Diritto di Zoning e i diritti dei proprietari di proprietà a Redevelop o Rezone

Le leggi di Zoning sono la spina dorsale della moderna regolamentazione dell’uso del suolo, dettando come si può utilizzare la proprietà, quali strutture possono essere costruite, e dove possono essere situate.Per i proprietari di proprietà, queste leggi rappresentano sia un quadro dei diritti prevedibili che una fonte di potenziale frustrazione quando i piani di riqualificazione si scontrano con le restrizioni normative.

Le Fondazioni di Legge Zoning

Lo zoning ha avuto origine all'inizio del XX secolo come risposta alla rapida urbanizzazione e alla necessità di separare usi incompatibili, come le fabbriche dalle case. Il caso della Corte Suprema degli Stati Uniti Village di Euclid v. Ambler Realty Co.] (1926) ha confermato la costituzionalità degli atti di zoning completi sotto il potere della polizia, stabilendo che i governi possono regolare uso del terreno per trasformare la protezione pubblica

I codici locali sono periodicamente aggiornati attraverso modifiche legislative, revisioni di piani e sfide di collocamento. I proprietari devono essere consapevoli che le regole in vigore al momento di una domanda governano il progetto; tuttavia, molte giurisdizioni offrono diritti di giubbotto una volta che viene rilasciato un permesso di costruzione. L'equilibrio tra sviluppo privato e supervisione pubblica è delicato, e la navigazione richiede sia conoscenze legali che pianificazione strategica.

Comprendere i distretti e i regolamenti di Zoning

Le classificazioni di Zoning variano per giurisdizione, ma in genere includono quartieri residenziali, commerciali, industriali, agricoli e misti. All'interno di ogni categoria esistono ulteriori sottodistribuzioni, ad esempio, residenziali monofamiliari (R-1), residenziali multifamiliari (R-3), commerciali di quartiere (C-1), e industriali generali (I-2).

  • Usi consentiti[] – attività consentite da destra (ad esempio, una casa monofamiglia in una zona R-1).
  • Usi tradizionali[[]] – utilizza consentito solo con un permesso speciale soggetto ad una revisione aggiuntiva (ad esempio, un asilo nido in una zona residenziale).
  • Studi di arredo e dimensionali[[[[]] – come la zona minima del lotto, i contrattempi dalle linee di proprietà, altezza dell'edificio, rapporto superficie del pavimento (FAR), e i requisiti di spazio aperto.
  • Linee guida di progettazione[[] – controlli estetici, paesaggi, segnaletica e requisiti di parcheggio.

Le zone sovrapposte impongono restrizioni aggiuntive in cima al distretto di base, spesso per la conservazione storica, la gestione delle alluvioni o lo sviluppo orientato al transito. I proprietari devono rivedere accuratamente la mappa ufficiale dello zoning e il codice prima di pianificare qualsiasi riqualificazione.

Diritti dei proprietari di proprietà a Redevelop all'interno di esistente Zoning

Il percorso più semplice per la riqualificazione è quello di lavorare all'interno della classificazione esistente dello zoning. Finché l'uso proposto è un uso consentito e il progetto soddisfa tutti gli standard dimensionali e di design, il proprietario di proprietà ha tipicamente il diritto di sviluppare. Questo diritto non è assoluto, tuttavia. I governi locali possono imporre condizioni attraverso la revisione del piano di sito, i comitati di revisione del progetto, o le valutazioni di impatto ambientale.

Se l'esistente è danneggiato oltre una certa percentuale del suo valore, molti codici richiedono la ricostruzione per rispettare gli standard attuali. I piani di riqualificazione dovrebbero sempre includere una revisione di conformità dello zoning eseguita da un avvocato di uso terra o da un pianificatore professionista.

Un altro diritto chiave è la possibilità di richiedere i permessi di costruzione una volta che un progetto si allinea con il codice. Se il permesso è negato, il proprietario può fare appello al consiglio di amministrazione di appelli di zoning (BZA) o corpo equivalente, e in definitiva a tribunale di stato. L'onere della prova è con il richiedente per dimostrare che la proposta soddisfa i requisiti del codice.

Il processo di rezoning: Cambiare l'uso designato di una proprietà

Il rezoning è un’azione legislativa che modifica la mappa o il testo della suddivisione di una proprietà. È distinto da una variazione o da un permesso di uso speciale, che tratta le eccezioni all’interno di una determinata zona. Le applicazioni di rizonizzazione sono tipicamente avviate dal proprietario della proprietà, ma richiedono l’approvazione dell’organo legislativo locale – spesso il consiglio comunale o la commissione della contea – dopo una raccomandazione della commissione di pianificazione.

