Quali sono i costi di chiusura per le proprietà di investimento?

Per le proprietà di investimento, sia che si tratti di affitti monofamiliari, di unità multifamiliari o di edifici commerciali, questi costi vanno oltre il prezzo di acquisto e rappresentano un importante requisito di cassa in anticipo.

Perché i costi di chiusura sono più elevati per le proprietà di investimento?

I prestiti globali possono essere utilizzati in termini di costi di investimento più elevati rispetto alle case occupate dal proprietario. Questo premio di rischio si presenta in diverse aree. I costi di origine sono spesso 0.5% a 1% più alto, e il pagamento richiesto può variare dal 15% al 25% o più. Molti finanziatori chiedono anche che gli investitori dimostrino importanti riserve di cassa, in genere da sei a dodici mesi di pagamenti ipotecari, dopo la chiusura.

Come fanno i costi di chiusura della proprietà di investimento Differiscono da un residence primario?

Mentre la struttura delle tasse di base è simile, la magnitudine e la negotibilità dei costi si divergono bruscamente. Per una residenza primaria, un mutuatario potrebbe pagare il 2% al 3% del prezzo di acquisto nei costi di chiusura. Per una proprietà di investimento, che la gamma spesso sale al 3% al 5%.

  • Tasse di origine molto importanti:[ In genere lo 0,5% all'1% dell'importo del prestito per i prestiti occupati dal proprietario; per gli investimenti, l'1% al 2% è comune.
  • Requisiti di pagamento:[[] Le residenze primarie possono richiedere fino al 3% (FHA) o 5% (convenzionale); le proprietà di investimento di solito richiedono almeno il 15% e spesso il 20%-25%.
  • Requisiti di riserva:[ Pochi prestiti di soggiorno primari richiedono riserve post-chiusura; la maggior parte dei prestiti di investimento fanno.
  • Punti disconto:[] I punti per l'acquisto del tasso sono più comunemente addebitati e meno negoziabili sui prestiti di investimento.
  • ]Fee waivers:[] Lenders raramente rinunciano all'origine, alla lavorazione, o costi di scrittura per le proprietà di investimento.
  • Valutazione e ispezione:[ Questi possono essere più rigorosi e costosi, soprattutto per le attività multifamiliari o commerciali.

Comprendere queste differenze aiuta gli investitori a evitare costi a sorpresa e confrontare le offerte di prestito con precisione.

Costi di chiusura comuni sbattuti

Per pianificare in modo efficace, gli investitori devono comprendere ogni tassa che sono suscettibili di incontrare.

Lender Fes

  • Tassa di origine:[] Copre il costo del creditore per elaborare e sottoscrivere il prestito.
  • A pagamento:[] Una tassa piana ([[[]$300–$500[]) a volte caricata in anticipo; può essere rimborsabile se il prestito è negato.
  • Tassa di scrittura:[] Tassa per la valutazione della stima del credito. Spesso $400–$800. Può essere in bundle con l'origine.
  • Tassa di elaborazione:[ $200–$500[] per la preparazione dei documenti e l'inserimento dei dati.
  • Punti disconto:[[]] Interessi prepagati per abbassare il tasso. Ogni punto è l'1% dell'importo del prestito.

Le tasse di terze parti

  • Tassa di valutazione:[ $400–$800 per una famiglia single; $ 800–$2,000[] per multi-unità o commerciali.
  • ]Percorso di ispezione:[ $ 300–$600. Opzionale ma fortemente consigliato. Può includere pest separato, tetto, fognature di portata, o valutazioni ambientali ([ $ 100–$500 ciascuno]).
  • Ricerca e assicurazione del titolo:[[] La politica di assicurazione del titolo del credito è obbligatoria (costo basato sull'importo del prestito). La politica del titolo del proprietario è facoltativa ma protegge l'acquirente. Totale $500–$2,000+] a seconda della posizione e del valore.
  • Escluso o tassa di regolamento:[]] A carico della società di credito per facilitare la transazione. In genere [1%–2%[]] del prezzo di acquisto.
  • Regime di registrazione:[] Pagato alla contea per registrare l'atto e ipoteca. [ $50–$300[ per documento.
  • Tasse di trasferimento:[] Imposto da Stato o governo locale basato sul prezzo di vendita. Gamma: 0,1%–2%+ del prezzo. Varie ampiamente (ad esempio, 0,1% in Colorado vs. oltre il 2% in parti di New York).
  • Tassa di soggiorno:[ Se richiesto da un prestatore o da un'azienda di titolo, $ 300–$800].

