L'Anatomia Unica di una Nuova Chiusura di Costruzione

L'acquisto di una nuova casa di costruzione è una pietra miliare che fonde l'emozione di uno spazio nuovo di zecca con la complessità di una transazione altamente strutturata. A differenza delle case di rivendita, dove il processo di chiusura è abbastanza standardizzato, nuove operazioni di costruzione comportano ulteriori strati: piani di costruzione, contratti specifici per costruttore, e una linea temporale che può cambiare inaspettatamente.

Contratti e Contingenze di Builder-Specific

Il contratto di acquisto con un costruttore è tipicamente più dettagliato e pesantemente ponderato a favore del costruttore rispetto a un contratto di rivendita standard.

  • Perdita della flessibilità della data[[] – Molti contratti di costruzione permettono ritardi senza penalità, a volte fino a 30–60 giorni oltre la data originale. Tuttavia, alcuni contratti impongono una clausola "tempo è dell'essenza" che può penalizzare se non siete pronti a chiudere entro una finestra impostata dopo il completamento.
  • Rimozione di emergenza[[] – Si può perdere denaro se non si può chiudere il tempo, anche se il costruttore ha causato il ritardo. Alcuni costruttori offrono una "garanzia deposito" che protegge i vostri soldi più gravi se il ritardo si estende oltre una certa soglia, ma questo varia da stato e politica di costruttore.
  • Modifica degli ordini[[] – Qualsiasi modifica dopo la firma del contratto può influire sui prezzi e sulla timeline. Cambiare gli ordini deve essere scritta e firmata da entrambe le parti. Non sono esecutivi cambiamenti verbali non approvati, quindi traccia sempre ogni richiesta tramite e-mail o documentazione formale.
  • termini di garanzia[[[] – Le nuove case sono dotate di garanzia di un costruttore (spesso un anno per la lavorazione, due per i principali sistemi, dieci per la struttura), ma la copertura e il processo di reclamo variano ampiamente. Alcuni costruttori utilizzano programmi di garanzia di terze parti che richiedono l'arbitrato, limitando la vostra capacità di fare causa per i difetti.

I contratti di costruttore includono anche clausole di escalation, accordi di arbitrato e rinuncia al processo della giuria. Avere un avvocato immobiliare rivedere il contratto prima di firmare. I pochicento dollari che spendete per la revisione legale possono impedire dispute costose più tardi.

Guida passo passo passo passo per passo per una nuova costruzione di chiusura

1. Master in Timeline pre-perdita

La data di chiusura non è fissata in pietra fino all'emissione del certificato di occupazione. Lavorare a stretto contatto con il costruttore per capire il loro programma. In genere, si avrà una "finestra di chiusura" di 30 a 45 giorni dopo il completamento della costruzione. Durante quel periodo, è necessario garantire l'approvazione del prestito finale, le ispezioni complete e preparare per la chiusura stessa.

  • Finalizzare il vostro impegno ipotecario (di solito 45–60 giorni prima della data di chiusura prevista). Il vostro agente di prestito dovrebbe fornire un'approvazione condizionale che elenca tutte le condizioni rimanenti.
  • Ordina una valutazione domestica (spesso richiesto dai prestatori per la nuova costruzione). Nuove valutazioni di costruzione usano un "approccio economico" oltre a vendite comparabili, che possono portare a lacune di valutazione se la casa non riesce a valutare per il prezzo di acquisto.
  • Programmare e partecipare a una passeggiata finale-tramite 5-7 giorni prima della chiusura. Questa non è una visita di cortesia—è la vostra ultima opportunità per identificare i problemi prima di possedere la casa.
  • Verificare e firmare l'accordo (Chiusura Disclosure) almeno tre giorni prima della chiusura per regole TRID. La regola di tre giorni ti dà il tempo di prendere errori o tasse inaspettate.
  • Assicurarsi che non ci sono lenti, facilitazioni o incrociamenti che potrebbero influenzare la vostra proprietà. La società del titolo emetterà una polizza di assicurazione del titolo, ma si dovrebbe rivedere il rapporto del titolo preliminare.

Creare una linea temporale master con pietre miliari e condividerla con il tuo costruttore, prestatore e agente immobiliare.Un calendario condiviso riduce la scomunica e tiene conto di tutti.

