गौण Dwelling इकाइयों (ADUs) - कभी कभी नानी फ्लैट्स, कानून सूट, या पिछवाड़े कॉटेज कहा जाता है - आवास आपूर्ति में वृद्धि, सस्ती किराये विकल्प बनाने और मौजूदा पड़ोस के भीतर बहु-पीढ़ी रहने की अनुमति के लिए एक शक्तिशाली उपकरण के रूप में उभरा है। ये स्वयं निर्मित आवासीय इकाइयों एक प्राथमिक एकल परिवार के घर के साथ एक बहुत साझा करते हैं और आम तौर पर अपनी रसोई, बाथरूम और रहने की जगह शामिल हैं। जबकि ADUs स्पष्ट लाभ प्रदान करते हैं, उनके निर्माण को स्थानीय zoning नियमों द्वारा भारी आकार दिया जाता है, जो सब कुछ को अपने अधिकतम आकार, प्लेसमेंट और आवश्यक पार्किंग के लिए अनुमति दी गई है।

सीमांत विनियम

ज़ोनिंग विनियम कानूनी ढांचा है जो एक नगरपालिका के भीतर भूमि के उपयोग को नियंत्रित करता है। वे एक शहर या काउंटी को जोनों में विभाजित करते हैं - जैसे आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक, या कृषि-और निर्दिष्ट करते हैं कि प्रत्येक क्षेत्र में किस प्रकार की संरचनाएं और गतिविधियों की अनुमति है। ज़ोनिंग का प्राथमिक उद्देश्य व्यवस्थित विकास को बढ़ावा देना, संपत्ति मूल्यों की रक्षा करना, सार्वजनिक सुरक्षा सुनिश्चित करना और पड़ोस के चरित्र को बनाए रखना है। ADU के निर्माण में homeowners और इच्छुक डेवलपर्स के लिए, ज़ोनिंग कानून पहले और सबसे महत्वपूर्ण बाधा हैं।

क्षेत्र का अधिकार राज्य की पुलिस शक्ति से आता है, जिसे तब स्थानीय सरकारों को सौंपा जाता है। ऐतिहासिक रूप से, एकल परिवार के आवासीय क्षेत्रों को अक्सर किसी भी माध्यमिक आवास इकाई को बाहर करने के लिए लिखा जाता था, इस धारणा पर कि बहुत से एक दूसरे घर से अधिक भीड़, पार्किंग की समस्या या पड़ोस के चरित्र में बदलाव होता है। हालांकि, आवास की संभावना संकट संयुक्त राज्य अमेरिका में गहरा हो गया है, कई राज्यों और नगरपालिकाओं ने अक्सर एडीयू की अनुमति देने के लिए अपने ज़ोनिंग कोड को संशोधित किया है, अक्सर सुव्यवस्थित अनुमोदन प्रक्रियाओं के साथ। इन परिवर्तनों के बावजूद, विशिष्ट आवश्यकताओं को अभी भी एक क्षेत्राधिकार से अगले क्षेत्र में भिन्न हो सकता है, जिससे स्थानीय नियमों की पूरी तरह से समझ बन सकती है।

ADUs को प्रभावित करने वाले जूनिंग कानूनों के प्रकार

जूनिंग कानून ADU डिजाइन और निर्माण के लगभग हर पहलू को छूते हैं। हालांकि विवरण अलग-अलग होते हैं, अधिकांश विनियम एक मुट्ठी भर श्रेणियों में आते हैं। इन श्रेणियों को जानने से संपत्ति मालिकों को प्रतिबंधों की प्रत्याशा और तदनुसार योजना की अनुमति मिलती है।

