Comprendere le ordinanze di Zoning e il loro impatto

Le ordinanze locali per la zootecnia sono regolamenti stabiliti dalle autorità municipali per controllare l'uso del suolo all'interno di una comunità. Queste leggi dividono i comuni in quartieri, come zone residenziali, commerciali, industriali e agricole, ciascuno con usi specifici consentiti, standard di costruzione e requisiti di densità.

Le norme di Zoning possono influenzare tutto dall'altezza di una recinzione al tipo di attività che puoi operare sulla tua proprietà. Possono limitare i contrattempi di costruzione, i requisiti di parcheggio, la segnaletica e anche il colore della vernice esterna nei distretti storici.

La legge sull'uso del suolo negli Stati Uniti ha una lunga storia, con la prima ordinanza globale di zonizzazione adottata da New York nel 1916. La Corte Suprema degli Stati Uniti ha confermato la costituzionalità di zoning nel caso di riferimento Village di Euclid v. Astrambler Realty Co.] (1926), che stabilisce che il benessere è un valido esercizio di potere di polizia a lungo come razionale.

Legali terreni per le restrizioni di Zoning

I proprietari e i residenti possono sfidare le restrizioni di zonizzazione su diversi motivi legali. Le sfide più forti in genere comportano violazioni costituzionali, errori procedurali, o sostiene che il regolamento è arbitrario o irragionevole.

Violazione dei diritti di proprietà e del processo dovuto

Il quinto e il quattordicesimo emendamento proteggono i proprietari di proprietà contro l'azione governativa che li priva di proprietà senza il dovuto processo di legge o che prende proprietà per uso pubblico senza solo compensazione. Se una restrizione zoning elimina efficacemente tutto l'uso economicamente fattibile della vostra proprietà, può costituire un controllo di controllo sotto il Penn Central Transportation Co. v. New York Grad City (1978) quadro di interferenze valutare i fattori compreso il rapporto tra i fattori economici

Se un regolamento è arbitrario, capriccioso, o manca di una base ragionevole, i proprietari possono contestarlo con successo. Ad esempio, se un ordinanza di zonizzazione vieta alloggi multifamiliare in un'area in cui l'infrastruttura e il carattere di quartiere già sostengono tale sviluppo, il regolamento può fallire la revisione razionalità.

Pratiche di discriminazione e violazioni della parità di protezione

La clausola di protezione paritaria del XIV emendamento vieta le leggi di zonizzazione che discriminano le classi protette o trattano proprietà simili localizzate in modo diverso senza una base razionale. Le sfide basate su intenti discriminatorie richiedono che la decisione di zoning sia motivata da pregiudizio contro razza, religione, origine nazionale, o altre caratteristiche protette.

Le sfide moderne di zoning comportano sempre più rivendicazioni di zonizzazione esclusioneria, dove le ordinanze impediscono efficacemente l'alloggio a prezzi accessibili o escludono alcuni gruppi da una comunità. Le corti in alcuni stati, in particolare il New Jersey sotto la ]]]Mount Laurel dottrina, hanno ritenuto che i comuni devono fornire la loro giusta quota di esigenze di alloggiamenti regionali.

Violazioni procedurali e Mancanza di un processo corretto

Le decisioni di Zoning devono seguire i requisiti procedurali stabiliti dal diritto statale e dalle ordinanze locali. I motivi procedurali comuni per la sfida includono l'inosservanza di un'adeguata comunicazione delle audizioni pubbliche, il mancato rispetto di procedure legislative adeguate, le decisioni prese dagli organi senza una corretta giurisdizione, le violazioni delle leggi di riunione aperta e il mancato esame dei risultati o delle prove richieste.

Regolamento eccessivamente restrittivo o irragionevole

Anche quando le restrizioni di zonizzazione non si innalzano al livello di un'assunzione, possono essere contestate come irragionevole o eccessivamente restrittiva. I tribunali statali applicano vari standard, con alcuni che richiedono che i regolamenti procedano sostanzialmente gli interessi legittimi del governo.

I passi per sfidare legalmente le restrizioni di zoning

Le restrizioni di zonizzazione con successo richiedono un approccio metodologico che inizia con una preparazione approfondita e procede attraverso canali legali consolidati.

Passo 1: Rivedere attentamente i codici locali di zoning e gli ordinanze

Prima di lanciare qualsiasi sfida, ottenere e rivedere attentamente il codice di zoning completo applicabile alla vostra proprietà. Prestare attenzione alle restrizioni specifiche che si desidera sfidare, le finalità indicate di tali restrizioni, e qualsiasi variazione o procedure di eccezione speciali disponibili. Molti comuni rendono i loro codici di zoning disponibili online, ma verificando che avete la versione attuale è essenziale.

Passo 2: Consultare con un Procuratore di Uso di Terra

La legge di Zoning è altamente specializzata e varia in modo significativo tra stati e anche tra comuni all'interno dello stesso stato. Un avvocato qualificato di uso del terreno può contribuire a valutare la forza della vostra sfida, identificare le teorie legali più promettenti, e navigare requisiti procedurali.

Passo 3: Raccogliere le prove Documentazione dell'impatto

La prova utile include valutazioni di proprietà che mostrano un valore diminuito, una testimonianza esperta sull'uso di proprietà alternative, fotografie e piani di sito che documentano vincoli fisici, studi di fattibilità economica per usi proposti, e prove di trattamento disparato rispetto a proprietà simili. Se la vostra sfida comporta impatti ambientali o sanitari, considerare di mantenere esperti rilevanti per preparare report e potenzialmente testimoniare audizioni.