Articoli e riserve prepagati

  • Imposte prepagate:[[] Quota stimata delle tasse dalla chiusura alla fine dell'anno fiscale.
  • Assicurazione dei proprietari di casa prepagati:[] Il premio del primo anno spesso pagato alla chiusura. Il costo dipende dal tipo di proprietà e dalla copertura.
  • Assicurazione ipoteca prepagata (se applicabile): Alcuni finanziatori richiedono PMI per prestiti di investimento con meno del 20% in calo.
  • Fondo conto bancario:[ I creditori possono richiedere 2–6 mesi di tasse e di assicurazione in deposito alla chiusura.
  • Riserve di caccia:[] Non un costo di chiusura, ma deve essere documentato. In genere 6-12 mesi di pagamenti PITI detenuti in conti liquidi.

Fattori che influenzano i costi di chiusura

Il tally finale dipende da diverse variabili chiave. Capire che aiuta gli investitori anticipare le spese e confrontare le offerte di prestito:

  • Tipo principale:[ I prestiti convenzionali, portafoglio o denaro duro hanno strutture a pagamento diverse. I prestiti sostenuti dal governo (FHA, VA) sono raramente disponibili per gli investimenti.
  • Tipo di proprietà:[ Proprietà multifamiliari e commerciali richiedono valutazioni più estese, valutazioni ambientali e revisione legale.
  • Posizione di proprietà:[[] Le tasse di trasferimento, le tasse di registrazione e le tariffe di assicurazione possono variare da stato, contea e anche città. Ad esempio, i costi di chiusura in California media circa l'1% del prezzo di acquisto, mentre a New York possono superare il 4%.
  • Numero di unità:[ Gli investimenti residenziali di 1-4 unità hanno piani di pagamento standard; 5+ unità o proprietà commerciali spesso comportano prestiti commerciali con costi più elevati.
  • Strategia tasso interessante:[[] Punti di sconto paganti aumenta i costi di anticipo, ma abbassa i pagamenti mensili.
  • Politica di genere:[] Alcuni finanziatori fanno pagare le tasse in un piano “riginazione” carica; altri si accendono.

Gamma di costi tipici

In media, i costi di chiusura dei beni di investimento sono in funzione 2% al 5% del prezzo di acquisto.

  • $200,000 proprietà: $4.000–$10,000
  • $400,000 proprietà: $8,000–$20,000
  • $600,000 proprietà: $ 12.000–$30.000
  • $1,000,000 proprietà: $20.000–$50,000

Questi intervalli includono sia le spese di credito che le spese di terzi. Proprietà in aree ad alto trasferimento-tax o con prestiti commerciali complessi possono superare il 6%.

Strategie per gestire e ridurre i costi di chiusura

Mentre alcuni costi sono fissi, gli investitori possono utilizzare diverse tattiche per ridurre il denaro totale necessario alla chiusura.

Confrontare le stime dei prestiti

Confronta non solo il tasso di interesse, ma le spese di origine totale, punti e commissioni di terze parti. Lender online, sindacati di credito e banche della comunità locale spesso offrono termini competitivi per le proprietà di investimento.

Concessioni di venditori negoziati

In molti mercati, i venditori possono accettare di pagare una parte dei costi di chiusura dell’acquirente (una “concessione del venditore”). Per le proprietà di investimento, i limiti del creditore sono tipicamente fino al 3% del prezzo di acquisto.

Tempo La tua Chiusura

Anche, chiudendo in un mese con obblighi fiscali inferiori può ridurre il pagamento fiscale prorata. Considerare la tempistica stagionale: le bollette fiscali sono spesso più elevate in alcuni mesi.

Utilizzare un prestito No-Closing-Cost

Alcuni creditori offrono prestiti in cui il creditore paga i costi di chiusura in cambio di un tasso di interesse più elevato.Questo è utile se si prevede di tenere la proprietà per un breve periodo (2-5 anni) e si desidera ridurre al minimo i contanti in anticipo.

Scegli il programma giusto prestito

I prestiti del portafoglio da parte delle banche locali possono avere costi di origine inferiori rispetto ai prestiti convenzionali. I prestiti del denaro duro, mentre più costosi, possono chiudere più velocemente con meno tasse in anticipo.

Servizi di ristorazione

Alcuni finanziatori, aziende di titoli e agenti di escrow offrono sconti se si utilizzano le loro affiliate. Essere consapevoli dei potenziali conflitti di interesse, ma prezzi in bundle può risparmiare 10%–20% sulle tasse di terze parti.

Evitare le ispezioni non necessarie

Si può essere in grado di saltare ispezioni opzionali (ad esempio, settiche, bene, radon) per una proprietà più recente che ha rapporti recenti. Tuttavia, la due diligence è critica; un piccolo risparmio ora può portare a enormi costi di riparazione più tardi.

Implicazioni fiscali dei costi di chiusura

I costi di chiusura hanno diversi trattamenti fiscali e la loro comprensione può migliorare il ritorno post-tassa del vostro investimento.

