Introduzione alle facilitazioni e ai diritti di via

Le controversie relative alle agevolazioni e ai diritti di accesso sono tra le più comuni, e la maggior parte frustrante, questioni legali che i proprietari terrieri affrontano. Questi conflitti spesso si mettono vicini l'uno contro l'altro, disturbano il godimento pacifico della proprietà, e possono escalare in contenzioso costoso.

Quali sono le facilitazioni e i diritti di strada?

Un easement[]] è un interesse non-possessorio per la terra che concede ad un partito (la proprietà dominante) il diritto di utilizzare una parte del terreno di un altro partito (la proprietà serviente) per un particolare scopo. Il titolare di una facilitazione non possiede la terra, ma ha un diritto legalmente applicabile per usarlo.

Un diritto di strada[] è un tipo specifico di facilità che dà diritto al titolare di passare attraverso la proprietà servitaria. I diritti di strada sono comunemente utilizzati per vie di trasmissione, strade private, percorsi pedonali, e l'ingresso e l'ingresso di una proprietà. Mentre tutti i diritti di modo sono facilitazioni, non tutti i disabilità sono diritti di modo.

Base legale per agevolazioni

Le agevolazioni sono riconosciute e regolate principalmente dal diritto statale, spesso basate su principi di diritto comune. La creazione, il trasferimento e la risoluzione di facilitazioni sono generalmente documentate attraverso strumenti scritti registrati nei registri di terra della contea. Tuttavia, le facilitazioni possono anche sorgere senza un documento scritto attraverso l'uso di lunga data, la necessità o l'implicazione.

Tipi di agevolazioni e diritti di via

Comprendere i diversi modi di alleviare l'esistenza è fondamentale per analizzare molte dispute. Ogni tipo porta diversi requisiti legali e difese.

Easezioni Express

Le facilitazioni espresse sono create da un documento scritto, come un atto, una volontà o un accordo di facilitazione separato. Il documento deve chiaramente identificare le proprietà dominanti e servienti, descrivere la posizione e le dimensioni della facilità, e dichiarare lo scopo per cui è concesso.

Adeguamenti impliciti

Le difficoltà derivano dalle circostanze che circondano l'uso della terra, anche senza un documento scritto. Le forme più comuni includono:

  • Affitto per necessità:[] Creato quando un pacco di terra diventa bloccato e richiede l'accesso attraverso un'altra proprietà per raggiungere una strada pubblica.
  • L'alloggio con uso preventivo (chiamato anche modo di necessità o quasi-easement):[] Si arrabbia quando un proprietario di proprietà usa una parte della loro terra per beneficiare di un'altra parte, e poi vende la parte beneficiata.

Le agevolazioni implicite sono molto resistenti e spesso a caldo contestate perché dipendono dall'uso storico e dall'intento del proprietario originale.

Adeguamenti prescrittivi

Un'ammortizzazione prescrittiva è acquisita attraverso l'uso aperto, notoria, continuo e negativo del terreno di un altro per un periodo di legge (di solito da 5 a 20 anni, a seconda del diritto statale). L'utente deve agire come se avesse il diritto di usare il terreno, senza il permesso del proprietario, e l'uso deve essere ostile agli interessi del proprietario.

Easements by Estoppel

In alcuni casi, una facilitazione può essere creata da estoppel quando il proprietario terriero fa una rappresentanza (ad esempio, promettendo l'accesso o permettendo la costruzione) e l'altra parte si affida a tale rappresentazione a loro danno. Le corti possono imporre la facilità di prevenire l'ingiustizia, anche senza un atto formale.

Assegni ricreativi e di conservazione

Mentre meno comuni nelle dispute residenziali di vicinato, le facilitazioni ricreative e di conservazione danno alle entità pubbliche o no profit il diritto di utilizzare terreni privati per escursionismo, la conservazione della fauna selvatica, o altri scopi non commerciali.

Cause comuni di controversie sulle facilitazioni e sui diritti di via

Le dispute di esauszione si presentano per una varietà di motivi, molti dei quali provengono da una documentazione non chiara, da circostanze mutevoli o da equivoci tra vicini.

Lingua non chiara o ambigua

Se l'atto descrive la facilità solo come "un diritto di accesso per scopi di accesso" senza specificare la sua larghezza, la posizione, o usi consentiti, i disaccordi possono eruttare. Ad esempio, un vicino può credere che il diritto di modo permette il parcheggio, mentre l'altro insiste che è solo per guidare attraverso.

