Che cosa è un atto e perché si Matters a chiusura

In ogni transazione immobiliare, il deed è il documento più importante che cambia le mani. Senza di esso, la proprietà non può trasferire legalmente dal venditore al compratore. Mentre il contratto e i documenti di prestito ottenere molta attenzione, l'atto è il pezzo finale, vincolante che rende la vendita ufficiale.

Un atto legale scritto che trasmette il titolo a proprietà reale. Deve contenere una chiara descrizione della proprietà, identificare il granatore (seller) e grantee (buyer), e essere eseguito (firmato) dal granatore. Per essere efficace contro terzi, deve essere [ registrato] nei registri di terra pubblica della contea dove si trova il mondo di nuova registrazione.

L'anatomia di un atto

Ogni azione valida include diversi elementi essenziali, mentre le variazioni esistono per stato, i componenti del nucleo rimangono coerenti:

  • Grantor e Grantee:[ La persona che trasferisce la proprietà (grantor) e la persona che la riceve (grantee).
  • Considerazione:[] Il valore scambiato, tipicamente il prezzo di acquisto, anche se può essere nominale.
  • Clausola di dichiarazione:[ Parole che dimostrano l'intento di trasferire la proprietà, come “conveys and Mandas”.
  • Descrizione della proprietà:[] Una descrizione legale precisa, non solo un indirizzo di strada. Questo può utilizzare il lotto e bloccare i numeri da un piatto registrato, mete e limiti, o indagine governativa.
  • Eccezioni e Prenotazioni:[ Qualsiasi alleviamento, diritti minerali o restrizioni esistenti che rimangono con la proprietà.
  • La gravidanza del Granatore:[] deve essere notarizzata nella maggior parte degli stati per essere documentabile.
  • Riconoscimento:[] Un certificato notarile che conferma l’identità del granatore e la firma volontaria.

Gli atti che non hanno uno di questi elementi possono essere invalidi o inapplicabili. Durante la chiusura, la società di titolo o avvocato assicura che il deed soddisfi tutti i requisiti legali prima che venga consegnato e registrato.

Cinque tipi comuni di azioni usate in immobili

Il livello di protezione che un atto fornisce varia in modo significativo. Gli acquirenti dovrebbero capire quale tipo di ricezione e quali garanzie vengono con esso.

Deed di garanzia generale

Questo atto offre la protezione più forte. Il granatore promette che il titolo è libero da tutti i difetti, lenti e rivendicazioni, [ sia prima che durante la loro proprietà[]. Se un terzo sfida il titolo, il granatore è obbligato a difenderlo. La maggior parte delle vendite residenziali comporta una garanzia generale deed perché dà al compratore pace della mente ed è richiesto da molti finanziatori.

Deed di garanzia speciale

Chiamato anche un atto di garanzia limitato, questo copre solo i difetti che si sono verificati durante il periodo di proprietà del granatore. Non protegge contro le questioni che esistevano prima che il granatore possedesse la proprietà. Questi sono comuni nelle transazioni commerciali e vendite da banche o trust, dove il venditore vuole limitare la responsabilità.

Quitclaim Deed

Un quitclaim deed trasferisce qualsiasi interesse il granatore ha - se del caso - senza fare promesse sulla qualità del titolo. E 'spesso usato per eliminare i difetti di titolo minori, trasferire la proprietà tra i membri della famiglia, o in insediamenti di divorzio. Lenders generalmente non accettano azioni di licenziamento per le transazioni di acquisto perché non offrono protezione dell'acquirente.

Grant Deed

Usato in stati come la California, una sovvenzione deed implica che il granatore non ha già trasmesso la proprietà a qualcun altro e che non ci sono incumbranze non chiuse. Offre meno protezione di un atto di garanzia generale, ma più di un quitclaim.

Bargain e Vendita Deed

Questo deed trasferisce proprietà senza il granatore esplicitamente giustificando titolo, ma può implicare che il granatore ha il diritto di vendere. È spesso utilizzato nelle vendite fiscali o preclusione aste.

“Il tipo di atto che ricevi direttamente colpisce il tuo ricorso legale se un problema di titolo supera più tardi.

Il ruolo centrale del Deed nel processo di chiusura

La chiusura immobiliare, nota anche come insediamento, è l'evento in cui la proprietà trasferisce ufficialmente. L'atto è eseguito dal venditore e consegnato al compratore (o il rappresentante dell'acquirente). Ecco come l'atto si inserisce in ogni fase di chiusura:

Pre-Closing: Ricerca e Preparazione dei Deed

Prima della data di chiusura, la società del titolo o avvocato esegue una [ ricerca di un titolo [[] per verificare che il venditore abbia un buon titolo e per identificare eventuali lesioni, giudizi o altri problemi di clouding.

