Come Prepararsi per una Chiusura in un Mercato Competitivo Immobiliare

L’acquisto di una casa nel mercato di un venditore richiede più di una forte offerta – richiede una preparazione impeccabile per il processo di chiusura. Con più acquirenti in competizione per la stessa proprietà, anche minori ritardi o missteps può costare l’affare. La chiusura è il passo finale in cui la proprietà trasferisce legalmente, e essere pronto per esso può significare la differenza tra garantire la vostra casa dei sogni e guardare un altro acquirente andare via con le chiavi.

Comprendere il paesaggio competitivo immobiliare

In un mercato del venditore, l'inventario è basso e la domanda è alta. Proprietà spesso attirano più offerte entro i giorni, e i venditori possono permettersi di essere estremamente selettivi. A differenza dei mercati bilanciati, gli acquirenti in condizioni competitive devono agire più velocemente, presentare offerte più forti, e anticipare potenziali ostacoli prima del processo. La linea temporale di chiusura è compressa - spesso 30 a 45 giorni dall'accettazione di offerta alla firma - lasciando spazio per errori come documenti mancanti, finanziamento, ritardi, o controversie.

I venditori in un mercato competitivo tendono anche a favorire gli acquirenti che appaiono organizzati e a basso rischio. Ciò significa che ogni documento che si fornisce, ogni telefonata si ritorna prontamente, e ogni contingenza che si riesce a rafforzare efficacemente la vostra credibilità. L'acquirente che sembra una cosa sicura spesso vince, anche se l'offerta non è la più alta.

Il processo di chiusura: una linea temporale dettagliata

Una volta accettata la vostra offerta, il tempo inizia a spuntare. Ecco una sequenza tipica di eventi in un mercato competitivo, con scadenze critiche indicate di seguito:

Giorno 1–5:[ Deposito di denaro Earnest dovuto (solitamente entro 24–48 ore di accettazione); ispezione di casa di ordine e valutazione immediatamente.
Giorno 6–10:[] Completa tutte le ispezioni (casa, parassiti, radon, ecc); negoziare riparazioni o crediti se consentito sotto il vostro contratto.
Giorno 11–20:[] Finalizzare la sottoscrizione di ipoteca; fornire tutti i documenti richiesti al vostro creditore entro ore, non giorni.
Giorno 21–28:[] Ricevi rapporto di valutazione; chiarisci eventuali contingenze rimanenti; conferma il legante di assicurazione del proprietario di casa.
Giorno 29–30:[] Condurre il passaggio finale; rivedere il Discorso di Chiusura (CD); fondi di filo per la chiusura dei costi e il pagamento in contanti.
Giorno di chiusura:[] Documenti di firma, pagare i costi rimanenti, ricevere le chiavi e registrare l'atto.

In un mercato competitivo, molti acquirenti scelgono di accorciare i periodi di ispezione o rinunciare a certe contingenze per rendere la loro offerta più attraente. Ma accorciare le scadenze non significa saltare preparazione diligente - significa avere tutto pronto prima di presentare l'offerta. Ad esempio, ordinare un'ispezione pre-offerta o rivedere la divulgazione del venditore prima di scrivere l'offerta può salvare giorni cruciali.

Giocatori chiave nella chiusura

Diverse parti coordinano dietro le quinte per portare la transazione ad una finitura pulita:

Buyer e Venditore[[] – i principi della transazione; entrambi devono firmare i documenti finali.
Agente immobiliari[[]] – facilitare i negoziati, fornire indicazioni e gestire il flusso di documenti e comunicazioni.
Mortgage Lender[[[]] – fornisce il prestito e assicura che tutte le condizioni di scrittura siano soddisfatte. Il vostro agente di prestito è la vostra linea di vita – mantenere in contatto costante.
Title Company o Escrow Officer[[[]] – gestisce il trasferimento legale di proprietà, detiene denaro serio e fondi di chiusura, e gestisce la riunione di chiusura.
Home Inspector e Valutazione[[] – valutazione indipendente delle condizioni di proprietà e del valore di mercato, rispettivamente.
Procuratore immobiliare[] – richiesto in alcuni stati di rivedere i contratti e gestire questioni legali come difetti del titolo o domande di zonizzazione.

