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Cosa aspettarsi durante un'appuntamento di chiusura immobiliare

L'appuntamento conclusivo – spesso chiamato l'insediamento o l'incontro – è l'atto finale nel processo di consegna casa, dove la proprietà trasferisce ufficialmente dal venditore al compratore. Per molti acquirenti di prima volta, questo incontro può sentirsi schiacciante a causa della pila di documenti, Jargon legale e grandi somme di denaro che cambia mani. Tuttavia, sapendo esattamente cosa accadrà, chi sarà lì.

Cos'è una chiusura immobiliare?

Una chiusura immobiliare è il culmine legale e finanziario di una transazione immobiliare. È il momento in cui tutte le parti - il venditore, gli agenti, i prestatori e rappresentanti del titolo - venire insieme (spesso di persona o virtualmente) per eseguire le carte necessarie, risolvere i fondi in sospeso e trasferire l'atto. La chiusura è anche quando il mutuo del compratore (se applicabile) diventa ufficiale, e il credito di credito di credito di credito di credito di credito di credito di credito di credito di pagamento.

Il processo è regolato dalle leggi statali e dalle normative federali come la regola TRID (TILA-RESPA Integrated Disclosure), che manda che gli acquirenti ricevono una chiusura di divulgazione almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. Questo documento contiene i termini finali, il tasso di interesse, il pagamento mensile e le tasse di fatturazione.

Preparazione Prima dell'appuntamento: Cosa fare i giorni in anticipo

La maggior parte dello stress di chiusura proviene da sorprese dell’ultimo minuto. La preparazione intelligente inizia giorni prima di sedersi al tavolo. Ecco una lista di controllo per assicurarsi che tu sia pronto.

Recensione Il Tuo Chiusura Divulgazione Con Consapevolmente

Il tuo agente di credito o di regolamento deve fornire il Disclosure di chiusura (CD) almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura. Confrontalo con il tuo Stimato di prestito da prima nel processo. Verificare le discrepanze nell'importo del prestito, tasso di interesse, costi di chiusura e cifre di cassa-chiusura. Se si individua un errore, contattare il tuo creditore immediatamente. Una volta firmato, rinuncia al diritto di contestare la maggior parte delle tasse.

Raccogli documenti e fondi necessari

Se l'acquisto congiuntamente, entrambe le parti devono portare ID. Inoltre portare una copia della polizza di assicurazione del proprietario di casa, la prova di casa associazione (HOA) due se applicabile, e qualsiasi ricevuta di trasferimento di filo. Per i fondi, la maggior parte delle chiusure richiedono un controllo del cassiere o un bonifico bancario—le verifiche personali sono raramente accettate.

Fai una passeggiata finale-trasforma

La maggior parte dei contratti di acquisto permettono una passeggiata finale entro 24 ore dalla chiusura. Questa è la vostra ultima possibilità per garantire che la proprietà è in condizione concordata, che eventuali riparazioni richieste sono state completate, e che non si è verificato alcun nuovo danno. Se si trovano problemi, è possibile ritardare la chiusura o negoziare un credito.

Chi partecipa all'appuntamento di chiusura?

Il cast dei personaggi alla chiusura può variare a seconda del tipo di stato e transazione.

  • L'acquirente(i) – voi e tutti i co-borrower o co-proprietari.
  • Il venditore(i) – a meno che non firmino separatamente prima del tempo.
  • L'agente di chiusura[[] – questo potrebbe essere un rappresentante della società di titolo, un avvocato, o un ufficiale di escrow.
  • Gli agenti immobiliari[[]] – spesso gli agenti dell'acquirente e del venditore partecipano per facilitare qualsiasi domanda dell'ultimo minuto.
  • Un rappresentante del prestatore[[[]] – a volte presente, ma spesso il prestatore invia documenti in anticipo e l'agente di chiusura gestisce le firme.
  • Un notaio pubblico[[]] – per testimoniare le firme e verificare le identità. In alcuni stati, l'agente di chiusura è anche un notaio.

In alcuni stati (come la California), l'acquirente e il venditore non si incontrano mai; le chiusure sono gestite attraverso il deposito. In altri (come New York), un incontro fisico con gli avvocati è la norma.

Documenti chiave Firmerai alla tabella di chiusura

Pianifica di firmare ovunque da 20 a 50 documenti, a seconda del tipo di prestito e dello stato. Non essere intimidato - ogni documento serve uno scopo legale o finanziario specifico.

1. Il Deed

Questo documento trasferisce la proprietà dal venditore a voi. È firmato dal venditore, non dall'acquirente, ma è necessario firmare un'accettazione. L'atto viene poi registrato con la contea per stabilire la proprietà pubblica.

