L'acquisto di immobili con co-propri o acquirenti multipli può essere un'emozionante pietra miliare, ma introduce anche complessità legali che raramente presentano transazioni a singolo livello. Senza una pianificazione attenta, disaccordi su finanze, utilizzo o strategie di uscita possono sforzare le relazioni e anche portare a contenzioso costoso. Questo articolo fornisce consigli legali attitudini per aiutarti a navigare nel processo di chiusura quando sono coinvolti più parti - dalla scelta della giusta struttura di gestione della gestione di progetto di un accordo di solida collaborazione.

Scegliere la struttura di proprietà giusta

La prima e più critica decisione è come il titolo della proprietà sarà tenuto. La struttura di proprietà che si sceglie determina come le decisioni vengono prese, come le tasse sono pagate, e che cosa succede se un proprietario muore o vuole vendere.

Tenanzia congiunta con diritto di sopravvivenza

In base alla tenanzia comune, tutti i proprietari detengono un interesse uguale e non diviso per la proprietà, e quando un proprietario muore, la loro quota passa automaticamente ai proprietari superstiti senza passare attraverso probate. Questa struttura è popolare tra i coniugi o membri della famiglia che vogliono un trasferimento senza soluzione di continuità di proprietà. Tuttavia, la tenanza comune può essere problematica se i proprietari in seguito non sono d'accordo o se un proprietario vuole vendere la loro quota, perché tutti i proprietari devono acconsentire a qualsiasi trasferimento o mutuo.

Tenanzia in comune

Tenancy in common permette ai proprietari di tenere azioni diseguali (ad esempio, una persona possiede il 60%, un altro 40%) e non include un diritto di sopravvivenza. Quando un proprietario muore, la loro quota passa ai loro eredi, non automaticamente agli altri co-proprietari. Questa struttura offre maggiore flessibilità ed è comune tra amici o partner commerciali, ma può creare complicazioni se gli eredi non sono coinvolti nella gestione della proprietà.

Società di partenariato o responsabilità limitata (LLC)

Per le proprietà di investimento o situazioni in cui i compratori più non correlati sono fondi di pooling, formando un LLC o una partnership generale fornisce un quadro giuridico formale. L'ente detiene la proprietà, e gli acquirenti propri interessi di appartenenza o parti di partenariato. Questo approccio può proteggere i beni personali dalla responsabilità, semplificare il trasferimento di proprietà e consentire la flessibilità fiscale. Tuttavia, richiede costi aggiuntivi di upfront e la conformità in corso, come il deposito di report annuali e il mantenimento di conti bancari separati.

Key takeaway:[]] Lavorare con un avvocato immobiliare per valutare quale struttura si allinea con i vostri obiettivi a lungo termine. Ad esempio, un avvocato di pianificazione immobiliare può aiutare a decidere tra la tenacia comune e la tenanza in comune sulla base delle vostre esigenze di eredità.

Redazione di un accordo di proprietà co-dipendente globale

Anche se la struttura di proprietà è chiara, un accordo di co-proprietà scritto è essenziale per prevenire le future dispute. Questo documento dovrebbe andare oltre l'atto di base e delineare ogni aspetto importante della co-proprietà.

