La proprietà della proprietà è raramente così semplice come la tenuta di un atto e pagare le tasse. Se all'interno del tessuto legale di proprietà della terra si trova un concetto critico che può influenzare l'accesso, lo sviluppo, e anche l'uso quotidiano di una proprietà: i diritti di senso. Se sei un proprietario di casa attuale, un acquirente potenziale, o uno sviluppatore, la comprensione dei diritti di modo sono e come influenzano la proprietà di proprietà di proprietà di proprietà di proprietà è essenziale.

Quali sono i diritti di strada?

Il diritto di accesso è un diritto giuridico specifico che autorizza una persona, un gruppo di persone, o il pubblico generale a passare oltre la terra di proprietà di un'altra parte. Al suo nucleo, è una servitù che grava sulla proprietà del proprietario terriero (nota come "contratto di servizio") a beneficio di un altro bene o interesse (il "contratto di proprietà dominante") o per il pubblico in generale.

Questi diritti sono spesso attaccati alla terra stessa piuttosto che a un individuo, il che significa che si trasferiscono automaticamente quando la proprietà cambia mani. Tuttavia, la natura precisa, la portata e la durata di un diritto di senso dipendono da come è stato creato. In molte giurisdizioni, i diritti di modo sono registrati in azioni di proprietà, documenti di registro di terra, o registri storici.

Tipi di diritti di modo

I diritti del modo non sono un concetto di taglia unica, ma variano ampiamente in termini di chi può usarli, come possono essere utilizzati e come sono stati stabiliti. Le classificazioni più comuni includono i diritti di accesso pubblico, i diritti di strada privati e le facilitazioni.

Diritti pubblici di via

I diritti di accesso pubblico sono percorsi, tracce o strade che chiunque può utilizzare, creati a beneficio della comunità generale e spesso fanno parte della storica rete di accesso pubblico di un paese.

  • Footpaths[] – limitato solo ai pedoni.
  • Bridleways[[] – aperto a pedoni, cavalieri e ciclisti in alcune regioni.
  • Percorsi aperti a tutto il traffico (BOATs)[ – percorsi veicolari legali, spesso utilizzati da camminatori, cavalieri e motoristi.
  • Cycle tracks[] – specificamente designato per le biciclette, ma può anche permettere di camminare.

I diritti di accesso pubblico sono generalmente mantenuti dalle autorità locali e sono protetti dalla legge. Una volta stabilito, non possono essere estinti facilmente e i proprietari terrieri non devono ostacolarli.Per i proprietari di proprietà, un sentiero pubblico che attraversa la loro terra può limitare la recinzione, la costruzione, o il paesaggio in quel corridoio.

Diritti privati di strada

I diritti privati di accesso sono limitati a individui o proprietà specifiche, spesso concessi per fornire accesso a un pacchi senza sbocco sul mare, permettendo al proprietario del contratto dominante (quello che beneficia del diritto) di attraversare il tenore di servizio (la proprietà gravosa) per raggiungere una strada pubblica.

  • Express Grant[] – accordo scritto in un atto o un trasporto.
  • Importamento[] – derivante dalla necessità di accesso quando la terra è suddivisa.
  • Prescrizione[] – attraverso un uso lungo e ininterrotto senza il permesso del proprietario.

Poiché i diritti di accesso privato sono attaccati al tenore dominante, essi beneficiano della terra piuttosto che di una persona. Tuttavia, i termini esatti, come la larghezza, il tipo di superficie e i veicoli consentiti, devono essere chiaramente definiti per evitare le dispute future.

Assegni

Mentre un diritto di senso è un tipo di facilitazione, il termine "easement" copre più ampiamente qualsiasi diritto legale di utilizzare il terreno di un altro in un modo specifico. Altre forme di facilitazioni includono i diritti di laici linee di utilità, drenare l'acqua, o permettere alla luce di raggiungere una finestra. I diritti di senso sono i più comuni alleviamenti, ma i proprietari di proprietà possono incontrare altri che interessano altezze di costruzione, drenaggio, o vegetazione.

Come si creano i diritti di modo

Capire l'origine di un diritto di senso è fondamentale per forzarlo o sfidarlo. I diritti di modo possono sorgere in diversi modi, ciascuno con diversi requisiti legali e prove.