2. Il Mortgage o l'atto di fiducia

Se avete un prestito, firmerete il mutuo (in stati di teoria del lien) o l'atto di fiducia (in stati di teoria del titolo). Questo dà al creditore un interesse di sicurezza nella proprietà, se si predefinisce, possono preeclose.

3. La nota di promissoria

Questa è la vostra promessa di rimborsare il prestito. Si afferma l'importo del prestito, tasso di interesse, il programma di rimborso e le conseguenze di default. Questo è il documento finanziario più importante che firmate—guardalo con attenzione.

4. La divulgazione di chiusura (CD)

L'utente ha già esaminato, ma ora si firma per riconoscere i termini di prestito e i costi di chiusura finali.

5. La dichiarazione di regolamento (HUD-1 o ALTA)

Questo indica tutti i debiti e i crediti a compratore e venditore, e mostra dove ogni dollaro è andato, comprese le commissioni di agente immobiliare, le tasse, l'assicurazione del titolo e le tasse di registrazione.

6. Affermazioni, Divulgazioni e istruzioni di Escrow

Si può firmare l'occupazione affidavits (che sta indicando che si intende vivere in casa), rivelazioni di vernice a base di piombo per le case costruite prima del 1978, e varie forme specifiche dello stato.

7. Dichiarazione iniziale del deposito

Se il creditore sta raccogliendo le tasse di proprietà e l'assicurazione in un conto di deposito, questa dichiarazione delinea gli importi raccolti e come saranno erogati.

Per un'immersione più profonda, il Consumer Financial Protection Bureau fornisce una guida completa ai documenti di chiusura[].

Cosa succede durante l'appuntamento Passo dopo Passo

L’incontro di chiusura effettivo dura tipicamente 45 minuti a due ore. Ecco il flusso:

Passo 1: Introduzione e verifica dell'ID

L’agente o notarile chiudirà l’identificazione della foto e confermerà che tutti i presenti sono autorizzati a firmare, e possono anche chiedere una copia del legante assicurativo del vostro proprietario.

Fase 2: Presentazione e firma del documento

L’agente di chiusura presenterà ogni documento, spesso in un ordine specifico. Riassumono i punti chiave — in particolare la nota promissory, ipoteca e chiusura di divulgazione. È possibile leggere ogni documento in pieno se lo si desidera, ma i compratori più esperti scandiscono le cifre chiave e segno.

Importante:[]] Non firmare alcun documento che non capisci. Chiedere chiarimenti su qualsiasi cosa, dalle sanzioni di pagamento anticipato ai rinuncianti. Un buon agente di chiusura spiegherà felicemente.

Passo 3: Trasferimento dei fondi

Una volta firmati tutti i documenti, fornisci i fondi per il pagamento e per i costi di chiusura. L’agente di chiusura verifica i fondi (solitamente tramite bonifico o assegno) e poi li eroga: pagando il venditore, agenti immobiliari, il creditore, e qualsiasi terzo come ispettori o sondatori. Il venditore riceve solitamente i proventi netti meno eventuali reclami o pagamenti.

Passo 4: Scambio di chiavi e finale di walk-Through Recap

Dopo che i fondi sono stati cancellati, il venditore consegna le chiavi, apriporta garage, e qualsiasi manuale o garanzia. Alcuni agenti fanno una passeggiata finale immediatamente prima di chiudere, ma se non, questo è il momento in cui si riceve l'accesso.

Fase 5: Firma della Dichiarazione di Settlement

Sia l'acquirente che il venditore firmano la dichiarazione di regolamento per verificare che tutti gli importi siano corretti, questo è l'ultimo documento prima della chiusura è dichiarato completo.

Dopo la chiusura: cosa succede il prossimo

La riunione di chiusura non è la fine, ci sono passi amministrativi che seguono.

Registrazione del Deed e Mortgage

La società di titolo o agente di chiusura registrerà l'atto e l'ipoteca con l'ufficio del registratore di contea. Questo rende la vostra proprietà record pubblico e perfeziona il mento del creditore. La registrazione di solito avviene entro 24–48 ore.

Ricevere il vostro pacchetto di chiusura

Riceverai un raccoglitore o una cartella digitale contenente copie di ogni documento firmato, l'istruzione di regolamento, la polizza assicurativa del titolo e qualsiasi altra divulgazione. Mantenere questo pacchetto per sempre - si potrebbe avere bisogno di esso quando rifinanzia, vendendo o depositando le tasse.