2. Assicurare il finanziamento anticipato

Molti costruttori hanno preferito i prestatori che offrono incentivi come ad esempio i riscossioni di tasso o i crediti di chiusura dei costi. Mentre questi possono essere attraenti, non sono obbligati a utilizzarli. Confronta le stime dei prestiti da almeno due prestatori, e assicura che il tuo creditore comprenda nuove valutazioni di costruzione - questi possono essere più complessi perché ci sono poche vendite comparabili recenti.

Se si utilizza il creditore preferito del costruttore, chiedere una lista scritta di incentivi e confermare che i termini di ipoteca sono competitivi. Alcuni costruttori vincono incentivi per utilizzare il proprio creditore, ma il risparmio deve essere pesato contro tassi o tasse di interesse potenzialmente più elevati. Il Consumer Financial Protection Bureau fornisce un utile homebuying checklist[]]] che copre i passaggi di finanziamento.

Un'altra considerazione fondamentale del finanziamento: evitare di cambiare lavoro, richiedere nuove carte di credito, firmare prestiti, o fare grandi depositi di denaro durante il periodo di costruzione.

3. La marcia finale critica-trasformata

La vostra ultima passeggiata è la vostra ultima possibilità di prendere problemi prima di possedere la casa. Non è un semplice "guardare intorno." Portare una copia del vostro contratto, il foglio di selezione, e una fotocamera (o telefono).

  • Controllare i numeri di modello, colori di vernice, materiali di pavimentazione, finiture di armadi e modelli di controsoffitto.
  • Non ci sono difetti visibili nella pittura, nel pavimento, negli armadi o nei controsoffitti. Eseguire la mano lungo le cuciture dei controsoffitti, nei cassetti e negli armadi aperti, e ispezionare il grout delle piastrelle per crepe o lacune.
  • I sistemi di lumbing, elettrico e HVAC funzionano correttamente (girare su ogni rubinetto, scaricare ogni WC, aprire ogni finestra, testare ogni interruttore e uscita). Portare un caricabatterie per telefono per confermare il lavoro delle prese.
  • Gradazione e drenaggio sono adeguati (l'acqua dovrebbe scorrere lontano dalla fondazione). Verificare qualsiasi pooling vicino alla lastra o pareti seminterrato.
  • Finestre e porte aperte, chiudono e sigillano correttamente. Controllare le perdite d'aria intorno ai frame delle finestre e garantire che gli schermi siano installati correttamente.
  • Verificare che tutte le funzioni di sicurezza siano presenti: rilevatori di fumo, rilevatori di monossido di carbonio, prese GFCI in zone umide e corrimano sulle scale.

Documentare eventuali carenze con foto e una lista di pugni scritta. Il costruttore deve impegnarsi a una linea temporale per le riparazioni - prima o dopo la chiusura, ma non firmare fuori sulla passeggiata-attraversamento fino a quando non si è soddisfatti dello stato della casa. Se la lista di pugni è lunga, prendere in considerazione l'assunzione di un ispettore casa professionale per condurre una nuova ispezione di costruzione separata prima della passeggiata finale-attraversamento. Molti ispettori offrono nuovi pacchetti di ispezione di costruzione che costano $400–$800 e potrebbero perdere problemi.

4. Capire i costi di chiusura

Le nuove chiusure di costruzione sono dotate di costi tipici, come l'origine dei prestiti, l'assicurazione del titolo, le tasse di credito, oltre alle tasse specifiche per i costruttori che non si possono aspettare.

  • Costi di trasferimento o di preparazione degli stampi[[] – A volte centinaia di dollari. Questi possono essere negoziabili, soprattutto se si utilizza la società preferita del creditore del costruttore o del titolo.
  • L'associazione di proprietari di casa (HOA) spese di trasferimento[[] – Se la comunità ha una HOA, si aspettano costi di contributo di capitale, spese di trasferimento, e forse una parte prorata delle quote annuali.
  • Perdite di impatto locale[ – Tariffe per la scuola, la strada, o miglioramenti di utilità che la città o le spese di contea al momento del certificato di occupazione.
  • Impostazioni di proprietà[[] – Può essere prorata in modo diverso rispetto alle rivendita. Le nuove imposte di costruzione sono spesso basate sul valore del terreno da solo fino a quando la contea riassembla dopo la casa è completa.
  • I premi assicurativi per il titolo[[] – I costruttori a volte richiedono una politica del proprietario ma possono avere un fornitore preferito. Confrontare i tassi tra i fornitori; i costi assicurativi per il titolo sono regolati in alcuni stati ma negoziabili in altri.

