La comprensione degli usi non conformi è essenziale per qualsiasi proprietario, sviluppatore o pianificatore di comunità che naviga il complesso paesaggio della legge zoning. Questi usi rappresentano un ponte legale tra le normative passate e le ordinanze attuali, permettendo a certe proprietà di continuare a funzionare anche dopo che i cambiamenti di zoning altrimenti li vietano.

Quali sono gli usi non conformi?

Un uso non conforme si presenta quando un pacco di terra o una struttura è stato legalmente stabilito in base alle norme di zonizzazione in vigore al momento della sua creazione, ma l'ordinanza di zonizzazione applicabile è successivamente modificata in modo che l'uso esistente non perda più con le nuove regole. Ad esempio, un piccolo negozio di riparazione auto che ha operato legalmente in un distretto successivamente rizoned per uso residenziale monofamiglia sarebbe diventato un uso non conforme.

I codici di zoning servono a separare gli usi terrestri incompatibili, come l'industria pesante dai quartieri residenziali, e a promuovere la crescita ordinata. Tuttavia, la suddivisione non è statica. Le città aggiornano i loro piani e le ordinanze complete per riflettere i cambiamenti demografici, le priorità economiche, o gli obiettivi ambientali. Senza la protezione degli usi non conformi, ogni rezoning potrebbe costringere le imprese o le case esistenti a chiudere immediatamente, sollevando gravi questioni costituzionali sui diritti di proprietà e il processo dovuto.

Esempi illustrativi

  • Un negozio di alimentari che preveda un cambiamento di zonizzazione in un quartiere residenziale-solo.
  • Una fossa di ghiaia che opera sulla terra in seguito designata per uso agricolo.
  • Un duplex in una zona monofamiliare che è stato costruito prima che il codice di zoning è stato enato.
  • Un cartellone che era adeguatamente consentito, ma ora viola le restrizioni di segno-altezza.

Le corti e i codici comunali spesso distinguono tra un non conforme (l'attività stessa) e una struttura non conforme[[] (un edificio che non soddisfa i requisiti attuali di contrazione, altezza o massa anche se l'uso è consentito). Entrambe sono protette, ma le regole che regolano le modifiche a una struttura non conforme possono differire da sé stessa.

Tipi di usi non conformi

La legge Zoning riconosce in genere due ampie categorie di usi non conformi, ciascuno con un trattamento giuridico distinto:

Uso non conforme (Attività)

Ciò avviene quando l'attività svolta sulla proprietà non è più conforme agli usi consentiti del distretto di zoning attuale. Ad esempio, un'attività di lavaggio a secco in una zona di uso misto che viene successivamente rimessa in uso esclusivamente residenziale crea un uso non conforme. L'attività è consentita di continuare sotto una clausola bisnonno]], ma i limiti rigorosi si applicano alla sua espansione o modifica.

Struttura non conforme

Qui, l'edificio stesso viola gli standard dimensionali come il rapporto superficie pavimento, i contrassegni di cantiere o i limiti di altezza, anche se l'uso è permesso. Un esempio classico è una casa costruita a 10 piedi da una linea di proprietà in un distretto che ora richiede un instauramento laterale di 20 piedi. La struttura è legale per rimanere, ma qualsiasi aggiunta potrebbe essere necessario per rispettare le regole di instabilità attuali, o l'intera struttura perde il suo stato non conforme.

Alcune giurisdizioni si diffondono ulteriormente in sottotipi specifici: [legal non-conforming (che soddisfa i requisiti originali e mai abbandonati) contro illegal non-conforming (stabilito in violazione di legge precedente ma in seguito protetto da errore—raramente riconosciuto).

Protezione legale per usi non conformi

La protezione giuridica primaria per usi non conformi deriva dal Quinto emendamento alla Costituzione degli Stati Uniti, che vieta al governo di prendere proprietà privata senza una giusta compensazione. Permettendo un uso che era legale al suo inizio di continuare nonostante un cambiamento di zonizzazione è un modo per evitare un regolamento prendendo[]]]]. Le corti hanno costantemente sostenuto che le ordinanze di zonizzazione non possono eliminare in modo convincente gli usi stabiliti a meno che non sia

La maggior parte dei codici urbani afferma esplicitamente che gli usi legali non conformi [ possono continuare[], spesso utilizzando il linguaggio come: “Un qualsiasi uso legale non conforme esistente al momento dell'adozione di questa ordinanza può essere continuato, anche se tale uso non è conforme alle disposizioni di questa ordinanza.” Questa protezione non è assoluta; è soggetto a condizioni progettate per evitare l'espansione di un uso permanente del quartiere.

