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अपनी होम खरीद पर क्लोजिंग कॉस्ट और उनके प्रभाव को समझना

क्लोजिंग लागत एक बंधक और हस्तांतरण संपत्ति स्वामित्व को अंतिम रूप देने के लिए आवश्यक शुल्क और खर्च हैं। वे आम तौर पर खरीद मूल्य के 2% से लेकर 6% तक होते हैं, जिसका अर्थ है $ 400,000 घर पर आप बंद खर्चों में $8,000 से $24,000 का सामना कर सकते हैं। कई पहली बार खरीदार इन लागतों को एक निश्चित बिल के रूप में मानते हैं, लेकिन लगभग हर शुल्क परक्राम्य है। समापन लागत पर कैसे बातचीत करना आपके कदम, नवीकरण या आपातकालीन निधि के लिए नकदी को मुक्त करने के सबसे प्रभावी तरीके में से एक है। इस विस्तारित गाइड में आपको विश्वास के साथ बंद लागत बातचीत के लिए हर विस्तार को शामिल किया गया है, ताकि प्रत्येक लाइन आइटम को अपने लाभ के लिए ऋणदाता प्रतियोगिता और विक्रेता रियायत का उपयोग करने के लिए अनुमति प्राप्त हो।

क्या लागत बंद कर रहे हैं? एक विस्तृत ब्रेकडाउन

क्लोजिंग लागत में उधारदाताओं, तीसरे पक्ष के प्रदाताओं और सरकारी संस्थाओं से फीस शामिल है। प्रत्येक श्रेणी को समझना आपको वह स्थान देने में मदद करता है जो फीस परक्राम्य है और जो तय हो चुके हैं। मुख्य समूहों में शामिल हैं:

  • Lender फीस : उत्पत्ति शुल्क (often 0.5-1% ऋण राशि), आवेदन शुल्क, अंडरराइटिंग शुल्क, प्रसंस्करण शुल्क, और छूट अंक अगर आप अपनी ब्याज दर नीचे खरीदते हैं।
  • Title and escrow Charge: Title search, title Insurance (Lender's Policy की आवश्यकता है; मालिक की नीति वैकल्पिक लेकिन अनुशंसित है), escrow या निपटान शुल्क, और कभी-कभी दस्तावेज़ वितरण के लिए एक कूरियर शुल्क।
  • ]Appraisal and Inspection फीस: होम मूल्यांकन (Lender द्वारा निर्मित), सामान्य संपत्ति निरीक्षण, कीट निरीक्षण, राडोन परीक्षण, और छत, नींव या सीवर क्षेत्र जैसे किसी भी विशेष निरीक्षण।
  • Prepay खर्च : Prorated संपत्ति कर, पहले वर्ष के होमडोर के बीमा प्रीमियम, प्रति diem ब्याज बंद करने की तारीख से महीने के अंत तक, और भविष्य के कर और बीमा भुगतान के लिए एक एस्क्रो खाते में जमा धन।
  • ]सरकारी रिकॉर्डिंग और स्थानांतरण शुल्क : स्थानीय रिकॉर्डिंग शुल्क, राज्य और काउंटी हस्तांतरण कर, नोटरी फीस, और कभी कभी एक नगरपालिका लिएन खोज।
  • अन्य संभावित लागत : बाढ़ क्षेत्र प्रमाणन, HOA हस्तांतरण शुल्क, क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क (आमतौर पर $ 50 के तहत) और अगर लागू हो तो बंधक ब्रोकर शुल्क।

आपका विशिष्ट मिश्रण आपके ऋणदाता, ऋण उत्पाद (पारंपरिक, एफएचए, वीए, यूएसडीए), संपत्ति स्थान और खरीद मूल्य पर निर्भर करता है। प्रत्येक ऋणदाता से विस्तृत ऋण अनुमान का अनुरोध करें ताकि प्रत्येक शुल्क को कैसे आइटम किया जाए।

