Comprendere le Incisioni della Proprietà

Un’incumbranza è qualsiasi diritto, reclamo o interesse detenuto da qualcuno diverso dal proprietario della proprietà che può influenzare il valore, l’uso o la commerciabilità della proprietà. Se non risolto prima di chiudere, questi incumbramenti diventano la vostra responsabilità come il nuovo proprietario. Riconoscendo i diversi tipi vi aiuta a rimanere all’erta durante il processo di ricerca del titolo e vi dà la leva di negoziare con il venditore per il titolo pulito.

Le più comuni incumbranze includono:

  • Liens[] – Rivenzioni monetarie contro la proprietà per i debiti non retribuiti. Esempi includono le lenti del meccanico da parte di appaltatori, lenti fiscali da proprietà non pagate o imposte sul reddito, lenti di giudizio da cause legali, e HOA liens per le valutazioni non pagate.
  • Mortgages o Deeds of Trust[[] – L'interesse di sicurezza del prestatore per la proprietà. Il venditore deve pagare il prestito esistente alla chiusura o far sì che l'acquirente lo assumi (rara oggi). Se non soddisfatto, il prestatore mantiene il diritto di preclusione.
  • Assegni[] – Diritti concessi ad altri per utilizzare una parte della proprietà, come il diritto di una società di utilità di eseguire linee elettriche o il diritto di un vicino di usare un vialetto.
  • Covenants, Condizioni e Restrizioni (CC&Rs)[ – Regole imposte dalle associazioni o sviluppatori dei proprietari di casa che dettano come la proprietà può essere utilizzata. Questi possono limitare altezze di recinzione, colori di vernice, affitti a breve termine, o operazioni di business.
  • Incrociamenti[] – Quando una struttura di una proprietà vicina (fence, capannone, edificio) si incrocia sulla vostra terra, in grado di creare dispute di confine e difetti di titolo.
  • Lis Pendens[[] – Un avviso di contenzioso in sospeso che coinvolge la proprietà, come un divorzio, un dibattito o una causa di preclusione. Fino a quando risolto, il titolo è offuscato, e non si può ottenere una chiara assicurazione del titolo.
  • Giudizi[[] – Ordini della Corte che richiedono al proprietario di pagare una somma di denaro, che si attaccano al titolo e devono essere soddisfatti prima che la proprietà possa essere venduta con un chiaro titolo.
  • Liens di Meccanico[[] – Un tipo speciale di lien depositato da appaltatori, subappaltatori, o fornitori di materiali che non sono stati pagati per il lavoro svolto sulla proprietà. Questi possono essere archiviati retroattivamente e talvolta senza preavviso al proprietario.
  • Racconti restrittivi[[] – Accordi privati che limitano il modo in cui è possibile utilizzare la terra, spesso presenti nelle suddivisioni più antiche. Possono essere più restrittive dei CC&R e possono funzionare con la terra indefinitamente.

Capire queste categorie ti aiuta a porre le domande giuste durante la revisione di un rapporto di titolo e negoziare con il venditore.

Il titolo di ricerca: Che cosa si intitola e cosa aspettarsi

Una ricerca del titolo è un'immersione profonda nei registri pubblici per scoprire tutte le incumbranze registrate, la storia della proprietà e potenziali difetti legali.

  • Cambio di esame del titolo[[[] – Tracciare tutti i trasferimenti di proprietà dalla sovvenzione originale al venditore attuale per garantire nessuna disfatta o interruzioni. Forgeries, firme mancanti, o notarization errate possono rompere la catena.
  • Rivista record fiscale[[] – Confermare tutte le imposte sulla proprietà e non esistono tasse. Alcuni comuni controllano anche le valutazioni speciali (ad esempio, per fognature o marciapiedi) che potrebbero essere state levigate ma non ancora fatturate.
  • Court record search[] – Alla ricerca di giudizi, fallimenti, divorzi o questioni di successione che potrebbero influenzare il titolo.
  • Controllo dei record municipali[[] – Controllo dei permessi di costruzione, violazioni di zonizzazione, lenti di esecuzione del codice e multe non pagate.
  • Cfr &R e HOA records[[] – Esaminare le restrizioni registrate e qualsiasi onere o violazione HOA eccezionale. Alcuni HOAs hanno il diritto di preclusione per le valutazioni non pagate.
  • Animaliamento e ricerca a destra[[[]] – Identificare tutte le facilitazioni registrate che gravano o beneficiano della proprietà.
  • Fili di UCC[[[] – Controllo delle dichiarazioni di finanziamento che possono encumber fixture o proprietà personale attaccate al immobiliare (ad esempio, pannelli solari, sistemi HVAC).