विनियमन का उपयोग करें

नियमों का उपयोग किसी दिए गए क्षेत्र में क्या गतिविधियों और संरचनाओं की अनुमति है को परिभाषित करता है। कई आवासीय क्षेत्रों में, ADUs को अब प्राथमिक आवास के लिए "आगम्य उपयोग" के रूप में वर्गीकृत किया गया है। इसका मतलब है कि ADU आकार और कार्य में मुख्य घर के अधीन है। कुछ पुराने ज़ोनिंग कोड अभी भी ADUs को पूरी तरह से प्रतिबंधित करते हैं, जबकि अन्य केवल सशर्त उपयोग परमिट या विशेष अपवाद द्वारा उन्हें अनुमति देते हैं - एक प्रक्रिया जिसमें अक्सर सार्वजनिक सुनवाई और पड़ोसी सूचनाएं शामिल होती हैं। कैलिफोर्निया, ओरेगन, वाशिंगटन और मैसाचुसेट्स सहित राज्यों की बढ़ती संख्या, ने उन कानूनों को पारित किया है जो स्थानीय प्रतिबंधों को पूर्व निर्धारित करते हैं और केवल ADUs को अनुमति देने की आवश्यकता होती है।

आकार प्रतिबंध

अधिकांश ज़ोनिंग कोड ADUs पर अधिकतम आकार सीमा लागू करते हैं। इन प्रतिबंधों को अधिकतम मंजिल क्षेत्र के रूप में व्यक्त किया जा सकता है - जिनमें से 800 से 1,200 वर्ग फुट या प्राथमिक निवास के वर्ग फुटेज के प्रतिशत के रूप में, आम तौर पर 30% से 50% तक। कुछ शहर बेडरूम या बाथरूम की अनुमति की संख्या को भी विनियमित करते हैं। आकार सीमा यह सुनिश्चित करने के लिए कि ADU मुख्य घर के लिए माध्यमिक रहता है और यह सुनिश्चित नहीं करता है कि घनत्व या तनाव अवसंरचना को पूरी तरह से बढ़ाती है। संपत्ति मालिकों को यह जांचना चाहिए कि उनका अधिकार संलग्न ADUs (प्राथमिक घर पर या भीतर बनाया गया) और अलग-अलग संरचना (एक अलग संरचना) हो सकती है।

बंद करने की आवश्यकता

सेटबैक न्यूनतम दूरी है जो एक संरचना संपत्ति लाइनों, सड़कों और कभी-कभी अन्य इमारतों से स्थित होना चाहिए। प्राथमिक घरों के लिए मानक सेटबैक सामने की संपत्ति लाइन से 20 से 30 फीट और 5 से 10 फीट की साइड और रियर लाइन से हो सकता है। ADUs के लिए, कई नगरपालिकाएं कम से कम सेटबैक की अनुमति देती हैं, विशेष रूप से छोटे अलग इकाइयों के लिए। कुछ मामलों में, एक शून्य-लोट-लाइन ADU (संपत्ति सीमा तक निर्मित) की अनुमति दी जा सकती है यदि यह विशिष्ट अग्नि सुरक्षा मानकों को पूरा करता है। हालांकि, सेटबैक आवश्यकताओं को एक छोटे से कम पर निर्माण योग्य क्षेत्र को गंभीर रूप से सीमित कर सकता है, जिससे एक डिजाइन के लिए प्रतिबद्ध होने से पहले संभावित स्थानों को मापने के लिए आवश्यक हो सकता है।

पार्किंग विनियम

ADUs के लिए सबसे अधिक विवादित zoning मुद्दों में से एक पार्किंग है। ऐतिहासिक रूप से, कई स्थानीय कोडों को प्रति ADU के लिए एक या दो अतिरिक्त ऑफ-स्ट्रीट पार्किंग स्थान की आवश्यकता होती है। यह घर के मालिकों को सामने के यार्ड पर पक्का करने, ड्राइववे का विस्तार करने या नए गैरेज बनाने के लिए मजबूर कर सकता है। हालांकि, मान्यता में कि ADU अक्सर परिवार के सदस्यों या किरायेदारों की सेवा करता है जो कारों के मालिक नहीं हो सकते हैं, कई अधिकार क्षेत्र आराम से या पार्किंग आवश्यकताओं को समाप्त कर चुके हैं, खासकर ट्रांसिट के पास स्थित इकाइयों के लिए, ऐतिहासिक जिलों में, या जब मौजूदा घर में पहले से पर्याप्त पार्किंग है। कैलिफोर्निया जैसे स्थानों में राज्य प्रीम्पशन कानून अब स्थानीय सरकारों को बदलने की आवश्यकता होती है।