  • Percentuali di contribuzione e di proprietà:[ Quanto ogni parte contribuisce in anticipo (pagamento a discesa, costi di chiusura) e come le spese in corso come i pagamenti ipotecari, le imposte sulla proprietà, l'assicurazione e la manutenzione sono divise.
  • Procedimenti di precisione:[ Quali decisioni richiedono un consenso unanime rispetto a una maggioranza semplice? Ad esempio, i lavori di ristrutturazione cosmetica potrebbero avere bisogno di approvazione della maggioranza, mentre la vendita della proprietà o l'uscita di un nuovo prestito dovrebbero richiedere l'unanimità.
  • Diritti di utilizzo:[[] Se la proprietà è una casa di vacanza o un edificio multi-unità, specificare come è assegnato il tempo (ad esempio, un programma di rotazione o un sistema di prenotazione) e cosa succede se un proprietario vuole un uso esclusivo per un evento.
  • Essere a carico di spese e profitti:[ Come sono i redditi da noleggio o i rimborsi fiscali distribuiti? Come vengono pagati i maggiori miglioramenti dei capitali? Cosa succede se un proprietario non può soddisfare la loro quota di spese?
  • Procedure di uscita:[ Questa è probabilmente la sezione più importante. Dovrebbe coprire come un proprietario può vendere il loro interesse, se i restanti proprietari hanno un diritto di primo rifiuto, come la proprietà sarà valutata, e come verranno risolte le controversie sulla valutazione o i termini.
  • ]Metodi di risoluzione dei disco:[[] Le clausole di mediazione o di arbitrato possono risparmiare tempo e denaro mantenendo i disaccordi fuori dal tribunale. Alcuni accordi includono anche disposizioni di vendita del buy-sell (una “clausola di scatto”) che permettono a un proprietario di forzare una vendita se le trattative si rompono.

Per un'analisi più approfondita di ciò che dovrebbe essere incluso in un accordo di co-proprietà, la guida Nolo sugli accordi di co-proprietà[] offre modelli pratici e liste di controllo.

Legale Due Diligence Prima della Chiusura

La giusta diligenza è ancora più critica quando sono coinvolti più acquirenti, perché la posta finanziaria di ciascun proprietario è a rischio. I seguenti passaggi devono essere completati prima di firmare qualsiasi documento di chiusura:

Titolo Cerca e Titolo Assicurazione

Ordina una ricerca del titolo per verificare che il venditore abbia una chiara proprietà e per identificare eventuali reclami, giudizi, facilitazioni o alleanze che potrebbero influire sulla proprietà. Tutti i co-proprietari devono essere elencati sulla polizza assicurativa del titolo per proteggere contro le rivendicazioni future. Un proprietario comune che non è nominato sulla politica potrebbe non avere ricorso se un titolo difetto si esegue in seguito.

Restrizioni di Zoning e Land-Use

Se più acquirenti intendono utilizzare la proprietà per affitti a breve termine o per un'attività a casa, assicurarsi che tale uso sia consentito. Inoltre, rivedere eventuali restrizioni sulle divisioni di lotto, costruzione aggiuntiva, o parcheggio che potrebbero influenzare le disposizioni di comproprietà.

Indagini e facilitazioni

Un'indagine di confine attuale può rivelare estorsioni, controversie di confine, o facilitazioni che potrebbero limitare come la proprietà può essere utilizzata. Ad esempio, un facilitazione di utilità potrebbe impedire la costruzione di una recinzione o un capannone in una certa area. Se la proprietà condivide un vialetto o una zona comune con i vicini, l'indagine chiarirà le responsabilità condivise.

Permessi e approvazioni

Verificare che tutte le strutture esistenti, i lavori di ristrutturazione o le aggiunte abbiano i permessi necessari e abbiano superato i controlli. Il lavoro non autorizzato può portare a multe, responsabilità e difficoltà quando si vende.

Per una guida dettagliata sul processo di due diligence, la guida realtor.com sul debito di acquisto domestico[[]] copre ispezioni, rivelazioni e problemi di titolo.

Considerazioni finanziarie e fiscali

La Co-proprietà ha implicazioni finanziarie e fiscali uniche che dovrebbero essere affrontate prima della chiusura.

Disposizioni di mortgage

Se la proprietà sarà finanziata, tutti i co-propri saranno tipicamente elencati sul mutuo. I creditori considerano i punteggi combinati di credito, i redditi e i rapporti di debito-a-income di tutti i mutuatari. Un credito povero del proprietario può trascinare giù l'intera applicazione o portare a un tasso di interesse più alto. Le alternative includono avere uno o più proprietari co-segna mentre gli altri non sono sul mutuo, ma questo può creare rischi legali e finanziari.