Ulteriori informazioni sul title assicurazioni process[[] e perché una ricerca del titolo è fondamentale.

Il Meeting di chiusura

Durante la chiusura formale (che può essere di persona, via mail-away, o da remoto), il venditore firma l'atto di fronte a un notaio. L'acquirente firma la nota promissory e ipoteca (se finanziamento). I fondi vengono erogati, e l'atto viene consegnato all'acquirente. La consegna è un elemento giuridico chiave - la proprietà non trasferisce fino a quando l'atto è fisicamente o costruttivamente consegnato.

Post-Closing: Registrazione dell'Ed

Dopo la chiusura, l’atto deve essere registrato con l’ufficio del registratore di contea. Questo passaggio rende il trasferimento pubblico e protegge la proprietà dell’acquirente contro le future rivendicazioni. La registrazione stabilisce anche la priorità su qualsiasi documento successivamente filtrato. Il mancato record può portare a una “corsa al tribunale” dove un secondo acquirente registra correttamente l’atto e rivendica il titolo superiore.

Perché comprendere il Deed protegge il tuo investimento

L'atto è più che una formalità; è la fondazione della proprietà immobiliare. Qui ci sono quattro motivi che ogni compratore e venditore dovrebbe prestare molta attenzione a esso:

  • Proof of Ownership:[ Il deed registrato è la prova principale che possiedi la proprietà. Lenders, società di titoli e futuri acquirenti si affidano a esso.
  • Clear Chain of Title:[ Un atto correttamente redatto e registrato mantiene una catena di titolo ininterrotta, che semplifica le vendite future o il rifinanziamento.
  • Definizioni corporative:[] La descrizione legale nell'atto definisce esattamente ciò che la terra è inclusa.
  • Trasferimento dei diritti:[] Il candeggio trasmette non solo la terra ma anche diritti connessi, come le facilitazioni o i diritti minerali, a meno che non esplicitamente riservati.

Se l'atto contiene errori, come un nome non toccato, una descrizione legale errata o una firma mancante, può essere nullo. Ecco perché molti stati richiedono l'assicurazione del titolo per proteggere i creditori e gli acquirenti contro tali difetti.

Pitfalls comune e come evitare di loro

Anche i professionisti del settore immobiliare esperti possono incontrare problemi legati all'azione, la consapevolezza di questi problemi ti aiuta a affrontarli prima di sradicare una chiusura o nube il tuo titolo.

Firma dimenticata o riconoscimento dell'improper

Spesso non è registrato un atto senza firma notaria, il quale deve assicurare che la sezione notarile sia completata correttamente e che include la data di scadenza e di tenuta del notaio.

Descrizione legale che non corrisponde al sondaggio

Una descrizione legale obsoleta o errata può rendere difettosa una azione.

Segnatura orale mancante

In stati di proprietà della comunità, entrambi i coniugi devono eseguire l'atto anche se solo uno è sul titolo.

Prior Liens non autorizzato

Se un precedente mutuo o giudizio lien è ancora in corso, il nuovo atto non può cancellarlo. La società del titolo garantirà che tutte le le lenti sono pagate e rilasciate prima di registrare il nuovo atto.

Utilizzo del tipo di azione sbagliato

Gli acquirenti che accettano un atto di licenziamento senza comprendere i suoi limiti possono scoprire in seguito i problemi del titolo che il venditore non ha mai garantito.

Registrazione dell'atto: cosa succede dopo la chiusura

La registrazione è il passo finale nel rendere il atto legalmente efficace contro terzi. Nella maggior parte delle giurisdizioni, il registratore di contea o il registrar di azioni riceve l'atto originale eseguito (spesso dopo il pagamento delle tasse di registrazione e di trasferimento).

  • Avviso costruttivo:[] Il pubblico si considera avere avviso della vostra proprietà, impedendo un successivo buon cliente di rivendicare l'ignoranza.
  • Priorità:[ La maggior parte degli stati seguono un sistema di registrazione “corsa” o “corsa pura”.
  • Cambio di titolo:[[] Un atto registrato crea un ingresso permanente nella storia della proprietà, su cui le ricerche future del titolo si affidano.

