Fondamenti di una Disputa di Linea di Proprietà

Un recinto eretto pochi centimetri su un lotto del vicino, un vialetto che è stato utilizzato per anni, ma si siede in parte sulla terra di un altro, o un albero il cui tronco si straddles una linea non risolta può trasformare rapidamente un rapporto amichevole in una lotta legale.

Le linee di proprietà sono definite da descrizioni legali registrate in atti e placche, ma quelle descrizioni spesso si basano su monumenti obsoleti, linguaggio ambiguo, o su ipotesi su confini che si sono spostati nel tempo. Un singolo perno di indagine mancante o un vago riferimento a un “grande albero di quercia” che da tempo è caduto può creare anni di confusione. Il modo migliore per evitare controversie è trattare la controversia come una questione di fatto: cosa si può dire i record scritti e prove fisiche

Identificare la radice del conflitto

Il primo e più critico passo è quello di definire chiaramente la controversia di confine. L'ambiguità spesso deriva da atti obsoleti, vaghe descrizioni legali, o indicatori di indagine mancanti. Iniziare raccogliendo tutti i documenti relativi alla proprietà: l'atto, precedenti indagini, placche di suddivisione, polizze di assicurazione del titolo, e qualsiasi alleanza registrata. Confronta questi record con il layout fisico della terra.

  • Incroci come capannoni, recinzioni o giardini costruiti sulla linea
  • Differenze tra la descrizione delle azioni e un'indagine precedente
  • Interpretazioni di conflitto di “mete e limiti” linguaggio usato nelle azioni più antiche
  • Proprietà di un'area di accesso, utilità o drenaggio
  • Superlapping affermazioni da proprietà adiacenti che sono state suddivise decenni fa

Documento che cosa vedi e che cosa mostrano i record, ma evitare di affrontare il tuo vicino fino a quando non hai un quadro chiaro. Consulenza con un avvocato immobiliare presto può risparmiare tempo e prevenire i missteps. Secondo l'American Bar Association, molte dispute di confine derivano da descrizioni di azioni scarsamente pronunciate, piuttosto che incrociare deliberato. (ABA Real Property Resources[FLT legale]

Raccogliere le prove

Le corti si affidano a registri oggettivi, non a memoria di una parte. Raccogliere i seguenti elementi e organizzarli cronologicamente in un raccoglitore o cartella digitale:

  • Indagini e placche di proprietà. Un sondaggio attuale e con licenza è il singolo pezzo di prova più potente. Se non si è fatto in anni, si consideri l'ordine di una nuova indagine da un geometra qualificato. Il sondaggero troverà monumenti esistenti e potrebbe impostare nuovi se consentiti da regole locali.
  • Deeds and title document. Tracciare la catena del titolo per capire come è stato stabilito il confine attuale. Cercare clausole “diritto del modo”, facilitazioni o restrizioni che possono influenzare la linea. Verifica anche le modifiche della linea del lotto precedenti che potrebbero non apparire sulle mappe moderne.
  • Fotografie e video. Prenda immagini chiare di marcatori di confine esistenti, recinzioni, alberi e qualsiasi segno visibile di utilizzo, come erba masticata, sentieri o paesaggi, che indicano l'accettazione di lunga data di un confine. Includere francobolli di data e un oggetto di riferimento come un metro o un nastro di misura.
  • Le dichiarazioni di testimone. I vicini, i proprietari precedenti, o i sondaggi che conoscono la storia della proprietà possono fornire dichiarazioni giurate su dove la linea è stata tradizionalmente riconosciuta.
  • Correspondenza con il vicino.[] Tenere copie di lettere, email o messaggi di testo. La comunicazione scritta può mostrare tentativi di risolvere il problema e dimostrare la buona fede. Evitare accordi verbali senza follow-up scritto.

Più completa il tuo fascicolo di prova, più facile sarà negoziare o presentare un caso chiaro in tribunale. La Società Nazionale di Indagini professionali offre indicazioni sulla lettura e l'interpretazione delle indagini. ([[[[]NSPS Survey Resources[]]]]). Prestare particolare attenzione alla data dell'indagine; un'indagine precedente non può riflettere recenti cambiamenti come le facilità appena registrate o le linee di proprietà spostanti a causa di rivendicazioni avverse.