कितना क्लोजिंग कॉस्ट? औसत रेंज और विविधता

] के अनुसार, बैंकरेट का 2024 डेटा , एक एकल परिवार के घर के लिए राष्ट्रीय औसत बंद लागत लगभग $6,000 से $ 200,000 उधार लिया गया है। हालांकि, राज्य स्तरीय अंतर नाटकीय हो सकता है। उदाहरण के लिए, न्यूयॉर्क और पेंसिल्वेनिया में उच्च स्थानांतरण कर हैं जो कुल लागत को 4% या अधिक खरीद मूल्य तक बढ़ाते हैं, जबकि कोलोराडो और मिसौरी आम तौर पर 2.5% से नीचे गिरते हैं। ऋण के प्रकार में भी मामले: FHA ऋण में ऋण राशि के 1.75% का एक अपफ्रंट बंधक बीमा प्रीमियम (UFMIP) शामिल है, जो कि आप पर्याय ऋणों की पेशकश करने के लिए एक निश्चित ऋण प्रदान करता है।

क्यों Negotiating क्लोजिंग कॉस्ट मैटर्स

यहां तक कि एक मामूली कमी $ 2,000–$4,000 में चलती ट्रक किराये, नए फर्नीचर या घरेलू वारंटी को कवर कर सकते हैं। बंद करने की लागत को कम करने से आपको बंद करने की आवश्यकता नकदी को भी कम कर देता है, जो विशेष रूप से मूल्यवान है यदि आप डाउन पेमेंट के लिए अपनी बचत को बढ़ा रहे हैं। प्रतिस्पर्धी बाजारों में, विक्रेता बंद करने की लागत की ओर क्रेडिट खरीद मूल्य को बढ़ाने के बिना आपकी पेशकश को बाहर खड़ा कर सकता है। इसके अतिरिक्त, अब बातचीत करने से आपकी दीर्घकालिक वहन क्षमता में सुधार हो सकता है - कम लागत का मतलब घर के मालिकों की पहली वर्ष में कम ऋण तनाव है।

बातचीत के लिए साबित रणनीतियाँ क्लोजिंग कॉस्ट

1. एकाधिक ऋणदाताओं की दुकान करें और ऋण अनुमानों की तुलना करें

बातचीत में सबसे शक्तिशाली उपकरण एक प्रतिस्पर्धी प्रस्ताव है। कम से कम तीन ऋणों (बैंकों, क्रेडिट यूनियनों, बंधक दलालों) से एक छोटी खिड़की के भीतर अनुमान प्राप्त करें - CFPB एकाधिक पूछताछ से क्रेडिट स्कोर प्रभाव को कम करने के लिए 45 दिनों के भीतर आवेदन करने की सिफारिश करता है। मानकीकृत लोन अनुमान फॉर्म [ धारा A (origination शुल्क) और धारा B (सेवाएं आप के लिए खरीद सकते हैं) की तुलना करना आसान बनाता है। लीवरेज के रूप में सबसे अच्छा अनुमान का उपयोग करें: अपने पसंदीदा ऋणदाता से पूछें यदि वे उत्पत्ति शुल्क, आवेदन शुल्क, या अंडरराइटिंग पर अन्य उद्धरणों को हरा सकते हैं।

2. विक्रेता को क्लोजिंग कॉस्ट क्रेडिट के लिए पूछो

विक्रेता रियायतें आउट-ऑफ-पॉकेट बंद लागत को कम करने का एक आम तरीका है। आप बातचीत करते हैं कि विक्रेता आपके बंद खर्चों की ओर खरीद मूल्य का एक सेट डॉलर राशि या प्रतिशत भुगतान करता है। स्वीकार्य सीमा आपके ऋण के प्रकार पर निर्भर करती है: FHA ऋण खरीद मूल्य का 6% तक की अनुमति देता है, पारंपरिक ऋण 3% से 9% (नीचे भुगतान प्रतिशत पर निर्भर करता है), VA ऋण 4% तक की अनुमति देता है, और USDA ऋण को 6% तक की अनुमति देता है। अपने प्रारंभिक प्रस्ताव में अनुरोध को शामिल करें, खासकर यदि आप सूची मूल्य के पास हैं। यह खरीदार के बाजार में या घरों के लिए सबसे अच्छा काम करता है जो विक्रेता के लिए एक समय पर आधारित है।

