Zoning कानून और संपत्ति मालिकों के अधिकारों को Redevelop या Rezone के लिए

ज़ोनिंग कानून स्थिर नहीं है स्थानीय कोड को समय-समय पर विधायी संशोधनों, व्यापक योजना संशोधनों और स्पॉट ज़ोनिंग चुनौतियों के माध्यम से अद्यतन किया जाता है। संपत्ति मालिकों को यह पता होना चाहिए कि आवेदन के समय नियम परियोजना को नियंत्रित करते हैं; हालांकि, कई अधिकार क्षेत्र एक बार एक इमारत परमिट जारी होने के बाद निहित अधिकार प्रदान करते हैं। निजी विकास और सार्वजनिक निरीक्षण के बीच संतुलन नाजुक है, और इसे नेविगेट करने के लिए कानूनी ज्ञान और रणनीतिक योजना दोनों की आवश्यकता है।

ज़ोनिंग जिलों और विनियमों को समझना

ज़ोनिंग वर्गीकरण क्षेत्राधिकार द्वारा भिन्न होते हैं लेकिन आम तौर पर आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक, कृषि और मिश्रित उपयोग जिलों को शामिल करते हैं। प्रत्येक श्रेणी के भीतर, आगे उप-जिला मौजूद हैं - उदाहरण के लिए, एकल परिवार आवासीय (R-1), बहु परिवार आवासीय (R-3), पड़ोस वाणिज्यिक (C-1), और सामान्य औद्योगिक (I-2)। प्रत्येक जिले के विनियम निर्दिष्ट करें:

• Permitted use – सही (जैसे, एक R-1 क्षेत्र में एक एकल परिवार का घर) द्वारा अनुमति दी गतिविधियों।
• ]Conditional use - केवल एक विशेष अनुमति के साथ अतिरिक्त समीक्षा के अधीन उपयोग की अनुमति (उदाहरण के लिए, एक आवासीय क्षेत्र में एक डेकेयर)।
• Bulk and आयामी मानकों[ – जैसे कि न्यूनतम क्षेत्र, संपत्ति लाइनों से सेटबैक, भवन की ऊंचाई, फर्श क्षेत्र अनुपात (FAR), और खुली जगह आवश्यकताओं।
• डिजाइन दिशानिर्देश – सौंदर्य नियंत्रण, भूनिर्माण, संकेतन और पार्किंग की आवश्यकताएं.

ओवरले जोन बेस जिले के शीर्ष पर अतिरिक्त प्रतिबंध लगा देते हैं, अक्सर ऐतिहासिक संरक्षण, बाढ़ प्रबंधन, या पारगमन-उन्मुख विकास के लिए। संपत्ति मालिकों को किसी भी पुनर्विकास की योजना से पहले आधिकारिक zoning मानचित्र और कोड की पूरी तरह समीक्षा करनी चाहिए। कई नगरपालिकाएं पार्सल के वर्गीकरण की जांच के लिए ऑनलाइन जीआईएस उपकरण प्रदान करती हैं।

संपत्ति मालिकों के अधिकार मौजूदा ज़ोनिंग के भीतर फिर से विकसित करने के लिए

पुनर्विकास का सबसे सीधा मार्ग मौजूदा ज़ोनिंग वर्गीकरण के भीतर काम करना है। जब तक प्रस्तावित उपयोग एक अनुमत उपयोग है और परियोजना सभी आयामी और डिजाइन मानकों को पूरा करती है, संपत्ति के मालिक को आम तौर पर विकसित करने का अधिकार होता है। यह सही पूर्ण नहीं है, हालांकि स्थानीय सरकारें साइट योजना समीक्षा, डिजाइन समीक्षा बोर्ड या पर्यावरण प्रभाव आकलन के माध्यम से स्थिति को लागू कर सकती हैं। इसके अतिरिक्त, गैर-अनुरूपण उपयोग-जो कानूनी थे जब स्थापित किया गया था लेकिन अब संशोधित ज़ोनिंग के तहत निषिद्ध हैं-मैं जारी रहता है लेकिन अक्सर विस्तार से प्रतिबंधित है, और यदि निर्दिष्ट अवधि के लिए छोड़ दिया गया तो उनकी कानूनी स्थिति खो सकती है।