La società del titolo o avvocato produrrà un rapporto preliminare del titolo (spesso chiamato un impegno per assicurare).Questo rapporto elenca tutto trovato durante la ricerca. L'elenco B è la sezione critica – contiene eccezioni alla copertura, che significa elementi che non sono assicurati a meno che non siano chiariti prima della chiusura.

Leggere il Rapporto Titolo preliminare

Il rapporto preliminare ha tipicamente tre orari:

  • Schedule A[[] – Mostra l'importo dell'assicurato proposto, la data effettiva della ricerca e la descrizione legale della proprietà.
  • Schedule B – Sezione 1 – Elenca le eccezioni standard (ad esempio, le tasse non ancora dovute, i diritti delle parti in possesso, le questioni di indagine) che compariranno nella politica finale a meno che non siano rinunciate.
  • Schedule B – Sezione 2[] – Elenca le specifiche incumbranze trovate durante la ricerca, come ipoteche, lenti, alleviamenti e CC&Rs. Questi devono essere chiariti o accettati.

Ogni articolo dovrebbe includere un riferimento di registrazione. Se si vede "ipoteca non autorizzata" da un prestito il venditore dice che hanno pagato anni fa, che è un difetto comune che ha bisogno di un rilascio registrato.

Risolvere le incisioni: Strategie e Timelines

Una volta individuate le incumbranze, l'obiettivo è di cancellarle prima della data di chiusura. Il metodo dipende dal tipo di incumbranza:

  • Paga lenti monetarie alla chiusura[[] – Il venditore può utilizzare i proventi di vendita per pagare i mutui, le tasse, le lenti di giudizio e le licenze HOA. L'agente di chiusura eliminerà i fondi e otterrà una soddisfazione o rilascio registrati. Questo è l'approccio più comune.
  • Obtain lien releases[[] – Per le lenti meccaniche, il venditore deve fornire un rilascio firmato dal contraente o subappaltatore. Se il lavoro è stato pagato, il rilascio non conferma ulteriori reclami esiste.
  • Stilenamento negoziato o modifiche CC&R – Se una facilità limita l'uso previsto (ad esempio, si desidera costruire una recinzione ma una facilità lo impedisce), potrebbe essere necessario il supporto di allestimento per firmare una modifica o una risoluzione. Per violazioni CC&R, la HOA può emettere un rinuncia o il venditore può prendere in tempo così presto la violazione.
  • Post a bond o escrow holdback[[] – Quando un lien non può essere pagato immediatamente (ad esempio, un tax lien sotto appello), la società del titolo può accettare un legame per indennizzare l'insurretore. In alternativa, una parte dei proventi di vendita può essere tenuta in escrow fino a quando il lien non è risolto.
  • Azione del titolo veloce[[] – Se la catena del titolo è rotta o c'è un reclamo di proprietà contestato, il venditore (o acquirente) deve presentare una causa per “quietare” il titolo e stabilire una chiara proprietà. Questo può richiedere settimane o mesi ed è solitamente l'ultima risorsa. Il costo può essere significativo, quindi è spesso diviso tra compratore e venditore o utilizzato come punto di negoziazione.
  • La cura del venditore prima della chiusura[[[] – Il venditore può risolvere i problemi stessi, come il pagamento di un giudizio personale o ottenere un decreto di divorzio che chiarisce la proprietà. La società del titolo avrà bisogno di prova di soddisfazione.
  • Approvazione della società del titolo[[] – Per alcune piccole incumbranze (ad esempio, un vecchio mutuo che è stato pagato ma mai rilasciato), la società del titolo può rilasciare un'approvazione alla politica che assicura il difetto senza richiedere un rilascio formale, se sono a loro agio con il rischio.

Lavorare a stretto contatto con un avvocato immobiliare e il vostro ufficiale di titolo per determinare la migliore strategia. Rushing può portare a incumbranze irrisolte che poi diventano il vostro problema.

