Comprendere i documenti fondamentali in un processo di chiusura immobiliare

Una chiusura immobiliare è il passo finale nel trasferimento della proprietà immobiliare, e si batte su un insieme di documenti accuratamente assemblati. Ogni pezzo di carta serve uno scopo distinto, dalla verifica della disponibilità finanziaria a proteggere entrambe le parti da future controversie legali. Senza la corretta documentazione, una chiusura può stallare, cadere attraverso, o lasciare acquirenti e venditori esposti a responsabilità. Questa guida cammina attraverso ogni categoria di documenti essenziali, spiegando perché ogni venditore conta e quali problemi di stagione comune per navigare.

Documenti essenziali per gli acquirenti

Gli acquirenti devono fornire e rivedere un numero consistente di documenti per dimostrare la loro capacità di acquisto e per confermare la condizione della proprietà.

Accordo di acquisto

L'accordo di acquisto è il contratto legalmente vincolante che delinea i termini della vendita. Esso include il prezzo di acquisto, la data di chiusura, le contingenze (come il finanziamento e l'ispezione), e qualsiasi riparazione negoziata o crediti. Sia acquirente e venditore firmano questo documento. Assicurarsi di mantenere una copia completamente eseguita, come governa ogni passo successivo.

Prova dei fondi

Lenders richiedono la prova che avete abbastanza soldi per il pagamento e la chiusura dei costi. Questo di solito prende la forma di dichiarazioni bancarie, dichiarazioni di conto di investimento, o una lettera regalo se i fondi sono dotati. Il creditore esaminerà grandi depositi per garantire che non siano prestiti non sgomberati. Per gli acquirenti di contanti, la prova dei fondi è ancora più critica - una semplice lettera dalla vostra banca o una dichiarazione che mostra abbastanza beni liquidi spesso bastano i documenti di stalder.

Pitfall comune: Documentazione dei fondi da regalo

Se ricevi un regalo di pagamento, hai bisogno di una lettera regalo firmata dal donatore, più la prova che hanno i fondi (il loro estratto conto bancario). Il donatore deve mostrare che non si aspettano il rimborso. Non inviare la lettera regalo abbastanza presto può spingere indietro il vostro prestito approvazione. Alcuni creditori richiedono un modulo specifico; chiedere al vostro agente di prestito per il modello corretto.

Documenti di Mortgage

Se si sta finanziando l'acquisto, si riceverà una lettera di approvazione del prestito, impegno di ipoteca, e alla fine la divulgazione di chiusura. La lettera di approvazione del prestito conferma l'approvazione preliminare del creditore, mentre l'impegno del mutuo è una promessa più forte soggetto a condizioni finali. La divulgazione di chiusura, che si dovrebbe ricevere almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura, precisa i termini di prestito, i pagamenti mensili e tutti i costi di chiusura.

Titolo Cerca e Titolo Assicurazione

Una società di titolo o avvocato esamina i record pubblici e rilascia un rapporto. Sulla base di tale rapporto, il creditore (e spesso l'acquirente) acquista l'assicurazione del titolo, che protegge contro i difetti nascosti che potrebbero comparire più tardi. Per gli acquirenti, la politica del proprietario è facoltativa ma altamente raccomandata - copre il vostro investimento, non solo l'interesse del prestatore.

Rapporti di ispezione

Un'ispezione casalinga approfondita copre questioni strutturali, meccaniche, idraulico, elettrico e a volte pest. Il rapporto di ispezione ti dà leva per richiedere riparazioni o crediti. Alcuni acquirenti anche ordinare ispezioni specializzate (copertura, fondazione, stampo, radon). Assicurarsi di leggere il rapporto completamente e discutere bandiere rosse con il vostro agente. Attendere fino all'ultimo minuto per programmare le ispezioni possono spingere indietro altri termini, come la licenza di controllo.

Prove di assicurazione del proprietario di casa

I prestatori richiedono prove di una politica di assicurazione attiva del proprietario di casa prima di finanziamento. La politica deve coprire il costo di sostituzione almeno fino al importo del prestito. Gli acquirenti spesso dimenticano che la politica deve elencare il creditore come un assicurato supplementare. Inviare il vostro legante di assicurazione obbligatoria per le mappe di chiusura almeno una settimana prima di chiudere.

Documenti essenziali per i venditori

I venditori devono fornire documenti che confermino il loro diritto legale di vendere e divulgare la vera condizione della proprietà. I documenti mancanti o inesatti del venditore sono una causa principale di cause di cause di causa post-chiusura.

De

La maggior parte delle transazioni residenziali usano un atto di garanzia generale, che garantisce al venditore un titolo chiaro e difenderà contro qualsiasi reclamo. Alcuni stati utilizzano azioni di garanzia speciali o azioni di licenziamento. Il deed deve essere eseguito correttamente, notarized, e registrato con la contea. Un errore di scrittura (ad esempio, la firma del nome o la descrizione legale non corretta) può leggere il trasferimento, così il doppio-controlla ogni dettaglio prima della chiusura.

