Capire i costi di chiusura e il loro impatto sul vostro acquisto domestico

I costi di chiusura sono le spese e le spese necessarie per finalizzare un mutuo e trasferire la proprietà della proprietà. In genere vanno dal 2% al 6% del prezzo di acquisto, il che significa su una casa $ 400.000 si può affrontare $8,000 a $24,000 nelle spese di chiusura. Molti acquirenti di prima volta trattano questi costi come una fattura fissa, ma quasi ogni tassa è negoziabile.

Quali sono i costi di chiusura? Un dettaglio

I costi di chiusura comprendono le tasse da parte di prestatori, fornitori di terze parti e enti governativi. Capire ogni categoria ti aiuta a individuare quali tasse sono negoziabili e che sono fissati.

  • Commissioni di genere[: Tassa di origine (spesso 0.5–1% dell'importo del prestito), tassa di iscrizione, tassa di sottoscrizione, tassa di elaborazione e punti di sconto se si acquista il tasso di interesse.
  • Aiuti di titolo e di deposito[[]: Ricerca titolo, assicurazione del titolo (la politica del prestatore è richiesta; la politica del proprietario è facoltativa ma raccomandata), tassa di deposito o di regolamento, e talvolta una tassa di corriere per la consegna dei documenti.
  • Commissioni di valutazione e di ispezione[[]: Valutazione domestica (obbligazione dal prestatore), ispezione generale della proprietà, ispezione del parassita, prova di radon e qualsiasi ispezione di specialità come tetto, fondazione, o campo di fognatura.
  • Spese prepagate[]: Imposta sulla proprietà stimata, premio di assicurazione del primo anno, interesse prepagato per diem dalla data di chiusura al fine mese, e fondi depositati in un conto di deposito per i pagamenti fiscali e assicurativi futuri.
  • I diritti di registrazione e trasferimento di governo[[: Tasse di registrazione locali, tasse di trasferimento di stato e contea, tasse notarili, e talvolta una ricerca di un lien municipale.
  • Altri costi potenziali[[]: Certificazione zona di inondazione, tassa di trasferimento HOA, tassa di credito (di solito sotto $50), e tasse di broker ipotecari se applicabile.

Il vostro mix specifico dipende dal vostro creditore, prodotto di prestito (conventional, FHA, VA, USDA), posizione della proprietà e prezzo di acquisto.

Quanto costano i costi di chiusura? Gamma media e variazioni

Secondo I dati 2024 di BAnkrate], i costi di chiusura media nazionale per una casa di famiglia sono circa $ 6.000 a $ 70.000 per $ 200.000 mutuati. Tuttavia, le differenze di livello statale possono essere drammatici. Ad esempio, New York e Pennsylvania hanno tasse di trasferimento elevate che spingono i costi totali al 4% o più del prezzo di acquisto, mentre i prestiti di fondo Colorado e Missouri generalmente rientrano sotto il 2,5%.

Perché Negoziare i costi di chiusura Matters

Ridurre i costi di chiusura abbassa anche il denaro necessario per portare a chiusura, che è particolarmente prezioso se si sta allungando il vostro risparmio per un pagamento a discesa. In mercati competitivi, crediti di venditore verso i costi di chiusura possono rendere la vostra offerta di distinguersi senza aumentare il prezzo di acquisto. Inoltre, negoziare ora può migliorare la vostra convenienza a lungo termine - i costi più bassi di anticipazione del debito anno meno

Strategie provate per i costi di chiusura negozianti

1. Negozio di più prestatori e confrontare le stime dei prestiti

Ottenere almeno tre costi di prestito da diversi finanziatori (banche, sindacati di credito, broker di ipoteca) all'interno di una breve finestra—il CFPB raccomanda di applicare entro 45 giorni per ridurre l'impatto del punteggio di credito da più richieste.

2. Chiedi al venditore un credito di chiusura

Le concessioni di vendita sono un modo comune per ridurre i costi di chiusura fuori-di-tasca. Si negozia che il venditore paga un importo di dollari impostato o percentuale del prezzo di acquisto verso le spese di chiusura. I limiti consentiti dipendono dal tipo di prestito: i prestiti FHA consentono fino al 6% del prezzo di acquisto, i prestiti convenzionali consentono al 3% al 9% (a seconda della percentuale di pagamento), i prestiti VA consentono fino al 4%, e i prestiti di USDA richiedono fino al 6%.

3. Negoziare direttamente con il vostro prestatore

Le spese di credito sono spesso i prodotti di linea più flessibili. Inizia chiedendo al tuo agente di prestito di ridurre o rinunciare alla tassa di origine. Se la quota citata è 1%, proponga 0.5% o un piatto $1,000. Anche l'elaborazione di domanda, sottoscrittura, e le spese di applicazione - alcuni finanziatori li rimuoverà completamente se si spinge gentilmente. Un altro approccio è quello di accettare un "credito di credito di credito di credito" dove il credito di credito di credito di credito di credito di credito di credito di credito copre alcuni costi di chiusura in cambio di un piano di risparmio è quello di un tasso di riduzione di un tasso di più alto tasso di risparmio è quello di risparmio di riduzione di risparmio.

