Quando acquisti o vendi la proprietà, il processo può essere complesso e comporta molteplici passi per garantire l'equità e la sicurezza per entrambe le parti. Un elemento chiave in questo processo è il conto di escrow, uno strumento finanziario che aiuta a facilitare le transazioni di proprietà liscia.

Cos'è un account Escrow?

Un conto di credito è un accordo finanziario in cui una terza parte detiene e regola il pagamento dei fondi necessari per due parti coinvolte in una data transazione. Aiuta a rendere le transazioni più sicure mantenendo il pagamento in un conto sicuro di deposito che viene rilasciato solo quando tutti i termini di un accordo sono soddisfatti come supervisione dalla società di credito.

I conti di deposito possono essere utilizzati per una varietà di transazioni, tra cui immobili, vendite online, scambi di azioni e altro ancora. In immobili, il conto di credito detiene il deposito di denaro del compratore e in seguito il prezzo di acquisto completo, insieme a eventuali imposte richieste, premi di assicurazione e tasse. Il conto assicura che il venditore non riceve il denaro fino a quando l'acquirente non ha il titolo chiaro e tutte le condizioni della vendita sono soddisfatte.

Il processo di escrow è regolato da una serie di istruzioni firmate sia dall'acquirente che dal venditore. Queste istruzioni delineano cosa deve accadere per il deposito a chiusura. Le condizioni comuni includono ispezioni di proprietà, contingenze di valutazione, approvazione di prestito e autorizzazione del titolo. Una volta che tutte le condizioni sono soddisfatte, l'ufficiale di escrow eroga fondi e registra il trasferimento di deed.

Il ruolo dei conti di deposito in chiusura di proprietà

Durante la chiusura della proprietà, un conto di credito gestisce vari aspetti finanziari, tra cui:

  • Deposito di denaro serio dal compratore
  • Pagamento delle tasse di proprietà e dei premi assicurativi
  • Spese di fondi al venditore al momento della chiusura
  • Gestione dei costi di chiusura e delle spese

Questo processo assicura che tutti gli obblighi finanziari siano rispettati prima che la proprietà cambi ufficialmente le mani, riducendo il rischio di frode o controversie.

Protezione dei soldi

Quando un acquirente effettua un'offerta, in genere invia un deposito di denaro serio (solitamente 1-3% del prezzo di acquisto) per mostrare buona fede. Questo denaro viene tenuto in deposito fino alla chiusura. Se l'accordo cade attraverso a causa di una contingenza consentita nel contratto (come un'ispezione o una negazione di prestito), il deposito viene restituito al compratore. Se l'acquirente si ritira senza un motivo valido, il venditore può essere autorizzato a mantenere il risarcimento per il denaro di prendere il denaro più serio come denaro.

Imposta sulla proprietà e pagamenti assicurativi

Molti finanziatori richiedono che le tasse di proprietà e l'assicurazione di casa siano pagate da un conto di credito durante tutta la vita del prestito. Questo è chiamato un conto di frode o di escrow per le spese ricorrenti. Al termine, l'acquirente può essere tenuto a prepagare diversi mesi di tasse e di assicurazione nel conto di deposito. Il creditore paga queste fatture quando necessario, assicurando che la proprietà non è mai a rischio di una copertura fiscale o di ritardo.

Spese di fondi al Venditore

Al termine della chiusura, l'ufficiale di escrow calcola l'importo esatto che il venditore riceverà dopo aver detratto qualsiasi pagamento ipotecario eccezionale, commissioni immobiliari, tasse di trasferimento e altre tasse. I restanti proventi vengono versati al venditore, spesso tramite bonifico bancario o assegno certificato.

Costi di chiusura e tasse di gestione

La chiusura comporta molti fornitori di servizi: valutatori, ispettori, società di titoli, avvocati e uffici di registrazione. Il conto di escrow raccoglie fondi dall'acquirente e dal prestatore, quindi paga ogni fornitore secondo la dichiarazione di regolamento (il Closing Disclosure o HUD-1).

Tipi di conti correnti

Mentre l'account di escrow delle transazioni utilizzato durante un acquisto di proprietà è temporaneo, c'è anche un conto di escrow a lungo termine utilizzato per i costi in corso.

Escrow di transazione (Closing Escrow)

Questo è il conto di deposito aperto quando un accordo di acquisto è firmato e chiuso quando l'atto è registrato. In genere dura 30-60 giorni. Il conto detiene il deposito dell'acquirente e alla fine il prezzo di acquisto completo, più qualsiasi tassa e tasse prorata. Al termine, l'ufficiale di deposito assicura che tutti i documenti sono firmati e i fondi sono distribuiti correttamente.

