Il possesso avverso è un principio giuridico che permette a una persona di rivendicare la proprietà di terra in determinate condizioni, anche se non sono il proprietario originale. Capire come queste leggi funzionano nel vostro stato può essere cruciale se si crede di avere una pretesa di una proprietà che è stata trascurata o inutilizzata dal proprietario originale. Mentre il concetto è antico, la sua applicazione oggi varia ampiamente attraverso le giurisdizioni, rendendo essenziale per afferrare non solo la dottrina generale, ma anche le sfumature specifiche dello stato.

Che cos'è l'Adverse Possession?

Il possesso avverso è una dottrina legale che concede a una persona diritti di proprietà sulla terra dopo che l'hanno occupato per un periodo specifico, apertamente e senza permesso dal proprietario originale. Questo processo può variare in modo significativo da stato a stato, con diversi requisiti e tempi. La dottrina serve diversi scopi: incoraggia l'uso produttivo di terreni, risolve rivendicazioni titolo stale, e punisce i proprietari di proprietà che non riescono a difendere i propri confini.

Storicamente, il possesso avverso risale al diritto comune inglese ed è stato importato nella giurisprudenza americana. Gli Stati hanno codificato questi principi in leggi di limitazione per le azioni di espulsione, creando efficacemente un meccanismo a titolo silenzioso dopo un periodo di possesso prescritto. Tuttavia, il termine "possesso avverso" stesso non appare in molti statuti; piuttosto, è un'interpretazione giudiziaria delle leggi che regolano il recupero di proprietà reale.

Requisiti chiave per il Possessione avverso

Per avere successo in una pretesa di possesso avverso, un richiedente deve dimostrare tipicamente ciascuno dei seguenti elementi con prove chiare e convincenti. Mentre i nomi di questi elementi sono coerenti in tutti gli stati, le definizioni e gli standard specifici possono differire.

Possessione effettiva

Il ricorrente deve utilizzare fisicamente la terra come proprietario tipico. Ciò significa più di visite occasionali; richiede continui atti di possesso visibili appropriati al carattere della proprietà. Per un lotto vacante, questo potrebbe includere il mantenimento del prato, l'estrazione di una recinzione, o veicoli di parcheggio. Per una casa, potrebbe significare vivere nella residenza e pagare le utenze. Le corti guardano alla totalità delle circostanze per determinare se il possesso è "realizzato".

Possessione aperta e nota

L'occupazione deve essere visibile e abbastanza evidente che un proprietario ragionevole lo noterebbe. Questo requisito impedisce le prese segrete e dà al vero proprietario l'opportunità di obiettare. Esempi includono la costruzione di un capannone, piantare un giardino, postando "No Trespassing" segni, o l'installazione di un vialetto. Il richiedente non può nascondere il loro uso; deve essere evidente a chiunque ispezioni la proprietà.

Possessione esclusiva

Il ricorrente deve possedere la terra senza condividere il controllo con gli altri, compreso il vero proprietario. Se il vero proprietario utilizza anche la proprietà o permette ad altri di utilizzarla congiuntamente, l'esclusività può essere sconfitta. Tuttavia, il possesso esclusivo non significa che il richiedente deve occupare fisicamente ogni centimetro quadrato; significa che hanno esercitato il dominio paragonabile a quello di un proprietario.

Possessione di Ostessile

L’ostilità non significa aggressivo o violento; significa che l’occupazione è senza il permesso del proprietario e contro l’interesse del proprietario.

  • Obiettivo standard (la maggior parte degli stati): Il richiedente non ha una buona fede che possiedono la terra; semplicemente occupando senza il consenso del proprietario basta.
  • Buone norme di fede (minoritÃ): Il ricorrente deve avere una convinzione autentica ma errata che possiedono la terra, spesso a causa di un errore di deed difettoso o limite.
  • Aggressiva trespasser standard (raro): Il pretendente deve conoscere la terra appartiene a qualcun altro e intende prenderla.

Capire lo standard di ostilità del vostro stato è fondamentale, in quanto può determinare se il vostro reclamo è possibile fin dall'inizio.

Possessione continua per il periodo legale

Il possessore di un'eredità varia da 5 a 21 anni a seconda dello stato, e può variare per diversi tipi di rivendicazioni (ad esempio, colore del titolo contro il semplice possesso). Il possessore di possesso è generalmente consentito: i possessori di possessori di possesso avversi successivi possono combinare i loro periodi di trasferimento.

Come rivendicare i diritti di proprietà attraverso il possesso adverso

Se credi di soddisfare questi criteri, prendere misure specifiche può aiutarti a stabilire un reclamo. Il processo non è automatico; devi prendere un'azione affermativa per un titolo perfetto.