Relazione sulla

Il rapporto del titolo, preparato da una società di titolo, mostra la proprietà legale del venditore e elenca qualsiasi liens esistente, giudizi, o incumbrances. I venditori devono risolvere qualsiasi problema — come le tasse di proprietà non retribuite o un mento di un meccanico da un imprenditore — prima di chiudere. Se avete un mutuo, l'importo di pagamento sarà incluso.

Dichiarazione di divulgazione della proprietà

Quasi ogni stato richiede ai venditori di rivelare i difetti noti che influiscono sul valore della proprietà o sulla sicurezza. Questo modulo copre tipicamente problemi come danni all'acqua, crepe di fondazione, perdite di tetto, problemi di HVAC e rischi ambientali (dipingere di piombo, amianto, muffa). Sii onesto e approfondito; le omissioni possono portare a cause di legge anni dopo. Se non sei sicuro di qualcosa, rivelare lo stesso.

Norme fiscali recenti

Le dichiarazioni fiscali di proprietà mostrano valutazioni correnti, esenzioni (come la casa), e lo stato di pagamento. L'agente di chiusura protrae le tasse tra l'acquirente e il venditore in base alla data di chiusura. Se avete le tasse non pagate, l'importo sarà pagato dal vostro proventi. Verificare che l'autorità fiscale ha il vostro indirizzo di posta corretto — le comunicazioni mancate possono portare a sanzioni e le chiusure ritardate.

Dichiarazione di regolamento

L'affermazione di regolamento, comunemente un Chiusura Disclosure (per gli acquirenti) o un HUD-1 (per le transazioni in contanti), si riferisce ad ogni costo: commissioni immobiliari, tasse di trasferimento, tasse di registrazione, depositi di escrow, e pagamenti di prestito. Il venditore riceve un preventivo di proventi netti.

Ulteriori documenti importanti

Oltre ai documenti specifici per l'acquirente e il venditore, diversi documenti coinvolgono sia le parti che l'agente di chiusura, spesso trascurati possono causare il caos dell'ultimo minuto se manca.

Identificazione

Ogni documento di firma di partito deve presentare un documento di identità di foto rilasciato dal governo valido — tipicamente una licenza di conducente o il passaporto. Il pubblico notaio verificherà la vostra identità prima di notarizing firme. Se siete un cittadino straniero o non hanno un documento di stato, controllare con l'agente di chiusura prima del tempo circa i moduli alternativi, come un passaporto straniero con un visto o un documento di identità militare.

Istruzioni per l'uso

Le istruzioni per l'acquisto sono dettagliate su come si devono gestire i fondi e i documenti. Specificano le condizioni come l'esecuzione dell'accordo di acquisto, la clearance del titolo e le linee temporali di finanziamento. Entrambe le parti firmano queste istruzioni. L'ufficiale di escrow segue queste istruzioni alla lettera, quindi ogni deviazione desiderata deve essere concordata per iscritto.

Relazione sull'esame

I proprietari richiedono una valutazione per confermare il valore della proprietà soddisfa o supera il prezzo di acquisto. Il rapporto di valutazione include dati e foto comparabili di vendita. Se la valutazione viene in basso, l’acquirente può avere bisogno di rinegoziare, portare denaro aggiuntivo, o annullare l’affare.

Indagine

Un sondaggio immobiliare mappa i confini, le facilitazioni, i contrassegni e i miglioramenti (come recinzioni o capannoni). Lenders spesso richiedono un sondaggio per garantire che non esistano estorsioni. Un sondaggio che rivela un capannone del vicino è sulla terra del venditore può richiedere un accordo di linea di confine o una rilocazione prima della chiusura.

Potere del Procuratore (se applicabile)

Se una parte non può partecipare alla chiusura di persona, un potere di avvocato (POA) può consentire a una persona designata di firmare documenti per loro conto. Il POA deve essere specifico per le transazioni immobiliari, notarized, e spesso pre-approvato dalla società di titolo e creditore. Molti finanziatori sono esitanti ad accettare POAs a causa di dubbi di frode ] Se si sa che non è possibile partecipare alla chiusura, notificare il vostro agente di chiusura e di meno di forma di contratto di contratto di procedura a richiesta di procedura.

Dichiarazione di chiusura e di regolamento

Il termine di chiusura (CD) è un modulo di cinque pagine che l’acquirente riceve tre giorni lavorativi prima della chiusura. Riassumendo i termini di prestito, il pagamento mensile, i costi di chiusura e il denaro per chiudere. Il venditore riceve un documento simile chiamato Settlement Statement (o HUD-1 per le offerte di cassa). Confrontare il CD al tuo Loan Estimate: qualsiasi aumento significativo delle tasse richiede spiegazioni.

Problemi di Documento Comune e Come Evitare Delays

Anche acquirenti esperti e venditori incontrano svaghi documentali. Di seguito sono frequenti problemi e soluzioni pratiche.