Escrow ricorrente (Conto IM)

La maggior parte dei creditori ipotecari richiedono che i mutuatari abbiano un conto di credito per le imposte di proprietà e l’assicurazione dei proprietari di abitazione. Ogni mese, una parte del pagamento ipotecario (di solito un dodicesimo dei costi annuali di imposta e di assicurazione) viene depositata in questo conto. Il creditore paga poi le bollette quando necessario.

Come funzionano i conti di Escrow passo per passo

Comprendere il processo di svincolo dall'inizio alla fine può rimuovere gran parte dell'ansia da una transazione immobiliare.

  1. Offerta e accettazione:[[] Dopo che il venditore accetta l'offerta dell'acquirente, inizia il processo di escrow. L'acquirente invia un deposito di denaro serio alla società di escrow entro un determinato periodo di tempo (spesso tre giorni lavorativi).
  2. Aprire il passo:[] L'ufficiale di scavo apre un conto e prepara istruzioni preliminari di deposito. La società del titolo inizia anche una ricerca del titolo per garantire che la proprietà possa essere trasferita senza lenti.
  3. Periodo di competenza:[] Durante questo periodo, l'acquirente completa le ispezioni, ottiene il finanziamento e le recensioni dei documenti. L'account di escrow detiene il deposito. Se l'acquirente decide di eseguire il backup a causa di una valida contingenza, l'ufficiale di escrow restituisce il deposito.
  4. Contingenze di rilascio:[] Una volta che l'acquirente è soddisfatto di ispezioni e approvazione del prestito, le contingenze sono formalmente rimosse. I soldi di guadagno diventano non rimborsabili (esclusi come specificato nel contratto).
  5. Camminata finale-Attenzione:[] L'acquirente ispeziona la proprietà un'ultima volta per confermare che è in condizioni concordate.
  6. Giorno di chiusura:[] L'acquirente porta i restanti costi di pagamento e di chiusura (spesso tramite bonifico bancario) nel conto di deposito. Il creditore trasferisce i fondi di prestito. L'ufficiale di credito prepara la dichiarazione di insediamento finale. L'acquirente e il venditore firmano tutti i documenti tramite un notaio o di persona.
  7. Registrazione e pagamento:[] L'atto viene registrato con la contea, trasferendo ufficialmente la proprietà. L'ufficiale di escrow poi eroga fondi: pagando l'ipoteca del venditore, commissioni immobiliari, tasse e altre tasse. Il venditore riceve i loro proventi netti. L'acquirente riceve le chiavi.

Vantaggi dell'utilizzo di un account di Escrow

Utilizzando un conto di escrow offre diversi vantaggi:

  • Protezione per acquirenti e venditori:[[] I fondi sono rilasciati solo quando tutte le condizioni sono soddisfatte. L'acquirente sa che il loro deposito è sicuro fino a quando il titolo non è chiaro; il venditore sa che l'acquirente ha i fondi.
  • Gestione finanziaria ordinaria:[ Tutte le transazioni finanziarie sono tracciate in un unico luogo, con un unico regolamento che dettaglia ogni dollaro.
  • Compliance legale:[] Escrow garantisce l'adesione agli obblighi contrattuali e legali, comprese le norme statali sulla gestione dei soldi, i requisiti di divulgazione e la tempistica dei pagamenti.
  • Rischio ridotto di frode:[] Terze parti neutre detiene i fondi, minimizzando i rischi di appropriazione indebita. Le società di credito sono autorizzate e vincolate, aggiungendo un altro livello di sicurezza.
  • Pagamento semplificato delle spese ricorrenti:[ Per i conti correnti di credito, i proprietari di casa non devono ricordare di pagare le tasse e le bollette di assicurazione; il creditore lo gestisce automaticamente.

Errori comuni su conti di scadenza

Nonostante il loro uso diffuso, i conti di svenimento sono spesso fraintesi.

Mito: L'impegno è lo stesso di un pagamento in contanti

No. Un pagamento a discesa è il contributo del compratore. Il conto di deposito semplicemente detiene il pagamento a discesa (e altri fondi) fino alla chiusura. Il pagamento a discesa non è lo svincolo; il conto è il veicolo che lo protegge.

