L'acquisto di una casa è una delle più grandi transazioni finanziarie che la maggior parte delle persone farà mai, e il processo di chiusura è dove tutto si riunisce. Senza una preparazione finanziaria attenta, anche un acquisto ben negoziato può cadere a parte all'ultimo minuto. La chiave per una chiusura immobiliare liscia è pianificare ben prima del tempo, assicurando le vostre finanze sono in ordine, si capisce tutti i costi, e si dispone dei documenti necessari pronti.

Capire la portata completa dei costi coinvolti

Molti homebuyers di prima volta si concentrano solo sul prezzo di acquisto e il pagamento in giù, ma una chiusura di successo richiede la contabilità per ogni spesa legata alla transazione. Oltre al prezzo concordato, si dovrà affrontare un pacchetto di tasse collettivamente noto come costi di chiusura. Questi tipicamente vanno dal 2% al 5% del prezzo di acquisto della casa e includono elementi come costi di origine del prestito, spese di valutazione, assicurazione titolo, spese di registrazione e spese legali.

Ripartizione dei costi di chiusura comuni

  • Tassa di origine molto bassa[[] – Carico dal prestatore per l'elaborazione del vostro mutuo, di solito una percentuale dell'importo del prestito.
  • Tassa di valutazione[[] – Copre una valutazione indipendente del valore della casa (di solito $ 300–$600).
  • Title search and title Insurance[[] – Assicura che la proprietà non ha un liens o contenzioso di proprietà; i creditori richiedono una politica del creditore, e una politica del compratore è facoltativa ma consigliata.
  • Articoli prepagati[] – Imposta sulla proprietà, assicurazione sui proprietari di casa e interesse ipotecario che deve essere pagato in un conto di escrow prima della chiusura.
  • Registri di registrazione[] – Pagato al vostro governo locale per registrare ufficialmente l'atto e l'ipoteca.
  • Atti di Attorney[[] – In alcuni stati, un avvocato è tenuto a rivedere i documenti e a rappresentarti alla chiusura.

Conoscere queste tasse in anticipo ti permette di budget accuratamente. Richiedi un preventivo Loan dal tuo creditore entro tre giorni lavorativi dalla richiesta di un mutuo. Questo documento elenca tutti i costi di chiusura stimati e ti fornisce un quadro chiaro di cosa aspettarti. Puoi anche chiedere al tuo agente immobiliare di fornire un foglio di lavoro preliminare di chiusura dei costi. Per una ripartizione dettagliata da una fonte attendibile, il Consumer Financial Protection Bureau's Closing Line Guide

Conti di deposito e spese prepagate

I creditori spesso richiedono di finanziare un conto di credito al termine della chiusura per coprire le imposte future e i premi assicurativi. Ciò garantisce che tali fatture sono pagati in tempo e protegge l'investimento del creditore. L'importo che è necessario depositare è tipicamente un paio di mesi di tasse e assicurazioni di proprietà. Mentre questo gonfia il vostro denaro necessario alla chiusura, semplifica i pagamenti in corso. Chiedete al vostro creditore di stimare il deposito in anticipo in modo che non venga una sorpresa.

Assicurare il vostro finanziamento bene prima di chiusura

Attendere fino alla settimana prima di chiudere per finalizzare il vostro mutuo è un errore comune che causa ritardi e anche le offerte perse. Il finanziamento deve essere organizzato presto, idealmente prima di iniziare la caccia di casa. Ottenere pre-approvato, non solo pre-qualificato, mostra i venditori che siete un acquirente serio e vi dà un bilancio realistico per lavorare con.

Pre-Approvazione vs. Pre-Qualificazione

Pre-qualificazione è una stima informale basata su reddito e credito auto-riportati. La pre-approvazione è un processo completo in cui il creditore verifica il vostro credito, il reddito, e le attività e emette un impegno condizionale. Una lettera pre-approvazione rafforza la vostra offerta e significa che la maggior parte del lavoro di sottoscrizione è già fatto, che accelera l'approvazione finale alla chiusura.

Scegliere il tipo di Mortgage destro

La vostra scelta di finanziamento influisce sul pagamento mensile, sui costi di chiusura e sui requisiti di pagamento in calo.

  • Prestiti convenzionali[[] – Spesso richiedono un 5% al 20% di pagamento in contanti e un forte credito.
  • FHA prestiti[[] – Assicurati dalla Federal Housing Administration, consentendo i pagamenti inferiori al 3,5% con un punteggio di credito minimo di 580.
  • VA prestiti[[] – Per i veterani idonei e militari attivi, offrendo zero pagamento e senza PMI.
  • Prestiti dell'USDA[ – Per qualificare gli ospizi rurali e suburbani con reddito moderato, che non richiedono alcun pagamento a pagamento ma una quota di garanzia annuale.

