistema di riscaldamento rotto solo perché si è appena acquistato l'edificio. Alcune giurisdizioni inoltre concedere diritti di inquinamento di primo rifiuto se la proprietà è venduta, o assistenza di trasferimento se il nuovo proprietario intende demolire o convertire le unità.

Gestione del deposito di sicurezza

La maggior parte degli stati richiede al venditore di trasferire l'intero importo dei depositi all'acquirente o restituirli direttamente agli inquilini prima della chiusura. Come acquirente, è necessario ottenere una contabilità dettagliata di tutti i depositi detenuti, verificare che siano mantenuti in conti di interesse separato-portante, se necessario, e assicurarsi di ricevere un credito alla chiusura pari alla responsabilità del deposito.

Protezione locali di controllo e di evizione

In aree controllate dal contratto di affitto, i termini di affitto esistenti, compresi gli importi di affitto e i motivi di evizione, possono essere vietati di aumentare il noleggio al di sopra di una certa percentuale all'anno (a volte inferiore al 1-3%), o di evadere un inquilino senza "solo causa" come il mancato pagamento, la violazione della giurisdizione di locazione, o il proprietario muoversi-in.

Lease Modifiche e Accordi Nascosti

Non assumere mai il contratto scritto che vedi è l'intera storia. I venditori possono aver stipulato accordi collaterali - come ad esempio sconti di affitto, concessioni di utilità, o il permesso per un inquilino di avere un animale domestico o eseguire un'impresa domestica - che non si riflettono nel documento di locazione.

Trasferire i diritti di proprietà con le locazioni

Quando si acquista un immobile soggetto a contratti di locazione esistenti, si entra automaticamente nel ruolo del proprietario a meno che gli affitti proibiscano esplicitamente l’assegnazione o siano terminati prima della chiusura. Questo trasferimento è regolato dal principio che un contratto “in esecuzione con la terra” — il nuovo proprietario è sostituito dal precedente proprietario in tutti gli obblighi di locazione, compreso il dovere di fornire il godimento tranquillo, mantenere aree comuni e rispettare il possesso esclusivo del locante.

Notifica di Inquilini di Proprietà Cambia

Il venditore dovrebbe fornire ogni inquilino con avviso scritto almeno 30 giorni prima della chiusura, informarli del cambiamento in sospeso e a chi futuro affitto dovrebbe essere pagato. Dopo la chiusura, inviare la propria lettera di benvenuto identificarsi come il nuovo proprietario, fornire le informazioni di contatto (indirizzo di posta, telefono, e il portale di pagamento), e dichiarare dove inviare l'affitto.

Assegnazione di locazione vs. Novation

In molti casi, le locazioni vengono assegnate automaticamente all’acquirente senza richiedere il consenso inquilino — a meno che il contratto di locazione non contenga una clausola di contrassegno. Anche allora, la lingua di locazione standard spesso permette l’assegnazione della proprietà, soprattutto in contratti commerciali. Tuttavia, alcuni contratti di locazione a lungo termine o contratti di locazione con termini insoliti possono richiedere un contratto di assegnazione formale.

Gestione dei depositi di sicurezza e affitto prepagato

Molti stati richiedono che l'acquirente sia (1) assumersi la responsabilità del deposito e fornire una ricevuta scritta a ogni inquilino che riconosce che il deposito è stato trasferito, o (2) hanno il venditore restituito i depositi (più qualsiasi interesse maturato) a inquilini prima di chiudere.

Regolazione del prezzo di acquisto per le condizioni di contratto

Leases influenzano direttamente il valore del mercato della proprietà. Un garanzia con a lungo termine, leasing di sotto-mercato può valere meno di proprietà vacanti paragonabili, perché non è possibile immediatamente aumentare gli affitti. Inversamente, una proprietà con escalation favorevoli e forti inquilini di credito può comandare un premio, in quanto il flusso di reddito è relativamente sicuro.

Gestione delle emissioni di locazione durante il processo di acquisto

Anche con diligenza dovuta, i problemi possono emergere tra la firma dell'accordo di acquisto e la chiusura — o poco dopo. È necessario affrontare questi problemi proattivamente per evitare la responsabilità legale e proteggere il vostro investimento.

Dispute di locazione comuni e come risolvere loro

  • Lease violazioni:[] Se un inquilino è in violazione (ad esempio, non-pagamento, occupanti non autorizzati, danni di proprietà), l'acquirente può avere il diritto di far rispettare il contratto di locazione. Tuttavia, è necessario seguire le procedure di evizione adeguate in base alla legge statale — auto-aiuto evito (ritorno le utilità, cambiando serrature) sono illegali e possono causare gravi sanzioni.
  • Le controversie ricorrenti:[]] Gli inquilini possono affermare che l'affitto è già stato pagato al vecchio proprietario, o che ci sono stati accordi orali per un affitto ridotto. Come acquirente, non siete vincolati da accordi orali non chiusi.
  • Diritti di recesso gravi:[] Alcuni contratti di locazione contengono clausole che permettono al locatario di terminare se la proprietà viene venduta (una “clausola di vendita”) o se il nuovo proprietario cambia l’uso della proprietà. Leggi attentamente la clausola di cessazione. Se un inquilino termina validamente, potresti perdere una parte sostanziale del tuo reddito.
  • Cerca di deposito di sicurezza:[] Se il venditore non riesce a trasferire i depositi o fornisce i record inesatti, l'acquirente può essere responsabile al locatario per il deposito completo a fine contratto.