3. अपने ऋणदाता के साथ सीधे बातचीत करें

ऋणदाता शुल्क अक्सर सबसे लचीला लाइन आइटम होते हैं। अपने ऋण अधिकारी से आग्रह करके मूल शुल्क को कम या माफ करने के लिए शुरू करें। यदि उद्धृत शुल्क 1% है, तो 0.5% या एक फ्लैट $ 1,000 का प्रस्ताव करें। इसके अलावा प्रश्न प्रसंस्करण, अंडरराइटिंग और आवेदन शुल्क- कुछ ऋणदाता उन्हें पूरी तरह से हटा देंगे यदि आप विनम्र रूप से धक्का देते हैं। एक अन्य दृष्टिकोण "ऋणिक ऋण" को स्वीकार करना है जहां ऋणदाता एक उच्च ब्याज दर के बदले में कुछ बंद लागत को कवर करता है। यह फायदेमंद है यदि आप एक छोटी अवधि के लिए घर रखने की योजना बनाते हैं या यदि आप बंद होने पर नकदी को कम करना चाहते हैं। हमेशा पूछो: "क्या आप मेरी दर को लॉक करने या हटाने के लिए कोई शुल्क है?

4. तृतीय-पक्ष सेवा के लिए दुकान

आपके पास अपनी खुद की शीर्षक कंपनी, एस्क्रो एजेंट और इंस्पेक्टर चुनने का अधिकार है। ऋणदाताओं को अनुमोदित प्रदाताओं की सूची प्रदान करनी चाहिए, लेकिन जब तक वे ऋणदाता की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं तब तक आप स्वतंत्र रूप से एक चुन सकते हैं। दो या तीन शीर्षक कंपनियों से उद्धरण की तुलना करें; शीर्षक बीमा प्रीमियम राज्यों के बीच और यहां तक कि उसी शहर में प्रदाताओं के बीच काफी भिन्न होता है। अंतर $300-$700 हो सकता है। घरेलू निरीक्षण के लिए, लाइसेंस प्राप्त निरीक्षकों के लिए रेफरल के लिए अपने रियल एस्टेट एजेंट से पूछते हैं जो अक्सर बड़ी राष्ट्रीय फर्मों से कम होते हैं। CFPB's गाइड ] जोर देता है कि ऋणदाता आपको एक विशेष निरीक्षण करने के लिए नहीं कर सकते हैं।

5. टाइम योर क्लोजिंग प्रीपेड को छोटा करने के लिए

प्रीपेड ब्याज आपके समापन तिथि से महीने के अंतिम दिन तक ब्याज को कवर करता है। यदि आप 30 वें स्थान पर बंद करते हैं, तो आप केवल एक दिन के हित को पूर्व भुगतान करते हैं। दूसरे पर बंद होने का मतलब है कि आप लगभग 30 दिनों के ब्याज का भुगतान करते हैं- संभवतः सैकड़ों डॉलर अधिक। इसी तरह, संपत्ति कर की संभावना तिथि के आधार पर बदलती रहती है। प्रीपेड ब्याज को कम करने के लिए महीने के अंतिम सप्ताह में बंद करने की योजना। प्रति मरहम ब्याज के अनुमान के लिए अपने ऋणदाता से पूछिए ताकि आप सटीक बचत की गणना कर सकें। यह रणनीति ऋण अवधि पर कुल शुल्क को कम नहीं करती है, लेकिन यह आपको बंद होने पर नकदी को कम करता है, जो कि नकदी-नियंत्रित खरीदारों के लिए एक जीवन रेखा हो सकती है।