Titolo Assicurazione: La vostra rete di sicurezza contro i difetti nascosti

Anche la ricerca più approfondita del titolo può mancare oggetti che non sono registrati o appaiono dopo la chiusura. Assicurazione del titolo protegge voi e il vostro creditore da perdita finanziaria a causa di tali difetti.

  • L’assicurazione del titolo di Genere[[] – Obbligatoriamente da tutti i prestatori di ipotecario.
  • L'assicurazione del titolo del proprietario[[[] – Opzionale ma fortemente consigliato. Protegge il prezzo di acquisto completo e l'equità, copre le spese legali, i costi di regolamento e le perdite se si verifica un numero di titolo coperto. Il premio di una volta è pagato alla chiusura e dura fino a quando voi o i vostri eredi possiedono la proprietà. Il costo è relativamente piccolo rispetto alla pace della mente che fornisce.

I temi trattati includono documenti falsi, eredi non chiusi, errori nei registri pubblici, creditori mancanti e alcune facilitazioni non registrate. Senza l'assicurazione del titolo del proprietario, si potrebbe affrontare decine di migliaia di dollari in spese legali per difendere la vostra proprietà. L'American Land Title Association offre una guida dettagliata del consumatore ALTA Titolo Assicurazioni Risorse.

Assicurarsi di leggere le esclusioni della politica – per esempio, la maggior parte delle politiche non coprono le violazioni dello zoning, i rischi ambientali o i difetti che hai creato. È spesso possibile acquistare ulteriori approvazioni per coprire rischi specifici, come la copertura di indagine o la protezione dell'inflazione.

Comprendere le conclusioni della politica

Le esclusioni standard nella politica del proprietario includono:

  • Ordini di zoning e restrizioni di uso del terreno (a meno che non si acquista un sostegno zoning).
  • Legge sulla protezione ambientale e la contaminazione.
  • Diritti delle parti in possesso non mostrati da documenti pubblici (ad esempio, un inquilino con un contratto di locazione che non conoscevi).
  • Tasse e valutazioni non ancora dovute e pagabili.
  • Gli incrociamenti che sarebbero stati rivelati da un sondaggio (puoi aggiungere la copertura del sondaggio).

Discutete questi con il vostro ufficiale del titolo per vedere se avete bisogno di ulteriori approvazioni.

Pitfalls comune e come evitare di loro

Alcuni incubi sono notoriamente facili da perdere. Ecco i pericoli chiave e come affrontarli:

  • I debiti contrattuali non retribuiti[ – Le lenti di Meccanica possono essere depositate fino a 90–180 giorni dopo il lavoro è fatto (a seconda del diritto di Stato). Se il venditore aveva fatto lavoro di recente, chiedere i licenziamenti di tutti gli appaltatori e subappaltatori.
  • Complicazioni di divorzio o di successione[[[] – Un ex coniuge può ancora avere un interesse legale se l'atto non è stato aggiornato dopo il divorzio. Allo stesso modo, se il venditore ha ereditato la proprietà, assicurarsi che tutte le formalità di successione sono state completate.
  • Lenti per le riparazioni marciapiedi, abbattimento delle infestanti o bollette di utilità non pagate potrebbero non apparire nelle ricerche standard. Ordinare un certificato di licenza comunale o un certificato fiscale dall'autorità fiscale locale. Alcune città addebitano questo, ma è un'assicurazione a buon mercato.
  • Affermazioni avverse di possesso[[] – Qualcuno che ha usato la vostra terra apertamente e continuamente per un periodo legale può ottenere diritti di proprietà. Un'indagine di terra corrente può rivelare incrocassi o usi che potrebbero portare a tali affermazioni. Se la recinzione di un vicino è dalla vostra parte della linea, si potrebbe essere perdere una striscia di terra.
  • Stilenze non registrate[[] – Alcuni facilitazioni di utilità non sono registrati ma sono ancora applicabili. Chiedete al venditore di rivelare eventuali facilitazioni conosciute e rivedere eventuali sondaggi precedenti. Se avete intenzione di costruire o recintare, insistete su un sondaggio. Verificate anche le agevolazioni prescrittive (create con un lungo utilizzo senza permesso).
  • Soggiorno di fallimento[[] – Se il venditore ha depositato per fallimento, il soggiorno automatico impedisce qualsiasi vendita senza approvazione del tribunale. Anche se il caso è chiuso, la società di titolo può richiedere una riaffermazione o ordine dal tribunale di fallimento.
  • Potere di problemi legali[[ – Se un partito firma a chiusura utilizza un potere di avvocato, assicurarsi che sia valido, non scaduto, e specificamente concede l'autorità di vendere immobili.