Passi nel processo di rezoning

  1. Consulenza pre-applicazione[[] – Molti comuni incoraggiano o richiedono un incontro con il personale di pianificazione per discutere di fattibilità, coerenza del piano e potenziali problemi.
  2. Invio formale delle applicazioni[[] – Compresa una descrizione legale della proprietà, zoning esistente e proposto, un piano del sito, e una narrazione che spiega i benefici razionali e comunitari.
  3. Rivista e report[[] – Il personale di pianificazione analizza la richiesta contro il piano completo, il codice di zonizzazione, i vincoli ambientali e la capacità delle infrastrutture.
  4. Avviso pubblico e udienze[[[]] – Il diritto di Stato manda avviso ai proprietari di proprietà adiacenti, la pubblicazione su un giornale locale, e almeno un'udienza pubblica prima della commissione di pianificazione.
  5. Raccomandazione della commissione di presentazione[[[] – La commissione vota per raccomandare l'approvazione, la negazione o la modifica.
  6. Decisione del corpo legislativo[[] – Il consiglio comunale o il consiglio di contea detiene un'udienza pubblica finale e voti sull'ordinanza di rezoning.
  7. Approvazione o negazione[[[]] – Se approvato, la mappa di zoning è aggiornata. Se negato, il proprietario può aspettare un periodo (spesso sei mesi ad un anno) prima di riapplicare o può sfidare la decisione in tribunale.

Considerazioni strategiche per applicazioni di rizonizzazione

Il successo del rezoning dipende spesso da dimostrare che il cambiamento proposto è coerente con il piano completo della giurisdizione. Se il piano designa l'area per uso commerciale futuro, un rezoning residenziale-commerciale è più defensibile. Se il piano chiede di concessione bassa densità residenziale, rezoning a appartamenti ad alta densità può affrontare forte opposizione.

Variazioni e permessi di utilizzo condizionale

I proprietari che cercano sollievo da rigidi standard dimensionali possono richiedere un variance[]. Le variazioni sono concesse dal consiglio di zonizzazione appelli quando l'applicazione rigorosa causerebbe un'inutile difficoltà a causa di caratteristiche fisiche uniche della proprietà (ad esempio, forma dispari, pendenza ripida). Il richiedente deve dimostrare che l'alterazione non è auto-creato, che la variazione sarebbe

Un permesso di utilizzo condizionale (chiamato anche un'eccezione speciale o un permesso di uso speciale) permette un uso che è consentito sotto il codice di zoning solo al momento di soddisfare condizioni specifiche.

Sfide e Limitazioni legali

Il quinto emendamento vieta al governo di prendere proprietà privata senza una giusta compensazione. Un'azione regolamentare si verifica quando un regolamento priva il proprietario di tutti gli usi economicamente fattibili della terra (un'assunzione totale) o, sotto il Penn Central]] equilibrare il test, quando l'impatto economico, le interferenze con le aspettative di investimento-backed, e carattere grave.

Altri problemi legali includono processo di due] rivendicazioni (se le procedure erano ingiuste o arbitrarie) e pari protezione rivendicazioni (se una decisione di zonizzazione mira un proprietario di proprietà senza fondamento razionale).

I proprietari che credono che i loro diritti di zonizzazione sono ingiustamente limitati dovrebbero consultare un avvocato esperto di uso del suolo. Molti casi si stabiliscono durante il processo amministrativo o attraverso la negoziazione, ma il contenzioso è talvolta necessario.

Impegno comunitario e realtà politiche

Le decisioni di uso del territorio sono intrinsecamente politiche. I funzionari eletti devono bilanciare gli interessi degli sviluppatori, dei residenti esistenti, dei proprietari di affari e della comunità più ampia. Un'applicazione rezoning che soddisfa tutti i requisiti di codice tecnico può ancora essere negata se genera un'opposizione diffusa. Pertanto, l'impegno comunitario non è facoltativo - è una necessità strategica. I proprietari dovrebbero comunicare in modo proattivo con i vicini, le associazioni di casari e i gruppi di rumore locali prima di deposito di un'sordini di indirizzo di indirizzo di indirizzo di domanda.

La comprensione del paesaggio politico locale, che siede sulla commissione di pianificazione e il consiglio, che costituisce che rappresentano, e che le decisioni di uso del suolo sono state fatte — può informare l'approccio. Alcune giurisdizioni hanno politiche di gestione della crescita, moratoria su determinati usi, o capsità che devono essere navigati.

Conclusioni

La pianificazione di un progetto di legge [LT] è un campo complesso e dinamico che influisce direttamente sulla capacità dei proprietari di proprietà di riqualificare o renare la terra. Mentre i proprietari hanno diritti fondamentali per utilizzare la loro proprietà, questi diritti sono sempre soggetti al potere di polizia dello stato come delegato ai governi locali.