Ogni giocatore deve operare con velocità e precisione. Un errore di uno di loro può ritardare la chiusura, quindi è essenziale che tu, come l'acquirente, rimanga attivo e informato.

Pre-Approvazione vs. Pre-Qualificazione: Conoscere la differenza

Una stima casuale basata su informazioni auto-riportate – trasporta poco peso con i venditori. Un ]pre-approvazione[] è una revisione approfondita del vostro credito, reddito, attività e debito, con conseguente impegno condizionale da un creditore. In un mercato competitivo, solo un segnale di lettera pre-approvazione che si è un compratore serio, capace.

Verificare di ottenere pre-approvato da un creditore esperto con le condizioni di mercato. Capire i termini della vostra pre-approvazione: l'importo del prestito, il tasso di interesse di blocco periodo, e qualsiasi condizione ancora in sospeso. Per una comprensione più profonda della prontezza ipotecaria, il Consumer Financial Protection Bureau offre eccellenti risorse a consumerfinance.gov].

Rafforzare il tuo profilo finanziario

Oltre all'approvazione, prendere questi passaggi per solidificare la vostra posizione finanziaria e rendere il vostro file di prestito il più pulito possibile:

Controllare il rapporto di credito[[]] per errori di almeno sei settimane prima di applicare.
Avodo nuove richieste di credito[[]] o grandi acquisti durante il processo. Non finanziare un'auto, aprire nuove carte di credito, o co-segnare per chiunque.
Le dichiarazioni bancarie pronte[[] che mostrano fondi sufficienti per il pagamento a discesa, i costi di chiusura e le riserve.
Mantenere un impiego stabile[[] – i prestatori verificheranno il tuo stato di lavoro appena prima di chiudere.
Ridurre il rapporto debito-conto[[[]] pagando saldi della carta di credito o prestiti di rate, se possibile.

Avere un file di prestito “pulito” accelera la sottoscrizione e riduce il rischio di smentite di finanziamento dell’ultimo minuto. In un mercato competitivo, un acquirente il cui file di prestito è completo e organizzato è molto più probabile che chiuda in tempo.

Creare un'offerta vincente

La vostra offerta è la prima impressione, e in un mercato competitivo, ha bisogno di distinguersi mentre ancora protegge i vostri interessi.

Deposito di denaro per il cliente[[[] – tipicamente 1–3% del prezzo di acquisto. Offrendo un deposito più elevato (ad esempio, 5%) mostra che siete impegnati e disposti a mettere la pelle nel gioco. Tuttavia, essere sicuri di potersi permettere di perdere quel deposito se si deve eseguire il backup senza una contingenza.
Clausola di aumento[[] – aumenta automaticamente la tua offerta fino ad un importo massimo se le offerte concorrenti entrano in gioco. Questo può tenerti nel gioco senza sovrascrivere dall'inizio. Definire l'incremento (ad esempio, $1,000 o $5.000 sopra l'altra offerta).
La copertura del gap di valutazione[[[]] – accetta di coprire qualsiasi differenza se la proprietà valuta sotto il prezzo del contratto, fino a un importo specificato. Questo è potente perché una bassa valutazione può uccidere un accordo se l'acquirente non può portare denaro extra.
Data di chiusura flessibile[[] – l'accoglienza della timeline del venditore (se hanno bisogno di chiudere rapidamente o vogliono un tempo extra per trovare una nuova casa) può rendere la vostra offerta più attraente.
Attendendo certe contingenze[[] – ad esempio, rinunciando alla contingenza di ispezione (si consiglia solo se si è esperti o la casa è in ottime condizioni) o alla contingenza di valutazione (se si dispone di riserve di denaro).

Lavorare a stretto contatto con il vostro agente per realizzare un'offerta che sia convincente ma ancora all'interno della vostra tolleranza di rischio. In un mercato in cui gli elenchi ricevono 10 o più offerte, l'agente di elenco può chiedere "più alto e migliore" entro una certa scadenza. Avendo il modello di offerta e pre-approvazione pronto per andare, vi permette di rispondere immediatamente.