Chiedi al tuo costruttore di un "Closing Costs Estimate Worksheet" almeno due settimane prima della chiusura. Confrontalo con il tuo Loan Estimate dal prestatore. Se vedi le tariffe non riconosci, chiedi al costruttore o al produttore di spiegare ogni articolo della linea. Per maggiori dettagli sulle tariffe comuni, vedi la guida FHFA sui nuovi costi di chiusura della costruzione.

5. Coordinare la chiusura ufficiale

La riunione di chiusura (spesso chiamata "settlement") si verifica tipicamente in una società di titolo o in un ufficio di avvocato. Si firmerà una pila di documenti, tra cui la nota di ipoteca, atto di fiducia e divulgazione di chiusura. Per la nuova costruzione, si potrebbe anche bisogno di firmare rinuncia specifica del costruttore e confermare l'accettazione della casa.

  • Portare un assegno o un bonifico bancario certificato per il pagamento e i costi di chiusura (confermare l'importo esatto 24 ore prima). La frode via cavo è un rischio serio; verificare le istruzioni di cablaggio per telefono utilizzando un numero che conosci è legittimo, non uno fornito per e-mail.
  • Verificare l'ultima dichiarazione di regolamento per eventuali modifiche dalla stima. Confrontare gli articoli della linea con il vostro prestito stima; qualsiasi aumento delle tasse oltre il 10% deve essere spiegato per iscritto.
  • Richiedi informazioni sulle responsabilità post-closing, come ad esempio le richieste di garanzia o le registrazioni HOA. Ricevi informazioni di contatto per il reparto garanzia del costruttore, la scheda HOA e la società di gestione della proprietà.
  • Confermare il costruttore ha depositato tutti i permessi necessari e che il certificato di occupazione è stato rilasciato. Senza un CO valido, la casa potrebbe non essere legalmente abitabile, e il vostro creditore potrebbe non finanziare il prestito.

Dopo la firma, riceverai un pacchetto di chiusura contenente copie di tutti i documenti, l'atto e la tua polizza assicurativa del titolo. Mantenere questi in una posizione sicura; ne avrai bisogno per i record fiscali, le richieste di garanzia e la futura vendita della casa.

Pitfalls comune e come evitare di loro

Ritardi in Complezione di Costruzione

Per proteggere te stesso, evitare di fare piani non rimborsabili (come prenotazioni di mover o terminazioni di locazione) fino a quando non hai una data di chiusura confermata con la tua società di titolo. Costruisci un buffer di 30 giorni nella tua transizione di alloggiamento. Se stai vendendo la tua casa corrente, considera un contratto di noleggio-back o una disposizione temporanea di alloggiamento per evitare di essere senzatetto se le slitte di chiusura.

Se il costruttore ritarda la chiusura oltre la data del contratto, rivedere il contratto per i rimedi. Alcuni contratti vi concedono il diritto di annullare e ricevere un rimborso completo di denaro se il ritardo supera un certo periodo (spesso 90 giorni). Altri consentono di richiedere "per diem" compensazione per ogni giorno il costruttore manca la scadenza.

Problemi di prestito dell'ultimo minuto

Se il costruttore ritarda, la chiusura del tasso può scadere. Molti costruttori estendono il blocco del tasso senza alcun costo se il ritardo è il loro difetto, ma ottenere che per iscritto. Se si deve pagare per l'estensione, il costo è tipicamente 0.25% a 0.5% dell'importo del prestito. Se la vostra situazione finanziaria cambia (dip punteggio di credito, cambiamento di lavoro), si potrebbe perdere il finanziamento.

Un altro problema comune: le lacune di valutazione. Se la valutazione domestica per meno del prezzo del contratto, il creditore non presta più del valore stimato. È possibile negoziare con il costruttore per abbassare il prezzo, pagare la differenza dalla tasca, o sfidare la valutazione con ulteriori vendite comparabili.