4. Negozio per servizi di terze parti

Lenders deve fornire un elenco di fornitori approvati, ma è possibile selezionare uno indipendentemente fino a quando soddisfano i requisiti del prestatore. Confrontare le citazioni da due o tre società di titolo; i premi di assicurazione del titolo variano in modo significativo tra stati e anche tra i fornitori della stessa città. La differenza può essere $300–$700. Per le ispezioni di casa, chiedere al vostro agente di licenza reale per le spese di rinvio

5. Tempo La chiusura a Minimize Prepaids

Se si chiude il 30 °, si prepaga solo un giorno di interesse. Chiusura sul 2 ° significa pagare quasi 30 giorni di interesse in anticipo, potenzialmente centinaia di dollari in più. Allo stesso modo, le proposizioni fiscali di proprietà si spostano a seconda della data. Pianificare di chiudere nell'ultima settimana del mese per minimizzare l'interesse prepagato.

6. Migliorare il tuo punteggio di credito prima di applicare

I creditori usano i prezzi tiered in base ai punteggi di credito. Un punteggio di 760 o superiore spesso ti qualifica per i migliori tassi di interesse e le tariffe di origine più basse. Coloro che con i punteggi tra 700 e 739 possono vedere i costi più elevati. Prima di iniziare la caccia di casa, tirare i rapporti di credito da AnnualCreditReport.com e contestare eventuali errori.

7. Chiedere su Lender-Specific Waivers o sconti

Alcuni finanziatori offrono programmi che riducono i costi di chiusura per acquirenti di prima volta, veterani, insegnanti o operatori sanitari. Chiedi al tuo agente di prestito se hanno promozioni o incentivi speciali. I sindacati di credito e le banche della comunità hanno spesso strutture a pagamento inferiori rispetto ai grandi finanziatori nazionali. Inoltre, se hai già un rapporto con una banca (conto di controllo o risparmio), chiedi se si applicano sconti fedeltà.

Comprendere la stima e la chiusura del prestito

Il Loan Estimate (LE) è fornito entro tre giorni lavorativi dalla vostra applicazione e delinea i costi stimati. Il Closing Disclosure (CD) viene consegnato almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura e mostra i numeri finali. Confrontare il CD alla linea LE per linea. Alcune tasse hanno limiti di tolleranza rigorosi: le spese di origine non possono aumentare se si richiede un cambiamento; i servizi non si possono fare acquisti (come la valutazione) possono aumentare fino al 10%; i servizi si possono fare acquisti per non hanno

Errori comuni da evitare quando negoziare i costi di chiusura

  • Attenti fino all'ultimo minuto[[[]: La maggior parte dei negoziati deve accadere prima di bloccare il vostro tasso. Una volta che il CD è rilasciato, i cambiamenti sono difficili. Iniziare le conversazioni presto.
  • Cooperazione solo sul tasso di interesse[[[[]: Un tasso basso con alti costi può essere peggiore di un tasso leggermente più alto con costi inferiori. Confronta APR e costi di chiusura totale insieme.
  • Le concessioni di venditore di emissione sono impossibili[[]: Anche nei mercati caldi, un venditore può offrire un credito se aiuta a chiudere l'accordo, soprattutto se la vostra offerta è forte in altri modi (chiudi le contingenze oscure).
  • Non recensire attentamente il CD[: Una tassa trascurata può costare centinaia.
  • Ignorando il costo dei punti di sconto[[: L'acquisto del tasso può aumentare i costi di chiusura; calcolare il periodo di break-even per vedere se ha senso per il vostro orizzonte temporale.

Alternative quando la negoziazione fa falli

Se non si può ridurre i costi di chiusura abbastanza attraverso la negoziazione, prendere in considerazione un mutuo senza chiusura. Il creditore copre le spese di chiusura in cambio di un tasso di interesse più alto (di solito 0.25% a 0.50% più alto). Questo è ideale se si prevede di spostare o rifinanziare entro cinque anni, perché il pagamento mensile più alto non supererà quello che si avrebbe pagato in anticipo tasse rispetto a quel tempo.

Mettere tutto insieme: un approccio passo-passo

  1. Ottenere pre-approvato con tre finanziatori e richiedere il prestito stima entro la stessa settimana per semplificare il confronto.
  2. Evidenzia le tariffe più alte nella sezione A e nella sezione B di ogni preventivo.
  3. Chiedete a ciascun prestatore di ridurre o rinunciare alla tassa di origine, tassa di elaborazione e tassa di sottoscrizione.
  4. Indipendentemente negozio per l'assicurazione titolo e servizi di deposito; inviare il preventivo più basso al vostro creditore per l'approvazione.
  5. Lavorare con il vostro agente immobiliare per includere una concessione del venditore del 3–6% del prezzo di acquisto nella vostra offerta.
  6. Pianifica la tua chiusura per l'ultima settimana del mese per tagliare interessi prepagati.
  7. Verificare il Chiusura Disclosure tre giorni prima della firma; contrassegnare qualsiasi tassa aumenta dal Loan Estimate.
  8. Se i costi sono ancora troppo alti, discutere un credito credito credito credito credito o un'opzione no-closing-cost con il vostro agente di prestito.

Conclusioni

Con la comprensione di ogni tassa, sfruttando più stime di prestito, richiedendo concessioni di venditore, e tempistiche la chiusura strategica, è possibile ridurre il vostro out-of-pocket spese da migliaia di dollari. Non abbiate paura di fare domande e spingere indietro su tasse che sembrano arbitrari.