Anche una leggera differenza di tassi di interesse può salvare migliaia durante la vita del prestito. Per dettagli sui requisiti FHA, visitare la pagina di alloggiamento monofamiliare HUD FHA.

Bloccare il tuo tasso di interesse

Una volta che avete un'offerta accettata e una data di chiusura chiara, prendere in considerazione il blocco della vostra tariffa per proteggere dagli aumenti. Le serrature di tasso solitamente durano 30 a 60 giorni. Se la chiusura è ritardata, la serratura può scadere; chiedere al vostro creditore circa le spese di prolungamento o le politiche di rinegoziazione di tasso.

Risparmiare per i costi di pagamento e chiusura

Mentre il 20% è spesso considerato come standard, molti prestiti permettono di ridurre i pagamenti, soprattutto per gli acquirenti di prima volta. Tuttavia, mettendo meno del 20% significa che sarà necessario pagare per PMI o MIP (premio di assicurazione contro le malattie).

Programmi di assistenza ai pagamenti in calo

Molti stati e le autorità locali di alloggi offrono sovvenzioni o prestiti a basso interesse per l'assistenza al pagamento in contanti. Questi programmi variano per posizione e limiti di reddito. Verificare con il vostro agente immobiliare o un consulente locale di alloggi per vedere che cosa è disponibile nella vostra zona. Spesso, questi fondi possono essere combinati con alcuni prodotti ipotecari per ridurre i costi di out-of-tasca.

Fondi e documentazione di origine

Se un membro della famiglia vuole aiutare con i costi di pagamento o di chiusura, i creditori tipicamente richiedono una lettera regalo che afferma il denaro non è un prestito e non ha bisogno di essere rimborsato. Sii pronto a mostrare il conto bancario del donatore dove i fondi sono stati ritirati, e una dichiarazione dal tuo conto che mostra il deposito.

Costruire una riserva di cassa oltre la chiusura

I prestatori amano vedere che avete ancora qualche risparmio liquido dopo la chiusura. Questo dimostra che è possibile gestire le spese inaspettate come un riscaldatore acqua rotto o perdita di lavoro. Mirare ad avere almeno tre a sei mesi di pagamenti ipotecari in riserva. Anche se il vostro creditore non richiede, avendo un buffer riduce lo stress e protegge il vostro investimento.

Mantenere la stabilità finanziaria durante il processo

L'approvazione del mutuo non è definitiva fino alla chiusura dei fondi di prestito. Nelle settimane tra l'accettazione e la chiusura dell'offerta, i prestatori possono ri-pull il credito e verificare il vostro lavoro. Qualsiasi passo finanziario può derail l'accordo.

Evitare nuove applicazioni di credito

Non aprire nuove carte di credito, prendere un prestito auto, o finanziare mobili. Anche una piccola indagine di credito può abbassare leggermente il punteggio di credito, e nuovi cambi di debito il rapporto debito-a-income. Se il vostro DTI aumenta al di sopra del limite del creditore, il vostro mutuo potrebbe essere negato. Se si deve fare un grande acquisto (come un frigorifero per la nuova casa), aspettare fino a dopo la chiusura.

Non cambiare lavoro a meno che non necessaria

Lenders vogliono vedere un'occupazione stabile. Cambiare posti di lavoro, soprattutto da stipendiati a lavoratori autonomi, può ritardare o compromettere l'approvazione del prestito. Se è necessario cambiare lavoro, cercare di iniziare dopo la chiusura, o almeno informare il creditore in anticipo e fornire documentazione della nuova posizione e del reddito.

Monitorare il tuo punteggio di credito

Tieni d'occhio il tuo punteggio di credito tramite servizi gratuiti come il Credit Karma o attraverso la tua banca. Se vedi gocce inaspettate, indaga immediatamente. Evitare qualsiasi comportamento che possa sminuire il tuo punteggio, come pagare bollette tardive o massimizzare una carta di credito. Anche una piccola goccia può cambiare il tuo tasso di interesse o lo stato di approvazione.

Recensione e organizzazione dei documenti finanziari

Il creditore richiederà una pila di documenti per verificare la vostra salute finanziaria. Avendo queste velocità organizzate e pronte fino a sottoscrivere e riduce back-and-forth. Iniziare a compilare una cartella digitale almeno due settimane prima di applicare per un mutuo.