Errori di boundary e di indagine

I confini della proprietà non sono sempre evidenti sul terreno. Un'allentamento che dovrebbe funzionare lungo una linea di proprietà può essere collocato a più piedi all'interno della proprietà serviente a causa di un'indagine vecchia o inesatta. Quando il proprietario serviente costruisce una recinzione o una struttura che incrocia sulla zona di facilitazione, sorge una controversia.

Overuse o Misuse dell'Assegno

Un'allentamento è concesso per uno scopo specifico, e qualsiasi uso oltre tale scopo è un trasgressore. Esempi comuni includono la conversione di un diritto pedonale di senso in una strada del veicolo, utilizzando un facilitamento di utilità per lo stoccaggio o il giardinaggio, o l'espansione dell'area di facilità senza permesso.

Ostruzione e blocco

Il proprietario terriero serviente non può interferire in modo irragionevole con il diritto dominante di utilizzare la facilità. Ostruzioni come porte, recinzioni, vegetazione, auto parcheggiate, o nuova costruzione sono frequenti fonti di conflitto. La proprietà dominante può cercare un ordine di tribunale per rimuovere l'ostruzione e ripristinare l'accesso.

Rivenzione e Richiusura

Una facilità può essere terminata se la tenuta dominante dimostra un intento di abbandonarla, tipicamente attraverso azioni come la costruzione di una struttura permanente che blocca la facilità o l'uso in modo da evitare un periodo prolungato. Tuttavia, il semplice non uso è spesso sufficiente per dimostrare l'abbandono - i tribunali richiedono una chiara prova di intenti.

Modifiche all'uso del territorio o alla proprietà

Quando una proprietà viene venduta o sviluppata, il nuovo proprietario non può essere pienamente consapevole delle agevolazioni esistenti. Potrebbero costruire un garage su un diritto di strada, rimuovere un percorso di accesso di utilità, o negare l'accesso a un vicino che ha storicamente utilizzato la terra. Allo stesso modo, un cambiamento nell'uso della proprietà dominante (ad esempio, da residenziale a commerciale) può alterare l'intensità dell'uso di facilità, causando attrito.

Prevenzioni di utilizzo ostile e avverso

In controversie di disabilità prescrittive, il problema principale è se l'uso è stato veramente negativo o permissivo. Se il proprietario terriero ha dato il permesso verbale, non può sorgere alcun diritto prescrittivo. Ma se l'uso era aperto e senza permesso per il periodo legale, il giudice può concedere un'allevia.

Sfide e metodi di risoluzione

Quando una controversia di facilitazione non può essere risolta attraverso una negoziazione informale, l'azione legale diventa necessaria. Il rimedio appropriato dipende dalla natura del conflitto, dal tipo di facilitazione e dalla giurisdizione.

Risoluzione alternativa delle controversie (ADR)

Prima di ricorrere a contenzioso, le parti dovrebbero prendere in considerazione la mediazione o l'arbitrato. La mediazione comporta un terzo neutrale che facilita la discussione e aiuta le parti a raggiungere un accordo reciprocamente accettabile.

Per le parti che considerano la mediazione, la sezione American Bar Association della risoluzione delle controversie[[] fornisce risorse per trovare mediatori qualificati.

Contenzioso

Se ADR non riesce o non è appropriato, una causa può essere presentata in tribunale civile.

  • Azione del titolo veloce:[] Cfr. una dichiarazione del tribunale dei diritti di ogni parte riguardo alla facilità.
  • Ingiunzione:[] Un ordine che richiede a una parte di smettere di ostacolare la facilità o di rimuovere un'ostruzione.
  • Damages:[] Risanamento monetario per perdite causate da interferenze con la facilità.
  • Decrezione dichiarativa:[] Clarifica la portata, la posizione o la validità della facilità.

Le corti esaminano l'atto originale, l'uso storico, l'intento delle parti e gli statuti di stato pertinenti. Nei casi di adattamento prescrittivo, l'onere della prova è sul partito che rivendica la facilità, e le prove devono essere chiare e convincenti.

Rimedi equi

Le corti hanno ampia discrezione nei rimedi equitativi della moda, soprattutto quando i danni monetari sono inadeguati. Ad esempio, se un'allentamento del vialetto è bloccato da una recinzione, il tribunale può ordinare la recinzione rimossa. Se la posizione di facilitazione è cambiata a causa di cause naturali, il tribunale può trasferirsi per preservare la sua utilità, riducendo al minimo l'onere sulla proprietà serviente.