Con Express Grant o Prenotazione

Il metodo più semplice è un documento formale, di solito un atto o un trasporto, dove il proprietario terriero concede esplicitamente un diritto di modo ad un'altra parte o lo riserva quando vende una porzione di terreno. Questi documenti dovrebbero descrivere la posizione, la larghezza, lo scopo e qualsiasi restrizione.

Per Prescrizione

In molti sistemi legali, se qualcuno ha usato una via aperta e senza interruzioni per un periodo specificato (comunemente 20 anni), possono acquisire un diritto legale per continuare ad usarlo. I diritti prescrittivi possono essere difficili da dimostrare perché si basano sull'uso fatto e non su un documento scritto. I proprietari dovrebbero essere cauti quando consentono ai vicini di casa o alla sfida pubblica.

Per la necessità

Quando un proprietario terriero vende un pacco che diventa completamente sbarcato, senza accesso diretto a una strada pubblica, la legge implica un diritto di senso attraverso il terreno conservato del venditore come una questione di necessità. Questo non è un diritto automatico, ma uno che i tribunali possono dedurre di evitare di rendere inutile la proprietà sbarcata. Il diritto è limitato a ciò che è strettamente necessario per l'accesso.

Con lo Statuto o la Dedicazione

I governi possono creare diritti pubblici di accesso attraverso lo statuto o attraverso la dedicazione formale di terreni per uso pubblico, ad esempio, una città può adottare un percorso di percorso come un percorso pubblico, o uno sviluppatore può dedicare strade al pubblico come parte di un'approvazione di suddivisione.

Implicazioni legali per i proprietari di immobili

Il proprietario terriero non deve ostacolare o interferire con il diritto, anche temporaneamente, a meno che non abbia l'autorizzazione legale. Costruzione, recinzione, o piantare che blocchi il percorso potrebbe portare a un ordine di tribunale per rimuovere l'ostruzione e pagare danni.

Al contrario, i proprietari terrieri che hanno il vantaggio di un diritto di senso devono utilizzarlo solo per il suo scopo previsto e nel suo ambito. Ad esempio, se un diritto privato di senso è concesso per "uso agricolo", utilizzandolo per un'impresa di camion commerciali può superare la sovvenzione e essere contestato.

Se non diversamente specificato, il proprietario terriero gravoso non è generalmente tenuto a mantenere il diritto di strada. Tuttavia, il beneficiario può avere il diritto di riparare la superficie a proprie spese, a condizione che non danneggiano il terreno serviente in modo irragionevole. Le controversie spesso si presentano quando le strade di sbriciolatura o i percorsi sovrastanti diventano impraticabili, e le parti non sono d'accordo su chi li dovrebbe risolvere.

Effetto sul valore e sull'uso della proprietà

I diritti di accesso possono avere un duplice effetto sul valore della proprietà. Per un pacchi senza sbocco sul mare, è indispensabile un diritto privato di strada, senza di essa, la proprietà non avrebbe accesso legale e quindi un valore di mercato limitato. In tali casi, il diritto di modo aumenta il valore, consentendo un uso e uno sviluppo leciti.

Tuttavia, per una proprietà attraversata da un percorso pubblico o da un diritto privato fortemente usato, il valore può essere depresso. I potenziali acquirenti possono essere scoraggiati dalla perdita di privacy, restrizioni sull'edificio, e l'obbligo di permettere agli estranei di passare. Le case con i percorsi popolari di camminata attraverso il giardino spesso vendono ad uno sconto a meno che il diritto non sia stretto e raramente utilizzato.

Gli sviluppatori devono valutare attentamente i diritti di modo prima di acquistare terreni. Un diritto di modo che taglia attraverso il mezzo di un sito di costruzione proposto può rendere il progetto inviabile a meno che il diritto non possa essere deviato. Anche un piccolo sentiero può limitare dove le strutture possono essere poste e richiedono ridisegnazioni costose o accordi legali per spostare il percorso.

