La Guida completa ai diritti di proprietà quando si acquista la terra rurale

L'acquisto di terreni rurali è un impegno finanziario e personale significativo. Che si tratti di una fattoria di lavoro, di un ritiro del fine settimana, o di un investimento a lungo termine, il processo comporta molto più che trovare la giusta posizione e negoziare un prezzo. I diritti di proprietà nelle aree rurali sono spesso strati, frammentati, e regolati da accordi storici, dogana locale e leggi statali. Una chiara comprensione di questi diritti è essenziale per evitare le controversie pratiche e garantire che la vostra proprietà è sicuro.

Comprendere i componenti fondamentali dei diritti di proprietà

I diritti di proprietà non sono un concetto unico e monolitico: quando si acquistano terreni rurali, si acquista un pacchetto di diritti, alcuni dei quali potrebbero essere stati separati o limitati da precedenti proprietari, regolamenti governativi o condizioni naturali.

Proprietà semplice

La forma più completa di proprietà è tassa semplice. Questo vi dà il pieno controllo sulla superficie del terreno, qualsiasi struttura su di esso, e il diritto di vendere, affittare o lasciare la proprietà. Tuttavia, anche tassa semplice proprietà nelle aree rurali è raramente assoluto. È quasi sempre soggetto a poteri di polizia del governo (zonizzazione, regolamenti ambientali) e gli ingombri esistenti (facili, alleanze).

Accordi di esenzione e accordi di diritto d'autore

Le agevolazioni sono tra le fonti più comuni di controversie sui diritti di proprietà nelle operazioni su terreni rurali, e un'allentamento garantisce ad un'altra parte il diritto di utilizzare una parte della vostra terra per uno scopo specifico.

  • Stilenze di accesso:[] Permettere ai vicini o alle società di utilità di attraversare la vostra terra per raggiungere la loro proprietà o infrastruttura.
  • Stilenze di utilità:[] Concedere alle aziende elettriche, gas, acqua o telecomunicazioni il diritto di installare e mantenere le linee.
  • Conservazione facilitazioni:[] Regolare volontariamente lo sviluppo o l'uso del terreno per preservare le risorse naturali, che si corrono con la terra e legano i futuri proprietari.
  • Le facilitazioni prescrittive:[] L'aumento dall'uso di lunga data senza il permesso del proprietario. Se un vicino ha usato una strada attraverso la vostra terra per un periodo legale (spesso 10-20 anni), possono ottenere un diritto legale per continuare a farlo.

Prima di acquistare, è necessario identificare tutte le agevolazioni esistenti. Una ricerca di titoli e un sondaggio riveleranno le facilitazioni registrate, ma le facilitazioni prescrittive o implicite possono richiedere ulteriori indagini, come l'intervista ai vicini o il controllo dei record storici.

Diritti dei minerali, dell'olio e del gas

In molte aree rurali, i diritti minerali sono sequestrati dalla proprietà della superficie. Ciò significa che si può possedere la terra sopra terra, ma non hanno diritti al petrolio, gas, carbone, o altri minerali sotto di esso. Il proprietario di quei diritti minerali (spesso un proprietario precedente, una società, o un'entità governativa) può entrare nella vostra proprietà per esplorare ed estrarre le risorse, potenzialmente danneggiare il vostro uso superficiale.

Diritti dell'acqua e accesso Ripariano

I diritti dell’acqua nelle aree rurali sono disciplinati da dottrine complesse e specifiche per regione. Negli Stati Uniti orientali, i diritti di riparia si applicano in genere: i proprietari di terreni che abuttano una pista d’acqua naturale hanno il diritto di un uso ragionevole dell’acqua, ma non possono inconcepibilmente interferire con i proprietari a valle.

Diritti della subsuperficie: Grotte, Geotermia e stoccaggio del carbonio

I diritti delle grotte, delle risorse geotermiche e degli stoccaggio sotterraneo (ad esempio, per l'anidride carbonica o il gas naturale), alcuni Stati trattano questi diritti come parte dei diritti minerali, altri come interessi di proprietà separati.

Passi per proteggere i vostri diritti di proprietà prima dell'acquisto

Una buona diligenza prima di chiudere è la vostra migliore difesa contro i problemi dei diritti di proprietà, che dovrebbero essere non negoziabili per qualsiasi acquirente di terreni rurali.