जब एक संपत्ति को फिर से विकसित करना है जिसमें पहले से ही एक गैर-अनुरूपित उपयोग होता है, तो मालिकों को सावधानीपूर्वक चलना चाहिए। एक गैर-अनुरूपण उपयोग का विस्तार करने के लिए एक परिवर्तन या अंतर्निहित ज़ोनिंग में बदलाव की आवश्यकता हो सकती है। यदि मौजूदा संरचना अपने मूल्य के एक निश्चित प्रतिशत से परे क्षतिग्रस्त हो जाती है, तो कई कोडों को मौजूदा मानकों का पालन करने के लिए पुनर्निर्माण की आवश्यकता होती है। पुनर्विकास योजनाओं में हमेशा एक भूमि-उपयोग वकील या पेशेवर प्लानर द्वारा किए गए एक zoning अनुपालन समीक्षा शामिल होना चाहिए।

एक अन्य कुंजी अधिकार एक बार एक परियोजना कोड के साथ संरेखित करने के लिए अनुमति के निर्माण के लिए लागू करने की क्षमता है। यदि परमिट इनकार कर दिया जाता है, तो मालिक zoning अपील (BZA) या समकक्ष निकाय के बोर्ड को अपील कर सकता है, और अंततः राज्य अदालत में। सबूत का बोझ आवेदक के साथ निहित है कि प्रस्ताव कोड की आवश्यकताओं को पूरा करता है।

Rezoning Process: संपत्ति के नामित उपयोग को बदलने

Rezoning एक विधायी कार्रवाई है जो संपत्ति के वर्गीकरण को बदलने के लिए zoning मानचित्र या पाठ में संशोधन करती है। यह एक वैरिएशन या विशेष उपयोग परमिट से अलग है, जो किसी दिए गए क्षेत्र के भीतर अपवादों से संबंधित है। Rezoning अनुप्रयोगों को आम तौर पर संपत्ति के मालिक द्वारा शुरू किया जाता है लेकिन स्थानीय विधायी शरीर द्वारा अनुमोदन की आवश्यकता होती है-चाहे शहर परिषद या काउंटी आयोग- योजना आयोग से सिफारिश के बाद।

रीज़ोनिंग प्रक्रिया में कदम

1. ]पूर्व आवेदन परामर्श - कई नगरपालिकाओं को योजना कर्मचारियों के साथ मिलकर व्यवहार्यता, व्यापक योजना स्थिरता और संभावित मुद्दों पर चर्चा करने के लिए प्रोत्साहित या आवश्यकता होती है।
2. Formal application प्रस्तुतीकरण - संपत्ति का कानूनी विवरण, मौजूदा और प्रस्तावित zoning, एक साइट योजना और तर्क और सामुदायिक लाभों की व्याख्या करने वाला एक कथा शामिल है।
3. Staff समीक्षा और रिपोर्ट - योजना कर्मचारी व्यापक योजना, zoning कोड, पर्यावरण बाधाओं और बुनियादी ढांचे की क्षमता के खिलाफ अनुरोध का विश्लेषण करते हैं।
4. पब्लिक नोटिस और सुनवाई - स्टेट लॉ जनादेश निकट संपत्ति मालिकों को नोटिस करते हैं, स्थानीय समाचार पत्र में प्रकाशन करते हैं, और योजना आयोग से पहले कम से कम एक सार्वजनिक सुनवाई। सामुदायिक इनपुट को गंभीरता से लिया जाता है।
5. Planning कमीशन सिफारिश – आयोग अनुमोदन, इनकार, या संशोधन की सिफारिश करने के लिए वोट करता है। उनकी सिफारिश सलाहकार है लेकिन वजन वहन करती है।
6. ]लेज बॉडी डिविजन – शहर परिषद या काउंटी बोर्ड में एक अंतिम सार्वजनिक सुनवाई और पुनर्जन्म अध्यादेश पर वोट हैं। संशोधन जोड़ा जा सकता है, लेकिन पर्याप्त परिवर्तन फिर से नामकरण की आवश्यकता हो सकती है।
7. Approval या denial – यदि अनुमोदित हो, तो zoning मानचित्र अद्यतन किया गया है। यदि इनकार किया गया है, तो मालिक फिर से आवेदन करने से पहले या अदालत में निर्णय को चुनौती देने से पहले एक अवधि (अक्सर छह महीने से एक वर्ष) तक प्रतीक्षा कर सकता है।

