Comprensione degli accordi di locazione e delle controversie civili

Un contratto di locazione è più di un semplice documento: è un contratto legalmente applicabile che definisce l'intero rapporto proprietario-tenant. Quando un contratto di locazione è chiaramente scritto e entrambe le parti capiscono i loro obblighi, molte potenziali controversie mai sorgere. Ma anche il miglior contratto di locazione non può impedire ogni conflitto. Le controversie civili sui contratti di locazione possono variare da un pagamento tardivo di affitto a un processo di evizione pieno sangue.

Le controversie di locazione rientrano nel diritto civile, il che significa che coinvolgono parti private piuttosto che accuse penali. La maggior parte di queste controversie sono risolte attraverso negoziazioni, mediazione o tribunale di piccola rivendicazione. Tuttavia, quando la posta in gioco è alta, come una pretesa di evizione errata o una controversia di deposito di sicurezza significativa - una causa formale può essere necessario.

Cosa rende un contratto di locazione applicabile?

Per un contratto legale, deve soddisfare i requisiti contrattuali fondamentali: offerta, accettazione, considerazione (rent), reciproco consenso e uno scopo lecito. Inoltre, molti stati impongono regole specifiche per quanto riguarda la forma e il contenuto di locazioni residenziali. Un contratto scritto è quasi sempre preferibile ad un accordo orale perché elimina l'ambiguità. Alcune giurisdizioni richiedono contratti scritti per qualsiasi tenancy superiore a un anno, e anche per termini più brevi sono fortemente scritti.

Gli elementi chiave di un contratto di locazione ben progettato includono:

  • Nomi di tutti gli inquilini e il padrone di casa
  • Indirizzo e descrizione della proprietà
  • Importo di noleggio, data di scadenza e metodi di pagamento accettabili
  • Termine di locazione (termine fissato o mese-mese)
  • Importo del deposito di sicurezza e termini per il ritorno
  • Manutenzione e responsabilità di riparazione
  • Regole riguardanti animali domestici, ospiti, subletting e rumore
  • Tasse tardive e periodi di grazia
  • Requisiti di preavviso per l'ingresso, la cessazione e non-rinnovamento
  • Divulgazione dei rischi di vernice a base di piombo (per le proprietà pre-1978)

Quando un contratto di locazione manca termini critici o utilizza un linguaggio vago, le dispute diventano più probabili. Ad esempio, una clausola che dice “il cliente deve mantenere i locali in buone condizioni” può portare a disaccordi su ciò che costituisce “buona condizione.” Specificità è il migliore amico del proprietario e la migliore protezione dell’inquilino.

Triggers comuni di controversie di contratto civile

Non pagamento in affitto

I proprietari possono affrontare inaspettate difficoltà finanziarie—perdita di lavoro, fatture mediche, o emergenze familiari—che previene il pagamento tempestivo. I proprietari di terreni dipendono dall'affitto per soddisfare gli obblighi di ipoteca e le spese di proprietà. La maggior parte degli stati richiedono ai proprietari di fornire un avviso scritto (spesso chiamato un “paga o molla” avviso) che dà al conduttore un periodo di scadenza per la durata di 3 giorni—

Inquilini che anticipano un pagamento tardivo dovrebbero comunicare con il proprietario immediatamente e proporre un piano di pagamento se possibile. Molti stati permettono di affittare solo in circostanze specifiche, come gravi problemi di abitudine, in modo che gli inquilini non debbano interrompere l'affitto senza consulenza legale.

Diminuzione e deposito di sicurezza

I disaccordi di deposito di sicurezza sono tra i problemi di locazione più contenziosi. Il conflitto di nucleo di solito comporta la distinzione tra “usura normale e lacrima” e “danni.” L’usura normale e la lacrima include vernice sbiadita, usura di tappeti minori, e maniglie di porta sciolte—questi sono la responsabilità del proprietario.