  • Deducibile in anno di acquisto:[[] Punti pagati per abbassare il tasso di interesse (se soddisfano i test IRS per la proprietà di investimento), imposte prepagate (parte proporzionale), e premi di assicurazione ipotecaria (soggetto a phase-outs).
  • Capitalizzato e deprecitato:[ La maggior parte dei costi di chiusura – assicurazione del titolo, tasse di registrazione, spese di valutazione, spese legali, tasse di trasferimento – sono aggiunti alla base dei costi della proprietà. Per la proprietà di affitto residenziale, si deprecita la base oltre 27.5 anni; per la pubblicità, oltre 39 anni (linea strategica).
  • Amortized a termine di prestito:[[] Le tasse di origine molto annessa che non sono punti devono essere ammortizzate durante la vita del prestito.Per un mutuo di 30 anni, detraete 1/30 della tassa ogni anno.
  • Non deducibile o deprecibile:[] Le tariffe per servizi specifici al prestito (come un rapporto di credito o una tassa di valutazione) che non sono capitalizzate sono semplicemente parte del costo del prestito e sono ammortate. Consultare sempre un professionista fiscale o fare riferimento a ]IRS Tax Topic 704 per la tua specifica situazione.

Con la capitalizzazione dei costi ammissibili, aumentate la vostra base deprecibile e abbassate il vostro reddito imponibile ogni anno.

Il processo di chiusura e i vostri diritti

La legge federale richiede ai prestatori di fornire un []Stime di prestito entro tre giorni lavorativi dalla ricezione della domanda e un [[Closing Disclosure[] almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. Questi documenti indicano ogni costo, mostrano eventuali modifiche dalla stima iniziale, e includono l'importo del prestito APR e totale.

Impatto di chiusura dei costi sui rendimenti di investimento

Per esempio, se si acquista un $ 200.000 proprietà di noleggio con un 20% di pagamento in calo ($40.000) e i costi di chiusura di $8,000, il vostro denaro totale investito è $48,000. Se la proprietà netti $12,000 all'anno, il vostro cash-on-cash ritorno è 25% ($ 12.000 / $ 48,000).

Considerazioni speciali per diversi tipi di proprietà

Affitti monofamiliari

Le tariffe si allineano strettamente con i prestiti di residenza primari, ma con costi di origine più elevati e requisiti di riserva. Le valutazioni e le ispezioni sono generalmente standard.

Proprietà multi-familiari (2-4 unità)

Lenders trattano proprietà occupate da 2-4 unità leggermente in modo diverso—si può ottenere un prestito FHA per un massimo di 4 unità se si vive in uno—ma i prestiti multifamiliari di investimento puri richiedono 15%-25% in calo. Le valutazioni sono più complesse e costano 600–$1,200. Le ispezioni spesso includono rapporti separati per unità, aree comuni e sistemi di costruzione.

Proprietà commerciali (5+ unità o non-residenziali)

I prestiti commerciali hanno strutture a pagamento completamente diverse. Le spese di origine sono comunemente 1%–2% dell'importo del prestito. Le valutazioni ambientali (Phase I) sono obbligatorie e costano $2,000–$5,000. Le spese legali per la revisione dei documenti possono superare $2,000. Le valutazioni gestiscono $2,000–$10,000. I costi di chiusura spesso raggiungono 4%–7%.

Proprietà di fissaggio e di scorrimento

Il finanziamento a breve termine da parte di prestatori di denaro duro o investitori privati comporta in genere più alti costi di anticipo (2-5 punti) e penalità di pagamento anticipato brevi. I costi di chiusura possono includere punti, origine, valutazione e spese legali. I prestatori di denaro duro spesso richiedono 20%–30% di sconto. Poiché il periodo di attesa è breve, le tasse elevate hanno un impatto sproporzionato sul profitto.

Variazioni regionali e Fee insolite

I costi di chiusura possono variare notevolmente per posizione. Ad esempio:

  • New York City:[] Le tasse di trasferimento (città e stato) possono superare il 2,5% del prezzo di vendita.
  • California:[[] Le tasse di credito sono spesso condivise tra compratore e venditore; i premi di assicurazione del titolo sono alti.
  • Texas:[] I tassi di assicurazione del titolo sono regolati e includono uno sconto di emissione simultanea.
  • Florida:[] Le tasse di timbro documentali e l'imposta immateriale si applicano ai mutui. Le tasse di registrazione sono superiori a quelle di molti stati.

Inoltre, alcune giurisdizioni espongono tasse insolite come []] costi di impatto comuni[[], [ spese di conservazione storiche[]], o []]] sovrapposizioni di alloggio a prezzi accessibili[[]]]].

Pensieri finali

Con la chiusura dei costi si può fare una parte inevitabile dell’acquisto di un immobile di investimento, ma non è necessario essere un blocco stradale per investire redditizio. Comprendendo le tariffe tipiche, lo shopping aggressivamente tra i finanziatori, negoziando le concessioni, e sfruttando i benefici fiscali, è possibile ridurre al minimo i costi necessari alla chiusura e preservare il capitale per altri investimenti.