Condurre un titolo completo Cerca e ottenere l'assicurazione del titolo

Per la terra rurale, la ricerca dovrebbe tornare indietro di almeno 50 a 60 anni perché vecchie facilità o diritti di strada non possono apparire in recenti file. L’assicurazione del titolo protegge contro i difetti che la ricerca potrebbe perdere, come documenti forgiati, eredi sconosciuti, o errori clericali di acquisto.

Hire un Ispettore Professionale

I rimbalzi possono essere contrassegnati da pareti di pietra, vecchie recinzioni, o caratteristiche naturali indistinte che hanno spostato nel tempo. Un sondaggio autorizzato localizzerà gli angoli e le linee esatte, identificano eventuali incrociamenti (un capannone o un vialetto del vicino sulla vostra terra, per esempio), e contrassegnare potenziali controversie di confine.

Revisione dei regolamenti di Zoning e Land-Use

La maggior parte delle contee e molte città hanno ordinanze di zonizzazione che governano le dimensioni minime del lotto, le contrattempi di edifici, usi consentiti e i tipi di strutture consentite. Alcune aree rurali sono zone esclusivamente per uso agricolo o forestale, che possono limitare la vostra capacità di costruire una residenza, aprire un'attività, o sottodividere i piani di dipartimento. Inoltre, cercare quartieri di sovrapposizione che proteggono le acque sotterranee, paesaggistiche in attesa, o habitat della fauna selimitazione potrebbero ottenere.

Investigare restrizioni ambientali e protezioni

La legge sulle acque pulite può richiedere permessi per qualsiasi attività che disturba le zone umide o i flussi. La legge sulle specie minacciate potrebbe limitare l'uso del suolo se sono presenti specie elencate. Alcuni stati hanno regolamenti per la gestione delle specie invasive, le ustioni prescritte o l'uso di pesticidi. Una valutazione del sito ambientale di Fase I è un investimento saggio, soprattutto se la terra è stata precedentemente utilizzata per identificare i potenziali serbatoi di inquinamento.

Verificare i diritti di accesso e gli accordi di manutenzione stradale

Le proprietà rurali spesso si basano su strade private, strade o facilitazioni attraverso il terreno vicino per l'accesso. Verificare che il diritto legale di entrare e uscire dalla vostra proprietà esiste, e che è abbastanza ampio per il vostro uso previsto (ad esempio, grandi attrezzature agricole, camion pesanti, o veicoli di emergenza). Se la strada è condivisa, rivedere qualsiasi accordo di manutenzione stradale (RMA) che incerti la condivisione dei costi, riparazioni e la rimozione della neve.

Verificare le locazioni e contratti esistenti

Tenanze agricole, contratti di caccia, contratti di legno, contratti di energia eolica, o leasing torre cellulare possono già essere in atto. Questi accordi possono legare come nuovo proprietario, e alcuni possono estendersi per molti anni. Chiedere al venditore di rivelare tutti gli accordi scritti e orali.

Pitfalls dei diritti di proprietà comuni nelle transazioni terrestri rurali

Anche con una preparazione attenta, alcuni problemi spesso catturano gli acquirenti fuori controllo. Capire questi errori comuni può aiutare a porre le domande giuste.

Controversie di frontiera

I confini della proprietà rurale sono spesso poco chiari. Le vecchie recinzioni non possono seguire le linee legali, e l'uso a lungo termine può creare crediti di possesso avversi. Un vicino che ha mantenuto una recinzione al di là del confine vero per molti anni potrebbe essere in grado di rivendicare che la terra. In alcuni stati, un sondaggio è richiesto dalla legge prima di trasferimento per evitare tali dispute.

Easezioni non registrate o prescrittive

Un'incontaminato facilità prescrittiva può sorgere quando qualcuno (un vicino, un'utilità, un utente ricreativo) usa un percorso attraverso la vostra terra apertamente, continuamente, e senza permesso per un periodo legale.Questo uso può diventare un diritto legale, anche se non è documentato in alcun atto.

Danni di superficie di causaggio dei diritti minerali

In stati come il Texas, il Montana e la Pennsylvania, i diritti minerali sono spesso separati dai diritti di superficie. Un nuovo proprietario potrebbe non avere alcun controllo sull'estrazione mineraria, la perforazione o l'attività di frattura idraulica sulla loro terra. Il proprietario minerale può costruire strade, pads, e tubazioni, e il proprietario di superficie tipicamente non può rifiutare. Prima di acquistare, determinare lo stato dei diritti minerali. Se sono severi, chiedere dei contratti esistenti e la probabilità di future esplorazioni.