I passi proattivi come l'ordine di un sondaggio, la richiesta di informazioni dettagliate del venditore, e la verifica di recente lavoro di appaltatore possono prevenire brutte sorprese dopo la chiusura. Un buon avvocato immobiliare può anche identificare i rischi non registrati attraverso interviste con il venditore e i vicini.

Considerazioni specifiche dello Stato

Le leggi del titolo variano ampiamente negli Stati Uniti. Ciò che funziona in uno stato non può applicarsi in un altro.

  • Protezioni casalinghe[ – Stati come il Texas, la Florida e il Kansas hanno leggi casalinghe che proteggono una parte dell'equità domestica dai creditori. Queste leggi possono influenzare la priorità del giudizio e possono richiedere a entrambi i coniugi di firmare l'atto anche se un coniuge è l'unico proprietario.
  • scadenze di Menchanic[] – La finestra temporale per il deposito di un lien varia da 60 giorni in alcuni stati a 180 giorni in altri. Alcuni stati richiedono un preavviso preliminare per preservare il diritto di lien, mentre altri no. In stati come la California, il processo è altamente tecnico, e manca una scadenza può invalidare il lien.
  • Tax lien period di riscatto[[[] – Dopo una vendita fiscale, l'ex proprietario potrebbe avere il diritto di riscattare la proprietà pagando le tasse entro un determinato periodo (ad esempio, un anno in alcuni stati). Questo può nube titolo per mesi dopo l'acquisto.
  • Stati di proprietà della comunità[[] – In Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington e Wisconsin, l'immobiliare acquistato durante il matrimonio è generalmente proprietà della comunità. Entrambi i coniugi devono aderire alla vendita, a meno che la proprietà non è separata.
  • I regimi di HOA e di condominio[[[]] – Alcuni stati richiedono un certificato di estoppel o di conformità alla HOA, confermando tutte le valutazioni sono pagate e non esistono violazioni. Questo è fondamentale nelle comunità pianificate. Il tempismo può essere difficile; alcuni certificati scadono dopo 30 giorni.
  • Trusts and propertys[[ – Se il venditore è un trust, il trusteee deve avere l'autorità di vendere. Se la fiducia è revocabile, il granatore può ancora avere il controllo, ma se il granatore è deceduto, la fiducia può diventare irrevocabile e richiede la supervisione del tribunale.
  • Programmi di differimento fiscale di proprietà[[[] – Alcuni stati (come la California e il Texas) permettono agli anziani o ai disabili di deferire le imposte sulla proprietà. Le imposte differite possono diventare un lien sulla proprietà che deve essere pagato quando venduto.

A causa di queste sfumature, assumere un avvocato immobiliare locale che comprende le leggi del titolo del vostro stato è inestimabile. L'Associazione Nazionale dei Realtori fornisce risorse legali statali a NAR Legal Resources.

Passaggio per passo verifica pre-calosing lista di controllo

Segui questa lista di controllo per garantire sistematicamente il tuo titolo è pulito:

  1. Ordina una ricerca di titolo da una società di titolo affidabile o avvocato almeno due settimane prima della chiusura.
  2. Rivedere attentamente il rapporto del titolo preliminare, in particolare le eccezioni di programma B. Fai domande su qualsiasi elemento che non capisci. Richiedi copie dei documenti sottostanti (facili, CC&R, ecc.).
  3. Richiedi una copia dei CC&Rs se la proprietà fa parte di un HOA o di uno sviluppo pianificato. Leggili per restrizioni su affitti, animali domestici, parcheggio e cambiamenti architettonici.
  4. Ordinare un'indagine sul terreno corrente (se consigliato o richiesto dal prestatore) per identificare gli incrociamenti e le facilitazioni non registrate.
  5. Chiedete al venditore di fornire informazioni scritte su incumbranze conosciute, controversie e diritti di utilizzo.
  6. Lavorare con il vostro agente e avvocato per determinare quali incumbranze devono essere sgomberate, che possono essere accettate, e che sono la responsabilità del venditore.
  7. Ottenere le dichiarazioni di pagamento da tutti i prestatori, le autorità fiscali e altri titolari di lienholders. Verificare che gli importi di pagamento sono attuali e includere per diem interesse.
  8. Le registrazioni di Lien o di soddisfazione sono sicure e confermano che saranno registrate prima o alla chiusura.
  9. Verificare che le istruzioni di deposito includono passaggi specifici per eliminare ogni ingombro.
  10. Acquistare un proprietario di assicurazione titolo (a meno che non si rinuncia per iscritto – non consigliato).
  11. Partecipare a chiudere con il vostro avvocato o agente per confermare tutte le incumbranze sono state risolte e l'impegno del titolo emetterà la politica con le eccezioni precedentemente elencate rimosse.
  12. Dopo la chiusura, conservate una copia della politica finale del titolo, dell'atto registrato e di tutti i documenti correlati. Conservateli in un luogo sicuro o con i vostri documenti di pianificazione immobiliare.