Risoluzione di Esplorazione senza Litigation

La maggior parte delle controversie di linea di proprietà non devono andare a processo. Le corti incoraggiano i vicini a risolvere i problemi in privato, e molti stati richiedono un buon tentativo di fede a mediazione prima che alcuni tipi di azioni legali di confine possono procedere.

Negoziazione

Spiegare perché si crede che la linea è dove, e chiedere al vostro vicino per i loro record. Evitare il linguaggio accusatorio. Spesso, entrambi i partiti scoprono che la confusione deriva da un vecchio recinto che non è mai allineato con l'atto. La negoziazione funziona meglio quando entrambi i lati decidono di condividere il costo di un nuovo sondaggio. Se non si può parlare direttamente senza tensione, considerare l'invio di una lettera di cortesia.

Mediazione

Se lo stallo di colloqui diretti, portare in un mediatore neutrale — spesso un giudice in pensione, un avvocato immobiliare, o un mediatore professionista addestrato in risoluzione di conflitto. Il mediatore non decide la controversia, ma aiuta entrambi i lati a comunicare e soluzioni di brainstorming. La mediazione è riservata, più veloce di corte, e meno costoso. Molti tribunali di contea offrono programmi di mediazione a basso costo, e alcuni stati richiedono la mediazione di deposito di un'azione di un'azione di facile azione di gioco di gioco di un'azione di mediazione di facile azione di processo.

arbitrato

L'arbitrato è un'alternativa più formale dove un arbitro neutrale sente la prova e prende una decisione vincolante. Il processo è simile a un mini-trial ma più snellito. Clausole di arbitrato a volte appaiono nei contratti di proprietà o le regole di associazione dei proprietari di casa. Mentre l'arbitrato vincolante può risolvere rapidamente le questioni, può essere più difficile da appello di una sentenza di tribunale.

Regolazione della linea di lotto

Se entrambi i vicini accettano di spostare il confine (anche a pochi piedi) per soddisfare l'uso corrente, una regolazione della linea di lotto può essere registrato con la contea. Si tratta di un trasferimento di proprietà legale che richiede controlli del titolo, aggiornamenti di indagine e l'approvazione dal dipartimento di pianificazione locale.

]Importante:[] Qualsiasi accordo che cambia il confine deve essere scritto, firmato da entrambe le parti, e registrato con l'ufficio del registratore di contea. Gli accordi orali sono raramente applicabili quando la terra è coinvolta. Anche un accordo di stretta di mano deve essere documentato per sopravvivere a un futuro trasferimento di proprietà o a un disaccordo tra ere.

Preparazione per l'azione legale formale

Quando i metodi informali falliscono, potrebbe essere necessario presentare una causa. Il tipo di azione legale dipende dai fatti e dal sollievo che si cerca.

Titolo silenzioso Azione

Questa è la causa di confine più comune. Chiede al tribunale di “tranquillare” qualsiasi rivendicazione concorrente e dichiarare chi possiede la striscia contestata. Il querelante deve dimostrare la proprietà legale basata sull’atto e sulla prova di sostegno. Un’indagine è quasi sempre richiesta. Il giudice emetterà un giudizio che diventa parte della storia del titolo della proprietà. Un’azione di titolo tranquilla è appropriata quando il confine è autenticamente incerto - per esempio, quando le azioni di conflitto o vecchi indici di indagine hanno distrutto la proprietà hanno coinvolto identici.

Azione per il Trespass o l'Incroachment

Se il vicino ha costruito una struttura permanente, come un capannone, una recinzione o un vialetto, sulla vostra terra, si può fare causa per il trasgressore o cercare un'ingiunzione. Il tribunale può ordinare la rimozione della struttura e premiare i danni per il valore perso o diminuito della proprietà. In alcuni stati, è necessario mostrare che l'incroachment è "sottostanziale e volontario".

Possessione avversa

Occasionalmente, un vicino può rivendicare la proprietà della terra contesa attraverso il possesso avverso — una dottrina legale che permette a qualcuno di ottenere il titolo se hanno occupato la terra apertamente, continuamente, ostile, ed esclusivamente per un periodo di legge (spesso 5-20 anni, a seconda dello stato). Se si affronta un caso avverso rivendicazione di possesso, è necessario dimostrare che l'uso non era ostile (cioè, era permissivo) o che ha dato il permesso di proprietà verbale.