Le migliori pratiche per evitare le controversie sui depositi:[

  • Condurre un'ispezione dettagliata del trasferimento con fotografie e una lista di controllo firmata da entrambe le parti.
  • Ripetere il processo in movimento, con entrambe le parti presenti, se possibile.
  • I proprietari devono fornire un elenco di detrazioni con ricevute o stime, come richiesto dalla legge statale.
  • Gli inquilini dovrebbero scattare le proprie foto quando si spostano e si estendono, e mantenere copie di tutte le comunicazioni.

Le leggi statali variano sull’importo massimo del deposito (di solito uno o due mesi di affitto), sul modo in cui il deposito deve essere tenuto (ad esempio, in un conto separato di interesse in alcuni stati), e sulla timeline per il ritorno del deposito dopo il trasferimento (di solito 14 a 45 giorni).

Violazioni del contratto

Le violazioni comuni di locazione includono gli occupanti non autorizzati (un ragazzo, un cugino o un subtenant non elencati sul contratto di locazione), gli animali portati senza permesso, che opera un business dall'unità, il rumore eccessivo, o fumare in un'unità non fumatori. Quando un inquilino viola un termine di locazione, il proprietario di solito deve fornire un avviso "cure o smettere", dando al locatario una scadenza per risolvere la violazione o lasciare.

I signori della terra non possono semplicemente cambiare le serrature o spegnere le utenze per forzare un inquilino fuori—queste evicole “auto-aiuto” sono illegali in ogni stato e possono causare danni significativi concessi all'inquilino.

Problemi di manutenzione e di abitabilità

I proprietari hanno un dovere legale di mantenere immobili in affitto in una condizione abitabile sotto la garanzia implicita di abitabilità, riconosciuto in quasi tutti gli stati. Ciò significa che la proprietà deve avere impianto idraulico di lavoro, elettricità, riscaldamento, acqua calda, e essere libero da rischi per la salute come stampi, parassiti e difetti strutturali.

  • Rent conholding:[] I depositi inquilini affittano in un conto separato fino a quando non vengono effettuate riparazioni.
  • Riparare e dedurre:[] L’inquilino paga per la riparazione e deduce il costo dall’affitto (fino ad un certo limite, di solito un mese di affitto).
  • Sentenza di rilascio:[] L'inquilino può rompere il contratto di locazione senza penalità se la condizione è grave.
  • Damages:[] L'inquilino può fare causa per danni derivanti dal fallimento del padrone di casa.

I proprietari devono seguire procedure specifiche dello stato, solitamente fornendo un avviso scritto e un tempo ragionevole per il proprietario di rispondere. I proprietari che si ritorgono contro un inquilino per la segnalazione di problemi di abitudine (ad esempio, aumentando l'affitto o il deposito di una evizione di ritorsione) possono affrontare la responsabilità legale.

Diritti e responsabilità legali: uno sguardo più profondo

Obblighi di Landlord in base alla legge statale e federale

Oltre al contratto di locazione, i proprietari devono rispettare una rete di leggi destinate a proteggere gli inquilini e garantire un alloggio equo. Il Fair Housing Act[ vieta la discriminazione basata su razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, stato familiare e disabilità.

I proprietari devono anche seguire le leggi riguardanti i depositi di sicurezza, l'avviso di entrata, le procedure di evizione e le rivelazioni (come la presenza di vernice a base di piombo per le case pre-1978, o l'esistenza di infestazioni di cimici in alcune giurisdizioni). L'ignoranza della legge non è una difesa, e le violazioni possono causare ammende, danni punitivi, e le tasse legali premi contro il proprietario.

Responsabilità degli inquilini secondo la legge

Gli inquilini non sono semplicemente destinatari passivi dei servizi di alloggio, hanno doveri che, se trascurati, possono portare a cessazione o responsabilità di locazione. La responsabilità più fondamentale è pagare l'affitto in tempo.

  • Mantenere l'unità pulita e sanitaria
  • Smaltire correttamente la spazzatura
  • Non danneggiare la proprietà al di là di usura normale e lacrima
  • Completo di codici di costruzione e alloggiamento
  • Permettere al proprietario un accesso ragionevole per ispezioni e riparazioni
  • Ritiro dall'attività illegale nei locali
  • Seguire tutte le regole di locazione per quanto riguarda animali domestici, ospiti e rumore

Gli inquilini sono anche responsabili delle azioni dei loro ospiti e dei loro familiari. Se un ospite causa danni, l'inquilino può essere tenuto finanziariamente responsabile.

Risoluzione graduale delle controversie di contratto

Quando sorge una controversia, il miglior approccio è quello di aumentare gradualmente. Saltare dritto al contenzioso è costoso, stressante, e spesso danneggia il rapporto in modo permanente.

Passo 1: Comunicazione diretta nella scrittura

Tuttavia, per preservare le prove, seguire con un riassunto scritto di ciò che è stato discusso. Ad esempio, se un inquilino segnala un riscaldatore rotto, il padrone di casa dovrebbe rispondere per iscritto riconoscendo il problema e affermando una linea temporale per la riparazione.

Fase 2: Avviso formale

Se il problema non viene risolto tramite comunicazione informale, il passo successivo è un avviso formale scritto. Per affitto non-pagamento, si tratta di un avviso “pagare o smettere”. Per altre violazioni, si tratta di un avviso “cure o smettere”. La comunicazione deve dichiarare la violazione specifica, la scadenza per risolvere il problema e le conseguenze di non conformità.

Fase 3: Mediazione

La mediazione è un processo volontario in cui un terzo neutrale facilita una discussione tra il proprietario e l'inquilino per raggiungere una risoluzione reciprocamente accettabile. È meno formale che corte, meno costoso, e può essere programmato rapidamente. Molti centri di mediazione della comunità offrono tasse di scala mobile basate sul reddito. La mediazione può risolvere le controversie su deduzioni di deposito di sicurezza, problemi di riparazione minori, o violazioni di locazione senza la necessità di contenzioso.

Passo 4: arbitrato

Alcuni contratti di locazione contengono clausole arbitrali che richiedono controversie da risolvere da un arbitro piuttosto che in tribunale. L'arbitrato è simile a un processo ma meno formale, e la decisione dell'arbitro è di solito vincolante e difficile da impugnare. Inquilini dovrebbero rivedere attentamente qualsiasi clausola di arbitrato prima di firmare un contratto di locazione, in quanto può limitare la loro capacità di citare il proprietario in tribunale.

Fase 5: Corte di Giurisprudenza

I piccoli reclami sono progettati per le controversie che coinvolgono modeste quantità di denaro, di solito da $5.000 a $10.000 a seconda dello stato. Entrambi i proprietari e gli inquilini possono presentare richieste di affitto non pagato, controversie di deposito di sicurezza, o risarcimento danni. Le procedure sono semplificate, e le parti di solito si rappresentano senza avvocati. Il giudice o magistrate sente entrambe le parti e prende una decisione.

Fase 6: Procedimento penale civile o evizione

Se la controversia non può essere risolta con metodi a basso costo, una causa formale può essere necessario. Per le espulsioni, il proprietario deve presentare un'azione disintossicante illecita nel tribunale appropriato. I inquilini ad evizione devono rispondere prontamente e possono avere difese come il proprietario di non mantenere la proprietà, l'evizione di rappresaglia, o la discriminazione.

Misure preventive: La migliore difesa

La pianificazione attiva è molto più efficace della risoluzione delle controversie reattive, sia i proprietari che gli inquilini possono prendere misure per ridurre al minimo il rischio di conflitti.

Per i signori della terra

  • Draft a lease completo:[] Usare la lingua chiara, specifica.Evitare modelli generici che non possono rispettare le leggi locali.
  • Condurre ispezioni di trasferimento e di movimento approfondite:[ Utilizzare una lista di controllo e scattare fotografie data-stamped. Avere il segno inquilino e ricevere una copia.
  • Risponde alle richieste di manutenzione tempestivamente:[ Stabilire un sistema per le richieste di monitoraggio.
  • Comunicare le politiche per iscritto:[] Fornire un manuale inquilino che ribadisce le regole chiave sul parcheggio, il rumore, la spazzatura e le aree comuni. Ricordate gli inquilini dei prossimi termini di rinnovo del contratto di locazione e le politiche di aumento dell'affitto.
  • Tenere registri finanziari dettagliati:[] Mantenere le ricevute per tutti i pagamenti, depositi e spese relative alla proprietà.
  • Dichiaratevi sulla legge del proprietario:[] Iscriviti a un'associazione locale del proprietario o abbonati agli aggiornamenti legali per rimanere conformi alle modifiche delle normative.