Diritti di Via e Sviluppo della Proprietà

Il blocco o la modifica di un diritto di strada senza un consenso adeguato può portare a ingiunzioni, reclami di compensazione e ritardi. Il processo di modifica di un diritto pubblico di modo spesso comporta l'applicazione al consiglio locale per un ordine di disavversione o di estinzione, che può richiedere audizioni pubbliche e giustificazione che il nuovo percorso non è meno conveniente per gli utenti.

Per i diritti privati di accesso, le modifiche richiedono l'accordo di tutte le parti che detengono il beneficio. Se il proprietario dominante rifiuta, il proprietario terriero può avere bisogno di chiedere un ordine del tribunale o negoziare un pacchetto di compensazione. In alcune giurisdizioni, i tribunali hanno il potere di modificare o spegnere le facilitazioni obsolete o inutili, ma questo non è garantito.

Garantire che ogni nuovo lotto abbia accesso legale a una strada pubblica è un requisito fondamentale per ottenere permessi di costruzione e finanziamento. Un esperto avvocato di uso del terreno o geometra può aiutare a redigere borse espressi che definiscono chiaramente la posizione e la portata dei nuovi diritti.

Controversie e risoluzioni

I disaggregamenti sui diritti del modo sono comuni e possono escalare rapidamente.

  • Ostruzione di un diritto di senso da parte del proprietario terriero (ad esempio, porte, muri, veicoli parcheggiati).
  • Presunto uso eccessivo o uso improprio della destra (ad esempio, utilizzando un percorso pedonale solo per i veicoli).
  • Non c'è traccia esatta o larghezza della destra.
  • Conflitto su chi è responsabile della manutenzione.

Prima di ricorrere al contenzioso, le parti dovrebbero tentare di mediazione o negoziazione. Un accordo scritto che registra gli obblighi di localizzazione, finalità e manutenzione possono impedire molte controversie. Se il contenzioso diventa necessario, i tribunali esamineranno documenti storici, prove degli utenti e l'intento originale della sovvenzione. Il risultato può essere costoso e richiede tempo, quindi le misure proattive sono sempre preferibili.

I proprietari che scoprono un diritto non registrato di modo devono consultare un avvocato immobiliare per valutare la sua validità. I diritti prescrittivi, ad esempio, richiedono spesso prove specifiche di utilizzo, che potrebbero non essere stati documentati. Un proprietario può essere in grado di negoziare un rilascio o limitare il diritto se non è mai stato legalmente perfezionato.

Registrazione e registrazione

Nei paesi con un sistema di registrazione del terreno, i diritti di modo sono tipicamente registrati sulle azioni del titolo o sul registro di proprietà. Ad esempio, in Inghilterra e Galles, il Registro di terra mantiene un registro di tutti i diritti e gli oneri che interessano la terra. Durante un acquisto di proprietà, un avvocato o un vettore effettuerà una "ricerca di piano" e esaminerà le copie ufficiali per identificare eventuali diritti di modo.

Negli Stati Uniti, i diritti di accesso sono registrati nell'ufficio del registratore di contea e appaiono nella catena del titolo. Tuttavia, i diritti prescrittivi non registrati possono ancora esistere, quindi gli acquirenti dovrebbero sempre ottenere un'ispezione fisica e informarsi sull'uso di lunga data.

Un proprietario che vuole sfidare un presunto diritto di senso deve conservare la prova che l'uso non era continuo, era segreto, o era con permesso. Al contrario, una persona che rivendica un diritto prescrittivo dovrebbe documentare il loro uso a fondo—fotografi, dichiarazioni di testimoni, e le date di utilizzo possono fare o rompere un caso.

Conclusioni

I diritti di accesso sono un elemento fondamentale della legge di proprietà che può influenzare profondamente la proprietà, il godimento e il potenziale di sviluppo. Se si sta acquistando un cottage rurale attraversato da un percorso pedonale, lo sviluppo di una proprietà suddivisa, o semplicemente vogliono conoscere i vostri diritti come proprietario terriero, la comprensione delle sfumature dei diritti pubblici e privati di modo è essenziale. La chiave per evitare problemi sta nella dovuta diligenza: rivedere sempre record ufficiali, condurre un sondaggio professionale, e cercare cambiamenti legali

Risorse esterne: