Comprendere le punte: Perché le chiusure immobiliari vanno a sventolare

Dopo settimane di trattative, ispezioni e sforzi di finanziamento, il passo finale richiede un coordinamento preciso tra una dozzina di parti: creditori, aziende di titoli, avvocati, agenti, e gli acquirenti e venditori stessi. Anche un piccolo passo falso può innescare ritardi costosi, rinegoziazioni, o un completo crollo di affare.

In questa guida, si abbatteno i sette errori più frequenti effettuati durante le chiusure immobiliari e fornire strategie attuabili per mantenere la vostra transazione in pista. Se siete un homebuyer di prima volta o un investitore esperto, queste informazioni vi aiuteranno a navigare il processo di chiusura con fiducia.

Rassegna dei contratti inadeguati

Molti acquirenti e venditori commettono l'errore di saltare il contratto o affidarsi esclusivamente al loro agente per spiegare il suo contenuto. Questa supervisione può portare a sorprese più tardi, come scoprire che si è responsabili di una riparazione costosa, che la data di chiusura è non negoziabile, o che ci sono contingenze nascoste che potrebbero annullare l'accordo.

Clausole comunemente ignorate

I contratti immobiliari standard includono numerose disposizioni che sono facili da perdere. La contingenza di finanziamento, per esempio, stabilisce una scadenza per l'acquirente per ottenere un impegno di prestito. Se tale termine passa senza azione, il venditore può avere il diritto di annullare. Allo stesso modo, il valutare la contingency]] protegge l'acquirente se la proprietà valuta sotto il prezzo di acquisto, ma solo se è correttamente verificato il cliente.

Come prevenire errori di contratto

La migliore difesa è una revisione metodica e approfondita. Impegna un avvocato immobiliare a leggere ogni linea e spiegare eventuali termini ambigui. La lista di controllo di chiusura di Nolo[] raccomanda di creare un elenco di tutte le date chiave e le contingenze dal contratto e di impostare promemoria del calendario.

Titolo e Proprietà che Derail Closings

I problemi del titolo sono tra i motivi più comuni per le chiusure ritardate. Una ricerca del titolo rivela lenti esistenti, le tasse non retribuite, le agevolazioni o anche le richieste dei precedenti proprietari. Gli acquirenti spesso assumono che ottenere l'assicurazione del titolo è sufficiente, ma non riescono a risolvere i problemi scoperti durante la ricerca.

Liens e Incumbranze nascoste

In alcuni casi, un erede di un precedente proprietario può venire avanti rivendicando un interesse di proprietà. Questi problemi non sono sempre scoperti fino alla data di chiusura stessa. Per evitare sorprese, ordinare il rapporto titolo di proprietà in anticipo e chiedere al vostro avvocato di rivedere esso appena arriva il venditore.

Ispezione e divulgazione di proprietà

Anche se si sta acquistando una nuova casa, problemi come danni al tetto, muffe o cablaggi difettosi possono essere nascosti. Una volta che si riceve il rapporto di ispezione, rivolgersi a ogni articolo con il vostro agente e venditore prontamente. Non aspettare fino alla passeggiata finale per scoprire gravi difetti.

Fallimenti di finanziamento: da Pre-Approvazione a Chiusura Giorno

Molti acquirenti fanno l'errore critico di assumere che una lettera di pre-qualifica è la stessa di una pre-approvazione. Pre-approvazione comporta una revisione completa del vostro credito, reddito e attività, e trasporta molto più peso con venditori e creditori. Tuttavia, anche gli acquirenti pre-approvati possono correre problemi se fanno cambiamenti finanziari significativi prima di chiudere.

Mistakes comuni di finanziamento

  • I lavori di sostituzione o di assunzione di nuovi crediti[[[]] – L'apertura di una nuova carta di credito, l'estrazione di un prestito, o il passaggio dei datori di lavoro possono modificare il rapporto debito-a-income e compromettere l'approvazione del prestito.
  • I costi di chiusura anteriori[[] – Gli acquirenti a volte dimenticano che i costi di chiusura tipicamente funzionano 2% al 5% del prezzo di acquisto. Questi includono le spese di credito, le spese di valutazione, l'assicurazione del titolo, le tasse prepagate e l'assicurazione.
  • ] Il mancato blocco della finestra di blocco dei tassi[[[]] – La mancata chiusura di un tasso di interesse può presto esporre a fluttuazioni di mercato. Chiedere al creditore circa termini di blocco dei tassi e eventuali tasse associate.
  • Non avendo riserve sufficienti[[] – Molti finanziatori richiedono che gli acquirenti abbiano due o sei mesi di pagamenti ipotecari in riserva dopo la chiusura.

Come prevenire i problemi di finanziamento

Assicurare l'approvazione del prestito il più presto possibile, e mantenere la comunicazione aperta con il vostro creditore durante tutto il processo. Fornire qualsiasi documento richiesto immediatamente. Evitare qualsiasi mossa finanziaria importante - come cambiare i lavori, fare grandi acquisti, o prestiti di co-firming - fino alla chiusura è completa. Il Consumer Financial Protection Bureau risorse di proprietà fornire indicazioni su cosa aspettarsi dal processo di credito tre errori. Inoltre, ottenere un rapporto di credito

Scadenza critica mancante e documentazione

Gli acquirenti e i venditori spesso mancano le scadenze per i depositi di denaro, i periodi di ispezione, le lettere di impegno di prestito e la revisione di divulgazione finale di chiusura. Queste date non previste possono causare depositi persi, penalità o anche la risoluzione del contratto. La pressione di più compiti simultanei spesso causa la caduta della palla su uno.

La regola di divulgazione di chiusura di 3 giorni

La legge federale richiede ai prestatori di fornire una chiusura di divulgazione (CD) almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. Gli acquirenti devono esaminare attentamente questo documento per eventuali discrepanze tra la stima del prestito e i costi di chiusura effettivi.

Soggiornare Organizzato

Creare un calendario master con tutte le date richieste per contratto. Includere il termine per l'ispezione casa, il limite di tempo per rispondere al rapporto di ispezione, la data di impegno di finanziamento e la data di passaggio. Utilizzare una lista di controllo per monitorare ogni documento richiesto: la prova dell'assicurazione del proprietario di casa, le informazioni firmate, e le istruzioni di cablaggio per il pagamento. Alcuni acquirenti e venditori trovano utile per utilizzare un'app dedicata o un foglio di calcolo per la gestione del processo.

Comunicazione povera tra tutte le parti

Le chiusure immobiliari coinvolgono un complesso web di professionisti: elenchi e agenti dell'acquirente, prestatori, valutatori, ispettori, rappresentanti della società di titolo e avvocati. Quando la comunicazione si rompe, le istruzioni si perdono, le scadenze vengono perse, e problemi semplici si escalano in problemi importanti. Un'email mancante o la segreteria dimenticata può causare una cascata di errori.

Chi ha bisogno di essere nel Loop?

Idealmente, l'acquirente e il venditore devono designare un punto di contatto primario (solitamente i loro rispettivi agenti) per relè aggiornamenti e domande. Tuttavia, questo non significa che i principi dovrebbero essere silenziosi. Gli acquirenti dovrebbero sentirsi autorizzati a chiedere al loro agente o prestatore per gli aggiornamenti di stato su pietre miliari chiave. I venditori devono confermare che la società del titolo ha ricevuto tutta la documentazione richiesta, come ricevute fiscali pagate e qualsiasi copia di fatture legali.

Migliori Pratiche per la Comunicazione

  • Orari delle chiamate settimanali di check-in negli ultimi 30 giorni prima della chiusura.
  • Utilizzare e-mail per documentare tutte le richieste e le conferme importanti.
  • Fornire il creditore e la società di titoli con informazioni di contatto aggiornate.
  • Risponde alle richieste di firme o documenti entro 24 ore.
  • Creare una chat di gruppo o un thread di posta elettronica che include tutte le parti chiave (con il permesso) per condividere aggiornamenti rapidi.

Quando tutti rimangono informati, i piccoli problemi possono essere risolti prima di diventare truffatori. Un approccio proattivo alla comunicazione spesso separa le chiusure lisce da quelle stressanti.

Trascurare la Final Walk-Through

L’ultima camminata, tipicamente condotta 24 a 48 ore prima della chiusura, è l’ultima opportunità dell’acquirente per verificare che la proprietà sia nella condizione specificata nel contratto. Molti acquirenti trattano questo passaggio come una rivisit casuale piuttosto che un’ispezione seria. Questo può portare a spiacevoli sorprese dopo la chiusura, come gli elettrodomestici mancanti, i dispositivi danneggiati o i detriti lasciati indietro.

Cosa controllare durante la passeggiata-trasporto

  • Tutti gli elettrodomestici inclusi nella vendita (frigorifero, lavastoviglie, fornello, lavatrice/asciugatrice) sono presenti e funzionano.
  • Nessun nuovo danno si è verificato dall'ultima visita (finestre graffiate, macchie d'acqua, buchi nelle pareti).
  • La proprietà è pulita e priva di proprietà personali e spazzatura.
  • Tutti gli apparecchi di illuminazione, gli interruttori e le prese funzionano.
  • I dispositivi di ingrandimento funzionano e drenano correttamente.
  • Il sistema HVAC opera (se il tempo consente di testare).
  • Porte e apriscatole funzione.
  • Mailbox, chiavi, telecomandi e qualsiasi mobile incluso sono presenti.
  • Caratteristiche esterne come irrigatori, cancelli e lavori di illuminazione esterna.

Se scopri problemi, avvisa immediatamente il tuo agente. A seconda della gravità, puoi richiedere un credito, una riparazione o addirittura ritardare la chiusura fino a quando il problema non viene risolto. Documenta tutto con le foto in tempo.

Affacciato costi di chiusura e riduzioni delle tasse

Gli acquirenti e i venditori talvolta sottovalutano i costi totali dovuti alla chiusura. Gli acquirenti sono spesso concentrati sul pagamento a discesa, dimenticando che i costi di chiusura devono anche essere coperti. I venditori potrebbero non anticipare commissioni immobiliari, tasse di trasferimento, spese legali e imposte sulla proprietà prorata. I numeri finali possono essere uno shock se non si pianifica avanti.

Costi tipici di chiusura dell'acquirente

  • Tassa di origine
  • Tassa di valutazione
  • Tassa di credito
  • Titolo ricerca e titolo assicurazione
  • Tasse di registrazione
  • Interessi prepagati
  • Tasse di proprietà (ad es.
  • Premio di assicurazione del proprietario di casa (primo anno)
  • Deposito cauzionale per le imposte future e l'assicurazione
  • Assicurazione ipoteca privata (PMI) se il pagamento è inferiore al 20%

Tipici costi di chiusura del venditore

  • Commissioni di agente immobiliare (di solito 5%–6% totale)
  • Imposta sul trasferimento o sulle tasse di bollo
  • Assicurazione titolo (politica del proprietario)
  • Spese legali
  • Tasse di registrazione
  • Tasse di proprietà stimate
  • Eventuali crediti dati all'acquirente per le riparazioni
  • Garanzia casa (se concordato)

Richiedete una dettagliata Chiusura della divulgazione[[]] almeno tre giorni prima di chiuderla e confrontarla con il Loan Estimate che avete ricevuto prima. Se le tasse sono cambiate, chiedete una spiegazione. Per una immersione più profonda nei costi tipici, la Investopedia guida ai costi di chiusura fornisce una ripartizione completa.

Creazione di una lista di controllo di chiusura immobiliare

Inizia con il contratto e elenca ogni scadenza e esigenza. Quindi aggiungi i passaggi per il finanziamento, le ispezioni, il lavoro di titolo, l'assicurazione e la passeggiata finale. Condividi questa lista di controllo con il tuo agente, prestatore e avvocato in modo che tutti siano allineati.