Patti ristretti che corrono con la terra

Le suddivisioni rurali o ex ranchette possono avere restrizioni di deed che limitano ciò che puoi fare. Esempi includono i divieti sui container di spedizione, bestiame, attività commerciale, o alcuni colori esterni. I allevatori possono essere applicati da altri proprietari di casa o da un'associazione di proprietari di casa. Richiedere sempre una copia di qualsiasi dichiarazione di alleanze, condizioni e restrizioni (CC&Rs) e leggerli con attenzione.

Considerazioni legali e pratiche aggiuntive

Diritto alla protezione dell'azienda

Molti stati hanno leggi “Diritto alla Fattoria” che proteggono le operazioni agricole stabilite dalle cause di disturbo. Se si sta spostando in una zona rurale, si aspettano rumore, odori, polvere, e le attrezzature agricole slow-moving da fattorie vicine. Queste leggi possono proteggere le operazioni agricole esistenti da nuove lamentele residenziali, quindi è importante capire le protezioni in atto.

Rischi di espropriazione e di dominio

Se un'entità governativa o una società privata con autorità di dominio eminente vuole acquisire un titolo di facilitazione o di tassa per la vostra terra, si ha diritto a un solo risarcimento, ma non si può facilmente fermare il progetto. Verificare se tali progetti sono proposti nella zona. Il dipartimento di pianificazione locale o commissione di utilità può avere informazioni in sospeso sui piani di infrastruttura.

Problemi di integrità e pianificazione immobiliare

Se si prevede di tenere la proprietà per decenni o passarla agli eredi, considerare come i diritti di proprietà leggi influiscono sulla pianificazione immobiliare. In alcuni stati, terreni rurali di proprietà comune può essere soggetto a azioni di partizione da eredi che vogliono vendere.

Lavorare con i professionisti

Data la complessità dei diritti di proprietà rurale, basandosi esclusivamente sulle rivelazioni del venditore non è sufficiente.

  • L'avvocato immobiliare[] con esperienza nelle transazioni rurali o agricole, possono rivedere i rapporti del titolo, redigere facilitazioni e consigliare le leggi specifiche dello stato.
  • Indaginecenso[]] che conosce le pratiche locali di monumento e di confine.
  • Title agent[[]] che può fornire una polizza assicurativa del titolo del proprietario con appositi approvamenti (ad esempio, accesso, zoning, diritti minerali).
  • Consulente ambientale[[] se c'è qualche motivo per sospettare di contaminazione o di problemi di terra umida.
  • Specialista per i diritti dell'acqua[[]] in stati in cui l'accesso all'acqua è incerto.

Le tasse professionali possono sembrare come un costo aggiuntivo, ma sono molto meno del costo di contenzioso di un limite o di una disputa di facilitazione.

Due Diligence Lista di controllo per gli acquirenti di terreni rurali

Utilizzare questa lista di controllo come guida pratica durante il periodo di ispezione:

  1. Ottenere una ricerca certificata titolo e rivedere con il vostro avvocato.
  2. Ordina un'indagine di confine e un certificato di posizione di miglioramento.
  3. Richiedere copie di tutti i disinvolti registrati, alleanze e leasing.
  4. Controllare la contea zoning e le ordinanze di uso terra.
  5. Investi le leggi sui diritti dell'acqua di stato e applica per qualsiasi permesso necessario.
  6. Determinare lo stato dei diritti minerali, petroliferi, gas e geotermici.
  7. Verificare i diritti di accesso e rivedere qualsiasi accordo di manutenzione stradale.
  8. Condurre una valutazione del sito ambientale di fase I se garantito.
  9. Parla con i vicini circa uso storico e potenziali controversie.
  10. Diritto all'agricoltura o altre protezioni agricole nella zona.
  11. Verificare per i progetti in sospeso di dominio eminente o di grandi infrastrutture.
  12. Confermare che l'assicurazione del titolo copre le agevolazioni prescrittive e le questioni di confine.

Conclusioni

[LT] La proprietà è rara nella sua forma pura; probabilmente erediterai una rete di facilitazioni, diritti minerali, permessi d’acqua e vincoli normativi. La chiave per un acquisto sicuro sta eseguendo una profonda due diligenza con l’aiuto di professionisti qualificati. Prendete il tempo per capire quali diritti si sta effettivamente acquisendo e quali limitazioni si applicano.