Documenti essenziali per preparare

  • Paga le stube dal mese corrente (copertura 30 giorni in genere)
  • W-2 forme e dichiarazioni fiscali federali degli ultimi due anni
  • Dichiarazioni bancarie da tutti i conti (controllo, risparmio, investimento) per gli ultimi due a tre mesi
  • Prova di attività per i costi di pagamento e di chiusura (ad esempio, dichiarazioni di conto pensione, lettere regalo)
  • ID foto (la patente o il passaporto)
  • Se lavoratori autonomi: dichiarazioni di profitto e di perdita, 1099s, e dichiarazioni di imposta di affari
  • Se affittare: informazioni di contatto del proprietario e talvolta una storia di pagamento dell'affitto

Utilizzare un servizio cloud come Google Drive o Dropbox per rendere i file facili da condividere con il tuo agente di prestito. Come si avvicina la data di chiusura, si può essere chiesto di aggiornare i test di pagamento e le dichiarazioni bancarie per garantire che nulla sia cambiato.

Lavorare con il giusto team di professionisti

La preparazione finanziaria per la chiusura immobiliare non è un'impresa personale. Circondati con consulenti competenti che possono guidarti attraverso il processo e prendere potenziali problemi presto.

Il tuo agente immobiliare

Un buon agente dell'acquirente ti aiuta a negoziare concessioni di venditori verso i costi di chiusura, consiglia i prestatori e gli ispettori, e ti garantisce di capire ogni passo. Chiedi al tuo agente di un elenco di finanziatori con cui hanno lavorato con successo.

Il tuo agente Mortgage Loan

Il tuo agente di prestito è la tua risorsa finanziaria primaria durante il processo. Dovrebbe spiegare le opzioni di prestito, aiutare a bloccare i tassi e tenerti aggiornato sui progressi di sottoscrizione. Sii trasparente sulla tua situazione finanziaria - nascondere i problemi di debito o cash flow causerà solo più tardi problemi. Se qualcosa di inaspettato si presenta (come un bonus ritardato), dire immediatamente al tuo agente di prestito.

Procuratore immobiliare (Quando applicabile)

In alcuni stati, un avvocato è tenuto a gestire i documenti di chiusura. Anche se è facoltativo, assumere un avvocato immobiliare può proteggere i vostri interessi. Essi rivedere il contratto di acquisto, garantire che il titolo è chiaro e spiegare qualsiasi lingua legale confusa. La loro tassa è parte dei costi di chiusura, ma la pace della mente vale la pena.

Professionista fiscale

Prima di chiudere, chiedere al vostro contabile o consulente fiscale come l'acquisto influenzerà le vostre tasse per l'anno. Si può desiderare di regolare il vostro mantenimento o piano per i pagamenti stimati. Il argomento fiscale IRS sulla deduzione di interessi ipoteca fornisce un punto di partenza.

Prepararsi per la chiusura della giornata logistica

Il giorno di chiusura stesso richiede alcuni compiti di pulizia finanziaria. È necessario garantire che i fondi per la chiusura sono disponibili nella forma giusta, che avete completato il passaggio finale, e che si capisce il finale Chiusura di divulgazione.

Metodi di finanziamento: Bonifici e Controlli di Cashier

La maggior parte delle chiusure richiedono il pagamento e la chiusura dei costi da pagare tramite bonifico bancario o assegno. I controlli personali sono raramente accettati. I trasferimenti via cavo devono essere avviati alcuni giorni prima della chiusura (confermare le istruzioni di cablaggio con la vostra società di titolo o avvocato per telefono – non e-mail – per evitare frodi). I controlli di Cashier possono essere ottenuti dalla vostra banca; renderli pagabili alla società di credito o di titolo.

Passaggio finale

Il giorno prima o la mattina di chiusura, tu e il tuo agente dovreste ispezionare la proprietà per assicurarsi che sia in condizioni concordate. Controllare che le riparazioni richieste sono state completate, i sistemi stanno funzionando, e la proprietà non è stata danneggiata. Se scoprite problemi, potreste dover negoziare un credito o ritardare la chiusura – quindi non saltare questo passaggio.

Recensione della chiusura della dislocazione

Tre giorni lavorativi prima della chiusura, riceverai una Chiusura Disclosure dal tuo creditore. Confrontalo con attenzione con il Stimato di prestito che hai ricevuto prima. Cercare modifiche in tasse, tasso di interesse o termini di prestito. Se qualcosa sembra spento, chiedere al tuo creditore di spiegare o correggere prima di firmare. Questo documento mostra anche il tuo importo di pagamento mensile finale e una ripartizione di denaro dovuta alla chiusura.

Conclusioni

La preparazione finanziaria per una chiusura immobiliare è un processo multi-step che inizia mesi prima di firmare effettivamente i documenti. Comprendendo i costi completi, assicurando il vostro finanziamento presto, risparmiando diligentemente, mantenendo il vostro credito e la stabilità del lavoro, organizzando i vostri documenti, e lavorando con un team di fiducia, si è impostato per una chiusura liscia e senza stress. Il lavoro che si mette sul front-end paga quando si cammina lontano dal tavolo di chiusura con le chiavi per la vostra nuova casa.