La proprietà co-proprio aggiunge uno strato di complessità a procedure di fallimento che possono catturare sia i debitori che i loro co-proprietari off guard. Quando un proprietario fa i file per la bancarotta, gli altri proprietari - sia i membri della famiglia, i partner commerciali, o gli investitori non correlati - devono navigare un paesaggio legale che può influenzare i loro diritti alla proprietà, i loro obblighi finanziari, e anche i loro crediti.

Comprendere la corruzione e la proprietà privata

La bancarotta è un processo legale federale che fornisce ai privati e alle imprese un nuovo inizio di scarico o ristrutturazione dei debiti sotto la supervisione di un tribunale di fallimento. Quando un debitore possiede proprietà in co-proprietà con altri, tale proprietà diventa parte della proprietà di fallimento - la piscina di beni disponibili per soddisfare i creditori. Il trusteee, nominato per amministrare il caso, valuterà la proprietà per determinare se il suo valore può essere utilizzato per pagare indebiti inadeguati.

La proprietà co-proprieta non è automaticamente protetta dal fallimento solo perché il debitore non è l’unico proprietario. Il fiduciario può liquidare la quota del debitore della proprietà (in un procedimento del capitolo 7) o includere il suo valore in un piano di rimborso (nel capitolo 13).

Implicazioni legali per i propri dipendenti

Quando un file di comproprietà per il fallimento, il soggiorno automatico va in vigore immediatamente. Questo ordine del tribunale vieta alla maggior parte dei creditori di prendere azioni di raccolta, tra cui preclusione o riposizionamento. Tuttavia, il soggiorno non impedisce automaticamente al trustee del fallimento di perseguire la quota del debitore di proprietà co-proprieta.

  • I diritti di soggiorno e di proprietà automatiche:[ Il soggiorno protegge il debitore dalle azioni creditori, ma può anche influenzare la capacità del co-proprietario di vendere o gestire la proprietà senza permesso di tribunale. Ad esempio, se la proprietà è di proprietà congiunta e il debitore è il partner di gestione, il soggiorno potrebbe limitare il co-proprietario di prendere decisioni unilaterali.
  • L’autorità di Trustee:[] Il trusteee ha il potere di prendere il controllo dell’interesse di proprietà del debitore. Ciò può includere la vendita di tale interesse, la ricerca di partizione della proprietà, o la negoziazione di un buyout con i co-proprietari.
  • Risponsabilità personale per i debiti:[] Se la proprietà ha un mutuo o altri crediti, il non-filing co-proprietario può rimanere personalmente responsabile per il debito dopo lo scarico fallimento del debitore. Il soggiorno automatico non elimina gli obblighi contrattuali del co-proprietario ai creditori.
  • Potential for forzata vendita:[ Nel capitolo 7, il trustee può liquidare l’interesse del debitore vendendo l’intera proprietà (con approvazione del tribunale) e distribuendo i proventi secondo percentuali di proprietà. Il non debitore co-proprietario può acquistare la quota del debitore a valore di mercato equo per prevenire una vendita, ma questo richiede azioni immediate e fondi sufficienti.

Co-proprietari dovrebbero cercare un legale indipendente da un avvocato esperto in bancarotta e diritto di proprietà. Richiamandosi solo sul avvocato del debitore è rischioso perché il dovere del avvocato è al debitore, non agli altri proprietari.

Tipi di proprietà

La forma di co-proprietà influisce in modo significativo su come il procedimento di fallimento gestisce la proprietà. Corti e fiduciari trattano ogni tipo in modo diverso, quindi identificare la struttura corretta è il primo passo in qualsiasi piano strategico.

Tenacità comune

La parità di trattamento è una forma di co-proprietà in cui tutti i proprietari detengono pari quote e hanno il diritto di sopravvivenza. Se un inquilino comune muore, la loro quota passa automaticamente ai restanti inquilini comuni. In bancarotta, l’interesse del debitore in una tenacia comune è un bene della proprietà. Il trusteee può vendere tale interesse, ma l’acquirente diventa un inquilino in comune con gli altri inquilini comuni, che significa co- co- co- co- co- co- co-

Tenanzia in comune

La tensione in comune è la forma più comune di co-proprietà per i partiti non correlati. Ogni inquilino possiede una parte distintiva e divisibile che può essere venduto o trasferito indipendentemente. Non c'è diritto di sopravvivenza. In bancarotta, la quota del debitore è chiaramente definita e facile per il trusteee di liquidare. Il trusteee può vendere solo l'interesse percentuale del debitore venduto, lasciando gli altri co-propri di proprietà in atto con le partizioni esistenti.