ऊंचाई सीमा और लोट कवरेज

ज़ोनिंग कोड आम तौर पर अधिकतम इमारत की ऊंचाई को लागू करते हैं, जो प्रभावित करते हैं कि क्या दो स्टोरी ADU संभव है। कई अधिकार क्षेत्र ADUs को एक कहानी में सीमित करते हैं या प्राथमिक निवास के समान ऊंचाई तक सीमित होते हैं। बहुत कवरेज नियम उन बहुतों के प्रतिशत को सीमित करते हैं जिन्हें इमारतों सहित अभेद्य सतहों द्वारा कवर किया जा सकता है। चूंकि ADU साइट पर वर्ग फुटेज जोड़ता है, इसलिए होम मालिकों को यह सत्यापित करने की आवश्यकता हो सकती है कि कुल कवरेज स्वीकार्य सीमा के तहत रहता है, या उन्हें एक बदलाव के लिए आवेदन करने की आवश्यकता हो सकती है।

मालिक अधिभोग की आवश्यकता

कुछ zoning कोड की आवश्यकता होती है कि प्राथमिक घर या ADU मालिक-अच्छेद हो। इरादा जिम्मेदार संपत्ति प्रबंधन को प्रोत्साहित करना और किराये पर केवल निवेश संपत्ति बनने से रोकना है। जबकि मालिक-अंश आवश्यकताओं को तेजी से आराम किया जा रहा है- खासकर राज्यों में अधिक ADU-अनुकूल नीतियों के लिए धक्का देना- वे कई समुदायों में प्रभावी बने रहे हैं। इस नियम का उल्लंघन करने से जुर्माना या यहां तक कि आदेशों में कब्जे को रोकने के लिए भी हो सकता है।

चुनौतियां और अवसर

नविगेटिंग ज़ोनिंग विनियम शायद ही कभी सीधा है, लेकिन संभावित इनाम पर्याप्त हैं। चुनौती पक्ष में, संपत्ति मालिकों को अक्सर संघर्ष नियमों, लंबे परमिट समीक्षा समय और अप्रत्याशित लागतों का सामना करना पड़ता है। यहां तक कि अधिकार क्षेत्र में जो ADUs को दाईं ओर अनुमति देते हैं, इमारत परमिट हासिल करने की प्रक्रिया, उपयोगिताओं को जोड़ने और अग्नि कोड को संतुष्ट करने की प्रक्रिया महीने ले सकती है। होम मालिकों को उन पड़ोसियों से विपक्ष का सामना करना पड़ सकता है जो यातायात या गोपनीयता के नुकसान को डरते हैं, जिससे सुनवाई या अपील होती है कि देरी परियोजनाओं और इरोड उत्साह को रोक दिया जाता है।

ADU को वित्त पोषित करना एक अन्य बाधा हो सकती है। पारंपरिक बंधक उत्पाद हमेशा एक अलग इकाई बनाने की लागत को कवर नहीं करते हैं, और मूल्यांकन के तरीकों को ADUs को कम कर सकते हैं क्योंकि तुलनात्मक बिक्री डेटा सीमित है। हालांकि, नए ऋण कार्यक्रम जैसे FHA 203 (K) पुनर्वास ऋण, फैनी माए के होमस्टाइल नवीकरण बंधक, और विशेष ADU उधारदाताओं - अंतर को भरने के लिए उभरते हैं। संपत्ति मालिकों को प्रभाव शुल्क, उपयोगिता कनेक्शन शुल्क और संपत्ति कर की छूट की लागत में भी कारक होना चाहिए, जो स्थान के आधार पर व्यापक रूप से भिन्न होता है।

इन बाधाओं के बावजूद, अवसर सम्मोहित हैं। ADUs किराये की आय उत्पन्न कर सकते हैं जो घर के मालिकों को अपने बंधक या संपत्ति करों को ऑफसेट करने में मदद करता है। वे परिवार के सदस्यों के लिए सस्ती आवास प्रदान करते हैं, जैसे कि उम्र बढ़ने वाले माता-पिता या वयस्क बच्चे, बिना किसी अलग घर की कीमत के। जब अच्छी तरह से डिजाइन किया गया, तो ADUs संपत्ति के समग्र मूल्य को बढ़ा सकता है। एक व्यापक पैमाने पर, ADUs सौम्य घनत्व में योगदान देता है - एक अवधारणा जो अपने चरित्र को मौलिक रूप से बदल दिए बिना मौजूदा पड़ोस में आवास इकाइयों को जोड़ता है। यह दृष्टिकोण पर्यावरण और बुनियादी ढांचे की लागत से बचा जाता है।