Passo 1: Documenta il tuo utilizzo con estrema precisione

Iniziate creando un registro completo del vostro possesso. Fate fotografie datate di miglioramenti, attività di manutenzione e qualsiasi struttura che avete aggiunto. Risparmiate le ricevute per materiali, utilità, tasse di proprietà che potreste aver pagato (anche se erroneamente), e i costi di abbattimento. Ottenere dichiarazioni di testimoni da vicini o altri che possono attestare il vostro uso aperto e continuo. Mantenere una rivista che dettaglia le attività quotidiane o settimanali sul terreno.

Fase 2: Ricerca le Leggi specifiche del tuo Stato

Ogni stato ha il proprio statuto di possesso avverso, spesso trovato nella sezione di codice che copre gli statuti di limitazione per le azioni di proprietà reale.

  • Periodo di studio:[ Ad esempio, la California richiede 5 anni se si dispone di un atto o di un colore di titolo, altrimenti 5 anni; New York richiede 10 anni; Texas richiede 10 anni per un possesso pacifico e negativo sotto un atto registrato, ma 25 anni senza colore di titolo.
  • Colore del requisito del titolo:[ Alcuni stati richiedono uno strumento scritto (deed) che appare valido ma in realtà è difettoso.
  • Pagamento delle imposte:[ Molti stati richiedono il richiedente di pagare le tasse sulla terra per il periodo legale.
  • Buone esigenze di fede: Alcuni stati (ad esempio, Colorado, California) hanno elementi di buona fede.
  • Le facilitazioni di iscrizione:[ Le regole simili ma distinte si applicano alle facilitazioni con prescrizione medica.

Fonti affidabili includono siti web legislativi statali e guide legali autorevoli come il [] Istituto legale di informazione a Cornell[] o ] Panoramica di possesso avverso di Nolo.

Passo 3: Verificare le eccezioni e i requisiti specifici per il tuo Stato

Alcuni stati impongono ostacoli aggiuntivi. Ad esempio:

  • New Jersey[]] richiede il possesso avverso di essere sotto una pretesa di diritto e richiede anche il pagamento delle tasse per 30 anni (o 60 anni per terre selvagge).
  • Florida[] richiede un periodo di sette anni sotto il colore del titolo e del pagamento delle tasse; senza colore del titolo, 20 anni senza obbligo di pagamento fiscale.
  • Alabama[] richiede 10 anni di possesso avverso, ma ha regole speciali per gli inquilini di vita.
  • Washington[] richiede 10 anni di possesso aperto, noto, esclusivo, ostile e continuo, e il richiedente deve pagare le tasse quando diventano dovuti.

Siate consapevoli che le rivendicazioni contro il governo (federale, statale o municipale) sono generalmente vietate. Allo stesso modo, molti stati proibiscono il possesso avverso di terra o terra non registrati detenuti in fiducia per le tribù native americane.

Passo 4: File a Quiet Title Action

Il possesso avverso non si aggiudica automaticamente il titolo al termine del periodo legale. È necessario portare una causa in tribunale civile a titolo silenzioso - chiedendo in sostanza a un giudice di dichiarare il proprietario legale. Si tratta di un procedimento formale che prevede di servire il vero proprietario (o i loro eredi) con avviso. Se il vero proprietario non risponde o non può essere situato, si può essere in grado di procedere per impostazione predefinita. Tuttavia, molti reclami avversi sono contestati, portando a anni di contenzioso.

Passo 5: Consultare un Procuratore di Proprietà

Data la complessità e l'elevata posta in gioco delle richieste di possesso avverse, è fortemente consigliabile lavorare con un avvocato immobiliare esperto. Un avvocato può aiutarti a valutare se il tuo possesso soddisfa tutti gli elementi, identificare potenziali difetti, navigare regole procedurali e rappresentarti in tribunale. Molti stati hanno requisiti di pieghettatura rigorosi; un errore nella tua denuncia può essere fatale. Le spese legali possono essere significative, ma il potenziale pagamento - la proprietà completa di un immobile - spesso giustifica l'investimento.

Considerazioni e difese importanti

Le leggi sul possesso avverso sono progettate per incoraggiare l'uso produttivo della terra e risolvere controversie di lunga data. Tuttavia, sono complesse e possono essere contestate.