Proprietà della Comunità

In nove Stati Uniti (Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, Nuovo Messico, Texas, Washington e Wisconsin), le coppie sposate possono possedere proprietà come proprietà della comunità. In base alle leggi di proprietà della comunità, la maggior parte dei beni acquisiti durante il matrimonio sono di proprietà parimenti da entrambi i coniugi. Se un coniuge fa causa di fallimento, l'intero patrimonio della comunità può venire sotto il controllo del trusteee, anche se l'altro coniuge non ha fatto depositare.

Tenancy by the Entirety

Disponibile in alcuni stati solo a coppie sposate, la tenanza da parte dell'intero offre una forte protezione degli asset. Né il coniuge può vendere o encumber la proprietà senza il consenso dell'altro, e i creditori di un solo coniuge generalmente non possono allegare la proprietà. In bancarotta, se solo un file del coniuge, l'intero immobile può essere esente dal fallimento proprietà perché il debitore non ha un interesse separato, divisible potente proprietà.

L'impatto dei capitoli di rottura della Banca

Il capitolo in cui i fascicoli del debitore altera notevolmente il modo in cui vengono gestiti i beni co-propri, i due capitoli più comuni per gli individui sono il capitolo 7 (liquidazione) e il capitolo 13 (riorganizzazione).

Capitolo 7 La corruzione della Banca

Nel capitolo 7, il trustee raccoglie i beni non esenti dal debitore, li converte in denaro e distribuisce i proventi ai creditori. Se l’interesse del debitore nella proprietà co-proprietà non è esente, significando che il suo valore supera le eventuali esenzioni disponibili, il trusteeee tenterà di vendere tale interesse.

Capitolo 13 La corruzione

Nel capitolo 13, il debitore propone un piano di rimborso per restituire alcuni o tutti i debiti oltre i tre o cinque anni. Il debitore conserva la propria proprietà, compresi i beni co-propri, purché continuino a fare i pagamenti di piano e a mantenere i pagamenti ipotecari.

Strategie per i Co-Owners Durante la Banca

I proprietari non sono osservatori passivi in un caso di fallimento, e diverse strategie proattive possono proteggere i loro interessi e preservare potenzialmente la proprietà.

Negoziare un Buyout con il Trustee

La strategia più comune è quella di acquistare l’interesse del debitore dalla bancarotta. Il trustee venderà la quota del debitore per il suo fair market value. I Co-proprietari possono fare un’offerta, spesso a uno sconto per evitare il costo e il ritardo di una vendita pubblica. Il trusteee deve ottenere l’approvazione del tribunale per la vendita, ma l’offerta del co-proprietario è tipicamente preferita perché evita una partizione forzata.

Riflessione o modifica del Mortgage

Se la proprietà ha un mutuo, il non-filing co-proprietario può desiderare di rimuovere il debitore dal prestito per proteggere il loro credito ed evitare complicazioni dopo lo scarico fallimento. Ciò può essere possibile attraverso una rifinanziata nel nome del co-proprietario da solo o un'assunzione di prestito (se consentito dal creditore). Tuttavia, la bancarotta spesso danneggia il credito del debitore, rendendo difficile ottenere un nuovo prestito durante il caso.

Esenzioni di reclamo

La legge sulla bancarotta permette ai debitori di rivendicare esenzioni che proteggono una parte del loro patrimonio immobiliare. La disponibilità e la quantità di esenzioni variano da stato. Alcuni stati hanno generose esenzioni di casa che possono coprire interamente la proprietà co-proprieta, mentre altri offrono poca protezione. I Co-propri dovrebbero lavorare con il debitore per garantire tutte le esenzioni disponibili sono rivendicati; se l’interesse del debitore è completamente esente, il trusteee non può venderlo.