Preparazione per le ispezioni e gli apprendisti

Anche in un mercato competitivo, si dovrebbe ancora condurre un'ispezione casalinga, anche se potrebbe essere necessario farlo rapidamente. Pianifica l'ispezione entro 2-3 giorni dall'accettazione dell'offerta. Utilizzare un ispettore autorizzato affiliato a un'organizzazione professionale come il [ American Society of Home Inspectors (ASHI)].

Se l'ispezione rivela grandi problemi (problemi di fondazione, guasto del tetto, o sistema HVAC vicino alla fine della vita), avete tempo limitato per negoziare riparazioni o crediti. Molti acquirenti nei mercati competitivi optano per un "pass/fail" ispezione o un "solo informazioni" ispezione, il che significa che non chiederanno riparazioni per oggetti minori, ma si riserva il diritto di andare via se c'è un difetto importante.

La valutazione è ordinata dal prestatore e determina se la casa vale l'importo del prestito. In un mercato competitivo, i prezzi di vendita spesso superano i valori valutati. Secondo una Freddie Mac guida ai costi di chiusura[, è possibile proteggersi con una clausola di gap di valutazione: accettare di pagare un certo importo sopra il valore valutato.

Assemblare i documenti di chiusura

I prestatori richiedono una lunga lista di documenti. Avendoli pronti in anticipo previene ritardi. Utilizzare una lista di controllo dal [ Associazione Nazionale dei Realtori[] come guida, ma essere preparati per le richieste specifiche del prestatore.

Recenti stubs paga che coprono gli ultimi 30 giorni
W-2 e dichiarazioni fiscali per i più recenti due anni (tutte le pagine)
Dichiarazioni bancarie per tutti i conti (controllo, risparmio, investimento) per gli ultimi 2-3 mesi
Prova di qualsiasi denaro regalo, inclusa una lettera regalo firmata e la documentazione della capacità del donatore di dare
Copia della patente o del passaporto del conducente
Pagina di dichiarazione di assicurazione del proprietario di casa
Firmato accordo di acquisto e tutti i addenda
Divulgazione a base di piombo della vernice (per le case costruite prima del 1978)
Se hai cambiato lavoro di recente, lettera di verifica dell'occupazione o stubs paga

Mantenere le copie digitali organizzate in una cartella cloud è possibile condividere istantaneamente con il vostro prestatore o agente. Quando il tempo è breve, l'accesso immediato ai documenti può radere giorni fuori dal processo. Molti finanziatori ora hanno portali del mutuatario - caricare i documenti non appena sono richiesti, anche se si pensa che potrebbero aver bisogno di loro più tardi.

Capire i costi di chiusura

I costi di chiusura variano tipicamente dal 2% al 5% del prezzo di acquisto. Essi includono le tasse di credito (originariamente, elaborazione, sottoscrizione), l'assicurazione di titolo, le tasse di registrazione, le riserve di escrow per le imposte di proprietà e gli interessi prepagati, e le imposte di proprietà prorata.

Per essere completamente preparati, bonifico bancario o portare un controllo certificato per l'importo esatto richiesto. Molte aziende di titolo richiedono fondi cablati il giorno prima della chiusura. Verificare le istruzioni via cavo direttamente con l'agente di chiusura sul telefono (utilizzando un numero di fiducia, non uno da un'email) per evitare truffe di frode filo, che sono sempre più comuni nelle transazioni immobiliari.

La passeggiata finale-trasformata

Pianificate la passeggiata finale 24 ore prima della chiusura. Questa è l’ultima possibilità di verificare la condizione della struttura.

Tutte le riparazioni concordate sono state completate alla vostra soddisfazione
Tutti gli apparecchi e i sistemi (HVAC, idraulico, elettrico) sono funzionanti normalmente
Nessun nuovo danno è avvenuto dall'ultima visita (ad esempio, perdite di acqua, finestre rotte, danni in movimento)
La casa è in sostanzialmente la stessa condizione di quando hai fatto l'offerta
Qualsiasi proprietà personale inclusa nel contratto (ad esempio, lavatrice/asciugatrice, rivestimenti per finestre, scaffalature integrate) è ancora presente
Tutti gli oggetti di taglia e di vendita sono stati rimossi (a meno che non diversamente concordato)

Se si presentano problemi, avvisare immediatamente il vostro agente. Potreste essere in grado di richiedere un credito dal venditore, estendere la chiusura o il ritardo fino a quando non vengono risolti i problemi. Tuttavia, in un mercato competitivo, i venditori possono resistere a ritardi.