Condizioni chiave per la protezione

  • L'uso deve essere stato legittimamente stabilito[] secondo le precedenti normative di zonizzazione. Un uso che era illegale dall'inizio (ad esempio, operativo senza permesso richiesto) non può diventare un uso non conforme.
  • L'uso deve essere attivo e in corso[[]. Se il proprietario della proprietà cessa volontariamente l'uso non conforme per un periodo specificato (spesso 6-12 mesi, a seconda del codice locale), il diritto di continuare è perso.
  • La struttura non deve essere ]sovviamente distrutta[]. Molte ordinanze affermano che se un edificio contenente un uso non conforme è danneggiato oltre una certa percentuale del suo valore (ad esempio, 50%), può essere ricostruito solo se la nuova struttura è conforme alla zoning attuale.
  • Il proprietario non deve [espand o intensificare[[] l'uso non conforme. Ad esempio, un negozio di riparazione auto non conforme non può aumentare la sua superficie del pavimento, aggiungere più baie di servizio, o utilizzare attrezzature più rumorose che genera rumore o traffico aggiuntivi.

Limitazioni e Terminazione degli usi non conformi

Mentre gli usi non conformi godono di protezioni significative, non sono perpetui. Diversi meccanismi permettono ai comuni di eliminare o terminare tali usi nel tempo, promuovendo la conformità con il piano di zonizzazione.

Abandonazione

Se un uso non conforme viene interrotto per un periodo definito – spesso un anno ma a volte fino a sei mesi o fino a tre anni – la proprietà perde il suo status di nonno. Dopo di che, qualsiasi nuovo uso deve rispettare la zoning attuale. La bandonazione richiede un obiettivo che mostra che il proprietario intende cessare l'uso.

Distruzione

La maggior parte dei codici di zoning includono una clausola di distruzione: se la struttura che ospita un uso non conforme viene danneggiata o distrutta oltre una certa soglia (circa il 50% del suo valore di mercato equo o del costo di sostituzione), l'edificio può essere ricostruito solo in piena conformità con le attuali normative di zoning.

Amortizzazione

Alcune giurisdizioni adottano un periodo di amortizzazione []—un importo fisso di tempo (ad esempio, 5, 10 o 20 anni) durante il quale un uso non conforme può continuare, dopo il quale deve cessare. Questo approccio bilancia le aspettative di investimento del proprietario di proprietà con l'interesse della comunità in caso di conformità.

Proibizioni di espansione

L'espansione di un uso non conforme è quasi universalmente vietata, e questa regola assicura che l'uso non cresca in modo da minare lo scopo della nuova zonizzazione. Tuttavia, alcuni codici permettono espansioni limitate, come ad esempio una piccola aggiunta a una casa che non si conforma in un inconveniente, se l'espansione non aumenta la non conformità.

Implicazioni per proprietari di immobili

Per un proprietario di proprietà, che ha uno stato di utilizzo non conforme può essere sia un bene che una responsabilità. Lo stato protegge l'attività esistente o l'uso da essere forzato fuori da modifiche di zonizzazione, preservando la redditività della proprietà. Un negozio di riparazione auto non conforme in una zona residenziale può ancora essere un bene prezioso che produce reddito perché nessun nuovo concorrente può aprire un negozio simile nelle vicinanze.

Tuttavia, i limiti sono significativi. Il proprietario non può ingrandire l'edificio o cambiare l'uso a un diverso uso non conforme senza perdere protezione. Vendere la proprietà può essere complicato, come un acquirente eredita le stesse restrizioni. Lenders possono visualizzare proprietà non conformi come più rischioso, soprattutto se la distruzione o il rischio di abbandono causa l'incertezza circa il recupero futuro. Inoltre, se l'uso richiede una sostanziale ristrutturazione (ad esempio, portare un vecchio edificio fino a codici di fuoco attuali), il costo può essere dis

Strategie per i proprietari di immobili

  • Documentazione:[] Mantenere i record che dimostrano l'uso è stato legalmente stabilito prima del cambiamento di zonizzazione—vecchi permessi, record fiscali, fotografie e affidavits dai precedenti proprietari.
  • Funzionamento continuo:[] Evitare qualsiasi divario nell'uso che il comune potrebbe interpretare come abbandono. Anche le brevi chiusure (ad esempio, per il rimodellamento) dovrebbero essere accompagnate da prove di intenti continui a continuare.
  • Conosci il codice locale:[] Comprendere il periodo di abbandono specifico, la soglia di distruzione e le regole di espansione nella vostra giurisdizione.
  • Considera una variazione:[] Se l'espansione è essenziale, applica un [variance[[]] dalla scheda di zoning. Una variazione può consentire un ragionevole allargamento se la proprietà soffre di una durezza unica.

Implicazioni per le Comunità

Da un lato, l'uso industriale pesante per persistere in una zona residenziale in crescita può creare fastidiosità – rumore, traffico, odori e pericoli di sicurezza – che frustrano i nuovi residenti e minano gli obiettivi di pianificazione a lungo termine della comunità .