ADU का निर्माण करने के लिए कदम

सफल ADU निर्माण के लिए एक विधिवत दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है जो किसी भी नींव डालने से पहले शुरू होती है। निम्नलिखित कदम प्रारंभिक विचार से तैयार इकाई में स्थानांतरित करने के लिए विशिष्ट पथ की रूपरेखा तैयार करते हैं।

1. अनुसंधान स्थानीय Zoning संहिता

पहला कदम अपने शहर के या काउंटी के ज़ोनिंग अध्यादेश, नगरपालिका कोड या भूमि विकास कोड का पता लगाना और पढ़ना है। कई नगरपालिकाओं ने अब एक ADU-विशिष्ट गाइड या तथ्य पत्र प्रकाशित किया है जो प्रमुख नियमों को संक्षेप में प्रस्तुत करते हैं। परिभाषाओं के अनुभाग पर ध्यान देना - कुछ अधिकार क्षेत्र "साधारण आवास इकाई" जैसे शब्द का उपयोग करते हैं, "नानी फ्लैट" या "सहायक अपार्टमेंट" विशेष रूप से ADU के साथ। उन क्षेत्रों को नोट करें जहां ADUs को स्पष्ट रूप से अनुमति दी जाती है (जैसे, R-1, R-2) और किसी भी ओवरले जैसे ऐतिहासिक जिलों या बाढ़ क्षेत्र जो अतिरिक्त प्रतिबंधों को लागू कर सकते हैं।

2. स्थानीय प्राधिकरणों का परामर्श

ज़ोनिंग कोड घनी हो सकता है और व्याख्या के लिए खुला हो सकता है। अपने स्थानीय नियोजन विभाग या भवन विभाजन के साथ एक पूर्व-आवेदन बैठक शेड्यूल करें। किसी भी राज्य की प्रीम्पशन कानूनों को लाओ, और सेटबैक, ऊंचाई, बहुत कवरेज और परमिट शुल्क के बारे में विशिष्ट प्रश्नों के साथ तैयार हो जाओ। कई प्लानर आपको आंतरिक हैंडआउट या चेकलिस्टों को इंगित कर सकते हैं जो आम गलतफहमी को स्पष्ट करते हैं। यह बैठक किसी भी राज्य की प्रीम्पशन कानूनों के बारे में पूछने का समय भी है जो स्थानीय प्रतिबंधों को ओवरराइड कर सकती है - उदाहरण के लिए, यदि आपका राज्य ट्रांसिट के पास एडीयू के लिए पार्किंग आवश्यकताओं को प्रतिबंधित करता है, तो आप एक छूट के लिए बातचीत करने के लिए उपयोग कर सकते हैं।

3. विनियमन के भीतर डिजाइन

चरणों 1 और 2 से ज्ञान के साथ सशस्त्र, एक वास्तुकार, डिजाइनर या ADU-savvy ठेकेदार के साथ काम करने के लिए योजनाओं को विकसित करने के लिए जो सभी zoning बाधाओं का पालन करते हैं। यदि आपकी बहुत छोटी है, तो एक संलग्न ADU पर विचार करें जो मुख्य घर के साथ एक दीवार साझा करता है, जो कि सेटबैक आवश्यकताओं को कम कर सकता है। यदि ऊंचाई सीमा एक दूसरी कहानी को पूर्व निर्धारित करती है, तो कॉम्पैक्ट पदचिह्न के साथ एक एकल-स्टोरी इकाई सबसे अच्छा विकल्प हो सकता है। कई अधिकार क्षेत्र अब पूर्व-अनुमोदित ADU योजना प्रदान करते हैं - मानकीकृत डिजाइनों का एक सेट जो पहले से ही कोड अनुपालन के लिए vette किया गया है। ये योजना डिजाइन लागत को काफी कम कर सकती है और परमिट समीक्षा समयरेखा को कम कर सकती है।