Comunicazione con il Suo agente e prestatore

Durante il periodo di sottoscrizione, rispondere ad ogni richiesta del creditore entro ore, non giorni. Un singolo messaggio di posta elettronica mancante o documento ritardato può spingere la data di chiusura. Stabilire una linea diretta di comunicazione con il vostro agente di prestito e il vostro agente immobiliare. I check-in settimanali assicurano che nulla cada attraverso le crepe. In un mercato competitivo, l'acquirente che comunica più veloce spesso si chiude prima.

Pitfalls comuni da evitare in un mercato competitivo

Anche gli acquirenti ben preparati possono inciampare. Qui ci sono problemi frequenti e come evitarli:

Insufficiente denaro di guadagno:[] Offrire troppo poco può segnalare un impegno debole. Al contrario, offrendo troppo senza la protezione contro la contingenza rischia di perdere un grande deposito.
Modifiche di credito all'ultimo minuto:[] Non aprire nuovi conti di credito, co-firmare prestiti, o fare grandi acquisti (anche mobili) fino a dopo la chiusura.
In un ambiente di tasso crescente, un tasso sbloccato può aumentare il pagamento mensile inaspettatamente. Bloccare il tasso non appena si è a proprio agio con i termini.

Non verificare le istruzioni del cavo:[ La frode del cavo è reale. Conferma sempre le istruzioni del cavo tramite telefono utilizzando un numero di fiducia, non rispondendo a un'email.

Ignorando il rapporto del titolo:[] Chiedi di rivedere il rapporto del titolo preliminare presto.

Prevedendo queste insidie, puoi affiancarle prima che diventino problemi.

Giorno di chiusura: cosa aspettarsi

La chiusura avviene solitamente presso un ufficio di un titolo o un agente di escrow. Firmerà numerosi documenti, tra cui la nota di promissory, atto di fiducia, divulgazione di chiusura e dichiarazione di titolo. L'intero processo può durare 60 a 90 minuti. Portare il vostro documento di foto e una copia della divulgazione di chiusura per riferimento.

In alcuni mercati competitivi, chiusure remote o notai mobili sono disponibili per accelerare il processo, soprattutto se si sta spostando da fuori stato.

Passi di chiusura

Le vostre responsabilità non finiscono quando l’inchiostro si asciuga. Entro pochi giorni dalla chiusura, prendere questi passi importanti:

Registrazione conferma:[] Chiedi alla tua società di titolo o agente di chiusura di confermare che l'atto è stato registrato con l'ufficio del registratore di contea.

Impostare le utility e internet:[]] Trasferimento o stabilire elettrico, gas, acqua, rifiuti e servizio internet per essere attivo dal primo giorno. Molti fornitori richiedono preavviso.

Cambia serrature immediatamente:[ Per sicurezza, chiavi o sostituisci tutte le serrature esterne. Non si sa mai chi potrebbe avere copie delle vecchie chiavi.

Assicurazione del proprietario di casa aggiornato:[] Assicurarsi che la vostra politica riflette la copertura corretta e i dettagli della proprietà dal primo giorno.

File per l'esenzione casa:[] Se il vostro stato offre un'esenzione per imposta di proprietà, depositare le carte prontamente per ricevere la pausa fiscale.

Store documenti di chiusura in modo sicuro:[] Conservare tutti i documenti firmati, in particolare l'atto, la divulgazione di chiusura e la nota di promissory, in una posizione sicura (prova del fuoco).

Conclusioni

Preparare per una chiusura in un mercato immobiliare competitivo è di agire con velocità, precisione e organizzazione. Dal momento in cui si decide di acquistare, ogni passo - pre-approvato, realizzando una forte offerta con contingenze ben conto, assicurando i vostri documenti, e rimanere in stretto contatto con la vostra squadra mente - costruisce slancio verso una chiusura di successo.

Come Prepararsi per una Chiusura in un Mercato Competitivo Immobiliare

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