Myth: Le aziende del settore azionario detengono il titolo della proprietà

Non esattamente, il titolo è tenuto dalla società del titolo o da un'entità separata, ma i servizi di credito e di titolo sono spesso forniti dalla stessa società. L'ufficiale di escrow coordina con la società del titolo per garantire che il deed sia pulito e registrato correttamente.

Mito: I conti di Escrow sono solo per gli acquirenti

I venditori beneficiano anche di svenimento. Ad esempio, se il finanziamento dell'acquirente passa attraverso, il venditore può avere il diritto di mantenere il denaro più serio, che si tiene in deposito. Inoltre, i venditori spesso si affidano a credito per gestire il loro pagamento ipotecario e garantire che essi ricevono proventi netti correttamente.

Mito: Il passo è facoltativo

Mentre è possibile chiudere una transazione immobiliare senza un servizio formale di svincolo (ad esempio, in un accordo di cassa tra i membri della famiglia), la maggior parte delle transazioni professionali richiedono svenimento.

Costo e tasse associati con impegno

I servizi di deposito non sono gratuiti. Le tasse riguardano il lavoro dell'ufficiale di deposito, la ricerca del titolo, la preparazione dei documenti e l'erogazione.

  • Escrow Fee:[] Una tassa piana o percentuale della transazione, tipicamente divisa tra compratore e venditore.
  • Title Insurance Premium:[]] Protegge contro i difetti del titolo. Spesso richiesto dai prestatori. L'acquirente paga solitamente per la politica del prestatore; il venditore può pagare per la politica del proprietario a seconda della consuetudine locale.
  • I costi per la redazione e la firma dei documenti di chiusura.
  • Tasse di trasferimento di cavi e di trasporto:[ Piccoli oneri per l'invio di fondi e documenti.
  • Registrare le tasse:] Pagato alla contea per registrare l'atto e ipoteca.

Questi costi sono delineati nel modulo di chiusura di divulgazione che l'acquirente riceve tre giorni prima della chiusura. La revisione di questo modulo aiuta con attenzione a evitare sorprese. Per i conti correnti di escrow (conti integrati), non c'è tassa separata; il creditore raccoglie semplicemente i soldi all'interno del pagamento mensile.

Regolamento e Tutela dei consumatori

La maggior parte degli stati richiedono che le aziende di credito siano autorizzate, vincolate e controllate. L'Associazione Americana di Escrow [ fornisce risorse per la comprensione degli standard del settore. Inoltre, le leggi federali come la legge sul regolamento immobiliare (RESPA) regolano come i conti di escrow per i mutui sono gestiti, compresi i limiti su quanto può sostenere un creditore.

I consumatori sono protetti da frodi di escrow dall'obbligo che i fondi siano tenuti in un conto di fiducia separato, non mescolati con i fondi operativi della società. Se una società di escrow fallisce, assicurazioni statali o fondi di bonding possono coprire perdite fino a determinati limiti.

Escrow Account Pitfalls da evitare

Mentre i conti di escrow sono progettati per proteggere le parti, possono verificarsi errori. Qui sono problemi comuni e come evitarli:

  • Fondi insufficienti:[] Se l'acquirente non riesce a collegare i fondi in tempo, la chiusura può essere ritardata.
  • Scadenza di emergenza:[] Se l'acquirente non rimuove le contingenze per iscritto entro la scadenza, il venditore può essere in grado di annullare il contratto e mantenere i soldi più gravi.
  • Errori nella dichiarazione di regolamento:[[] Controllare tutti i numeri: importo di prestito, crediti, prorazioni e tasse. Un piccolo errore può costare migliaia.
  • Impostazioni di proprietà non retribuite da anni precedenti:[ La ricerca del titolo dovrebbe catturare questi, ma se un tassa lien è scoperto tardi, chiusura può essere ritardato. Assicurarsi che il venditore fornisce la prova di tasse pagate.

L'utilizzo di una società di escrow rispettabile e fare domande ad ogni fase può prevenire questi problemi. NerdWallet Escrow Guide[] offre consigli aggiuntivi per gli acquirenti di prima volta.

Conclusioni

I conti di credito sono un componente fondamentale delle transazioni immobiliari sicure. Proteggono sia l'acquirente che il venditore assicurando che i fondi siano rilasciati solo quando tutte le condizioni della vendita sono soddisfatte. Dal deposito di denaro di guadagno iniziale al deposito finale dei proventi, escrow fornisce un quadro neutrale che riduce il rischio di frode, semplifica la gestione finanziaria e assicura la conformità legale.