D'altra parte, eliminare bruscamente gli usi non conformi attraverso la chiusura forzata o la demolizione può portare a sfide legali, reclami di risarcimento e backlash politico.

Incentivi per la Conformità Volontaria

Invece di imporre le forze confiscarie, molte città offrono incentivi per incoraggiare i proprietari di proprietà a portare volontariamente i loro usi in conformità.Abbattimenti fiscali, bonus di densità, o accelerato permettendo la riqualificazione può essere strumenti potenti. Ad esempio, una città potrebbe consentire un pozzo di ghiaia non conforme per continuare a un termine fisso, con il proprietario che accetta un piano di bonifica che termina con una suddivisione residenziale.

Buffer Zone e Mitigazione

Alcuni codici di zonizzazione richiedono usi non conformi per fornire buffer, come ad esempio l'aumento di abbattimento, pareti sonore o ore di funzionamento limitate, per ridurre al minimo l'impatto sugli usi confinanti di conformitÃ, consentendo l'uso di rimanere riducendo al contempo l'attrito.

Aggiornamenti periodici del codice

Le disposizioni di amortizzazione nei nuovi codici di zoning riducono la necessità di nonno permanente. Con l'impostazione di un periodo finito per usi non conformi a continuare, le città possono garantire che alla fine tutti gli usi terrestri si allineino al piano attuale.

Usi non conformi contro variazioni

È importante distinguere tra un uso non conforme e un varianza[]]. Una variazione è un permesso formale concesso da un consiglio di ordinamento degli appelli per consentire una deviazione da regole di ordinamento dello zoning, che si presentano come una nuova forma di uso o di struttura che altrimenti sarebbe vietata.

Tip:[]] Un proprietario immobiliare non può ottenere uno status di uso non conforme semplicemente avviando un'attività vietata e sperando di essere non accompagnato in seguito. L'uso deve essere in vigore prima del cambiamento di zonizzazione. Le variazioni sono l'unico modo per nuove attività non conformi.

Tendenze e sfide recenti

La legge Zoning continua ad evolversi, e gli usi non conformi sono al centro di diversi dibattiti contemporanei:

Gentrificazione e spostamento

Nelle aree in rapida gentrificazione, gli usi industriali o commerciali più vecchi spesso diventano non conformi come urbanistica si espande. Le città devono decidere se proteggere questi usi (preservare posti di lavoro e servizi a prezzi accessibili) o eliminarli (ridurre le sfumature per i nuovi residenti).

Cambiamento climatico e resilienza

Molte municipalità stanno aggiornando i loro codici di costruzione, ma stanno lottando per applicare requisiti retroattivi agli edifici non conformi. Alcuni stanno usando l'ammortamento per eliminare lo sviluppo costiero, mentre altri stanno offrendo acquisti per proprietà più volte danneggiate.

Affitti a breve termine

L'aumento di Airbnb e piattaforme simili ha creato molti usi non conformi — le case che vengono utilizzati come affitti a breve termine in zone che proibiscono tale attività. Le città si aggrappano con se a nonno affitti esistenti o li eliminano attraverso ammortamento, spesso affrontando sfide di corte da parte dei proprietari che sostengono il loro utilizzo è un'aspettativa protetta contro gli investimenti.

Diritto alla Fattoria

Le operazioni agricole che precedono lo sprawl suburbano spesso diventano usi non conformi. Molti stati hanno passato leggi “diritte all’agricoltura” che proteggono queste fattorie dalle cause di disturbo e dall’applicazione dello zoning, creando un uso non conforme legale che è difficile per i comuni a eliminare la fase.

Conclusioni

Gli usi non conformi sono una componente vitale della legge zoning, assicurando che i proprietari di proprietà non siano ingiustamente penalizzati dai cambiamenti delle normative sul consumo di terra. Essi forniscono stabilità, proteggono gli investimenti e permettono alle comunità di aggiornare i loro codici di zoning senza causare interruzioni improvvise.

Per i proprietari di proprietà, la comprensione delle regole che disciplinano lo stato non conforme è essenziale per mantenere il diritto di continuare le operazioni e per prendere decisioni informate su ristrutturazioni, vendite o espansioni.Per i pianificatori comunali, la protezione bilanciante con l'applicazione richiede una redazione di codice riflessivo e l'impegno comunitario proattivo. E per chiunque sia coinvolto in immobili, una solida comprensione degli usi non conformi aiuta a navigare il complesso intersezione dei diritti di proprietà e la pianificazione pubblica.

Poiché la legge dello zoning continua ad adattarsi a nuove sfide, dalla resilienza del clima all'economia di condivisione, i principi che stanno alla base degli usi non conformi resteranno così rilevanti come sempre.

[LT]] Associazione americana di pianificazione[[[FLT]]]][][] per i codici di zoning modello, il ] Istituto di informazione legale a Cornell per la legge sul caso di presa