Soluzioni e Avvisi di Statuto

Alcuni stati hanno statuti che forniscono un processo semplificato per risolvere alcune controversie di facilitazione, come un'azione per determinare l'esistenza di una facilitazione per prescrizione. Altri richiedono che un avviso scritto di intenti a rivendicare una facilitazione prescrittiva sia registrato per iniziare l'orologio. La familiarità con le leggi locali è fondamentale. Per una panoramica delle risorse di legge di stato, il Cornell Legal Information Institute è importante punto di partenza.

Prevenire le future controversie

Le misure proattive possono salvare i proprietari di proprietà tempo significativo, denaro e stress.Le seguenti migliori pratiche aiutano a ridurre al minimo il rischio di alleggerimento e conflitti di destra.

Documentazione e registrazione trasparenti

Ogni facilitazione deve essere documentata in uno strumento scritto che descrive con precisione la sua posizione, larghezza, scopo e eventuali restrizioni. Utilizzare mete e descrizioni dei limiti o un banco di indagine. Registrare il documento nei registri della contea in modo che sia vincolante per i futuri proprietari. Se una facilitazione non è registrata, può ancora essere applicabile contro il proprietario originale, ma non può legare i successivi acquirenti senza preavviso.

Ricerca e Sondaggi

Prima di acquistare una proprietà, impegnate una società di titoli qualificata per cercare le agevolazioni esistenti. Ordinate un sondaggio corrente per mostrare esattamente dove si trovano le facilitazioni sul terreno. Questo passaggio può rivelare le facilitazioni nascoste e prevenire sorprese dopo la chiusura. Società Nazionale dei Sondaggi professionali]] può aiutare a individuare i sondaggi autorizzati.

Accordi scritti per uso permissivo

Se un vicino concede il permesso per uso occasionale, come lasciare che i bambini tagliano il cortile - lo documentano per iscritto. Compreso una chiara dichiarazione che l'uso è revocabile e non destinato a creare una facilità può impedire un futuro pretesto di facilità prescrittivo. Allo stesso modo, se si sta permettendo a un vicino di utilizzare il vostro vialetto per l'accesso alla costruzione, ottenere una licenza temporanea scritta che scade su una data specifica.

Comunicazione aperta e relazioni con i vicini

Parla con i tuoi vicini prima di fare cambiamenti che potrebbero influenzare una facilità. Se si prevede di costruire una recinzione, discutere la posizione con chiunque detiene una facilità. Tenere le linee di comunicazione aperta, e considerare un accordo di quartiere che stabilisce le regole di base per l'accesso condiviso.

Rassegna periodica e manutenzione

Nel tempo, le facilitazioni possono diventare sovrastanti, erosi, o alterati. La proprietà dominante è generalmente responsabile per il mantenimento dell'area di disinfestazione in modo che rimanga utilizzabile. La proprietà serviente dovrebbe evitare azioni che compromettere la facilità.

Consigliere giuridico

Quando si acquista, vende o sviluppa un immobile con potenziali problemi di facilitazione, consultare un avvocato con esperienza immobiliare.Un avvocato può rivedere i documenti, negoziare con i proprietari confinanti, e garantire che i vostri diritti sono protetti. Il costo di consulenza legale upfront è molto meno che la spesa di contenzioso.

Assaggi chiave

  • Un’allentamento è un diritto legale di usare la terra di un altro per uno scopo specifico; un diritto di senso è un tipo di disinfestazione per il passaggio.
  • Le agevolazioni possono essere espresse (scritta), implicite (per necessità o uso precedente), prescrittive (per uso negativo), o create da estoppel.
  • Le dispute comuni derivano da un linguaggio ambiguo, errori di confine, uso eccessivo, ostruzione, rivendicazioni di abbandono e cambiamenti nell'uso del suolo.
  • I metodi di risoluzione vanno da trattative informali e mediazione a controversie giudiziarie che cercano ingiunzioni, danni o sentenze dichiarative.
  • Prevenzione richiede registrazione chiara, ricerche di titolo, sondaggi, permessi scritti e comunicazione aperta.
  • Consulenza legale professionale e intervento precoce sono fondamentali per gestire efficacemente le controversie di facilitazione.

Conclusioni

Con una solida comprensione della legge e un approccio proattivo, le controversie civili sono complesse e gestibili, riconoscendo i diversi tipi di facilitazioni, i comuni trigger di conflitto, e le vie disponibili per la risoluzione, i proprietari di proprietà possono proteggere i loro diritti e mantenere le relazioni con la vicina.

Per ulteriori informazioni, il Nolo articolo su facilitazioni[[] fornisce una panoramica eccellente, e la sezione Animal Legal & Historical Center su facilitazioni offre ulteriori esempi di giurisprudenza.