Oggetto delle azioni del Trustee

Se il trustee tenta di vendere la proprietà in modo ingiusto o sottovalutarlo, il co-proprietario può presentare un'obiezione con il tribunale di fallimento. I motivi di opposizione possono includere preavviso insufficiente, valutazione improprio, o il mancato conto del trustee per i costi e miglioramenti del co-proprietario. Un avvocato può aiutare a presentare le mozioni necessarie.

Pratici passi per proteggere il vostro interesse

Oltre alle strategie legali, i co-proprietari dovrebbero intraprendere azioni concrete dal momento in cui imparano il fallimento.

  • Documentazione di alloggio:[ Raccogliere l'atto, documenti di titolo, accordi di proprietà e qualsiasi record di contributi alla proprietà (pagamenti, miglioramenti, ecc.) Questi saranno critici nel dimostrare la vostra percentuale di proprietà e qualsiasi richiesta di rimborso.
  • Comunicati con il trustee:[] Presentati al trustee fallimentare presto. Fornire chiara evidenza del tuo interesse di proprietà e di eventuali accordi relativi alla proprietà. Il trustee è più probabile che lavori con i co-proprietari cooperativi.
  • Monitor del caso:[] I casi di fallimento sono pubblici. È possibile accedere a documenti di tribunale attraverso PACER (Accesso pubblico alla Corte Electronic Records) o chiedere al debitore di tenervi informati.
  • Suoi avvocati:[] L'avvocato del debitore non può rappresentare voi. Un avvocato separato specializzato in fallimento e diritto di proprietà può impedire di perdere i vostri diritti o inavvertitamente assumendo debito aggiuntivo.
  • Mediazione del cliente:[] Se le controversie si presentano con il trustee o altri co-proprietari, la mediazione può essere un modo economico per raggiungere un accordo senza contenzioso prolungato.

Sfide comuni e come superarli

Controversie di valutazione

I disagreements sul fair market value della proprietà co-proprietà sono frequenti. Il fiduciario probabilmente userà il parere di un broker o una valutazione. I Co-proprietari possono ottenere la propria valutazione per sfidare la figura del trustee. Se il co-proprietario ritiene che la proprietà vale di più, possono negoziare un prezzo di acquisto più alto. Se credono che vale meno, possono sostenere per un pagamento più basso alla proprietà.

Disagreements Tra i Co-Owners

Se ci sono più co-proprietari, non tutti possono concordare sul miglior corso di azione. Alcuni possono voler acquistare la quota del debitore, mentre altri preferiscono vendere e dividere i proventi. In tali casi, un voto di maggioranza o un accordo di partenariato può dettare il risultato. Se non c'è accordo, qualsiasi co-proprietario può cercare un'azione di partizione in tribunale statale.

Esenzione

Anche con le esenzioni, il debitore può superare l’importo protetto. I Co-proprietari possono talvolta contribuire a fondi al debitore per aumentare l’esenzione (pagando il debito) o ristrutturare la proprietà. Ad esempio, un regalo da un co-proprietario al debitore per coprire il calo può essere utilizzato per soddisfare il trusteee e mantenere la proprietà.

Ritaglio e costo

I proprietari di un'azienda devono pagare le spese legali, i costi di valutazione e i fondi di acquisto potenziali. Se la proprietà genera reddito (ad esempio, proprietà di noleggio), il trusteee può richiedere che la quota del debitore di tale reddito venga versata nella proprietà.

Conclusioni

La gestione di proprietà co-proprie durante il procedimento di fallimento richiede un'attenta attenzione ai dettagli legali, all'azione rapida e spesso alla negoziazione proattiva. Se sei un membro della famiglia, un socio o un coniuge, i tuoi diritti come un co-proprietario sono significativi ma non infinito. Il codice di fallimento rispetta le percentuali di proprietà, ma il dovere del trusteee di massimizzare il valore per i creditori può ignorare il desiderio di mantenere inta le strategie di vendita.

Per ulteriori informazioni, esplorare il ]U.S. Courts Bankruptcy Basics guide[[] o il Nolo articolo sulla proprietà co-owned in bancarotta]. Ulteriori risorse includono le liste di esenzione dallo stato emergere legalmente [FLT]