Cosa fare Se un'Incisione Superfici Dopo la Chiusura

Nonostante la due diligenza, un incumbramento non scoperto può apparire dopo aver preso la proprietà. Se avete un proprietario di assicurazione titolo, si tratta in genere:

  • Difesa contro le rivendicazioni legali relative al difetto del titolo, comprese le spese legali e spese di tribunale.
  • Pagamento per crediti validi che riducono il valore della proprietà, fino all'importo della politica (solitamente il prezzo di acquisto).
  • I costi per eliminare il difetto del titolo, come il pagamento di un vecchio lien o la registrazione di un rilascio.

Se non hai un'assicurazione, dovrai assumere un avvocato, potenzialmente pagare l'incumbranza, e possibilmente citare il venditore o la società di titolo per negligenza. Prove negligence è difficile e costoso perché avresti bisogno di mostrare alla società di titolo non è riuscito a scoprire un record che avrebbe dovuto essere trovato. Prevenzione attraverso una ricerca approfondita e l'assicurazione è molto più affidabile.

Anche con l'assicurazione, ci sono passi che si dovrebbe prendere immediatamente se appare un numero di titolo:

  • Informare la vostra compagnia di assicurazione titolo per iscritto non appena si diventa consapevoli del difetto.
  • Non ignorare lettere o cause legali. Inoltrarli prontamente alla compagnia di assicurazione.
  • Collaborare con la squadra legale dell’assicuratore; si occuperà della difesa se il reclamo è coperto.
  • Tenere tutta la documentazione relativa al difetto e qualsiasi risoluzione tentata.

Lavorare con i professionisti: ruoli chiave

Il titolo di compensazione richiede uno sforzo di squadra. Ecco come ogni professionista aiuta:

  • Agente immobiliare[[] – Può aiutare a negoziare chi paga per la compensazione degli incumbramenti e può consigliare le società di titolo e gli avvocati.
  • Title Company o Title Officer[[[]] – Conduce la ricerca, emette il rapporto preliminare e coordina le richieste di pagamento e le release di lien.
  • Procuratore immobiliare[] – Recensioni il rapporto del titolo, consigli su questioni legali specifiche dello stato, bozze di documenti per le versioni o azioni di titolo tranquillo, e rappresenta in tribunale se necessario.
  • Surveyor[[] – Identificare gli incrociamenti fisici e le questioni di confine che potrebbero non apparire nel rapporto del titolo. Un sondaggio ALTA è lo standard d'oro per le transazioni commerciali, ma un'indagine di confine può bastare per residenziale.
  • Lender[] – Richiede la ricerca del titolo e la politica del creditore, che richiederà anche alcune condizioni da soddisfare prima del finanziamento, come l'eliminazione di tutti i mutui precedenti.

Una buona comunicazione tra queste parti è essenziale. Condividere il rapporto preliminare con il vostro avvocato e agente immediatamente.

Pensieri finali

Assicurare il vostro titolo di proprietà è gratuito di incumbranze è un passo critico che non può essere affrettato. Capire i tipi di incumbranze, lavorare a stretto contatto con i professionisti, rivedere il rapporto titolo preliminare in profondità, e garantire l'assicurazione del titolo, proteggere il vostro investimento e ottenere la pace della mente. Un titolo pulito significa che è possibile utilizzare, vendere, o passare sulla proprietà senza ostacoli legali.