Passo 4: Rimedi amministrativi di scarico

La maggior parte delle giurisdizioni richiedono ai proprietari di perseguire i rimedi amministrativi disponibili prima di depositare una causa. Ciò comporta in genere l'applicazione per le varianze, le eccezioni speciali, o rezoning attraverso il consiglio locale di collocamento di appelli o commissioni di pianificazione.

Fase 5: Compila un appello o una petizione con le commissioni locali di zoning o le corti

Se i rimedi amministrativi non sono riusciti, è possibile presentare un'azione legale che sfida la decisione di zonizzazione. Il tipo di azione dipende dalla vostra giurisdizione e dalla natura della vostra sfida. Le opzioni comuni includono procedure certiorari per rivedere le decisioni amministrative, azioni di giudizio dichiarativo che sfidano la validità delle ordinanze, inversa condanna richieste per le prese di legge, e Sezione 1983 diritti civili rivendicazioni per violazioni costituzionali.

Impegnarsi con le autorità locali e la Comunità

La promozione efficace spesso raggiunge i risultati senza ricorrere al contenzioso. Le relazioni con i membri del consiglio di amministrazione, il personale di pianificazione e i funzionari eletti creano opportunità per le soluzioni negoziate. Partecipa alle riunioni della comunità e alle sessioni di pianificazione per comprendere le priorità e le preoccupazioni locali.

I vicini che si oppongono ai cambiamenti possono organizzare contro la vostra applicazione, e le loro preoccupazioni devono essere affrontate costruttivamente. Considerate di tenere riunioni informali con i proprietari di proprietà vicini per spiegare i vostri piani e incorporare il loro feedback. A volte, le modifiche minori alla vostra proposta possono affrontare le preoccupazioni del quartiere, pur raggiungendo ancora i vostri obiettivi di sviluppo.

Risoluzione e Negoziazione alternativa

Prima di intentare una causa, prendere in considerazione metodi alternativi di risoluzione delle controversie che possono risolvere le controversie di zonizzazione più rapidamente e convenientemente. La mediazione coinvolge un terzo neutrale che facilita i negoziati tra voi e il comune. Molte giurisdizioni offrono programmi di mediazione specificamente per le controversie di uso del suolo. La mediazione di Zoning può affrontare le modifiche di confine, le restrizioni di utilizzo, i requisiti di densità e le condizioni di sviluppo.

Gli accordi di sviluppo, consentiti in molti stati, consentono ai proprietari di proprietà e ai comuni di stabilire termini vincolanti per i progetti di sviluppo, che possono garantire la portata dello sviluppo consentito, garantendo al contempo i benefici comunitari desiderati dai funzionari locali.

Quando considerare la litigio

Tuttavia, alcune circostanze giustificano un'azione legale. Queste includono chiare violazioni costituzionali che riguardano i diritti fondamentali della proprietà, casi che comportano danni economici sostanziali che giustificano le spese di contenzioso, situazioni in cui i rimedi amministrativi sono stati esauriti senza successo, e questioni in cui la legge è chiaramente dalla tua parte e il comune agisce oltre la sua autorità.

Prima di depositare l'abito, valutare la forza delle vostre richieste legali, la probabilità di successo, i danni potenziali o sollievo ingiuntivo disponibili, e i costi di contenzioso tra cui spese legali, spese di testimonianza esperto e spese di tribunale. Alcune sfide, come ad esempio le richieste di controllo, possono autorizzare a recuperare le spese legali sotto la legge di assistenza e di acquisizione di proprietà uniforme o la sezione 1983.

Le sfide alle decisioni di ordinamento giuridico ricevono una revisione deferentiale sotto il test di base razionale, rendendole difficili da vincere. Al contrario, le sfide alle decisioni amministrative che applicano le leggi di ordinamento a proprietà specifiche spesso ricevono un più attento controllo.

Considerazioni strategiche nella scelta di Dove File

La scelta del forum può influenzare significativamente l'esito di una sfida zoning. I tribunali di prova di stato hanno giurisdizione generale sulla maggior parte delle richieste di zoning, mentre i tribunali federali possono sentire le rivendicazioni costituzionali ai sensi della sezione 1983. I tribunali federali possono offrire regole procedurali più favorevoli o giudici più familiari con gli standard costituzionali federali. Tuttavia, i tribunali federali spesso astenersi dal decidere le questioni di legge dello stato ai sensi del Pullman[[[[FLT: 1)]

Conclusioni

Le restrizioni incalzanti imposte dalle ordinanze locali per la suddivisione degli zoning richiedono la comprensione del quadro giuridico, dei rimedi amministrativi esausti e delle procedure adeguate. I proprietari che si trovano ad affrontare restrizioni inconsuete o incostituzionali dello zoning hanno più viali legali disponibili, dagli appelli amministrativi e dalle applicazioni di varianza alle sfide costituzionali in tribunale statale o federale.

L'equilibrio tra diritti di proprietà e regolamentazione comunitaria continua ad evolversi attraverso decisioni giudiziarie e riforme legislative. Le tendenze recenti includono un maggiore controllo delle pratiche di zonizzazione esclusioneria, un maggiore riconoscimento dei diritti di proprietà nel controllo delle richieste di legge, e un uso esteso degli accordi di sviluppo e dei bonus di densità per ottenere i benefici pubblici.

Per i proprietari di proprietà che considerano una sfida, i primi passi più importanti sono la comprensione delle restrizioni specifiche che riguardano la vostra proprietà, documentando i loro impatti a fondo, e la consulenza con un avvocato di uso del terreno qualificato all'inizio del processo. Con una preparazione attenta e la difesa strategica, molte restrizioni di zonizzazione possono essere contestati o modificati per meglio bilanciare gli interessi della comunità con i diritti individuali di proprietà.