Filing the Complaint. La causa inizia con un reclamo depositato nella corte superiore (o tribunale distrettuale) dove la proprietà si trova. È necessario “servare” la denuncia sul vicino. Il vicino ha un numero di giorni per rispondere. Discovery segue, dove entrambi i lati scambiano prove, depongono testimoni e presenti rapporti esperti.

Il ruolo del Pivotal di Sondaggi e Testimoni Esperti

I tribunali raramente risolvono le controversie di confine senza un sondaggio professionale. Il sondatore non decide il caso, ma fornisce un parere esperto sulla posizione limite più probabile basata su linguaggio di azione, documenti storici, monumenti e prove fisiche. Il vostro avvocato può utilizzare l'indagine per creare mappe e diagrammi per il giudice o la giuria. Un sondaggio ben preparato può anche rivelare questioni di fondo come violazioni di set-back, che avvantaggiano le facilitazioni di utilità, o problemi di diritto di strada.

Punti chiave su sondaggi:

  • Le indagini verificate[] preparate da un geometra autorizzato sono ricevibili come prova. In alcuni stati, un sondaggio commissionato per il contenzioso deve soddisfare standard specifici (ad esempio, gli standard ALTA/NSPS se la proprietà è commerciale).
  • Entrambe le parti possono assumere sondaggi separati. Il giudice può anche nominare un “esperto di corte” neutrale se le due indagini non sono d’accordo, che è comune quando le azioni sono contraddittorie o i monumenti sono stati disturbati.
  • Un sondaggio ufficiale può scoprire violazioni indeterminate, facilitazioni o problemi di destra che influenzano il confine. Ad esempio, un garage del vicino potrebbe essere costruito all'interno di un necessario inconveniente, dandoti leva anche se il garage non si incrocia fisicamente sulla tua terra.
  • I costi per un sondaggio variano ampiamente in base alle dimensioni della proprietà, al terreno e alla complessità della ricerca. Aspettatevi di pagare tra $500 e $2,000 per un tipico sondaggio del lotto residenziale; i pacchi più grandi o più complicati possono costare di più.

Oltre ai sondaggi, altri esperti possono testimoniare: gli valutatori immobiliari a valorizzare terreni incrociati, gli esaminatori di titolo per tracciare catene di deed, e gli ingegneri per analizzare le condizioni del suolo se sono coinvolti problemi di drenaggio o fondazione. Il costo degli esperti è tipicamente parte della spesa contenziosa, ma possono essere decisivi. L'American Land Association Title fornisce risorse su titoli e questioni di confine. (

Il processo di prova o udito

Se la mediazione e la scoperta non portano ad un accordo, il caso procede al processo. Per le controversie di confine, un processo di panchina (giudica da solo, nessuna giuria) è comune perché le questioni sono tecniche e spesso comportano interpretazioni e indagini.

  • Aprire le dichiarazioni[] da ogni lato che delinea la loro teoria del confine e riassumendo le prove che presenteranno.
  • Presentazione delle prove[[], comprese le indagini, le azioni, le fotografie e la testimonianza esperta.
  • Cross-esame[[]] di esperti e testimoni di ogni partito.
  • Closing argomenti[[]] dove gli avvocati riassumeno perché le prove sostengono il limite rivendicato del loro cliente.
  • Giudizio[[] – il giudice emana una decisione scritta che dichiara la linea di confine corretta. La sentenza può anche includere gli ordini di rimuovere gli incrociamenti, concedere un'allentamento, o pagare danni per l'uso perso della terra.

Il processo di prova può richiedere da qualche ora a diversi giorni, a seconda della complessità delle prove. Gli appelli sono possibili ma rari, in quanto i tribunali danno grande deferenza ai risultati del giudice di prova di fatto. Un appello si concentrerebbe sugli errori di legge, come l'ammissione improprio di prove o l'interpretazione sbagliata di un atto.