Per gli inquilini

  • Leggi il contratto prima di firmare:[ Chiedete al padrone di casa di spiegare qualsiasi clausola che non comprendete. Se qualcosa sembra ingiusto o ambiguo, chiedete un emendamento scritto.
  • Documenti la condizione della proprietà al move-in:[] Scattare foto di ogni stanza, compresi armadi, elettrodomestici e finestre. Salva una copia della lista di controllo del move-in firmato dal proprietario.
  • Paga affitto in tempo e in modo tracciabile:[] Utilizzare controlli, trasferimenti elettronici o portali di pagamento che lasciano un record.
  • Inviare richieste di riparazione per iscritto:[] Usare e-mail o posta certificata. Tenere copie e notare la data di richiesta e qualsiasi risposta. Se un problema è urgente, chiamare e seguire per iscritto.
  • Conosci i tuoi diritti:[] Ricerca le leggi del proprietario dello stato o contattare un'unione locale inquilinante. In molte aree, gli inquilini hanno il diritto di organizzare, per essere liberi dalla ritorsione e per sostenere l'affitto in condizioni specifiche.
  • Comunicare presto:[] Se si prevede un pagamento tardivo o una violazione di contratto, informare il proprietario proattivamente. Molti proprietari sono disposti a lavorare con onesto, inquilini comunicativi.

Quando la Rappresentanza Legale diventa Necessario

Mentre molte controversie di locazione possono essere risolte senza un avvocato, alcune situazioni richiedono consulenza legale professionale.

  • Stai affrontando l'evizione e non vuoi perdere la tua casa
  • La controversia comporta una quantità significativa di denaro (ad esempio, migliaia di dollari in affitto o deposito non retribuiti)
  • Il contratto di locazione è commerciale piuttosto che residenziale (lease commerciali hanno regole diverse)
  • La controversia riguarda le accuse di discriminazione, molestie o rappresaglia
  • L'altra parte ha già presentato una causa
  • Non sei sicuro dei tuoi diritti legali o delle tue procedure

Gli inquilini a basso reddito possono beneficiare di un aiuto legale gratuito attraverso organizzazioni come []Legal Services Corporation. Molte associazioni di bar statali offrono servizi di riferimento per un costo nominale. Per informazioni generali, Nolo Landlord-Tenant sezione fornisce una guida affidabile, semplice e

Assaggi chiave

  • Le controversie civili sugli accordi di locazione più spesso derivano dal mancato pagamento di affitto, danni di proprietà, disacco di cauzione, violazioni di locazione, o problemi di abitudine.
  • Sia i proprietari che gli inquilini hanno diritti e responsabilità rafforzati dalla legge statale e federale. Un contratto di locazione ben progettato è la base per un rapporto di noleggio liscio.
  • La risoluzione dovrebbe iniziare con comunicazione diretta e intensificare le comunicazioni formali, mediazione, arbitrato, piccolo tribunale di rivendicazioni, e infine contenzioso solo se necessario.
  • Le misure preventive, comprese le ispezioni approfondite, la comunicazione chiara, le risposte tempestive e la registrazione dettagliata, sono il modo più efficace per evitare le controversie.
  • Quando le controversie comportano gravi questioni legali, grandi somme, o il rischio di evizione, consultare un avvocato è saggio.

Le relazioni di noleggio prosperano quando entrambe le parti capiscono cosa ci si aspetta e hanno un processo rispettoso per affrontare i disaccordi. Combinando la conoscenza legale con le strategie di comunicazione pratica, la maggior parte delle controversie di locazione può essere risolta senza lo stress e le spese di una battaglia di tribunale. Per ulteriori informazioni, consultare