Comprendere il paesaggio della preclusione

L'acquisto di una proprietà preeclosed può sbloccare risparmi sostanziali, ma il terreno legale è molto più impegnativo di un acquisto domestico convenzionale. Foreclosures sono dotati di rischi unici - lenti numerate non risolte, difetti del titolo, tempeste rigorose, e la possibilità di battaglie di evizione. Una comprensione approfondita del quadro legale, abbinato a meticolosa due diligence, è essenziale per proteggere il vostro investimento e raggiungere una chiusura pulita.

Diritto di recesso e loro impatto

Le leggi preclusioni sono regolate a livello statale e il processo specifico varia ampiamente. I due tipi primari sono preclusione giudiziaria e non giudiziaria, ciascuno con procedure e tempi distinti.

Giudizio contro la preclusione non giudiziaria

In un foreclosure giudiziario, il creditore fa una causa e ottiene un ordine di tribunale per vendere la proprietà. Questo processo richiede spesso sei mesi a oltre un anno, include avvisi pubblici, udienze e può comportare un periodo di redenzione dopo la vendita.

Periodo di redenzione e le loro implicazioni

Alcuni stati conferiscono al proprietario originale un diritto di rivendicazione legale della proprietà dopo la vendita preclusione pagando l'importo dell'offerta completa, più interessi e tasse. Questo periodo può variare da pochi giorni (ad esempio, in Alabama) a 12 mesi (ad esempio, in alcuni stati per proprietà agricole).

Requisiti di avviso e procedure di asta

Le leggi statali dettano come e quando i proprietari di casa devono essere notificati alla preclusione. I requisiti tipici includono la pubblicazione in un giornale locale, la pubblicazione di avvisi sulla proprietà e la spedizione di lettere certificate. Come acquirente, si dovrebbe verificare che tutte le comunicazioni legali sono state correttamente servite. Inoltre, le procedure di aste variano: alcuni richiedono che i offerenti si registrino in anticipo, altri accettano offerte solo di persona.

Pre-Purchase Due Diligence: Rischi di Mitigating

Prima di impegnarsi a qualsiasi acquisto preclusione, la dovuta diligenza completa non è negoziabile.A differenza delle vendite standard in cui i venditori forniscono le informazioni, le preclusioni sono spesso venduti “as-is,” e si assume tutti i difetti noti e sconosciuti.

Titolo Ricerca e Analisi Lien

Il passo più critico è l'ordine di una ricerca completa del titolo da una società di titolo affidabile o un avvocato immobiliare. Questa ricerca scopre le leggi eccezionali, giudizi e incumbranze che potrebbero non svanire automaticamente con una vendita di preclusioni.

Condizione della proprietà e Zoning

Tuttavia, l’accesso può essere limitato, soprattutto all’asta, dove si potrebbe solo essere in grado di visualizzare l’esterno. Per le proprietà bancarie (REO) proprietà, è possibile programmare un’ispezione professionale.

Stato fiscale e di valutazione

Anche se le tasse del proprietario precedente sono delinquenti, si può diventare responsabile se il lien dell'autorità fiscale sopravvive alla vendita. Richiedi un certificato fiscale dal tesoriere della contea o l'ufficio del valutatore per vedere tutti i costi eccezionali. Alcuni comuni impongono le tasse per le multe di esecuzione del codice, le bollette di utilità, o l'abbuono di erba.

Il ruolo di un procuratore immobiliare

Un avvocato può rivedere la preclusione, verificare la catena del titolo, e garantire che la vendita è conforme alla legge statale. Possono anche rappresentare se il venditore o prestatore contesta la vendita, o se il proprietario precedente tenta di sfidare il trasferimento.

Punti legali per diversi metodi di acquisto

Come si acquisisce un immobile precluso – all'asta, attraverso un elenco REO o tramite una vendita breve – determina le specifiche fasi legali e rischi coinvolti.

Asta preclusione

Le condizioni di vendita sono generalmente solo contanti e richiedono la prova di fondi prima di un'offerta. Leggere i termini di asta con attenzione; spesso affermano che la proprietà è venduta come-è senza diritto di ispezione. Un deposito non rimborsabile (di solito 5–10% dell'offerta) è dovuto immediatamente, con il saldo dovuto entro 24 a 48 ore.

Immobili in costruzione (REO)

Le proprietà REO sono già di proprietà del creditore, quindi il processo assomiglia a una transazione immobiliare standard. Si presenta un'offerta, negozia il prezzo, e stipula un accordo di acquisto. Tuttavia, i creditori spesso utilizzano contratti non negoziabili che li favoriscono pesantemente. Essi tipicamente richiedono una polizza di assicurazione del titolo e possono incaricare che l'acquirente rinuncia a determinate divulgazioni.