Chiusura completa Timeline

  • 60–90 giorni prima della chiusura:[] Ottenere pre-approvato, ordinare la ricerca del titolo presto, iniziare a raccogliere documenti (risposte della tassa, buste paga, dichiarazioni bancarie).
  • 30 giorni prima della chiusura:[] Programmare l'ispezione a casa (e eventuali ispezioni aggiuntive), finalizzare l'impegno di prestito, raccogliere le quotazioni di assicurazione, rivedere le scadenze del contratto.
  • 14 giorni prima della chiusura:[] Ricevi la valutazione, riepiloga il rapporto del titolo, risolvi eventuali contingenze (ripara richieste, lacune di valutazione), l'indagine di ordine se necessario, conferma il blocco del tasso.
  • 7 giorni prima della chiusura:[] Confermare la data di chiusura, l'ora e la posizione con tutte le parti, rivedere Chiusura Divulgazione per accuratezza, firmare documenti preliminari, ottenere fondi certificati o istruzioni per il filo.
  • 1–2 giorni prima della chiusura:[] Condurre il passaggio finale, verificare le istruzioni di trasferimento del filo (guardo per frode), confermare il legante di assicurazione del proprietario di casa viene rilasciato, portare ID valido e fondi.
  • Giorno di chiusura:[[]] Review e firmare tutti i documenti con attenzione, porre domande su qualsiasi tariffa o termini, ricevere chiavi, apripista del garage, e codici, atto di registrazione e ipoteca.

Seguendo una lista di controllo strutturata, si riduce il rischio di dimenticare un passo essenziale. Stampare e controllare gli elementi come li si completa.

Ulteriori Pitfalls da guardare per

Oltre alle categorie principali sopra, ci sono alcuni errori che spesso incidono acquirenti e venditori. Essere consapevoli di questi può salvare dal caos dell'ultimo minuto.

Scambi di frode e pagamento

Le transazioni immobiliari sono obiettivi principali per i cybercriminali. Gli hacker possono intercettare conversazioni e-mail in posa come la vostra società di titolo o agente e inviare istruzioni di cablaggio fraudolente. Sempre verificare le istruzioni di cablaggio tramite telefono utilizzando un numero che si conosce in modo indipendente - non utilizzare mai un numero di telefono dallo stesso thread di posta elettronica.] Considerare l'utilizzo di un controllo certificato invece di un cavo, se possibile.

Assumendo che gli accordi verbali siano ingannevoli

Se si dispone di una conversazione su un credito di riparazione o un'estensione di data di chiusura, ottenere in scrittura come un addendum o una conferma di posta elettronica.

Non avendo un piano di backup

Anche con una preparazione perfetta, le chiusure possono cadere attraverso. Gli acquirenti dovrebbero prendere in considerazione i piani di contingency: cosa se il vostro prestito è negato all'ultimo minuto? E se il venditore si tira indietro? Avere una fonte di finanziamento di backup o un piano di alloggi temporanei può ridurre lo stress. I venditori dovrebbero anche essere preparati a riscrivere se l'accordo crolla, quindi mantenere la vostra casa show-ready fino a quando i fondi sono erogati.

Conclusione: Prendere il controllo della chiusura

Con la revisione dei contratti accuratamente, affrontando i problemi di proprietà e di titolo presto, assicurando il finanziamento senza interruzioni, rimanendo in cima alle scadenze, comunicando chiaramente, eseguendo una passeggiata diligente, comprendendo tutti i costi coinvolti, e rimanendo all'erta per frode, è possibile aumentare notevolmente la probabilità di una transazione liscia.

Se state acquistando la vostra casa da sogno o vendendo una proprietà di investimento, prendete il tempo per preparare e porre le domande giuste. Il vostro futuro sé - e il vostro conto bancario - vi ringrazierà. Per ulteriori risorse, il U.S. Dipartimento di Housing e Sviluppo Urbano che acquista un portale di casa[] offre una guida imparziale per i compratori di prima volta.