Rezoning अनुप्रयोगों के लिए सामरिक विचार

सफल पुनर्जन्म अक्सर यह प्रदर्शित करने पर निर्भर करता है कि प्रस्तावित परिवर्तन क्षेत्राधिकार की व्यापक योजना के अनुरूप है। यदि योजना भविष्य के व्यावसायिक उपयोग के लिए क्षेत्र को निर्दिष्ट करती है, तो आवासीय-से-वाणिज्यिक पुनर्जन्म अधिक अयोग्य है। यदि योजना कम घनत्व वाले आवासीय के लिए कॉल करती है, तो उच्च घनत्व वाले अपार्टमेंट के लिए पुनर्जन्म मजबूत विपक्ष का सामना कर सकता है। संपत्ति मालिकों को जमीन-उपयोग वकील और प्रक्रिया में जल्दी एक योजना सलाहकार को कमीशन करना चाहिए। पूर्व-आवेदन बैठकें महत्वपूर्ण खर्च से पहले घातक दोषों को प्रकट कर सकती हैं। सामुदायिक समर्थन का एक रिकॉर्ड बनाना - पड़ोस की बैठकों के माध्यम से, समर्थन के पत्र और कम घनत्व वाले क्षेत्रों की तुलना में अक्सर एक प्रभावी ढंग से एक बाधा उत्पन्न होती है।

वैरिएंस और सशर्त उपयोग परमिट

Rezoning एकमात्र उपकरण नहीं है। संपत्ति मालिकों को सख्त आयामी मानकों से राहत की मांग करने के लिए एक variance] के लिए आवेदन कर सकते हैं। वेरिएंस को ज़ोनिंग अपील के बोर्ड द्वारा दिया जाता है जब सख्त प्रवर्तन संपत्ति की अनूठी भौतिक विशेषताओं (जैसे, अजीब आकार, खड़ी ढलान) के कारण अनावश्यक कठोरता का कारण बन जाएगा। आवेदक को यह दिखाना होगा कि हार्डशिप स्वयं निर्मित नहीं है, कि वेरिएंस पड़ोस के चरित्र को बदल नहीं देगा, और यह राहत देने के लिए न्यूनतम आवश्यक है। वेरिएंस (उपयोग के प्रकार का परिवर्तन) का उपयोग पूरी तरह से कठिन हो जाता है और कुछ राज्यों में, एक बोला जाता है।

A ] शर्त उपयोग परमिट (जिसे विशेष अपवाद या विशेष उपयोग परमिट भी कहा जाता है) एक ऐसा उपयोग की अनुमति देता है जो केवल विशिष्ट परिस्थितियों को पूरा करने पर ज़ोनिंग कोड के तहत अनुमति दी जाती है। उदाहरणों में आवासीय क्षेत्र, बिस्तर और ब्रेकफास्ट, या बड़े पैमाने पर विकास में चर्च शामिल हैं। एक विचरण के विपरीत, एक सशर्त उपयोग परमिट को हार्डशिप के प्रदर्शन की आवश्यकता नहीं है; आवेदक को कोड (यात्रा प्रभाव, शोर शमन, बफरिंग, आदि) में निर्धारित उपयोग मानकों को पूरा करना चाहिए। बोर्ड में विवेक है लेकिन उद्देश्य मानदंडों पर इसके निर्णय का आधार होना चाहिए, मध्यस्थ विपक्ष नहीं।

कानूनी चुनौतियां और सीमाएं

जोनिंग विनियम कभी-कभी बहुत दूर जा सकते हैं, जो संवैधानिक संपत्ति अधिकारों पर उल्लंघन करते हैं। पांचवां संशोधन सरकार को केवल मुआवजे के बिना निजी संपत्ति लेने से रोकता है। एक नियामक तब होता है जब एक विनियमन भूमि के सभी आर्थिक रूप से व्यवहार्य उपयोग (कुल लेने) के मालिक को वंचित करता है या Penn Central] संतुलन परीक्षण, जब आर्थिक प्रभाव, निवेश-बैक अपेक्षाओं के साथ हस्तक्षेप, और सरकारी कार्रवाई के चरित्र गंभीर हैं। उलटा निंदा करने वाले कानून संपत्ति मालिकों को अपनी जमीन के बोझ को प्रभावी ढंग से नष्ट करने के दौरान मुआवजा लेने की अनुमति देते हैं। हालांकि, आम तौर पर एक भारी संपत्ति के मालिक हैं।