Vendita di prodotti

Una breve vendita si verifica quando il creditore accetta meno del saldo ipotecario eccezionale. Anche se non tecnicamente un preclusione, è spesso un precursore. La due diligence dell'acquirente è simile ma con strati aggiunti: è necessario ottenere l'approvazione del prestatore, che può richiedere mesi, e il contratto include una clausola di approvazione di terzi.

Finanziamento e requisiti legali

Se si prevede di utilizzare il finanziamento, avrete bisogno di opzioni alternative come i prestiti di denaro duro, che portano alti tassi di interesse e termini brevi. Per le proprietà REO, il finanziamento convenzionale può essere possibile, ma i finanziatori spesso richiedono un più ampio pagamento di giù, che è 20-30% e imporre condizioni più severe a causa della condizione di ristrutturazione della proprietà.

Il processo di chiusura e le pratiche legali

La chiusura di una proprietà preeclosed comporta documenti che differiscono leggermente da un acquisto domestico standard.

  • Il deed]: Per un'asta, questo può essere un atto di fiducia, atto dello sceriffo, o atto dell'arbitro. Per un REO, riceverete un atto di garanzia o una garanzia speciale.
  • Affidavit del titolo[[]: Questa dichiarazione giurata dal venditore (o trusteee) attesta che non ci sono lenti o giudizi non chiusi.
  • Title polizza assicurativa[[[]: La maggior parte dei prestatori richiede una politica di titolo del creditore. L'acquisto di una politica del proprietario è saggio difendere la vostra proprietà contro i difetti del titolo che la ricerca ha mancato.
  • Documenti di registrazione[[]: L'atto e tutti i documenti ipotecari relativi devono essere registrati con l'ufficio del registratore di contea per perfezionare la vostra proprietà.
  • Pagamenti fiscali e fiscali[[]: Paga qualsiasi tassa di proprietà prorata, tasse di registrazione e tasse di trasferimento.

Lavorare con un agente di credito o di regolamento esperto con preclusioni. Possono coordinare il pagamento di una lente preventiva, gestire il rilascio del vecchio atto di fiducia e garantire che tutte le formalità legali vengano soddisfatte prima di erogare fondi. Per gli acquisti di aste, la chiusura è spesso immediata - entro 24 a 48 ore - quindi essere preparati con fondi in contanti o certificati.

Sfide legali comuni e come mitigare

Anche con un'attenta pianificazione, possono sorgere problemi. Le sfide legali più frequenti includono:

Foreclosure di sopravvivenza non ancora ripiegata

Alcuni liens, come le tasse federali, le valutazioni HOA e le lenti comunali, non possono essere estinti da una vendita preclusione, soprattutto in preclusioni non giudiziarie. Una ricerca dettagliata del titolo e l'assicurazione del titolo sono le vostre difese primarie. Se un lien appare post-closing, potrebbe essere necessario negoziare con il titolare del lien o pagare fuori. In alcuni casi, si può contestare la validità del lien.

Evizione dei lavoratori

Le proprietà foreclosed hanno spesso inquilini o ex proprietari che rimangono. Le leggi federali e statali proteggono gli inquilini; i Protettori alla legge Foreclosure richiede il nuovo proprietario per onorare le locazioni esistenti o fornire 90 giorni di preavviso prima di evadere i mesi inquilini. Se il proprietario precedente o gli squatters rimangono, non è possibile modificare le serrature.

Titolo Difetti e Dispute di ProprietÃ

Occasionalmente, la vendita preclusione stessa è contestata in tribunale a causa di errori procedurali, frode, o il fallimento del mutuatario originale. Se la vendita è annullata, si potrebbe perdere sia la proprietà e il vostro investimento. La migliore protezione è una revisione completa del titolo pre-acquisto e l'acquisto da un creditore che ha seguito tutti i requisiti legali. L'assicurazione del titolo del proprietario può coprire le spese legali per difendere il vostro titolo.

Condizioni di proprietà

Poiché la maggior parte delle vendite sono as-is, si ha un ricorso limitato contro il venditore. La strategia di mitigazione è un controllo professionale e un fondo di contingenza. Per questioni ambientali come serbatoi di stoccaggio sotterraneo o vernice di piombo, consultare uno specialista prima di chiudere. Alcune proprietà possono avere violazioni di codice che richiedono la correzione immediata, che portano a sanzioni o addirittura la condanna.

Conclusioni

L'acquisto di un immobile precluso offre reali opportunità di valore, ma i rischi legali richiedono una navigazione attenta. Capire le leggi di preclusione nel vostro stato, condurre una completa due diligence, selezionare il metodo di acquisto giusto, e garantire un finanziamento appropriato, è possibile ridurre le probabilità di spiacevoli sorprese. Il processo di chiusura richiede l'attenzione al tipo di azione, l'assicurazione del titolo, e la registrazione corretta.