4. अयोध्या आवश्यक परमिट

अधिकांश ADU परियोजनाओं को कम से कम एक इमारत परमिट की आवश्यकता होती है और संभवतः एक अलग ज़ोनिंग क्लीयरेंस या लैंड-यूज परमिट की आवश्यकता होती है। कुछ क्षेत्रों में, आपको एक सशर्त उपयोग परमिट की भी आवश्यकता हो सकती है, एक विचरण (यदि आपका डिज़ाइन कोड से अलग हो), या एक ऐतिहासिक समीक्षा यदि संपत्ति एक नामित जिले में है। अपनी योजना सेट, साइट योजना और किसी भी आवेदन शुल्क जमा करें। कुछ हफ्तों से कई महीनों तक कहीं भी लेने की समीक्षा प्रक्रिया को उम्मीद करें, जो जटिलता और योजना विभाग में बैकलॉग पर निर्भर करता है। इस अवधि के दौरान, आपको अतिरिक्त जानकारी के लिए "संशोधन" या अनुरोध प्राप्त हो सकते हैं - परियोजना को आगे बढ़ने के लिए तुरंत बाद में।

5. सुरक्षित वित्त और किराया ठेकेदार

जबकि परमिट की समीक्षा के तहत है, आप वित्तपोषण की व्यवस्था शुरू कर सकते हैं। यदि आप जेब से बाहर भुगतान कर रहे हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपके पास एक यथार्थवादी बजट है जिसमें अप्रत्याशित साइट की स्थिति या मूल्य बढ़ने के लिए आकस्मिकता शामिल है। यदि आपको ऋण की आवश्यकता है, तो पारंपरिक बंधक और ADU-विशिष्ट उत्पादों दोनों का पता लगाएं। ब्याज दरों, बंद लागत और पुनर्भुगतान शर्तों की तुलना करें। इसके साथ ही, कम से कम दो या तीन लाइसेंस प्राप्त सामान्य ठेकेदारों से बोली प्राप्त करें, जिनकी अनुभव है ADUs। संदर्भों के लिए पूछो और यदि संभव हो तो पूरी परियोजनाओं पर जाएं। एक ठेकेदार जो स्थानीय अनुमति प्रक्रिया जानता है, अमूल्य है।

6. निर्माण और पास निरीक्षण

एक बार अनुमति जारी की जाती है और वित्तपोषण होता है, निर्माण शुरू हो सकता है। नींव, फ़्रेमिंग, पाइपलाइन, इलेक्ट्रिकल और अंतिम स्वीकृति के लिए बिल्डिंग विभाग द्वारा आवधिक निरीक्षण के लिए तैयार रहें। प्रत्येक निरीक्षण सुनिश्चित करता है कि काम अनुमोदित योजनाओं और लागू बिल्डिंग कोड को पूरा करता है। इन निरीक्षणों को तुरंत देरी को रोकता है। अंतिम निरीक्षण के बाद साइन अप किया जाता है, आपको कानूनी रूप से किराए पर लेने या इकाई पर कब्जा करने की अनुमति देता है।

नियम और रुझान विकसित करना

ADU zoning का परिदृश्य तेजी से बदल रहा है। पिछले दशक में, एक दर्जन से अधिक राज्यों ने कानून लागू किया है जो स्थानीय प्रतिबंधों को ओवरराइड करते हैं और ADUs को बनाना आसान है। कैलिफोर्निया ने बिलों की एक श्रृंखला के साथ रास्ता तय किया है, जो अन्य चीजों के बीच, सीमित पार्किंग आवश्यकताओं, प्रभाव शुल्क कम करते हैं, और अधिकांश ADUs के लिए मंत्री अनुमोदन (कोई विवेकपूर्ण समीक्षा) की आवश्यकता होती है। अन्य राज्यों में, जिसमें ओरेगन, वाशिंगटन, कोलोराडो, मेन और रोड आइलैंड शामिल हैं, ने समान प्रीम्पशन उपायों के साथ सूट किया है। ये कानून अक्सर मॉडल ऑर्डिनेंस के साथ होते हैं जो स्थानीय सरकारें अपना सकती हैं, जो अधिकार क्षेत्राधिकारों में नियमों को मानकीकृत कर सकती हैं।