Modificazioni di contratto prima della chiusura

A volte si può desiderare di regolare i termini di contratto per allineare con le condizioni di mercato — per esempio, alzare l'affitto a livelli di mercato, rimuovere le restrizioni di subleasing, o estendere il termine per un inquilino affidabile. È possibile negoziare con gli inquilini prima di chiudere, ma qualsiasi modifica deve essere scritta e firmata da entrambe le parti.

Trattare con Inquilini o venditori non cooperative

Che cosa succede se un inquilino non firmerà un certificato estoppel? Includere una clausola nel contratto di acquisto che vi dà il diritto di terminare se una percentuale richiesta di inquilini (dice 90% o 100%) non forniscono estoppels. Allo stesso modo, se il venditore attivamente abusa di termini di contratto di locazione - come nascondere un periodo di affitto-abbattemento o una causa pendente - si può avere un reclamo per frode-

Rimedi legali e risoluzione delle controversie

Se una controversia sorge dopo la chiusura, primo tentativo di negoziare direttamente con l'inquilino. Se ciò non riesce, si può avere bisogno di presentare un'azione di detainer illecita (procedimento di evizione) o cercare sollievo di media di un tribunale. Molti contratti commerciali contengono clausole arbitrali obbligatorie; verificare se quelli sopravvivono al trasferimento di proprietà.

Trasmissione post-calosing: assicurare il successo a lungo termine

La giornata di chiusura non è la linea di finitura. Le settimane e i mesi successivi al trasferimento sono fondamentali per stabilire la vostra reputazione come proprietario e garantire la conformità legale.

  • Re-registra con le autorità locali:[[] Alcune città richiedono ai nuovi proprietari di registrare le proprietà di noleggio e pagare una tassa di trasferimento. Se la proprietà è soggetta a controllo di noleggio, depositare le carte necessarie con la carta di affitto locale.
  • Aggiornare i record di inquilino:[] Creare un nuovo file per ogni inquilino con copia del contratto di locazione, del certificato di estoppel, dei registri di sicurezza e di qualsiasi corrispondenza.
  • Ispezionare la proprietà:[] Passeggiare con gli inquilini per documentare le condizioni esistenti.Prendere foto e notare eventuali danni preesistenti. Questo protegge da affermazioni successive che hai causato danni.
  • Invia un avviso formale di istruzioni di pagamento dell'affitto:[] Fornire ogni inquilino con un foglio di istruzioni scritto per pagare l'affitto, compresi i metodi di pagamento accettabili, le date dovute e le tasse tardive.
  • Imparare a risolvere un sistema di risposta alla manutenzione:[[]] Gli inquilini devono sapere chi chiamare per le riparazioni.
  • Review lease deadlines:[]] Segna date importanti sul tuo calendario: scadenza di locazione, date di aumento di affitto, e qualsiasi termine di esercizio di opzione.

Conclusione: il Piano d'azione per un acquisto legale sano

La gestione dei diritti di proprietà legalmente quando l'acquisto di un immobile con le locazioni esistenti non è facoltativo — è la base di un investimento di successo.

  • Condurre una revisione approfondita di ogni contratto di locazione, compresi tutti gli emendamenti e gli accordi collaterali.
  • Richiedere certificati estoppel da tutti gli inquilini, e verificare la loro accuratezza contro le locazioni.
  • Comprendere il controllo locale degli affitti, le protezioni per l'evizione e le leggi sui depositi di sicurezza applicabili alla proprietà.
  • Negoziare l'accordo di acquisto per affrontare le contingenze relative al contratto di locazione, indennizzo per le rappresentanze del venditore e il detentore dei fondi per la verifica del deposito.
  • Coordinate con il venditore per fornire un avviso corretto agli inquilini e una transizione liscia di raccolta di affitto.
  • Avere un avvocato immobiliare qualificato rivedere l'intera transazione prima di chiudere — non si affidano esclusivamente a una società di titolo o agente.

Con il rispetto dei diritti legali degli inquilini e il rispetto delle leggi statali e locali, si costruisce una base stabile per il vostro investimento. Un immobile con le locazioni ben gestite può fornire un flusso di cassa affidabile - ma solo se tratta ogni contratto come un impegno vincolante che si è disposti a onorare. Per ulteriori indicazioni, consultare le risorse come il American Bar Association Sezione su Immobili, Trust e diritto immobiliare