Difesa comune contro le rivendicazioni di possesso avverse

I veri proprietari possono alzare diverse difese per sconfiggere un reclamo:

  • Permesso concesso:[[]] Se il vero proprietario ha mai dato il permesso del richiedente di utilizzare la terra (anche per via orale), l'ostilità è negata. L'uso permissivo non può diventare negativo se il richiedente ripudia in seguito il permesso e il proprietario sa.
  • Disabilità del proprietario:[ Molti stati pedaggio (pausa) il periodo legale se il vero proprietario è un minore, mentalmente incompetente, imprigionato, o servire nell'esercito.
  • Interruzione del possesso:[] Se il proprietario rientri la proprietà, file un'azione di espulsione, o dà preavviso di smettere, la continuità può essere rotta.
  • Proprietà di governo:[] Il possesso avverso generalmente non può essere rivendicato contro il governo federale, la maggior parte dei governi statali e molti governi locali.
  • Proprietà tenuta nella fiducia:[ Alcuni Stati esenti terra tenuta da trust caritativi o organizzazioni religiose.

Considerazioni morali e pratiche

Tuttavia, i critici sostengono che può essere abusato - per esempio, gli squatters potrebbero tentare di rivendicare la proprietà urbana preziosa senza pagare per esso. Le corti equilibrano queste preoccupazioni imponendo che ogni elemento sia provato con prove chiare e convincenti. Se state considerando una pretesa di possesso avverso, assicurate che i vostri motivi sono allineati con il lungo termine dei diritti di riconoscimento della dottrina:

Panoramica dei periodi di legge

Di seguito è riportato un campione di periodi legali per il possesso avverso in diversi stati.

  • Alabama: 10 anni
  • Alaska:[ 10 anni (con colore del titolo e del pagamento fiscale) o 20 anni
  • California:[ 5 anni (con colore del titolo e del pagamento fiscale) o 5 anni in generale
  • Colorado:[] 18 anni (con colore del titolo) o 7 anni (con pagamento delle tasse in base alla credenza sbagliata)
  • Florida:[ 7 anni (con colore del titolo e del pagamento fiscale) o 20 anni
  • New York: 10 anni
  • Texas:[ 10 anni (sotto un atto registrato) o 25 anni senza colore del titolo, più il pagamento delle tasse
  • Washington:[ 10 anni

Per un elenco completo, consultare fonti autorevoli come la Cornell LII entrata di possesso avversa.

Consigli pratici per potenziali richiedenti

Tieni un percorso di carta dettagliato

Mantenere ogni documento che mostra la connessione alla terra: una valutazione fiscale che paga sulla proprietà (anche se non sei il proprietario di record), bollette di utilità nel tuo nome, fatture di appaltatore per le riparazioni, e un registro di visitatori o noleggiatori.

Mark Boundaries Chiaramente

Recinti, cartelli postali, o di installare marcatori che mostrano inevitabilmente che si sta rivendicando la terra come il proprio. Questo aiuta a soddisfare il requisito aperto e noto e scoraggia le sfide.

Non pagare l'affitto o riconoscere il titolo del proprietario

Pagare l'affitto o anche riconoscere per iscritto che qualcun altro possiede la terra sconfiggerà un reclamo ostile. Se ricevi una richiesta dal vero proprietario, consulta un avvocato prima di rispondere. Qualsiasi riconoscimento di proprietà reimposta il periodo legale.

Considerare un accordo di linea di boundary

Se la vostra richiesta deriva da un minore incrociamento (ad esempio, una recinzione che è a due piedi sulla proprietà di un vicino), un'azione di titolo tranquilla può essere eccessiva. Invece, considerare negoziare un accordo di linea di confine o uno scambio di terra. Se il proprietario accetta la vostra occupazione, diventa permissivo e non può maturare in possesso avverso, ma si guadagna pace e certezza.

Quando il Possessione avverso non può essere il percorso giusto

Il possesso avverso è un rimedio drastico.

  • Acquistare la proprietà:[ Se il proprietario è noto, fare un'offerta può essere più semplice e più economico rispetto al contenzioso.
  • L'autorizzazione per prescrizione:[] Se avete solo bisogno di un diritto di attraversare la terra (ad esempio, un vialetto), la prescrizione può essere più facile di piena proprietà.
  • Boundary per assolescenza:[ Alcuni stati permettono un reclamo basato su dove una recinzione è stata di molti anni, senza richiedere tutti gli elementi di possesso avversi.

Ricordate, rivendicare il possesso avverso è un grave processo legale che richiede pazienza e documentazione adeguata. Se successo, può portare a ottenere la proprietà legale di un immobile che è stato a lungo trascurato o abbandonato. Ma il percorso è pieno di trappole procedurali e potenziale per contenzioso costoso.

Per ulteriori informazioni, la sezione American Bar Association sulla proprietà reale, la fiducia e la legge immobiliare[[[]] offre risorse sui diritti di proprietà, comprese le pubblicazioni di possesso avverse.