उसी समय, कई शहर अपनी व्यापक आवास रणनीति के हिस्से के रूप में ADUs को गले लगा रहे हैं। उदाहरण के लिए, पोर्टलैंड, ओरेगन ने प्रति बहुत दो ADUs की अनुमति दी है और निवासियों को खर्च का अनुमान लगाने में मदद करने के लिए एक लागत कैलकुलेटर प्रदान किया है। सिएटल, वाशिंगटन, ADUs शहर की ओर की अनुमति देता है और आय-प्रतिबंधित इकाइयों के लिए कुछ शुल्क माफ कर दिया है। संघीय स्तर पर, आवास और शहरी विकास विभाग ने ADU फंडिंग और नियामक सर्वोत्तम प्रथाओं पर मार्गदर्शन प्रकाशित किया है। आवास वकील आगे सुधारों के लिए जारी रखते हैं, जैसे कि मालिक-आपत्ति आवश्यकताओं को खत्म करना, आकार सीमा बढ़ाना और बहु-परिवार क्षेत्रों में ADUs को बढ़ाने की अनुमति देना।

प्रौद्योगिकी भी ADU विकास को प्रभावित कर रही है। पूर्वनिर्मित और मॉड्यूलर ADU किट अधिक लोकप्रिय हो रहे हैं क्योंकि वे कस्टम निर्माण की तुलना में कारखाने नियंत्रित गुणवत्ता, तेजी से निर्माण समयरेखा और कम लागत प्रदान करते हैं। कुछ कंपनियां डिजाइन, परमिट और स्थापना सहित टर्नकी सेवाएं प्रदान करती हैं, जो घर के मालिकों के लिए प्रक्रिया को सरल बनाती हैं। निर्माण सामग्री विकसित और निर्माण विधियों में सुधार के रूप में, ADUs के प्रति वर्ग फुट की लागत में गिरावट शुरू हो गई है, जिससे उन्हें व्यापक दर्शकों तक पहुंच प्राप्त हो सके।

निष्कर्ष

एक गौण Dwelling इकाई का निर्माण एक महत्वपूर्ण उपक्रम है जो स्थानीय zoning नियमों पर सावधानीपूर्वक ध्यान देने की मांग करता है। ये कानून प्रतिबंधात्मक महसूस कर सकते हैं, लेकिन वे पड़ोस चरित्र, बुनियादी ढांचे की क्षमता और सुरक्षा को बनाए रखने की आवश्यकता के साथ अतिरिक्त आवास के लाभों को संतुलित करने के लिए मौजूद हैं। zoning नियमों के प्रमुख प्रकार - उपयोग, आकार, सेटबैक, पार्किंग, ऊंचाई, बहुत कवरेज और मालिक अधिभोग - स्वामित्व वाले मालिक विश्वास के साथ प्रक्रिया को नेविगेट कर सकते हैं और महंगा गलतियों से बच सकते हैं।

ADU-फ्रेंडली zoning की ओर बढ़ती राष्ट्रीय प्रवृत्ति से पता चलता है कि ये इकाइयां आवास की कमी को संबोधित करने और सस्ती जीवन विकल्प प्रदान करने में तेजी से महत्वपूर्ण भूमिका निभाएंगी। चाहे आप एक परिवार के सदस्य को घर बनाने की योजना बना रहे हों, किराये की आय उत्पन्न करें, या बस अपनी संपत्ति के मूल्य को बढ़ाएँ, प्रयास ने सीखने और zoning कानूनों का अनुपालन करने का प्रयास किया, जो एक निवेश है जो भुगतान करता है। उचित अनुसंधान, पेशेवर मार्गदर्शन और यथार्थवादी समयरेखा के साथ, आप अपने घर के लिए एक कार्यात्मक, कानूनी और मूल्यवान अतिरिक्त में एक पिछवाड़े कॉटेज या कानून सूट की दृष्टि बदल सकते हैं।

आगे पढ़ने और संसाधनों के लिए, HUD ADU गाइड , ADUs पर अमेरिकी योजना एसोसिएशन के संसाधनों का पता लगाएं, और California ADU राज्य हैंडबुक ]] एक राज्य के दृष्टिकोण में एक गहरी गोता के लिए।