6. आवेदन करने से पहले अपने क्रेडिट स्कोर में सुधार

ऋणदाता क्रेडिट स्कोर के आधार पर टाई मूल्य निर्धारण का उपयोग करते हैं। 760 या उससे अधिक का स्कोर अक्सर आपको सर्वोत्तम ब्याज दरों और कम मूलन शुल्क के लिए बराबरी देता है। 700 और 739 के बीच स्कोर वाले लोग उच्च शुल्क देख सकते हैं। इससे पहले कि आप हाउस शिकार शुरू करते हैं, अपने क्रेडिट रिपोर्ट को वार्षिक क्रेडिट रिपोर्ट रिपोर्ट.कॉम से खींचते हैं और किसी भी त्रुटि को विवाद करते हैं। क्रेडिट कार्ड शेष को 30% उपयोग से नीचे ले जाएं, और नए खातों को खोलने या नए ऋण लेने से बचें। यहां तक कि 20-30 पॉइंट की वृद्धि आपको कम शुल्क वाले स्तर में ले सकती है। उदाहरण के लिए, एक ऋणदाता 740 से कम स्कोर के लिए 1% मूल शुल्क चार्ज कर सकता है लेकिन केवल 780 डॉलर से अधिक के लिए ऋण प्राप्त करने के लिए केवल 0.5%।

7. Lender-Specific Waivers या Discounts के बारे में पूछो

कुछ ऋणदाता ऐसे कार्यक्रम प्रदान करते हैं जो पहली बार खरीदारों, दिग्गजों, शिक्षकों या स्वास्थ्य देखभाल कर्मचारियों के लिए बंद लागत को कम करते हैं। अपने ऋण अधिकारी से पूछिए यदि उनके पास कोई विशेष पदोन्नति या प्रोत्साहन है। क्रेडिट यूनियन और सामुदायिक बैंकों में अक्सर बड़े राष्ट्रीय ऋणदाताओं की तुलना में कम शुल्क संरचनाएं होती हैं। इसके अतिरिक्त, यदि आपके पास पहले से ही बैंक (चेकिंग या बचत खाता) के साथ संबंध है, तो पूछिए कि वफादारी छूट लागू हो। कुछ ऋणदाता मौजूदा ग्राहकों के लिए आवेदन या प्रसंस्करण शुल्क को माफी देते हैं।

ऋण अनुमान और समापन प्रकटीकरण को समझना

ऋण अनुमान (LE) आपके आवेदन के तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर प्रदान किया जाता है और अनुमानित लागत की रूपरेखा तैयार की जाती है। समापन प्रकटीकरण (CD) को बंद होने से कम से कम तीन व्यावसायिक दिनों पहले वितरित किया जाता है और अंतिम संख्या दिखाती है। सीडी को लाइन तक लाइन तक की तुलना करें। कुछ शुल्क में सख्त सहिष्णुता सीमा होती है: जब तक आप परिवर्तन का अनुरोध नहीं करते हैं तब तक उत्पत्ति शुल्क नहीं बढ़ सकता; सेवाओं को आप प्रत्येक क्षेत्र के साथ परिचित होने के लिए CFPB के इंटरैक्टिव नमूना दस्तावेजों का उपयोग कर सकते हैं।

जब बंद लागत को बंद करने से बचने के लिए आम गलतियाँ

  • ]पिछले मिनट तक प्रतीक्षा : अधिकांश बातचीत आप अपनी दर बंद करने से पहले होना चाहिए। एक बार सीडी जारी होने के बाद, परिवर्तन मुश्किल हो जाता है। जल्दी बातचीत शुरू करें।
  • ]]केवल ब्याज दर पर ध्यान केंद्रित करना : उच्च शुल्क के साथ एक कम दर कम शुल्क के साथ थोड़ा उच्च दर से भी बदतर हो सकती है। APR और कुल बंद लागत की तुलना एक साथ करें।
  • ]Assuming विक्रेता रियायतें असंभव हैं : यहां तक कि गर्म बाजारों में, एक विक्रेता सौदे को बंद करने में मदद करता है, खासकर यदि आपकी पेशकश अन्य तरीकों (क्विक क्लोज, छूटने की आकस्मिकताओं) में मजबूत है।
  • ]]Cd की सावधानी से समीक्षा नहीं करना : एक अनदेखी शुल्क आप सैकड़ों खर्च कर सकते हैं। हर लाइन की समीक्षा करने और प्रश्नों पूछने के लिए अलग समय निर्धारित करें।
  • ]] छूट बिंदुओं की लागत को पहचानना : अपनी दर को खरीदने से बंद लागत बढ़ सकती है; यह देखने के लिए ब्रेक-ईवन अवधि की गणना करें कि यह आपके समय क्षितिज के लिए समझ बनाता है या नहीं।