  • ]Scopri o iniziali:[] Alcuni documenti richiedono iniziali su ogni pagina. Utilizzare una lista di controllo fornita dal vostro agente di chiusura. Segna e tutto iniziale alla tabella di chiusura e non saltare le pagine. Molte piattaforme di chiusura elettronica evidenziano i campi mancanti.
  • Documenti di stato:[] Le dichiarazioni di banca, i rendimenti fiscali e la prova dei fondi scadono dopo 30–60 giorni. Richiedi copie fresche entro due settimane dalla chiusura. Se la tua situazione finanziaria cambia (ad esempio, il cambiamento di lavoro), lo rivela immediatamente al creditore.
  • Descrizione legale non corretta:[] L'atto deve corrispondere alla descrizione legale del rapporto del titolo. Un semplice errore può impedire la registrazione. Chiedi alla società del titolo di eseguire una verifica verbale prima della registrazione. Se si trova una discrepanza, ottenere un atto correttivo prima della chiusura.
  • Crediti in sospeso o giudizi:[ La ricerca del titolo può rivelare giudizi vecchi o leva fiscale. I venditori dovrebbero ordinare un rapporto preliminare del titolo nella fase di elenco per affrontare questi primi. Anche un piccolo biglietto di parcheggio non pagato può causare un ritardo; pagare tutti i debiti in sospeso prima che il titolo di ricerca scada.
  • Stilenze o incrostazioni non chiuse: Un sondaggio spesso li cattura. Se un problema supera, negozia una risoluzione (come un accordo o una polizza assicurativa) piuttosto che lasciarlo uccidere l'accordo. Coinvolgere un avvocato immobiliare presto può aiutare a trovare soluzioni convenienti.
  • Insufficienza di coordinamento:[] Il creditore dell’acquirente, la banca di pagamento del venditore e l’agente di chiusura devono scambiare i documenti in parallelo.

Verificare con efficacia i documenti con il vostro agente immobiliare e agente di chiusura due settimane prima della chiusura può catturare il 90% dei problemi prima che diventino emergenze. ]Haold una riunione di revisione pre-chiusura tramite telefono o videochiamata[] per passare attraverso ogni categoria di documento.

Ruoli e responsabilità: Chi prepara ciò

Il creditore dell'acquirente prepara la divulgazione di chiusura, documenti di prestito e la prova dei requisiti di assicurazione. L'avvocato del venditore o la società di chiusura prepara l'atto, affidavit del titolo di titolo, e dichiarazione di regolamento (in collaborazione con il lato dell'acquirente). L'acquirente fornisce l'identificazione, la prova dei fondi e la polizza di assicurazione. Il venditore fornisce le informazioni di proprietà, le entrate fiscali e (se applicabile)

Negoziare dopo la revisione del documento: Contingenze e Riparazioni

Se il rapporto di ispezione può rivelare le riparazioni costose; la valutazione potrebbe venire in basso; l'indagine potrebbe mostrare un'incrociata. Ogni documento ti dà un periodo di contingenza definito per richiedere i cambiamenti. Rivedere ogni rapporto con il tuo agente e priorità la maggior parte delle richieste. Per gli elementi di ispezione, si può chiedere al venditore di completare

Preparazione per una chiusura digitale o remota

Per chiusure digitali, è possibile che alcuni documenti siano firmati in modo elettronico e notarizzati tramite video. Le chiusure digitali richiedono gli stessi documenti, ma con considerazioni tecniche. Gli acquirenti e i venditori hanno bisogno di un computer o un tablet con una fotocamera, una connessione internet stabile e un indirizzo email per ricevere i link di firma. Test il dispositivo e la connessione con la piattaforma di chiusura un giorno prima della chiusura.

Elenco di controllo finale pre-calosing

Alcuni giorni prima della chiusura, eseguire questa lista per assicurarsi che non sia mancato nulla:

  • Buyer:[] Confermare la ricezione della chiusura Disclosure almeno 3 giorni lavorativi prima. Verificare l'impegno del prestito è incondizionato. Fornire la prova dell'assicurazione del proprietario di abitazione (binder o policy). Portare documento d'identità valido e istruzioni di controllo del cassiere o di un cavo per il denaro da chiudere.
  • Venditore:[] Confermare i pagamenti dal tuo creditore. Firma l'atto e l'affidavit del titolo (il tuo avvocato consegna questi). Fornire la divulgazione di proprietà e qualsiasi ricevuta di riparazione. Portare qualsiasi chiavi, apri garage e codici di accesso.
  • Ogni giorno:] Verificare l'affermazione di regolamento per errori matematici. Assicurare che tutte le contingenze siano state rinunciate o soddisfatte. Conoscere l'ora esatta e la posizione di chiusura (molte chiusure sono ora effettuate per posta o da remoto).

Per una guida più dettagliata, il Consumer Financial Protection Bureau’s Closing Guide offre una camminata passo-passo del processo. Inoltre, Panoramica di Investopedia dei costi di chiusura ti aiuta a anticipare le tasse. Il tuo sito web locale di commissione immobiliare (come il

Con la comprensione del ruolo di ogni documento e la preparazione in anticipo, gli acquirenti e i venditori possono proteggere i loro interessi e passare alla chiusura della giornata con fiducia. [] Inizia a raccogliere e rivedere i documenti non appena la vostra offerta è accettata, non la settimana prima di chiudere.] Prima si cattura errori, più liscia il processo sarà.