Passi di risoluzione post-

Una volta che avete un ordine di tribunale o un accordo di accordo firmato, prendere le seguenti azioni per finalizzare la risoluzione e prevenire le controversie future:

  • Recorda la sentenza o l’accordo[[]] con l’ufficio del registratore di contea. Questo mette i futuri acquirenti e le società di titoli in comunicazione del confine corretto.
  • Suoi sondaggi[[]] per impostare marcatori permanenti—perni di ferro, monumenti concreti o pali approvati—lungo la linea legale. Fotografare i marcatori e conservare una copia dell'indagine registrata. I marcatori devono essere installati in modo che non siano facilmente rimossi o disturbati.
  • Aggiornare il tuo atto[[] se il confine è cambiato. Un aggiustamento di linea molto o ridefinizione ordinata dalla corte richiede una nuova descrizione legale. Il tuo avvocato può preparare un atto correttivo, che deve essere firmato e notarizzato da entrambe le parti e registrato. Se il cambiamento è piccolo, alcune contee permettono una semplice dichiarazione di chiarificazione di confine.
  • Notifica la tua compagnia di assicurazione del titolo[[[]] circa la controversia risolta. Alcune politiche coprono i costi di contenzioso dei confini, e l'aggiornamento del record del titolo può impedire i problemi futuri quando si vende la proprietà.
  • Riparare eventuali relazioni danneggiate[[]] se possibile. Una semplice conversazione o una recinzione condivisa ricostruiscono lungo la linea corretta può ripristinare la buona volontà vicina. Anche se non si può essere amici, un rapporto cordiale riduce il rischio di future dispute su manutenzione o nuovi miglioramenti vicino alla linea.

Ricordate che anche dopo una vittoria legale, dovete mantenere il confine. Nel tempo, i marcatori possono essere persi, disturbati o coperti da paesaggi. Controllare periodicamente i marcatori e mantenere i documenti di indagine accessibili. Se notate gli incrociamenti in futuro, affrontarli presto prima che diventino affermazioni durature.

Errori comuni sulle controversie boundary

I proprietari spesso tengono convinzioni errate sulla legge di confine che possono portare a errori costosi. Capire i seguenti per evitare insidie:

  • “La recinzione è il confine.” Non necessariamente. Una recinzione è la prova di un confine percepito, ma potrebbe non corrispondere alla linea legale. Le corti considerano le indagini e le azioni come prova superiore.
  • “Potevo rivendicare il possesso avverso dopo alcuni anni.” Il possesso avverso richiede un uso aperto, noto, esclusivo, ostile e continuo per un periodo di legge specifico, che varia da stato.
  • “Non ho bisogno di un avvocato; posso risolvere questo me stesso.” Mentre alcune dispute risolvono attraverso la negoziazione diretta, un avvocato immobiliare può identificare questioni legali che si possono perdere, come le facilitazioni, le restrizioni di zonizzazione, o i divieti ipotecari sulla vendita di terreni senza il consenso. Il costo di un avvocato è spesso inferiore al costo di una decisione sbagliata.
  • “Il vecchio sondaggio del mio vicino è obsoleto e inutile.” Un sondaggio più vecchio può ancora essere rilevante, soprattutto se mostra monumenti originali o confini storici. Tuttavia, un sondaggio corrente è più affidabile perché rappresenta i cambiamenti nell’uso del terreno, lo sviluppo vicino e la tecnologia di misura moderna.

Conclusioni

Le controversie della linea di proprietà sono stressanti, ma il processo legale fornisce un chiaro percorso di risoluzione. Identificare il problema presto, raccogliere prove approfondite, tentare di negoziazione o mediazione, e rivolgendosi ai tribunali solo quando necessario, proprietari di proprietà possono proteggere i loro diritti senza conflitti inutili. La chiave è di agire metodicamente: fare affidamento su indagini professionali, consultare un esperto avvocato immobiliare, e mantenere le linee aperte di comunicazione con il vostro vicino.

Per ulteriori informazioni, l'American Bar Association ]Real Property, Trust and Estate Law Section[] offre guide sulle dispute di confine, e il Nolo legale enciclopedia[]]] fornisce consigli pratici sui conflitti vicini. Ulteriori indicazioni specifiche dello stato possono essere trovate attraverso la vostra associazione di contea bar o la società locale di indagine del terreno.