Impostazione di utilità e cambiamento di indirizzo

Trasferire o stabilire elettrico, gas, acqua, spazzatura, internet e qualsiasi altro servizio. Non dimenticare di aggiornare il tuo indirizzo con l'ufficio postale, la banca, l'assicurazione e la registrazione degli elettori. Ulteriori informazioni su attività post-closing essenziali da ]

Fare il tuo primo pagamento Mortgage

Il primo pagamento è in genere dovuto circa 30–45 giorni dopo la chiusura, a seconda di quando i fondi di prestito. Il vostro creditore fornirà un coupon di pagamento o il portale online. Segnare la data dovuta sul vostro calendario e impostare auto-pagamento per evitare le tariffe tardive.

Pitfalls comune e come evitare di loro

Anche con una preparazione attenta, possono sorgere problemi. Ecco i problemi più comuni e modi per mitigarli:

Ritiri di finanziamento

Sempre confermare le istruzioni del filo direttamente con l'agente di chiusura per telefono - non fare affidamento solo su e-mail, come la frode del filo è rampante. Se si utilizza un controllo del cassiere, assicurarsi che sia fatto esattamente come istruito.

Errori di documento

Il nome mancante o il tasso di interesse non corretto sul disco di chiusura possono invalidare il prestito.Rivedere il CD il minuto che lo ricevi. Se è necessario una correzione, si può dover ritardare la chiusura di tre giorni lavorativi per rispettare TRID.

Problemi di ultima generazione

Se il passaggio rivela problemi, si ha la leva per negoziare un credito o insistere per le riparazioni prima di firmare. Non essere sotto pressione per chiudere senza ispezionare.

Fondi insufficienti alla chiusura

Il vostro cash-to-close può cambiare se il cambio di costi del venditore o se si è miscalculato le tasse prorated. Chiedere un cash-to-close finale 48 ore prima di chiudere. Portare fondi extra se possibile, o avere un piano per collegare soldi aggiuntivi rapidamente.

Consigli per un'esperienza di chiusura di liscio

  • Comunicare presto e spesso:[] Resta in contatto con il tuo agente, prestatore e coordinatore di chiusura.
  • Porta una penna:[] Gli agenti di chiusura di solito forniscono penne, ma avere la vostra penna blu o nera fine-punto assicura che le vostre firme sono croccanti.
  • Leggi, ma non esagerare:[ Hai il diritto legale di leggere ogni parola, ma i documenti sono spesso caldaia.
  • Chiedi per una stima dell'orario di chiusura:[ Alcune chiusure sono veloci; altre trascinano. Pianificate il vostro giorno di conseguenza ed evitate di programmare qualcosa subito dopo.
  • Considerare una chiusura virtuale:[ Molte aziende del titolo offrono ora eClosings o notai mobili che vengono a voi.

Per una pace aggiuntiva della mente, l'Associazione Nazionale dei Realtori fornisce risorse e guide di consumo che spiegano i vostri diritti alla chiusura.

Domande frequenti su Chiusura degli Appuntamenti

Posso chiudere senza essere fisicamente presente?

Sì, molti stati permettono la notarizzazione online remota (RON) o consentono di concedere il potere di avvocato a qualcun altro di firmare. Controllare con il vostro agente di chiusura e creditore - devono approvare metodi di firma alternativi in anticipo.

Cosa succede se non posso partecipare alla chiusura prevista?

I chiusure possono essere riprogrammati in pochi giorni, ma questo può influenzare la chiusura del tasso di interesse o la timeline del venditore. Alcuni contratti impongono sanzioni per ritardi.

Mi serve un avvocato alla chiusura?

In alcuni stati (come New York, Georgia e Massachusetts), è richiesto un avvocato, in altri, una società di titoli gestisce tutto. Anche se non richiesto, assumere un avvocato immobiliare per la revisione può proteggere i vostri interessi, soprattutto per le transazioni complesse.

Quanto tempo ci vuole per ottenere le chiavi dopo la chiusura?

Di solito si ricevono le chiavi immediatamente dopo la firma e il finanziamento, ma occasionalmente il venditore rimane per alcuni giorni sotto un contratto di affitto-back.

Pensieri finali: Chiusura è l'inizio

Mentre l'appuntamento conclusivo è l'ultimo ostacolo che dovete chiarire per comprare una casa, segna anche l'inizio del vostro viaggio come proprietario di casa. Il processo è intenso, ma la preparazione accurata e una chiara comprensione di cosa aspettarsi trasformarlo da una fonte di stress in una pietra miliare trionfante. Mantenere i vostri documenti organizzati, appoggiati sul vostro team immobiliare, e celebrare quando le chiavi sono in mano.