Tasse di proprietà e Assicurazione

Le imposte sulla proprietà sono generalmente valutate contro il valore dell'intero immobile, non le azioni individuali. L'accordo di co-proprietà dovrebbe specificare come i pagamenti fiscali sono divisi, soprattutto se le percentuali di proprietà sono diseguali. Allo stesso modo, l'assicurazione dei proprietari di casa dovrebbe nominare tutti i co-proprietari come parti assicurate.

Prestazioni fiscali e passività

I proprietari possono essere in grado di dedurre interessi ipotecari e imposte sulla loro dichiarazione fiscale individuale, a seconda della struttura di proprietà e come viene utilizzata la proprietà.Per le proprietà di investimento, l'ammortamento può essere assegnato tra i proprietari. Tuttavia, l'IRS ha regole severe su "imprese congiunte qualificato" e le operazioni fiscali di partenariato.

Escrow e Account di Riserva

Considerate l'istituzione di un conto bancario o di un conto di credito dedicato per le spese di proprietà. Ogni co-proprietario contribuisce ad un importo impostato mensile, e i fondi sono utilizzati per le tasse, le assicurazioni, le utility e la manutenzione. Ciò impedisce a una persona di sostenere l'onere delle riparazioni inattese. L'accordo dovrebbe specificare come il conto è gestito, che ha accesso, e che cosa succede ai fondi in eccedenza se la proprietà è venduta.

Il processo di chiusura quando i compratori multipli sono coinvolti

La giornata di chiusura prevede l'esecuzione di numerosi documenti, e con acquirenti multipli, il processo può diventare caotico. La preparazione è fondamentale.

Lista di controllo pre-calosing

  • Verificare tutti i documenti di chiusura con un avvocato diversi giorni prima della chiusura. Ogni co-proprietario dovrebbe comprendere i termini dell'atto, l'ipoteca, la nota e qualsiasi dichiarazione di regolamento.
  • Confermare che l'accordo di co-proprietà è stato firmato e notarizzato da tutte le parti.
  • Verificare che tutti i fondi (pagamento a discesa, costi di chiusura) siano disponibili e che il bonifico bancario o il controllo certificato sia correttamente effettuato.
  • Portare l'identificazione di foto rilasciate dal governo per ogni acquirente. Alcune aziende di titoli richiedono che tutti i co-proprietari siano presenti alla chiusura; altre consentono la firma remota con una corretta notarizzazione.

Documenti che devono essere eseguiti

A seconda della struttura di proprietà, potrebbe essere necessario firmare:

  • L'atto (atto di ingrant, atto di garanzia, o atto di esclusione)
  • La nota promissory e l'atto di fiducia o ipoteca
  • La dichiarazione di insediamento (Chiusura della divulgazione)
  • Qualsiasi dichiarazione giurata di identità o occupazione affidavits
  • L'accordo di co-proprietà (se non firmato in precedenza)

Dopo che tutti i documenti sono firmati, la società del titolo registrerà l'atto con l'ufficio del registratore di contea, e i fondi saranno erogati.

Gestione post-cassione passi e in corso

Le vostre responsabilità non finiscono quando le chiavi vengono consegnate. Efficace gestione post-closing può prevenire equivoci e preservare il valore dell'investimento.

Mantenere le registrazioni organizzate

Creare una cartella digitale o fisica centralizzata che include l'atto, l'accordo di comproprietà, i documenti ipotecari, i rendimenti fiscali, le politiche di assicurazione e le ricevute per le riparazioni o miglioramenti importanti. Tutti i co-propri devono avere accesso.

Pianifica la comunicazione regolare

Impostare riunioni periodiche (quadri o annuali) per discutere le prestazioni della proprietà, le esigenze di manutenzione imminenti e le eventuali modifiche delle circostanze personali dei proprietari.

Piano per l'imprevisto

I cambiamenti di vita – divorzio, perdita di lavoro, trasferimento o morte – possono influenzare la co-proprietà. L’accordo di co-proprietà dovrebbe già affrontare questi scenari, ma è saggio rivedere e aggiornare periodicamente l’accordo. Ad esempio, se un proprietario si sposa, il coniuge può avere alcuni diritti di proprietà della comunità che potrebbero influenzare la co-proprietà. Un avvocato può aiutare a modificare l’accordo per riflettere nuove realtà.