Elenco di punti incompleti

I costruttori a volte si affrettano a chiudere prima che ogni elemento della tua lista di camminata sia fisso. A meno che la carenza non sia grave (un sistema HVAC non funzionante, tetto di perdita), puoi chiudere con un accordo scritto che il costruttore completerà le riparazioni entro un determinato periodo di tempo—spesso 30 giorni.

Documenta tutte le carenze accuratamente. Scatta foto con un timestamp, descrivi ogni problema per iscritto e tieni un registro di tutte le comunicazioni con il costruttore circa le riparazioni. Se il costruttore non riesce a completare il lavoro concordato-upon, potresti avere un ricorso legale, ma hai bisogno di prove per sostenere la tua richiesta.

Costruttore a piedi-traffico pressione

I costruttori possono provare a correre attraverso la passeggiata finale, problemi di downplaying o promettendo di risolverli in seguito senza mettere nulla in scrittura. Non lasciare che ti sbrighino. Prendete il più tempo necessario. Se possibile, portare un terzo partito - un amico, membro della famiglia, o agente immobiliare - che può aiutare a rimanere concentrato e obiettivo.

Se il costruttore insiste sulla chiusura prima di completare gli articoli della lista dei pugni, negoziare un holdback. Un holdback è una parte del prezzo di acquisto (tipicamente 1,5% a 2 volte il costo stimato delle riparazioni) posto in escrow fino al completamento del lavoro.

Considerazioni post-calorative

Homeowner Associazione Transizione

Se la tua nuova casa è in una comunità con una HOA, il costruttore controlla il consiglio fino a quando non viene venduta una certa percentuale di case. Scopri quando si prevede la transizione al controllo dei proprietari di casa e partecipa presto. Partecipa alle riunioni HOA e controlla i documenti di governo in modo da capire i tuoi diritti e obblighi relativi a due, linee guida architettoniche e manutenzione area comune.

Gestione della garanzia

La garanzia del costruttore è un bene prezioso. Registralo subito dopo la chiusura e annota le date di scadenza per ogni periodo di copertura. Segnala eventuali difetti per iscritto non appena li scopri, anche se hai intenzione di ripararli in seguito. Molte garanzie richiedono che i reclami vengano effettuati entro il periodo di copertura, e il ritardo può annullare i tuoi diritti.

Controllare per impostare crepe, disallineamento delle porte e prestazioni HVAC come le stagioni cambiano. Inserisci tutte le richieste di garanzia prima dell'anniversario di chiusura, in quanto molte garanzie richiedono richieste di lavoro entro 12 mesi.

Implicazioni fiscali

La nuova costruzione offre potenziali vantaggi fiscali. Potete essere in grado di dedurre i punti pagati sul vostro mutuo, e la prostrazione fiscale della proprietà alla chiusura può influenzare le vostre deduzioni di primo anno. Consultate un professionista fiscale su come gestire eventuali tasse di impatto locali o valutazioni speciali che possono essere deducibili nell'ambito della vostra base di costi.

Consigli finali per una nuova costruzione di Smooth

Mantenere un raccoglitore dedicato (digitale o fisico) con ogni documento: contratto, cambio ordini, rapporti di ispezione, e-mail con il costruttore, e corrispondenza del creditore. Partecipare alla passeggiata finale con un terzo di fiducia - un esperto ispettore di casa o agente immobiliare che conosce nuove costruzioni.

Ricorda che il tuo costruttore è un partner commerciale in questa transazione. Costruisci una relazione collaborativa presto, ma non esitare a sostenere i tuoi diritti. Se i problemi diventano appiccicosi, consulta un avvocato immobiliare che si specializza in una nuova costruzione. Un piccolo investimento in consulenza legale può salvare migliaia in riparazioni future o controversie.

Infine, fai un respiro profondo. Chiudere su una nuova casa di costruzione à ̈ il passo finale di un lungo viaggio – ma con una roadmap chiara e un'attenta attenzione a ogni fase, à ̈ possibile camminare nella vostra nuova casa con fiducia, sapendo che ogni dettaglio à ̈ stato gestito. Le chiavi sono in mano, e la casa che hai visto salire da fondazione a fine à ̈ finalmente la vostra.