Gli acquirenti devono ricevere una copia certificata dell'atto registrato dalla società del titolo o ufficio del registratore, spesso settimane dopo la chiusura.

Come Titolo Assicurazione Complementi del Deed

Un atto di deed trasmette il titolo, ma non garantisce che il titolo sia privo di difetti nascosti. Ad esempio, un atto forgiato da un precedente proprietario, un erede sconosciuto che rivendica un interesse, o un errore di indagine potrebbe ancora influenzare la vostra proprietà.

  • Politica di Genere:[] Richiesto da quasi tutti i prestatori di ipoteca, che coprono l'importo del prestito.
  • Politica del proprietario:[ Opzionale ma altamente raccomandato; copre le vostre spese di equità e legali fino al prezzo di acquisto.

La maggior parte dei prestatori richiedono una politica del creditore, ma la politica del proprietario è un modo economico per proteggere la promessa del deed. Leggi la Guida di ispezione sul perché avete bisogno di assicurazione del titolo.

Situazioni speciali: Atti nei trust, Probate e Foreclosure

Non tutte le azioni sono semplici trasferimenti di granito-a-grantee. Varie circostanze particolari influiscono su come vengono utilizzate le azioni durante la chiusura:

Deeds fiduciario (Deed of Trust)

In molti stati, il finanziamento è garantito da un atto di fiducia piuttosto che da un mutuo.Ciò comporta tre parti: il mutuatario (fidenziale), un trustee (spesso una società di titolo), e il creditore (beneficiario). Al termine del rimborso completo, il trusteee rilascia un lien. Durante una vendita, l'acquirente deve garantire che qualsiasi atto di fiducia esistente sia soddisfatto e riconveyed.

Trasferimenti di successione

Se il venditore è una proprietà, l'atto può essere firmato da un rappresentante personale o un esecutore, che richiede lettere di amministrazione emesse da un tribunale e spesso un ordine di successione che conferma la vendita.

Deeds preclusione

Quando una proprietà viene venduta a preclusione, il offerente vincente riceve un [[] preclusione di atto[[]] (spesso un atto di uno sceriffo o un atto di fiducia).

Acquirenti internazionali e registrazione dei deed

Molti stati richiedono l'atto di includere l'indirizzo straniero dell'acquirente, e alcuni impongono le tasse di mantenimento sul venditore se l'acquirente è un non-resident. Inoltre, la descrizione legale del atto deve rispettare gli standard di indagine degli Stati Uniti. Un avvocato immobiliare esperto può aiutare a navigare questi requisiti e garantire che l'atto è valido attraverso le giurisdizioni.

Domande frequenti sui fatti alla chiusura

Quando la proprietà trasferisce effettivamente?

Trasferimenti di proprietà su di consegna e accettazione[ dell'atto, che si verifica tipicamente alla chiusura. Tuttavia, la registrazione è necessaria per proteggere i diritti dell'acquirente contro terzi.

Posso vendere la proprietà se il deed non è stato ancora registrato?

Tecnicamente sì, ma è altamente rischioso. Le azioni non registrate sono vulnerabili a rivendicazioni superiori.

E se ci fosse un errore nell'atto dopo la registrazione?

Un atto correttivo (chiamato anche atto di correzione) può essere utilizzato per correggere errori minori come errori di errore o descrizioni legali errate. Entrambe le parti devono firmare l'atto correttivo, e deve essere registrato.

È richiesto un notaio su ogni atto?

La maggior parte degli Stati richiede la notarizzazione per un atto da registrare. Alcuni stati permettono il riconoscimento davanti a un notaio o ufficiale autorizzato.

Ho bisogno di un avvocato per preparare l'atto?

Mentre alcuni stati permettono alle società del titolo o agli agenti di escrow di redigere azioni, molte giurisdizioni richiedono un avvocato. Anche se non è legalmente richiesto, la revisione legale assicura che l'atto riflette esattamente la transazione e protegge i vostri interessi.

Conclusione: Assicurare la vostra proprietà con un Deed correttamente gestito

La deed è la pietra angolare della proprietà immobiliare. Comprendere il suo significato durante la chiusura consente sia acquirenti che venditori di navigare con fiducia la transazione. Dalla scelta del tipo di atto giusto per assicurarsi che sia correttamente redatto, firmato, notarizzato, e registrato, ogni passo conta.

Prendetevi il tempo per leggere l’atto prima della firma. Fate domande su qualsiasi clausola non capite. E dopo la chiusura, confermare che l’atto è stato registrato e ottenere una copia per i vostri record.