जब बातचीत विफल

यदि आप बातचीत के माध्यम से बंद लागत को कम नहीं कर सकते हैं, तो एक नो-क्लोजिंग-लागत बंधक पर विचार करें। ऋणदाता उच्च ब्याज दर (आमतौर पर 0.25% से 0.50% अधिक) के बदले में आपके समापन खर्च को कवर करता है। यह आदर्श है यदि आप पांच वर्षों के भीतर स्थानांतरित या पुनर्वित्त की योजना बना रहे हैं, क्योंकि उच्च मासिक भुगतान उस समय के ऊपर आपके द्वारा भुगतान की गई अग्रिम फीस से अधिक नहीं होगा। एक अन्य विकल्प: अपने अचल संपत्ति एजेंट से पूछ सकते हैं यदि वे अपने बंद लागत को ऑफसेट करने के लिए अपने कमीशन को कम करने के इच्छुक हैं। जबकि सार्वभौमिक रूप से स्वीकार नहीं किया गया है, कुछ एजेंट सौदे को बचाने के लिए ऐसा कर सकते हैं, खासकर यदि आप एक दोहराए गए ग्राहक हैं।

इसे एक साथ रखना: एक कदम-दर-चरण दृष्टिकोण

  1. तीन ऋणदाताओं के साथ पूर्व-अनुमोदित हो जाओ और तुलना को सरल बनाने के लिए उसी सप्ताह के भीतर ऋण अनुमानों का अनुरोध करें।
  2. प्रत्येक अनुमान के अनुभाग A और अनुभाग B में उच्चतम शुल्क को हाइलाइट करें।
  3. प्रत्येक ऋणदाता को उत्पत्ति शुल्क, प्रसंस्करण शुल्क और अंडरराइटिंग शुल्क को कम करने या माफी देने के लिए कहें।
  4. स्वतंत्र रूप से शीर्षक बीमा और एस्क्रो सेवाओं के लिए दुकान; अनुमोदन के लिए अपने ऋणदाता को सबसे कम बोली जमा करें।
  5. अपने रियल एस्टेट एजेंट के साथ काम करने के लिए अपने प्रस्ताव में खरीद मूल्य के 3-6 % की विक्रेता रियायत शामिल है।
  6. प्रीपेड ब्याज को काटने के लिए महीने के अंतिम सप्ताह के लिए अपना समापन निर्धारित करें।
  7. हस्ताक्षर करने से पहले तीन दिनों के बाद क्लोजिंग डिस्क्लोजर की समीक्षा करें; किसी भी शुल्क को ऋण अनुमान से बढ़ा दिया गया।
  8. यदि लागत अभी भी बहुत अधिक है, तो ऋणदाता क्रेडिट या आपके ऋण अधिकारी के साथ कोई बंद करने वाला विकल्प पर चर्चा करें।

निष्कर्ष

बातचीत बंद करने की लागत घर खरीदने के कुछ पहलुओं में से एक है जहां थोड़ी तैयारी कंक्रीट बचत का उत्पादन कर सकती है। हर शुल्क को समझने के द्वारा, एकाधिक ऋण अनुमानों का लाभ उठाकर विक्रेता की रियायतों का अनुरोध करना और रणनीतिक रूप से अपने समापन का समय देना, आप हजारों डॉलर तक अपने आउट-ऑफ-पॉकेट खर्च को कम कर सकते हैं। प्रश्नों को पूछने और फीस पर वापस जाने से डरो मत, जो मनमाने लगते हैं। [FLT: 0]CFPB के होमबॉयिंग गाइड जैसे संसाधनों का उपयोग करें ], ]Freddie Mac's समापन लागत चेकलिस्ट [[FLT: 3]], और [FLT]]