Strategie di uscita: Vendita o trasferimento di proprietà

Infine, uno o piÃ1 co-proprietari vorranno partire. Una strategia di uscita chiara e predefinita puÃ2 impedire una vendita di fuoco o un contenzioso forzato.

Diritto del primo Refusal

La maggior parte degli accordi di comproprietà danno ai restanti proprietari la prima opportunità di acquistare la quota del proprietario in partenza. Il prezzo è tipicamente basato su una formula (ad esempio, la più recente valutazione, un'attestazione reciprocamente concordata, o un prezzo concordato ogni anno). Se i restanti proprietari non possono o non vogliono acquistare, il proprietario in partenza può vendere ad un terzo esterno, previa approvazione degli altri proprietari.

Compra-Sell (Shotgun) Clausola

In una situazione di deadlock, una “clausola di shotgun” permette a un proprietario di offrire di acquistare l’altro a un prezzo specificato. Il proprietario ricevente deve accettare che l’offerta o vendere la propria quota allo stesso prezzo. Questo meccanismo costringe una risoluzione perché il proprietario di offerta nomina un prezzo che sono disposti a pagare o accettare.

Vendita forzata

Se non è possibile raggiungere un accordo, qualsiasi co-proprietario può presentare un'azione di partizione in tribunale. Il tribunale può ordinare la proprietà venduta e i proventi suddivisi in base alle percentuali di proprietà. Le azioni di partecipazione sono costose, che richiedono tempo, e possono portare a un prezzo di vendita inferiore, in modo che dovrebbero essere un ultimo ricorso.

Per ulteriori informazioni sulle strategie di uscita, la guida Rocket Lawyer agli accordi di comproprietà[[] include le disposizioni di buy-sell campione.

Il ruolo di un procuratore immobiliare

Data la complessità delle transazioni multi-buyer, assumere un avvocato immobiliare esperto non è facoltativo—è una necessità.

  • Consiglia la migliore struttura di proprietà per la tua situazione specifica.
  • Si tratta o si esamina l'accordo di co-proprietà per assicurarsi che sia applicabile e copre tutti i punti critici.
  • Coordinate con la società del titolo e prestatore per garantire che tutti i documenti siano correttamente preparati.
  • Identificare potenziali problemi legali durante la due diligenza, come difetti del titolo o violazioni dello zoning.
  • Rappresentare il gruppo in trattative con il venditore o il loro avvocato.

Il costo di un avvocato è in genere una frazione del valore della proprietà e può salvare decine di migliaia di dollari in dispute future.

Consigli finali per una chiusura di liscio

  • Comunicare apertamente dall'inizio.[ Discutere obiettivi finanziari, tolleranza al rischio e aspettative di stile di vita prima di fare un'offerta.
  • Put tutto per iscritto. Anche gli accordi informali possono essere interpretati male. Documentare ogni decisione, soprattutto per quanto riguarda il denaro.
  • Hai un piano di contingenza. Che succede se un co-proprietario non può pagare la loro quota di spese? Chi copre la caduta? Un fondo di riserva può aiutare.
  • Assicurazione sulla vita di un cliente[] Se l'ipoteca dipende da più redditi, una polizza di assicurazione sulla vita su ogni co-proprietario può garantire che i proprietari sopravvissuti possano permettersi la proprietà se uno muore inaspettatamente.
  • Stay organizzato.[] Utilizzare un calendario condiviso per le scadenze di manutenzione, date di deposito fiscale e incontri HOA.

Acquisire beni con i proprietari di co-proprietari o acquirenti multipli può essere un'esperienza gratificante quando la fondazione legale è solida. Investendo il tempo nella fase di progettazione - la scelta della struttura di proprietà giusta, la stesura di un accordo completo, l'esecuzione di una completa diligenza, e la garanzia di consulenza legale professionale - è possibile evitare insidie comuni e godere dei benefici della proprietà immobiliare condivisa.